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1、伟业顾问多层住宅产品研究 燕 弦 棍 庙 榆 肾 渭 乞 梨 称 肺 豺 曳 蔬 碌 劣 猴 柜 幅 毕 耙 狱 步 凯 烬 吟 贫 事 洒 漱 癸 洁 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 【多层产品形式建议】 前提： 本项目中低密度产品需要能够提供高品质、舒适的 居住环境，并且在产品设计上应尽量使用别墅化的 设计手法，提升居住品质 在目前市场对低密度产品价值认知模糊的环境下， 需要通过适度控制户型面积来保证在实现较高销售 单价的条件下控制产品总价，降低风险 珐 慎 层 仕 俗 苦 签 姓 延 轿 窖
2、证 扼 购 互 喊 返 宵 释 驰 既 庚 选 我 椽 躲 民 结 蹿 尾 缕 掇 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 成熟市场中两种主流的产品发展趋势 趋势一：追求经济精巧 1. 控制套面积在130-185平方米； 2. 存在标准层，只在局部修改，层 层退台，结构成本降低； 3. 巧妙运用设计手段，比如挑空共 享空间等在节约套面积的同时增 加了户型的附加值，提升了整体 居住品质； 4. 平层居多，大面宽（10米以上） 小进深； 5. 节约成本，一般不改造地形，地 下室较小或根本不做，采用地上 停车，人
3、车混行。 趋势二：追求豪华舒适 1. 套面积相对更大，一般在190-265平 方米； 2. 不存在标准层，多采用电梯入户，户 内跃层，结构成本相对较高； 3. 户型各功能空间齐备，面积舒适，更 接近别墅的尺度需求； 4. 跃层居多，面宽更接近普通联排或双 拼别墅（10米以下），进深则相对较 大； 5. 追求更高品质，改造地形，开挖地下 室，考虑地下停车以满足高端客户的 车位需求，人车分流。 普通洋房升级版：万科情景洋房立体叠加别墅：北京上元 【多层产品形式建议】 级 妹 硷 悦 裸 辐 箕 赴 翠 侗 诱 士 萤 窑 挑 饿 怪 寿 那 富 逢 闺 饲 楷 镭 崇 哈 伍 瓢 玫 最 勺 多
4、层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 首层可以从独立小院直接入户 二层可以通过室外露台直接入户 三、四层通过楼梯间入户 这种创新性的“入户方式”改变了原有 的“多层住宅”单一、过堂式的“回家 感觉”，使家的归属感更强。 首层户型 二层户型三层户型 立体多点入户方式 趋势一：万科情景洋房 【多层产品形式建议】 殴 隋 劫 殊 捏 撰 俭 赏 体 拳 腥 矢 恤 绷 政 豢 颠 谷 瓦 享 掌 姑 拜 箩 摹 墓 貉 苇 鞘 运 凭 窝 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花
5、园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 首层约10平方米的情景房位于 客厅的外部，入口的旁边，可 用作书房、茶室、花厅、客房 等功能，独立情景房的设置。 为住户预留出一块可以自由设 计的DIY空间，给室内增加了 情趣性与灵活性 。 首层情景房 【多层产品形式建议】 趋势一：万科情景洋房 沁 综 啥 亭 侦 盖 方 拱 谅 痒 陇 槽 荧 鸦 瘟 痕 慑 下 孰 奔 和 妓 济 只 告 俺 蔑 庇 锹 我 刻 回 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 首层户型 二层户型三层户型 根据首层“情景房
6、”的形体，每户向阳面都 是层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向 的阳光露台 露台没有顶盖区别于阳台的概念，可更多享 受日光，使居者充分与自然情景沟通 露台与客厅毗连，并有较大的进深，便于安 排活动 半围合的设计使其拥有较强的私家感 南向阳光大露台 【多层产品形式建议】 趋势一：万科情景洋房 咆 纤 捏 妮 加 漱 疼 家 对 场 涧 惦 烁 谓 毖 与 峰 凿 切 慰 姑 御 钉 悬 狈 筐 炕 禾 漫 魏 闯 入 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 首层户型 8.1米宽开间的横向客厅和餐厅，对南向阳光
7、的获得更为有 利，通风更好，使客厅视野开阔，感受开阔舒适。 大开间横厅 【多层产品形式建议】 趋势一：万科情景洋房 审 玄 藤 蛰 乡 嘻 凡 容 离 弘 丹 栗 滤 贺 拖 袱 惟 技 癸 菏 诲 曹 慕 汉 粳 依 枕 少 闽 殴 铰 约 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 顶层的跃层户型，在8米的宽厅上方是6米高的共享空间，提升空间效果，节约面积 跃层共享空间 【多层产品形式建议】 趋势一：万科情景洋房 佩 藩 涌 镭 念 娜 骤 堪 服 岗 审 代 菱 芯 肌 躇 虚 畴 窗 骏 坦 蝎 挤 摄
8、 琶 沉 到 蔬 煞 什 莫 谎 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 每个组团两侧为车行道， 中间为人行步道和组团内 绿化，以组团为单位进行 人车分流，将车流控制在 组团级道路上。 人车分流不彻底，区内主 要干道仍然存在人车混行 问题。 地上停车成本投入相对较 少。 人流与车流组织平面分流 优点：人车混流，地上停车，成本低； 缺点：社区整体品质下降，浪费地上土地资源，并且车位永远缺乏 ，必须通过物业管理协调。 【多层产品形式建议】 趋势一：万科情景洋房 椭 浅 寿 病 缺 阅 猖 蚀 勃 嚣 真 醒 瓷
9、 厄 牟 刨 谆 炬 缮 兵 姬 旺 炕 禽 翘 辞 祭 渠 唯 撤 脸 纳 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 通过搭台造势形成天然坡地，并植浓阴于坡地之上，A区建筑体从南往北、由西往东 逐层增高，后排别墅比前一排抬高1.2米，使叠拼别墅起伏错落，逐层叠加，前排楼 座的屋顶花园成为后排楼座的永久景观，这样加强了每户的采光和观景效果，形成“ 坡House”。 微坡地形 趋势二：北京上元 【多层产品形式建议】 删 块 撒 戚 拆 神 榜 碉 蜒 氦 铂 晦 棠 滓 届 毛 凭 绩 宇 班 游 酵 隋 遵
10、址 厉 蕴 疽 辨 卜 闸 还 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 下沉的室外花园，给地下室带来自然通风和采光，也丰富了 首层庭院空间的层次，精巧的庭院生活从此开始。 下沉花园 【多层产品形式建议】 趋势二：北京上元 狙 烩 钮 铡 觅 底 享 贮 咖 仟 孔 帆 贞 帛 侮 腕 珐 幢 录 决 黄 揽 缄 偷 烯 因 莱 谊 及 丸 诅 轰 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 出屋面的楼梯，将业主的生活空间延伸
11、到屋 顶露台，沐浴在阳光和空气中，体会假日休 闲的气氛。 屋顶花园 【多层产品形式建议】 趋势二：北京上元 液 库 碎 农 提 小 扼 邪 憋 窟 镇 漫 估 一 咆 匝 点 陇 骏 拧 畦 舵 狂 墒 矩 贪 雷 淆 衅 侣 愿 努 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 15米面宽，12.36米进深； 平层布局，电梯入户； 四室两厅三卫； 建筑面积约190平方米； 7.5米开间的起居厅和餐厅，通长 的阳光露台； 3.91米开间的主卧区南北通透。 电梯入户，平层户型占2户超大面宽 【多层产品形式建议】 趋
12、势二：北京上元 渭 沂 黎 锡 济 幢 啼 敲 倘 喳 诣 凑 酝 羹 前 晨 福 转 安 摆 墟 窑 泌 邯 溪 氏 截 骸 芳 您 砰 拉 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 采用下沉式车道设计将人行与车行 从小区外围环路分层，小区内人车彻 底分流。 车行道可直达每个单元对应的地下 车库，并从位于地下车库的单元入口 直接通过电梯入户。 人行道与园林景观及起伏形相结合 ，移步易景，营造舒适的人居环境。 全地下停车及人工造势的台地，使 得成本投入相对较高。 人流与车流组织立体分流 优点：人车彻底分流，社
13、区整体品质上升，节约地上土地资源，易于 营造绿化景观； 缺点：地下停车库，建造和维护成本高。 【多层产品形式建议】 趋势二：北京上元 魂 肘 拖 狙 澜 淡 驭 尘 脯 肺 馁 棕 吸 凿 失 播 戒 吴 芍 窘 铜 常 连 喘 复 腿 器 舌 狭 澡 禽 依 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 对比提炼借鉴 人流与车流组织立体分流 平层户型占2户超大面宽 屋顶花园，城市别墅体验 下沉花园，地下室采光销售面积大 电梯入户，增加公摊 人流与车流组织平面分流 跃层共享空间 大开间横厅 南向阳光大露台 首层情
14、景房 立体多点入户方式 微坡地形，增加成本 万科情景洋房：130-185平方米， 平层为主 北京上元：190-265平方米，跃层 为主 相对舒适的起居空间、主卧系列完备 豪华，辅助空间齐全，增加了面积 相对经济的起居空间、主卧系列并不 完善，辅助空间能省则省 跃层户型增加了垂直交通空间，使实 际套内使用面积降低 结论：更舒适的居住品质需要增加 成本，增加套内实际使用面积来实 现；要结合市场需求适当控制增加 量，有选择的实现价值点。 不存在标准层，建设成本增加 【多层产品形式建议】 躬 胁 慌 受 熙 湍 您 忿 谊 奶 驾 虑 畅 蛹 寿 酞 昏 狭 槛 杨 奴 枢 犯 娥 逗 与 灯 柏 膳
15、 炒 媚 桩 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 对比提炼借鉴两种趋势的进化 维持相对经济的户型面积区间； 不设置地下室； 平层为主，主体标准层设计概念； 保留首层情景房，立体多点入户，南 向大露台，大面宽大横厅，顶跃层共 享空间； 中部平层结构预留同层打通形成更大 户型的可能； 引入电梯，提高居住品质，但增加了 公摊，即增加了户型建筑面积； 完善主卧系列，适当放大起居系列尺 度，提高居住舒适度，但增加了一定 户内面积。 维持相对舒适的户型面积区间； 保留采光地下室和下沉庭院； 保留电梯入户，屋顶大露台
16、； 保留中部平层结构预留同层打通形 成更大户型的可能； 增加面宽到10米以上，设计大横厅 ，首层情景房，立体多点入户，南 向大露台，顶跃层共享空间； 减少跃层，即削减户内垂直交通面 积，从而控制户型总体面积更加合 理； 引入主体标准层设计概念，优化成 本。 普通洋房升级版：万科情景洋房立体叠加别墅：北京上元 情景洋房：150-190平方米立体别墅：200-250平方米 【多层产品形式建议】 份 宠 讹 晋 轴 沾 诅 桂 咋 蹬 眺 煮 痛 跳 衍 蒋 笛 挠 镀 死 争 咽 蚂 蕊 斗 荷 贺 粮 实 苞 雌 纯 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园
17、 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 对比提炼借鉴立体别墅的可行性 12.7米大面宽，12.8米进深 ； 下跃地下一层，花园入户； 地下室采光，双层花园； 首层情景洋房； 8.5米开间的起居厅和餐厅； 主卧系列相对完整舒适。 北京领秀新硅谷：首层+地下一层，233平方米 借鉴点：首层如果做下沉花园，微 地形地下室采光，大面宽横厅，相 对舒适的起居和完善的主卧系列， 需要至少230平米的建筑面积。 首层+地下一层 【多层产品形式建议】 鹃 蔡 烩 擞 侩 灵 骋 砾 润 县 觉 釉 掣 银 垮 赣 醒 斥 铜 盘 沛 菜 颠 懂 效 礁 扔 炙 友 郡 需 缔 多 层 花 园 洋 房
18、 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 北京领秀新硅谷：二层+地下一层，211平方米 借鉴点：二层从室外楼梯平台经花 园入户，拥有地下室，基本上具备 别墅感受；标准层概念，只有局部 细节调整，节约成本。 二层+地下一层 12.7米大面宽，12.8米进深 ； 室外楼梯平台经花园入户； 拥有采光地下室； 8.5米开间的起居厅和餐厅； 主卧系列相对完整舒适； 与首层基本上一至的标准层 模式，节约了建筑成本。 对比提炼借鉴立体别墅的可行性 【多层产品形式建议】 泅 终 龄 诽 骄 臂 沂 廊 冲 稻 葵 曰 戚 卸 涡 呻 瞧 叶 腾
19、台 音 越 昧 巧 袋 蜘 深 很 纵 半 渣 填 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 北京领秀新硅谷：三层跃四层，215平方米 借鉴点：顶层大露台空中花园感受 ；起居主卧辅助空间都舒适完备； 在标准层基础上局部退台，节约成 本。 三层跃四层 12.7米大面宽； 电梯入户； 顶层南向大露台； 8.5米开间的起居厅和餐厅； 主卧系列相对完整舒适； 与首层基本上一至的标准层 模式，顶层退台，节约了建筑 成本。 【多层产品形式建议】 对比提炼借鉴立体别墅的可行性 烁 彼 潜 烫 饱 料 壁 洗 迸 搓 旁 惰
20、 捣 梗 撒 孵 丢 确 集 银 盒 仓 筷 桥 屿 窝 淫 画 澈 剂 蔗 椰 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 1 2 3 4 5 6 7 超高层海景豪宅 五星级酒店 沿城市干道，有一定外部干扰，私 密性较差，底层看不到海景，适宜 布置中档价值产品； 建议在此处布置情景洋房相对普通 户型多层低密度产品。 沿城市干道，远离酒店配套， 临近小户型公寓，私密性较差 ，底层看不到海景，适宜布置 中档价值产品； 建议在此处布置情景洋房相对 普通户型多层低密度产品。 小户型公寓 滨海商业区 地块核心区，私密性
21、好，建筑限高5层； 临近五星级酒店，方便引入高端物业管理，形象气质佳，适 合布置本项目最高端产品； 建议在此处布置立体别墅这类大户型多层低密度产品，且尽 量将此处商业体量打散，将海岸风景引入居住组团内。 本项目价值点建议规划位置示意 【多层产品形式建议】 以 靳 籽 贼 挪 膜 秘 柯 绅 奠 掇 倍 形 叮 蜒 自 声 孙 赁 览 域 纵 婪 氏 欲 霜 纽 值 莫 聪 矿 并 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 本项目价值点建议户型面积及楼型示意 情景洋房，1栋楼8户，无地下室，带电梯 层数户型面积
22、说明 1层180花园入户，带情景房 2层165 平层，室外楼梯平台花园入户和电梯入户 ，结构预留平层2户打通的可能 3层150 平层，电梯入户，结构预留平层2户打通 的可能 4跃5层190跃层，电梯入户，顶层大露台 立体别墅，1栋楼8户，有地下室，带电梯 层数户型面积说明 1层230 花园入户，带下沉庭院，情景房，地下室 采光 2层220 平层，室外楼梯平台花园入户和电梯入户 ，带采光地下室 3层200 平层，电梯入户，结构预留平层2户打通 的可能 4跃5层250跃层，电梯入户，顶层大露台 【多层产品形式建议】 氟 烙 釉 轧 领 约 事 凶 堰 凋 畜 弊 治 悸 碰 症 宣 猛 勋 嚷 测
23、 舒 多 暖 灰 叔 统 妇 灶 魄 冈 乱 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 本项目价值点建议立体别墅亮点详解 1层花园入户； 带下沉庭院，地下室采光 ； 超大面宽南向横厅起居舒 适，带情景房； 主卧系列中包含步入式衣 橱、小书房或者会客区， 主卫自然采光。 10米以上大面宽，有标准层的 平跃结合，作为情景洋房的升 级产品，保留情景洋房的优点 ，同时增加主卧和起居系列面 积，引入微地形，在首层和二 层设置采光地下室，以提升居 住品质。 2层带采光地下室； 室外楼梯平台花园入户； 超大面宽南向横厅起居
24、舒 适，带南向露台； 主卧系列中包含步入式衣 橱、小书房或者会客区， 主卫自然采光。 3层平层，电梯入户； 超大面宽南向横厅起居舒 适，带南向露台； 主卧系列中包含步入式衣 橱、小书房或者会客区， 主卫南向观景采光； 三层可以看海； 从结构上预留左右两户打 通形成平层大户型的可能 。 4层跃5层，电梯入户； 屋顶层带面海观景大露台 超大面宽南向横厅起居舒 适，带南向露台； 主卧系列中包含步入式衣 橱、小书房或者会客区， 主卫南向观景采光； 客厅上空共享空间。 【多层产品形式建议】 阳 勉 恿 弯 碴 鞋 富 良 毡 病 苟 黑 伟 拧 懦 敌 弓 庸 凤 壶 嚣 墅 卡 耻 阑 楼 盟 慧 润 浙 湘 夫 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ） 多 层 花 园 洋 房 产 品 研 究 分 析 （ 伟 业 ）