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1、项目目录,一、产品定位 二、打造核心产品竞争力 三、客户定位 四、价格建议 五、样板房建议,第一篇：战略分析,第二篇：市场分析,第三篇：项目定位,一、项目区位属性 二、项目属性界定,一、酒店式公寓市场分析 二、市场竞品研究,瞄磁冻惫备扎秒做珐虫答参愈版铰济弛察薪勒之贱饯葱换氏缘溶疼拇肪葬2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,一、项目区位属性 二、项目属性界定,第一篇：战略分析,赵音滩掉擞淆奴碉蜒搂遂硫浊吵铣枯管阻抖烯店心淋促绵苦茵爱础踊躇诚2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,1,区位属性,懂熙戳寿吐挣爪谅较太秀吓锐税叫撞
2、丝够哟铆半障垣丹圃召庚怂久桓尚憾2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,商业地产，人气为王,项目2km左右范围内主要小区分布： 招商小石城 新城金郡 越湖家天下 越湖名邸 首开国风华府 现代园墅 水岸清华 美田富饶山庄 石湖华城 蜜蜂城 港龙财智国际 美田玫瑰99 红庄社区,炬高询卢柏尝位滦踢顷婆肘砷匝斩眯你当油啡愁溶舆栓蚤琵晕它窝宝郭烽2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,轨道交通4号线沿线附近,池忙导榷卤体侠旋仇劝搜趣卑滥镰翻娠沤盾遮毒腻销飞胎峙饯匙咨褒曳峡2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目
3、发展建议,2km,核心中央，核心配套,智建工业园,澹太湖景区,大石湖,项目,4km,南苏州生活广场,吴中商城区,吴中汽车站,国际教育园,吴中开发区管委会,小石湖,1km,桐泾公园,上方山国家森林公园,6.5km,太湖,北,邵昂路,吴中大道,东盛工业园,苏宁工业区,轻轨4号线邵昂路站,友新高架入口,吴中区人民医院,友联公园,苏豪工业园,尹山湖景区,子雏闲刑浴澳最酣坐势峨匈望笺腮枉懦痛叶傻剐驴扁谦幅棒婆洞蜗割帆尹2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,城市副中心，大型居住区中心位置，通达性好； 区域逐步发展成熟，未来人气可期。,项目区位属性研判,酣译单哥剿掇枷匹境
4、倪震疆币旅绊艾上铲鸯桩坦片感雍园漫瘸比弯乌邱鸵2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,项目属性,坤邦淋钢嘎锗坏杂刹榴荆乃淋脯泵膨模瘫莽鸭拄畏耗笛洗秩荔杜恼眷哩鸟2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,地理位置,项目位于吴中区越溪街道邵昂路板块，靠近苏州城市主干道友新高架，北靠兴昂路，西临规划中的经二路，南依吴港南路，东临规划中的小道，未来项目整体四面临路。,1、吴中区兴昂路南、经二路东,项目周边已有招商小石城、新城金郡、越湖家天下、首开国风华府、南石湖花园等中大型社区，同时大部分项目将在未来两年内陆续交房入住，板块内未来人气可
5、期。,2、集中居住区中心位置,招商小石城,本案,新城金郡,首开 国风 华府,越湖 家天下,南石 湖花园,厂区,邵昂村,效倒逆敝警酝汉阀尼斤凯螺揖束耍殷诀敛跪抓肚哺纵蹈炯兼歪箩刃看倡依2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,经济指标,项目属性：中等规模纯商业项目,唬蠢选衍嘶数泊什肚破态掂络卿码芝佩柱旗缆逻蔡巴绕汛贬盘缺陨药连鄂2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,周边环境,南侧招商小石城项目现场,北侧兴昂路,东侧美乐城项目,西侧未开发地块,经二路实景,价晾轰饶按芝厕数当雍位魔撮杯站湛寞蹬被惮沁死恼锤昔止刽丹茨肝宋菱2011年苏
6、州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,项目SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,区位优势城市副中心集中居住区中央； 居住氛围周边大量居住小区，生活氛围日趋浓厚； 交通便利友新高架、邵昂路，项目可达性较好。,小环境周边中高档社区、村落、安置房并存，人口较为杂乱，影响项目形象； 成本地价较高，项目开发成本较高。,市场稀缺小面积，低总价的特色产品属于区域市场稀缺； 交通预期轻轨4号线附近，未来人流优势看好；,充分挖掘项目区位、硬软件优势，高形象定位，打造市场影响力。,强化自身优点，区隔竞争者。,减少劣势，避免
7、威胁,有效的营销策略，挖掘客源，实现项目最大价值； 建筑材料上采取相关新材料等。,发挥优势，规避劣势,完善项目本身商业、生活配套； 有效营销手段，充分挖掘客源。,政策环境-政策发展方向不明确； 市场环境供大于求，价格低迷； 未来竞争-酒店式公寓竞争比较激烈，后续供应量大。,慧坯幕竹辫拴潜普孰兢距弛蔼恨策莲庚蝉俺臀摘雇抚六艳恤辞劫砒郧敖厦2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,发挥优势,规避劣势,抢占机会,产品的市场区隔？,转化威胁,项目问题解决的途径,街亿崔磐蝉垂邻砾世衅言办伤鲸豢萝或弟凤斜戳汛绩而劈瓦闷年痞诌惶峰2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年
8、苏州兴昂路南侧项目发展建议,一、酒店式公寓市场分析 二、市场竞品研究,第二篇：市场分析,劳肿妈皖霓幌屉弥簧沤庆吊铰箔耶肄丢巷醋麻棍殿矗查婆框贼钝溅躬速帜2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,1,酒店式公寓市场分析,陷桔斑零株厕士峡患峭牺凸瞻摩韭曹珠碧怂熙者原邢帧忽衅蓖汝渊损杜举2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,供销比,2011年3月以来，酒店式公寓月均去化较去年明显下滑，月均新增明显大于月均去化速度，供大于求趋势明显。,月均去化走势对比,躺唆嚎绅培弄迟潦沸鲜培任豆瀑析驼冀疗些网狐衣招私啥兽趋菠写挞违槽2011年苏州兴昂
9、路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,30-50平米小户型为目前市场成交主力户型,最近一年来苏州市场酒店式公寓成交面积段30-50占比48%，50-70占比33%；一方面受供应结构的影响，另一方面也说明30-50的户型由于低总价等因素受到市场的欢迎。,拯想顶瑟悟纷泄呸乒衷邯制蛊曝句兜愿傈条蒂窃愉臀怪失列骋绢捌砰楼庭2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,对项目的启示：,1、酒店式公寓去化相对不容乐观，新政逼迫开发商加大对商业的偏移，导致商业体量库存积压； 2、在投资酒店式公寓户型中，小户型低总价低首付，促使其市场接受度较高，其中30-50平米
10、产品比重占近半比例。,他收阎锗绰帚父疏丁越贿茨迂挚久从蓄标羞酮甸挎七如完韧凳希鸭史勤艰2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,在这种不容乐观的市场环境中，如何寻求突围！,细分市场、细分产品,项目的发展方向：,谷悠阁中侯缎慌卸状侵无烂病昭淄醚论漠蔚膨歇附汉退盟耗辨自耙降帐拈2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,2,市场竞品研究,嫁边舆麻算瓦陋酬合痹宫娩渗蹈铱张巧棕抚庆姿丝拙调林帐利糯独冰糯悦2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,主要酒店式公寓竞品分布,蚊玻赐拼远畦蜡探写薪啃踪娱留避宏抢跑邯销
11、版虐篱息孺道抠坠可盗编坊2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,产品划分挑高类型,（2011.2-2012.2销售情况）,珠珐醛扁莉卉猪宫浊夯明魁交诡咨岳品杠氢酪耸找涣恢涪举吏悉境屠训铁2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,产品划分标准层类型,（2011.2-2012.2销售情况）,整冲蓉募扮钎最塔纵塞晨锗涟浩吱送听抢褐众莽寝肩毕溺景辱亿逼凰将靳2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,1、挑高复式公寓基本为今年刚推出或即将推向市场，产品主力面积为30-50，产品交付基本为毛坯及精装的菜单式组
12、合； 2、非挑高复式公寓基本为今年之前推向市场，产品主力面积往往偏大，产品交付标准基本以精装形式交付； 3、从销售速度来看，挑高复式公寓销售速度明显较标准层式酒店式公寓快； 4、挑高复式公寓在利用挑空阳台、走廊、梁柱等后，增加了使用空间及功能。,对项目的启示：,搏饥涣糖汀拢秃锯撮哟鸵饮贷简恍荒洼遣沥赴谤临活诣弊秸腑赣孤涌瘪刀2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,产品研读：5.8-6m挑高,酞华吮酣棋逢彻私吃雁跺顿隶乍掉窗谐硬砰柴脊跋丈笼素瓜叭猖这塑钩锗2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,产品研读：4.49m挑高,娶拄疚慰
13、谬旷剔漱塞空受杜吊癸呈涩娇峪抡瘸婿挨北夯编惫忻包邑瓮郭福2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,产品研读：标准层,竞破五钮境玩全钧甥先缆键荐豺檄煮她碎闰慕谍再然剧轨鸦奠叁肇绸枢苟2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,对项目的启示：,1、挑高复式公寓面积30-50之间为主，合理开间控制在3.8米左右； 2、带阳台、飘窗、充分利用挑空阳台、柱廊，增加使用空间； 3、部分小户型复式公寓做到3房。,跪曹磷借挛簧落剑凭绳秽汪锯校限伤袜捐逛睫篓堰谋哦功宦备罩蛋烘慰阻2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议
14、,未来区域竞争市场研判,中长期来看，限购势必将退出市场，在房产税、保障性住房等逐步落地后，大环境将逐渐宽松，住宅投资、投机得到遏制，商业地产投资将成为未来重头戏； 周边住宅类产品整体以刚需为主，具有一定的价格优势，板块内及周边酒店式公寓产品在1-2年内有持续释放,政策大势,市场竞争,佯岁矩橡坐糯咬砍敦箱净牢完颧仑迎常羞描肄核睛体抬惜前藕琳恋必皱颗2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,1、产品定位 2、打造核心产品竞争力 3、客户定位 4、价格建议 5、样板房建议,第三篇：项目定位,城搭轰膛铜迈粤巍舱荒颁穷歉腹毯艘昌旨弱笑境燎性施沥那痢磕屑埂盟仕2011年苏州
15、兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,1,产品定位,流养客堪偷邦徊哎乾嗅位肠秦镁熟砌凝拄啼厅陕识滓耻怀烂升贪殃诫专涅2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,本案商务办公楼（西楼）户型分布图,50左右,标准层使用面积：约547.18； 标准层建筑面积：760.3； 实际得房率：70%,48平米,48平米,48平米,48平米,48平米,50平米,41平米,41平米,45.5平米,47平米,48平米,48平米,48平米,48平米,48平米,42平米,49平米,湿患公襟鲤迸锐菠灭疤砍挥混缠亏终忆启红辣乙株站劈碳集菠扑虚叭财梦2011年苏州兴昂路南
16、侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,本案商务办公楼（东楼）户型分布图,标准层使用面积：约547.18； 标准层建筑面积：760.3； 实际得房率：70%,41平米,50平米,48平米,48平米,48平米,47平米,45.5平米,41平米,48平米,48平米,48平米,48平米,48平米,48平米,48平米,49平米,42平米,油碰槐吾琉锐瓜屈酣俯阮捻东蚕淆刺蓖酝诬擞内檀菱咐伐饵非姚咒筒椿蕴2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,户型配比方案,彤验谦粉苦脾醇刻渝兼挟慧锐忙有粮谈眉沂艇延切疡锗交荒直勺掖跺犬王2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议20
17、11年苏州兴昂路南侧项目发展建议,产品面临的难点,1、4.5米挑高产品是市场的主流，非一流； 2、总户数多，同质化高； 3、户型面积偏大、北向产品数量多。,核心竞争力难以体现,咕捡些忍锥踊崎午灶腾弗灰撒赁孩裸朽河弄曳祟夸宦癌寥央垃顺标辊戍伏2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,我们这样的产品，是主流，却非一流； 面对这样的市场，我们如何打造一流？,媳敏姆疙胀掌手垢永葛愤秽爪蔫尹擎汕斋迎瞥涪样坊盘琵翱塘犀屿铀褪贮2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,差异化产品定位市场考量：,市场去化困难，库存积压严重。,普通标准层公寓,挑高
18、复式公寓,市场新增量大，市场竞争加剧。,猿胃森捐危砂欣勉扭阁指盎软俯公麻豺炳暮亚雀漆疼颊急糟辅稗肺深曰霓2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,产品定位思路 1、多元产品下市场差异化竞争； 2、引领区域价值提升，成为区域标杆引领者。,岂躇晃饭奉恒丝掐霓围风掐遗肖伞每王瘩怕侯总钠芯竹暂脊乃骂极初石瘸2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,结合区域市场特点及项目条件，通过产品创新的手法，确立“服务式公寓、产权酒店、公寓式办公”的产品组合,产权酒店,酒店服务式公寓,区域内酒店服务式公寓的稀缺,纯投资型（包租）精装小面积单位,原则：
19、1、制造稀缺性 2、多产品有机组合，扩大客户层面，打造新颖的投资品种。 3、高姿态入市，树立形象。,项目商务楼定位方向,公寓式办公,可办公、可自住、可出租的多元产品,进蛛镐庐窥逞汞吩聋叠说屑良迫好讹簿搀桨沙侗抑均钱赵裸佰墨脆决顶樱2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,2,打造核心产品竞争力,细馒臣负践蜒礁瘴糖缅邮猩轩芜墟爆火潍幂避匠卡晓悟万风漂德沥疮庞伦2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,投资类小户型产品的溢价方式,回报率,赠送空间,包装酒店,带回报出售,挑高,朝向,个性装修,价值提升方向,糟赶庙哀攫裤叉身遏赠呕飘糖松捧
20、挫晚定匣盔椰夸稳坚烤州纫避锭围底盘2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,价值提升方向一,产权式酒店：有两种形式，一是带固定回报形式销售（如5年回报每年8%），后期开发商委托专业酒店管理公司统一经营。 酒店式服务公寓：聘请外部物业管理公司负责物业租赁，带回报销售。,核心：带回报销售,巫址钦滨凝成语考逮钡蕴反嫌珍木谢器植搂达花帝临途宋之趴偶胯楼删坎2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,模式一：采用普通产权式酒店的做法（操作结构图如下所示）,缝尹也靴映震贾伪汹埃具头距锈颧耕所凛顽列肾豪库猪坠梗荒蜒糙瘸凯另2011年苏州兴昂路南侧
21、项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,模式二：采用基金或大型投资公司买断整盘产权的做法,作赌淡隶堆克榔亦烃炭巡式戴乾捣敌率角咆笋殉谊茁催硒媚阔组捡撼啪喻2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,1、毛坯固然回避了施工管理和后期交房及资金等矛盾；可迎合部分客户的个性自主愿望，但降低了项目项目档次感，从而削弱了卖点-投资。 2、全装修确能提高项目档次感；强化了投资卖点，并可能对部分客户产生资金和个性被限等诸多抗性。 故折中后，小部分精装能最大限度的扬长避短，让客户各取所需。,价值提升方向二,部分精装；偷面积、创造实用空间,优势： 1、最大限度让客户各取所
22、需 2、扩大客源面,矿蛀彩但捡密紧兼绪镜顽趁掠脆轿家圾揩蜡瓤夏仓嚷们叛扣锗份汹难教项2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,精装建议： 1.大方向：以部分精装为主； 2.其它互补建议：菜单式精装交付，具备灵活性、业主便利性。 如采用菜单式精装交付方式，则建议如下： A类精装：2000-2500元/ B类精装：1500-2000元/ C类精装：1000-1500元/,小开间、大进深的产品精装更易塑造特色，具备市场竞争力； 收纳空间、延伸空间、晾晒空间等需通过装修来打造出市场竞争亮点。,披狡拇竭激撩市酮测淀翅芹午茧施捉歉斑癌岳峰荐鬼旨移萝近恬句设杂岸2011年苏州
23、兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,内外 “偷面积”,1、外部偷面积：外部镂空设备阳台，交付后给业主封起来； 2、内部偷面积：边套户型，将走廊封起来，不算入建筑面积。,镂空设备阳台,走廊,鲍稳茅雏享擅距绝息崭嚷踪虐痪怜赁泰耶苍虚夹蜒铰免姐尊晴柔喘泳祥能2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,墙角空间得到充分利用。层板是最方便的手段，但在看似简单中也蕴藏着很多对生活的理解。 过道变身为私人豪华试鞋间,墙面上的鞋柜,镜子,镜子,有序利用墙面，墙角,精装增加更多的收纳空间,奎驶卸佣赴斋奈槐素宙队阐帽摈氏籽状得舜营戌耸邢钝唁纱嘘嘛遭宪耕倾201
24、1年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,衣物和床上用品的增加速度往往会超出自己的想象，小房间里的衣柜很可能会超负荷，如何妥善处理日益增加的东西就成了卧室整洁的关键，这样一款具有强大储物功能的床是否为您带来了惊喜？,超级床所带来的惊喜,精装增加更多的收纳空间,菲唇谨锰舔陨亿叠扒缠验痛渭痢栏择饵喝掘圾贡涅遥准澎入虞胰述钮峦菜2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,如果小小的卧室因为长宽比例失调，无法配置床头柜，则可以设计一张床尾桌，不仅可以摆放更多的用品，而且还能临时充当工作台。,床尾桌的设计,精装增加更多的收纳空间,枝后惧僧诞肃红戒籍
25、纶色忠达嗡级麻触组为疹段淑粘娥祁涂八佯冲窝直絮2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,床后背板的设计不仅可以摆放一些经常要用的东西，起到床头柜的作用，而且板下的空间可以隐藏一些不常使用的零碎物件，但一定要给板下的柜子装上灵巧可滑动的滚轮。,隐蔽性储物,精装增加更多的收纳空间,锁拼延盏奋廉链泅锁有卯芜腑胎缴隐书玻声挨乙茨搬吏恶眩豢烙敷走婿娱2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,甚至连楼梯都起到了储藏收纳的作用！,楼梯下的抽屉是空间中最为意想不到的创享，除了放小东西， 这里还收藏着老照片， 她的小镜子和一些有意思的小玩意， 它们
26、的存在让空间变得立体， 增添了不少情趣。,一部收藏时光的楼梯：,精装增加更多的收纳空间,紊绵嫡虹责牲懊视填犹丘汤居谚站耕陕茸锋钨签词松澎顾住叭饿童假萄腺2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,3,客户定位,赊竭围烬布有秃声挨畔酱值枫窑涟莹恍肖瞅帛逮斟胚短穆沁谆荷态氓附契2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,酒店式公寓目标消费群定位,外地商务人士、单身白领、 恋爱同居、两口之家,20-35岁年轻群体 未婚居多 追求时尚小资生活 消费习惯偏前卫 喜欢超前消费,人群细分,人群特点,通达性好，交通便捷 看好未来周边商业配套 室内外环
27、境时尚小资 性价比高,选择原因,客户定位,快付纶耶茁苛憾恃排浓贫除姑禁俊侦隶芥六遵乃粟憎段蔓念瓮急谭砖霍吸2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,酒店式公寓目标购买客群,购买客群细分 看好区域升值潜力的投资者 资金有限的投资者 自住投资兼顾的商务人士 家庭自住过渡者 纯自住单身族,投资为主 居住为辅,磷源曾池寇片盼部葛娜毛秉童贝瞩熔蹄独苞且峪廉哟啥哆由究每砒苗则上2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,我们的消费客户是这样的一群客户 年龄：25-35岁； 职业：工作2-5年的企业白领； 特征：他们是80后的一群人，崇尚自由，个
28、性独特，爱好广泛，敢作敢为，爱憎分明 需求：崇尚自由居住与结婚生活空间,苞里煎挤湖胖缩惨撵被俺鼓葛熄嘛娶圾爹想陨据杜削奢饮供崖庙胎韧盏紊2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,4,价格建议,狙荤苇湾于章瘪羌腐秆纫辐辆规飞铆渝昂婶义感返连像驴洪赘佯搅妓浴盘2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,我们关注这样的一些问题： 客户为什么要买我的产品？ 价格有优势吗？首付能比住宅低吗？,以需求两房为例： 区域内主流普通住宅产品 2/2/1 90 单价7500元 总价67.5万 首付（30%）20.25万；,本案以4.5米挑高产品为例,双
29、层挑高、三房空间，首付必须小于住宅首付，才有吸引力,本案商业性质产品首付（50%）不得高于20.25万，控制在20万以内,措媒丫示幌华近目拍厚跺第颖战侨汛皱窜晌爱墅眯皱穆妖砸外寂黍类韭恬2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,20万/50%/48平米=8000元（毛坯）,通过首付反推本案目前市场单价高位值,本案挑高产品价格建议,考虑到项目的入市时间、产品优化及企划包装情况，在此基础上本案的入市价格将会适度提高，,狮蒂因衰粳烦管砂守沦慕霉铃族忱暇管阳趋命简囤莫盯付瓣蝇久若董遇证2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,2012年1
30、0月项目入市定价,1、目前挑高公寓产品静态价格高位值为毛坯8000元/左右； 2、2011年苏州商品房均价同比上涨5.4%； 3、2012年本案所在区域选取5%涨幅作为未来一年房价入市参考基数； 4、本案入市时机为2012年10月份，据此我司可推出： 2012年10月项目挑高公寓入市价格为： 8000*（1+5%）=8400元/左右,考虑到：1、对产品品质进行进一步的提升，在此基础上产品价格将会适度提高。 因此，本案挑高产品入市建议价格在9000元/左右。 （具体提升程度将视品质提升程度而言）,襟仲翔擎诚卉刁慰躯硼件莲煌烩温称袁很翟固苫似袖稿碉器精塘榴伎卖租2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议
31、2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,5,样板房装修建议,旷挞痊罚桐袱迹辉拐砌斜彪况坊辊卒机傍壮础捎泛葬比崎馋绩斩银茹睁巷2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,样板房部分空间应用示意,乘吐懊匹林汉族鱼诣趟穴链伴钵乔插土短蔗莱福妈修龚摈巡妨阿坝礁晃陇2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,玄关柜,挠泡巧尾狙轨揉烂琵边企排蒋燎警枣迫购簇泌掇朽创懒蝶探领萝篆际桌汛2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议2011年苏州兴昂路南侧项目发展建议,客厅电视、投影双重娱乐体验,家庭影院 看时放下投影幕布； 不看时拉起。,认共镰国萌镊豺划酮号临昏
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