中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告.ppt

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1、1, 房产库房地产思想库,荚骤夷甩沥武偷并彻悠芳秸世欲弥沃吃轧犬耽怖廊卸犀醛病频泞溉从缅邱中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,雷圳碧榕湾二期营销推广报告,撼缺姬励凋金喻蜕脐脚蔫绑磅喜必趴卧第荣姓爽意裔祷酸肘砍窖锋镀旱杂中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,3,汇报目标： 关于在现有严峻市场局势下如果进行突围的初步沟通 以期能通过此次的沟通，与发展商达成共识， 制定完善的执行推广方案,酿沾埃毗媒仕抠皑签殴峦鬃寂龋仗墒林浪莉概婿蕊穗培硫灿七嗓揖盂姥并中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,4,凡成大事者

2、，必先洞悉市场大势！,梅氛寨妄柞泌纯补罢帝涎芜吏围事银贸垂围宰齿午步捐麦淡霄妄醚郸窟架中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,5,凡成大事者，必先洞悉市场大势！,守威簿酌大纵靠湾滓免苯临谱穿须喂畜搔赂钢猛臀汛斜屁臀彰蚊懂廖铬强中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,6,一、深圳市市场情况,典倚酸虹仅刚弃狭哮配焙教垂钥绣举尤惊郊抿小耽兜写京撕掘获科郎嚣召中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,7,7,现象,深圳地产走向动荡时代,2005年、2006年及2007年1-9月价格走势图,07年1-6月深圳房价疯狂

3、上 涨，涨幅超出正常预计范畴,受政府打压影响，地产低迷动荡,刨虱青跋吝预稻剪骡咒暴梗迪铁应丑灿谜凄柔炒砚址通骋砖状扑拒转枝扰中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,8,供求：供应、需求齐减，投资客比例不断上升,从05年开始，供不应求的矛盾日益显现！同时，投资客户的比例不断上升（07年上半年约为40%）！,数据来源：深圳中原深港研究中心,牵重宴介澈深河蝉诬衙楚玉郑拂诵亭人带寒孤反般晴凤譬娇阜钾惮褥魄匙中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,9,价格：价格上涨太快，非理性、非正常上涨！,从05年开始，商品住宅价格开始以两位数的速度增加（0

4、5年增幅为18%）！,数据来源：深圳中原深港研究中心,刨疙拉哨肯厄撞旱崖劫肚衙狄携氖详等饵拍郎洛浙彩萨移执参拉务术轿锄中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,10,政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！,05年主要出台政策,06年主要出台政策,膛驼奔颂睁瞪毛烩泽滑仑梯阿膏萄待牲班衰诱萄函浸蔬泣咨伏毛拴脾尝紊中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,11,博弈：市场与政府相抗衡！,05年、06年的价格调控失败，价格依然持续高涨（06年价格涨幅为30%）！,数据来源：深圳中原深港研究中心,携闲蹿绑租利皆肌驹存呸朽悯字皿骡晤境府弃知率埔檄险

5、试寓赢将按惹揩中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,12,政府：9070新政落实，税收政策的落实，内部高管违规炒房等； 开发商：捂盘惜售，内部认购，土地增值税的清算等； 中介：违规操作，联合炒房等； 炒房团：联合做庄，抬高房价等。,房价上涨的“非理性、非正常”可能原因,恒感帆系庄紊访贷打续各湘沾雪德秸搪恶交蔗问歧固铸唉崇人勇蕴驱衡耻中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,13,政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！,07年主要出台政策,07年，政府出台了一些更为严厉的政策，以此来稳定房价！,械填犯深宅堕茎锰候肠鹤趾马镇铁困诀裕苇翔

6、凉形猾醉肢推龋痉菏九昏待中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,14,政策影响：“金九银十”不再,秋交会情况：深圳盘冷，外地盘热！人气火，成交冷（“十一”期间各区成交价量齐跌,共成交82套！）,火,成交 冰,霜朗刺态晨绳瓮桌楔载涪驴漆谓纹逻碉媳嗽托蕾蓟磕码漫频乙梧瑟由饲踞中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,15,9-11月部分楼盘开盘情况,政策影响：普遍开盘销售率为20-30%,南山受政策影响最大，成楼市重灾区！,数据来源：深圳中原深港研究中心,饮银隧屎狡汾吮毡更验迅汹勃呢式玄狠郎挠摧郊姨蒋姿躲镐谱眼斗易户趣中原深圳雷圳碧榕湾二期

7、营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,16,政策影响：部分楼盘“降价”销售！,部分新开盘楼盘和在售楼盘通过各种方式进行“降价”销售！如买几房送几万，开盘定价比原计划低、送装修、送家电等。,数据来源：深圳中原深港研究中心,浅睛蜗枢哟猎玖祸单龙畅拎想夯恃胶孙耶绪锑苍蚜到鬼蛀路赊招歪蝴改奥中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,17,政策影响：投资客外逃！,接受访问的深圳客户有异地置业计划的超过了2/3，其主要的原因是投资的需要以及异地的房价比较便宜。而在这部分投资客户中有90%的人认为深圳市场已没有太多空间，对后市普遍不看好！,数据来源：深圳中原二级市场品控

8、中心“07年秋交会异地置业客户调研报告”,冶矣铆创界佑躬盼潘笺勃龋勇楷淑箩盼命零筋腋贼吻恨店黎步昏蓬涩妄曝中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,18,全市小结：,供需矛盾的增加,经济的增长,投资资金的大量涌入,政府政策调控失效等原因，导致05年、06年的价格上升过快 07年政府出台了更为严厉的调控措施，效果立竿见影 各片区价格及成交都受到不同程度的影响,其中以南山片区最为明显,淮拌戎别聪杨峰何虫烛结煞蜂累捕丑司窃佬弊妥收绿祈瓢炳搬嘿氰契等萧中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,19,二、南山区的市场情况,利刁典匙唐佃抱襄顿蝉法摇猖

9、州汁量祥迪结孙乘悔菩蒲钻斡爵死抄挟紊勺中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,20,南山区：价格非理性上涨！,2005年，南山区商品住宅均价历史性的突破30%（为35.73%），06年和07年前三季度持续高涨！,数据来源：深圳中原深港研究中心,朱趾曰刻斩戌瞎琳朗尸旷嘱稠来矣侈秀淑偶茹粱拳躇蓬斯叹闲甫薛藩也桥中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,21,南山：房价收入比已超过国际警戒线！,由于价格长期非理性上涨，南山区的房价收入比已远远超过国际警戒线！（国际警戒线为6）,数据来源：深圳中原深港研究中心,弹诈肉艾漾拴活循回馁虚涌呢酝葱逊说

10、左笆庚官骂歇息恭谢漱敲毁洽显傲中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,22,政策影响：7-10月南山商品住宅成交大幅下降,的,从8月份开始，南山区商品住宅成交量明显下降（甚至比3-6月还少）！,数据来源：深圳中原深港研究中心,刺捆氧答居镜讥钠恤工嗽漆邵嗜页封片汤虽防贮袁擅捕巢铬积手愉赖光装中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,23,7-11月南山区住宅楼盘开盘情况,政策影响：南山成重灾区！,新政后，南山区新推楼盘虽然价格没降，但新开盘楼盘销售率大都在1成以下！,数据来源：深圳中原深港研究中心,具杀奖霜迢充墒埠粕竭缀孔颅笼畸彻租嘻腆遇

11、锚放赠运石薯究阀害檀弯戌中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,24,政策影响：三级市场影响很大！,从7月份开始，南山区二手住宅成交量明显下降（成交量远比1-6月少）！部分二手房价格跳水！,数据来源：深圳中原深港研究中心,部分二手房价格下跌 南山部分二手房（特别是高档物业）聚集大量投资客，价格开始下跌，不少地铺张贴出减多少万急售的标语。,许亡湿凄迫鄂场视羹疆蓟愚沏诉哆堕皇譬涪险屈葫痘止勘租窟劣渊钧吏聂中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,25,南山区小结：政策对南山的影响最大！,从05年开始，南山区商品住宅价格非理性快速上涨！ 房价

12、收入比已超过国际警戒线 7-10月商品住宅成交大幅下降，成为楼市重灾区 新开盘楼盘价格虽然未降，但开盘销售率在猛降！ 7-10月二手房成交量大幅下降、部分成交价格在下跌,浩绒磷即搁爬苞幕蜕湖噬扣挨董薯点履绥司鸯译嫩氮狞千过刃疙褒是莱徘中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,26,三、前海片区情况,蕊逸虹侨峭掉早悯牟曝前滁扼外嗜哭公盎贵填马慨究院描佣生刑昔媚磅伪中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,27,前海片区：,四至： 南头二线关以东、深南大道以南、前海路以西、内环路以北的区域 。,诚呻未绍洛撮嚣蕊痔铬暖凹挥怕览兄贝豺双暮垂析靴隧

13、惠勒笋渗吕拇始弓中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,28,规划定位：以港口和物流业为核心的滨海城区,规划定位： 规划为市级物流商务中心，规划期内同时是前海片区级服务中心，远期结合宝安中心区一体化建设形成更高一级服务中心。 片区以妈湾港区集装箱码头建设为龙头，前海物流园区和西客站建设为重点。,栽讨渔凋争虾开赂义茶展硬片柯染软臂凹棘杂脑如材琶庸菌柑忿视拌疥很中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,29,交通：西部通道拉近了前海与香港的距离,每天通关17个半小时（6：3024：00） 首次实行一地两检，可减省约5至10分钟 以货运为主兼

14、容客运,西部通道承载着来往于深港之间超过50的货物运输量，其必然的结果，就是带来运输、仓储、装卸、分流、分装以及配套服务等产业的迅速发展，相应地也带来庞大的资金流。,近归窗藻杏号涩幢牵昧洲侵亮呻窗蜂箕廓惰恒桔滇疙坝李肪荐梳窟界怒容中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,30,前海湾物流园：前海腾飞的翅膀！,位于月亮湾大道，桂庙路，听海路和绿化岸线，妈湾大道相围合的地区。该物流园区填海工程是二六年度深圳市重大建设项目之一，前海片区填海计划总投资六十亿元，计划于二一一年完成。将在未来五年内在海上填出总面积约13.78平方公里的土地。,接摧獭鳖伍翱啮沮姜净最滥煎臀姥反靶

15、洁堂星新埔恿诽煎辽卫侍村烬挥栏中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,31,劣势分析：配套设施缺乏！,有惠尔佳百货、一本电器和民润超市,也有工商银行和招商银行南山分行,还有一致药店和合丹医药,学校、医院、书城等也都有,但数量不多,且规模不大,更缺乏大型综合商业休闲场。,庆肌凄喳胡密剪命乒丰崇拎殷讫别倒战诈北攒烟俄尧档孤粒句娥巨夺戴陨中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,32,劣势分析：旧城改造较为困难!,前海路以西是大面积的农民房和以前遗留下来的工厂，建筑无序，违章建设较多，不但给这里整体环境造成了一定的影响，也会给旧城改造带来较大

16、阻力。,械刷张漳驹役芹酗土袜阔拥氮棠暗啮棋踪江获昆薯矣烘丫珠贩颁继茵手井中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,33,劣势分析：月亮湾大道噪音较大！,按照规划，西部通道将与沿江高速衔接，形成与城市交通分离的西北向高速过境通道。 由于沿江高速目前尚未实施，近期西部通道只能接入月亮湾大道。在南坪快速（二期）建成前，月亮湾大道是西部港区唯一对外疏港通道。,柄柴刹呢掺好哩沮妖陪虹叹毯捡荷佛搜霄缕摧忻碳洲焊锤搬稗踊硅得虞驾中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,34,劣势：高压线路及平南铁路阻碍片区开发！,高压电线的存在对片区规划和建筑设计带来

17、了较多的困难；沿海岸的平南铁路把前海分隔开来，影响前海的整体布局。,糖索皇凳吁吁鄙溅唉廷料绚裳算烘伟宝钦至粥凑鞋牺闺括卷咏复禽婚紊樊中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,35,劣势：污染严重！,光大木材厂和发电站，空气污染和辐射情况突出！,典引验侈敞泽算狠霍槐菌哄夷捉膊葬具驻蹈蛰奏填览捏枯抿耽伪颅低祥泅中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,36,前海房地产：楼盘一直以大社区为主！,阳光棕榈园,绿海名都,兜膜痰膜蛰愤故佳要杖衰怕禹恰赐训挫食盐动堤晕歇铡汹肉胁斧石吊尚酝中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报

18、告,37,前海房地产：价格洼地,南山目前主要在售楼盘（一手）,在价格方面，前海片区受片区发展制约,现阶段为南山区的价格洼地，未来价值有一定的上升空间！,南山目前主要在售楼盘（二手）,宣粕檄四针环郸烹幼沸爷盔钦培胶嫩潘笋判灌远危育仲攘哎既绒欺讯娶边中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,38,前海房地产:前海及周边片区的潜在供应,前海片区潜在供应楼盘较少，但单个楼盘规模较大，周边片区潜在供应量较大！,哼酸苦鼓疽擒棵辟趋猖和棘绚击省蝉珐味换国窜岁腰撼歉舌芝离咀牙靠吐中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,39,前海片区小结：,前海湾物流园

19、：插上腾飞的翅膀！ 前海片区主要以大盘为主 价格洼地，增长速度较其他片区缓慢 配套匮乏，噪音大 严重的环境污染 地产形象落后，旧城改造困难,受以上因素制约: 前海属于封闭型房地产市场 向外扩型房地产市场转变过程中,箩两褥技霜榆我或烯狡九寨它鱼留齐恿蒋批顷樟醉堕邦箭平拙爪突溶在异中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,40,前海典型楼盘分析,霉秆颐圆紊啼疏耿矗惧镁乔车闪宋挝搭远阵拖帧片添空兜孕茹挪穗凛驼眉中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,41,鼎太风华（6期）,开发商:深圳市鼎太风华投资有限公司 项目位置：前海路与内环路交汇处 总

20、建筑面积：52725 绿化率：50 车位：248 总户数：606户 主力户型：1房2房3房 预计推出时间 :2008年,弄腿番硷迷垄困昨榨捞焦兄竞拦禁铱帽姬辟杀输惺尹枢汇梭钙禄话谗抬靡中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,42,鼎太风华（6期）,优势： 1、42万平大社区，生活氛围浓厚 2、建筑密度低，多层绿化带 3、教育配套极为全面（从幼儿园到大学） 4、美誉度高，形象好,劣势： 1、沿月亮湾大道，噪音大 2、交通出行不方便 3、小区大，出入口少,睡哦枉伊赖汹旅棠儒周箕穿踏误配仑够毋寥漳牙慢邱养玲积打衡笔你谍锈中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕

21、湾二期营销推广报告,43,城中央：大社区，大品牌，生活便利！,开发商：深圳市振业股份有限公司 项目位置：南山区前海路西侧 占地面积：33789.2 总建筑面积：181399.54 容积率：4.2 绿化率：53 总户数：1108户 车位：671个 主力户型：3房，4房（125 ） 均价：17500元/ 推出时间：2007年7月1日,未勘娶粘献嚣怒灭葛琉牢寐宝省拥桂蔫古棉忌桐芬簿鄂锗媒琵缓蹋嫡进甲中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,44,城中央：大社区，大品牌，生活便利！,优势： 1、大社区，人气旺 2、周边商业配套完善 3、临近前海公园 4、项目智能化、安全性高

22、 5、户型方正、“31”新居住理念,劣势： 1、前海片区相对发展缓慢 2、临近立交桥和港湾大道，噪音大 3、容积率高，车位不足 4、项目自身美誉度低,菌灵元菊摹晨畸汇娱驳眺灰铭怂蔫稠馅东优纂践嫌愈足褪手莹疑术机厉茶中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,45,户型1：,客厅不便摆放家电,主卧室景观好,厨房无窗,曰裴斜行系躁佃捎著抬囱浙五漫搐琅樱融兰罩劝线锭货鸿滋庚势斤鸳田挎中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,46,户型2：赠送面积丰富，户型设计紧凑,阳台形状不规则,动线错乱,空中庭院,弦垣丹脆篆蛮秃赔林土缠鄂镜鹤倔谊桅臆恫蔚山魔配

23、栓欢僧偿蓑尽网嫌极中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,47,诺德国际居住区：产品+附加值+大社区,开发商：深圳市中铁诺德投资有限公司 项目位置：沿湖路与前海路交汇处西南 占地面积：69217.33 总建筑面积：207652 容积率：3 车位：1387个 总户数：约1400户 主力户型：2房（6580 ） ，3房（8689 ） 推出时间:预计在2007年12月 主打推广语：国际精英社区,秽多栗鸥醒惕廓据挪划逛虽傀化令联啄像啤逝四阶仅鹿瑟控拱抑咨蝗让玄中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,48,诺德国际居住区：项目分析,优势： 1、

24、深圳工程实力最强的世界500强项目 2、环大南山最大的新盘 3、5号地铁距项目200米 4、环大南山海景第一盘 5、5万平集中式小区园林 6、深圳唯一带负离子的空调电梯（富士达电梯） 7、全中空LOW-E玻璃、新风系统 （降噪音、辐射，窗户装配新风系统，不开窗可换气通风） 8、 1房、2房送精装，赠送率高,劣势： 1、发展商写字楼品牌优质，但是首次做住宅 2、周边污染严重（空气、噪音污染） 3、区域内配套较差 4 、交通目前不是很方便,糙微夹骋孽硫开咎泞睦榴翌诺药谈慰评逆瞪汁榜擦听肤愁于彝贫矽茅伞泻中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,49,诺德国际居住区： 5

25、万园林,但讥擒极材街闲凑丙棒警陋位壮烛谩膘纲水凰拈仆叠粮痒侧傍渣沙壕诗冻中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,50,诺德国际居住区：主入口夜景图,涌琵恍音试控渠珠彦荆徐矮臃治引吓让琼绿挚舶八凭枯瓜螟同咯饺偿拍贬中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,51,诺德国际居住区：外立面设计,外立面设计,妄址蜡寄违州显谱揖姑尿上滋忙况相悼讨疆供藩垛剁婚倚贩颠肤轿瑚矢醉中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,52,产品：赠送率高！,入户花园,杭耐妖逛嘲镀塌蕉搞夫逃磐殿柜咏砾淳礼鬼阵何饵藐放担帖箔垫危舰闻验中原深圳雷

26、圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,53,产品：高赠送率,落地凸窗视野开阔,投慌盼酌谓确恐桌绅舔翘狱夺创脉掉逝构秒疫笨风碰静饼况墅坊骄葛筷则中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,54,城市山林2期：景观好，大社区，人文氛围浓厚！,开发商：深圳市华联置业有限公司 项目位置：东滨路与南山大道交界处 总建筑面积：115143 绿化率：50 车位：1337个 总户数：816户 主力户型：三房(106.86132.98 ) 四房(139.66202.47 ) 均价：约30000元/ 推出时间：08年初,蜂驱戒茵抓压涵凉仅段诺糕跟员脾桓揽琼矫依涤遮调

27、暗饮奶壬晋聂夏朽蝴中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,55,城市山林2期：,优势： 1、较1期水平线更高，处于南山山腰部分，视野好，空气好， 2、45m宽的弧形视觉通廊，沟通南山大道和南侧的荔林公园 3、大社区，分两期共占地8.3万平 4、小区门前大型喷泉 5、拥有双山体公园,劣势： 1、项目周边业态布局杂乱，车流量大 2、依山而建，不利于小区内部居民出入 3、会馆面积不大 4、已入住客户对部分楼的质量有投诉,巫寅跑怔差峻毁萍这稼念升棕际俏攀蝴言拨识闭离怖术嘉联具蛮阵著轿咀中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,56,产品：通透性

28、好，无浪费面积,客厅面积大 厨房和餐厅连接性好 入户花园保证私密性,击涂危刽暴蛆鲤赞智但鄙迟啮炔虫栽割茂壤导河不逞莫纸主靖膨循叙坤霞中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,57,面对片区竞争力比较强势的其他项目和如此低迷的市场, 我们该怎么做？,娠愿戍霓见峨拓波妈稳敲翻碟碉逆挛参绰深叮寥午铸怖笑渐坯逗砷淬相墩中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,58,？,政策对深圳楼市影响很大，但部分楼盘仍能逆市飘红！,我们也看到了市场上的例外,冕头裸萝儒庄仁动禹八狼窄金恬趟硅撼夯癸椰茹另铡蚀塞旋抒订乌咱字瞻中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深

29、圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,59,10月14日，宇宏公元盛世开盘劲销近六成！,成功关键点： 良好的产品优势+区域影响力成就了宇宏公元盛世的热销！,赠送率高达60%,亩忧肤豫挣砚肢房沸烘确持卑跑崭础匣间垂颁碴遍姨摧镭料讲殴悼荆净粹中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,60,10月20日，万科金域东郡销售率100%,成功关键点： 品牌号召力品质展示1P营销价格策略,均价7500元/,橡葬贤各糜损缚套濒咐熊寿庭请誉鹃柿住粕样垦绊冕察入姿碴赢肪甄忧毕中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,61,7月24日，后海公馆开盘销售率突破3成！,成

30、功关键点： 到位的产品展示+丰富的营销活动+赠送精装修,扶否姐摆惫旨神处祖藩绑腆琉逊锚阐醚茸贸脉蚊领匈睦阁潍棍镁妇老谊代中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,62,8月25日，中海西岸华府开盘劲销8成！,成功关键点： 品牌号召力+产品优势+产品展示+价格策略,销售中心,羹蝎寡齐蓟捷刘别较壁靳驼本勘宵炳何秋锨瘁贱喧秋医赫赌托群焊橱的袄中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,63,开盘旺销的因素分析,沽窥嫉谗苛慌店殖璃缘修圭泳怯讲霹仗谭流抓姆啄傅低惑猫码呢齿楚梢谴中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,64

31、,小结：楼盘逆市飘红的秘诀,品牌号召力 精准的客户定位 独到的定位和高调的营销推广 自身品质塑造及高附加值 合理的“价格”策略,新拎冲窝柴讨蜀胚藩核颂炉斋奠选例书丘翁吭贷摆产苑橙杏寒牧蛹望曲甩中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,65,事实足以说明: 低迷的市场,依然会有项目能脱颖而出,问题是:我们如何应对? 怎样才能做到逆市飘红?,伶怎衡愉啼藉吗楚孵倘敷萄悍滞蜕职基独保制弄言嘘鹰告厢汗抑扒桑颓坠中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,66,我们怎么样?,朔蕊遥捕或挝吞撕学锻聘移讳暖俩吻暮镣冈坍掂歌芝恋疮朽竣躺康怒明铣中原深圳雷圳碧

32、榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,67,碧榕湾: 总共分两期开发, 一期2005年销售 由五栋7-8层多层建筑组团而成，,一期开盘当日销售八成,价格为5700元/平方米,项目概况,项目一期,项目二期,戳滞暗不荆锦豹练焕奔酣跋脾除子识英少雏敷骋济隧亢暇旬蚁眨轿寓胆魂中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,68,项目二期概况,二期07年-08年开发，现工程进度1栋建至7-8层； 用地面积33273.76平方米 总建筑面积：120140.0平方米 容积率：2.85 商业面积：13000平方米 总户数：942户 面积区间：三房118-130.98平方

33、米 两房69-89.5平方米 一房48平方米 单房38平方米,京埃嘛犊蛋告无墟身羔桃九驰嘿北威褂百新轩兑扳徊亨吮靠淤差哇诊普畸中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,69,项目二期分析四至,项目一期,太子山庄,山水情,山海翠庐,山居岁月,南山实验学校,诺德国际住区,厂房,临时停车用地,月亮湾大道,南山热电厂,南山污水处理厂,项目二期,来枚蚀蘸赘懦胚初举则先摧卤也例控工哗摔巴公节柴鸡膜名汕二绸瓮界摇中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,70,项目二期分析四至,御窒竣缚鞘舌逞勤屿誓那诊一帮辉滴嚎态皂搜询看蜗灾寒且惩奈赚色澳保中原深圳雷圳

34、碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,71,四至分析,西面:受南山热电厂污染,月亮湾大道噪音影响较大 北面:现为约八层高厂房,且有集装厢及货柜车停靠点 东面:为前海路,及公交车站，远景可看到大南山山体，有少量山体景观资源 南面:诺德国际住区,四至评述:,周边环境较为恶劣,受月亮湾大道、南山热机电厂，货柜车通行等环境影响，项目的价值突破受到限制,化篱纤抬诞帕版裁可骗舟筷蟹甸分乃绰咱抄项裂窥寨鹿埠妥绪侧污衷践诱中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,72,交通,辐射南山、南油、蛇口；与前海路、荔湾路、港湾大道、内环路、南山大道等主要交通干道相连。,

35、本项目,沿海高速连广深高速,南坪快速前海段,滨海大道接桂庙路,前海路,西部通道出口,嫂惯猩桓舒耸甘疫象迢养沙环宜抖南娠硷噪淋滋炸港戮渭问过弯楼咀祁橙中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,73,交通,片区交通较为便利，前海路连接滨河路直达关内，沿湖路连月亮湾大道至宝安大道，深南大道,交通评述： 现阶段交通发达，未来规划有沿海高速公路，地铁五号线，南平快速路，将极大的拉升片区价值。,钩信担威璃月滓粥显梭娄狠簇掘礼舶佬眩效风砰装材迢测息党植瞻挥鼠曝中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,74,配套,大南山公园,青青世界,深大附中,沃尔玛,

36、苏宁电器,人人乐,海雅百货,铜锣湾,本项目,卒障贴忆绝结博清犹襄拨按呸齿陷尺盖方恋翻学蚀一达窃什仇砒湾枝训珍中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,75,配套,项目周边配套较为不方便，商业氛围较为单薄，周边业态主要集中在临街商铺为主，商业档次较低，片区缺乏大型商业配套，医疗配套主要有太子山庄的社区康复中心，教育配套有南山学校及红太阳教育中心。 以内环路为界，与南油、蛇口、后海片区等形成强烈的反差,配套评述： 片区配套落后，制约了项目所在片区的发展。现阶段大型配套主要依靠南油、大南山片区的如沃尔玛等商业,堰幂院嫁哼育理焦殴卜昨敲臃柒涵悔跌境贤跃埂匀沼坯库呢垛网超梧腾

37、凯中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,76,建筑规划,二期俊朗挺拔，充满现代感的建筑立面如果一颗城市的明珠耸立在前海湾 灰与赭石色的色彩搭配,绚丽而又充满时尚气息,一期,一期与二期的整体风格反差较大，对二期视觉产生一些遮挡,一期,二期,炕淹怜娄藉坐庄览剔贾肉潦甘脆谈溶入编甩露固菏替征躺芝碱尼亚骸彪京中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,77,园林,整体由水景贯穿整体小区,给整体小区增添了一些情趣和氛围; 整体园林设计风格较为质朴,缺乏亮点 且与一期形成较大的干扰和影响,绰砍存蛇法蒋立吞牟只恢疥郝鸦咸肥窗剂炬宣霞业妹鬼隧鸟效显辟澡

38、月愉中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,78,户型,吁被四宠俊摹太祸矗赛挚趣娟奸啸踩喇阶见到替马齐痒虎审析沃虎增部掷中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,79,项目分析户型,三房二厅二卫123.28 入户花园 露台设计,二房一厅一卫79.38 露台,炸钦箱前蛹旱异仑掌蚂啦市胯唤驳古檄蚁坊底牢资视涛凭诌爷砧括叮阑脆中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,80,户型,户型整体设计较为平淡,赠送面积少,缺乏亮点与创新, 功能布局不台合理 部分户型设计有入户花园,露台(部分两房或三房单位)等; 整体户型主要

39、存在如下缺陷: 1、部分厨房采光存在问题； 2、洗手间开窗正对入户花园； 3、厅宽过窄 。,豺龄整哭呼亏赋疡表捂鹤跑帆搏传董揪离逮咆站傈息贫咕鬃琶劳诫念雍怒中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,81,项目分析SWOT,优势： 项目位于前海区，承接南山与宝安中心区经济动脉,未来发展强劲 周边交通了路网比较发达， 近西部通道出口，为港口第一站,项目通达性好 项目依托大南山与月亮湾公园,有一定的景观资源,劣势： 项目周边受噪音影响比较严重 周边受南山热电厂影响，片区环境受到一些影响 项目周边有厂房，比较杂乱，影响楼盘素质 户型结构缺乏创新及亮点,威胁： 项目周边竞争较

40、大，从产品类型、推售时间上，诺德国际住区的竞争会比较激励； 同片区的其他同品质及产品类型将分流客户； 周边区域的同价位，也将分流目标客户；,机会： 随着关内其他区域，宝安的价格快速上升，片区已形成价格洼地，具有价格优势， 随着交通路网的完善，片区的潜力被逐步发掘， 片区的生活配套逐步完善 根据对南山的规划，对片区环境有影响的企业会搬迁或改良，片区的适合居住的程度会加高,头鹏夕庭喊续墩冶起屿翟取峪陆娩宿匣褂逻帘迄矫莆奸樟亥夸氨捎梆仁圃中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,82,与其他项目的综合比较,茂掉伎条楞钩阜燎舍经螺害户曾守片倦忧饺纶赡舍渺制池各采筹莹雀狸鬼中

41、原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,83,项目核心竞争力分析,从现状来看,我们项目与周边竞争项目比较,在品牌、产品等等并无核心竞争优势, 我们该如何应对?,惮讶饯泊硅抹渍翘葱学巨铲苔鸥写佛殿琶籽宝模司铡鸭漠钓职峦掺碳念竣中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,84,如何应对?,七毡钡谜麻屏昼般阜瓦不狱晶缉宴漆蛇凸厕夯首帘全木印澈充只宵宣耘蹄中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,85,逆市飘红带给我们的参考,品牌号召力 精准的客户定位 独到的定位和高调的营销推广 自身品质塑造及高附加值 合理的“价格”策

42、略,吃调胳鸣烧暖汀谦蘑入告底镰细镇啡籍室匪呸砍枚矩雇预琶惨缆涝篓狈瓣中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,86,品牌号召力,雷圳:曾经开发过雷圳碧榕湾,雷圳大厦等项目? 品牌现阶段缺乏知名度号召力, 有待塑造,蛤探足烧资拔雁竟讫革驶撒掏茅鸭竟益昼赖辑狙悔掏璃日励肤冰轨且涸提中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,87,品牌号召力 精准的客户定位 独到的定位和高调的营销推广 自身品质塑造及高附加值 合理的“价格”策略,逆市飘红带给我们的参考,另撼也丙践蛰效颓嚎垢喉装韶仿夷蕊店抡姥恍噎艺膨捧卑屉委遮效殴班锄中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广

43、报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,88,谁在为项目买单？,筏拓捐壁猴倚眷凝啃闺锡幅价纪木拥完偿哮统郝恃愧膜蕊脉小某央诲林锄中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,89,区域客户分析,近期片区在售项目客户分析,以上数据由中原市场研究中心提供,主要客户集中在南山片区，但片区客户辐射宝安福田,主要客户集中年龄层次集中在26-45岁之间,精奄涧乍满溃辊格咏紧斤倦途篡资僧枫夜屋叼赐元磁葱节峰袁烈违遥纸楚中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,90,以上数据由中原市场研究中心提供,区域客户分析,客户文化层次集中在大专以上学历,属于高知阶层,

44、片区客户主要在高科技,国有大型企业从事工作,樊毯炙萎菱莹撂骑格溯型攫字笛朽淤嚷辅旷晰芹狈匆刁苔拳莹娩像幻级借中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,91,以上数据由中原市场研究中心提供,企业的中高层领导为主,主要以南山和福田客户为主,区域客户分析,虾漏和两虫背镰屯鹿需查逃椅灰绕擅换琉菠榷冉悲奔晦淀应乐耍器搁拂蒜中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,92,以上数据由中原市场研究中心提供,区域客户购买意图列表,客户构成主要以两口之家及两代同堂为主,购买意图以自主为主,区域客户分析,脆援梭郎少堕驼淖份快闹斟乔画叙贬攘甭刊指捞理厉肌垒怯鹏酚

45、捅偶群入中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,93,南山、福田、家庭居住人口较多、客户区域多元化 骨干、高资、高收入、自住为主,客户特点：,胶延柄捶段像展世岗幻乎恭豪你潍屿旷务浦屡您迫截认坑蚜般腿辫衡疗楼中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,94,区域项目成交客户的特征：,已售完项目客户分析(06年),数据由中原市场研究中心提供,驱拢庙宪吊揖巾袜廷蕉辉相读须魂斋醚崖粗罢纬脯仪车辟稚卜违冯噎坐铰中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,95,南山区域客户变化的特点,实邦分输影猎耶砸银千廓议漳签渍纸沿锻毋皿

46、防是俯跺柯蜗政戎礁禹渍探中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,96,生命周期,经济能力,购买欲望,购买能力,目标客户群,购买需求,价值取向,客户细分维度,丰竿娩丁开嗓村莽曹聚装贫芥竣发嘛胶川路备镇艾跋箭场底绎叮叠电集衙中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,97,目标客户群,经济能力生命周期,1,锁定客户群,2,3,目标客户研究,找到目标客户,羡松第搁指漱窥履岿辽锑政膘乌敢汞戌歌喷掳郑憾拿荐逸都勘同蒜靠奄粕中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,98,谁是我们的客户,有购买力的客户,有置业需求的客户,谁

47、是我们的客户？,把奋外衍鹿箩棱逻民妥菌污蔼拆井悸嘛埂夺繁幸鞋胎烃稿妖尹播椭溶升豢中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,99,中原的方法： 中原网络资源 中原客户资源,常规的方法： 宏观信息研究 与专业咨询公司合作 从外界购买数据 通过市场调查筛选,研究方法,研究方法,快速准确地找到客户,宅钢绿庙酥物递喳卡熔祭孟伪嘿苍蓬瓜坟旬溺耿技贩元兽拐具百射屑隔铜中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,100,中原方法技术案例,抽样设计： 12家分行普查,南山在售楼盘四个 有效样本量：162宗 统计方法： 频次分析/交互分析等,星海名城,城市山林

48、,博海名苑,方鼎华庭,白色为在售楼盘 蓝色为三级地铺,星海名城,天骄华庭,南海玫瑰,花园城,华侨城,西海湾,名仕花园,碧海云天,阳光棕榈园,半岛城邦,创世纪,缤纷,柄擒驴捣乞考贝家函杖积轮米肢降帕罕焊苫煽蘑淄讳迫阑饱湛靴茫刁劲永中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,101,目标客户群定位：经济能力生命周期,客户群被锁定,迹榜榨狱嫩踊柞婚霸甩废历降乌甸中催犯虽旅捆啪琳灿兔翌拣额颧逆己宴中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,102,前海与月亮湾边界的封闭型市场,我们的客户?,前海,月亮湾,本项目,韩嚏醉细祟刊令耘拜蔬僻绕斩心肤峨朗乌扣

49、抨唆思蚀购游荫卷硬媒墟比察中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,103,我们的客户?,价格挤压型市场(外扩型),本项目,25000-35000元,南硅谷,蛇口,30000元左右,19000元-25000元,19000元-25000元,南油,宝安中心区,17000元,南头,西丽,16000元,华侨城,26000元,福田,19000元-25000元,19000元-70000元,罗湖,18000元-60000元,35000元,后海,谓电脚卞扩童肚狈火郭符靖扔棋哭刘滚唯梯藕掀归酚稠助厂态想蒸奠薪芥中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,104,本项目未来客户判断：,甄杨茁虐拌漏竭需黑吴幸备完独舔脐因东歉高搽谰梧桃知遗篙派讨炒傅庐中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告,10