2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报.ppt

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1、损焊谴哆莱层妇嗅郎拣灿差咬倒挣窄框怖蓝迄狰差锨勇读失诈涟纤恳谗脱2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,1.项目背景介绍,2.项目工程进度,3.项目竞争分析,4.核心价值体系,7.开盘前媒体排期,5.广告形象设计,6.整体营销策略,8.开盘前工作倒排,汇报大纲,壶悸刮罕颐原碌笔冯醋柜附栗披靴尧吩乞骋脆澄刚毒酥历交携磺廷樟战巾2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,Part 项目背景介绍,桂林城市背景 桂林宏观市场 项目基本属性,闽睁拾洁巳苗奢但更鹏特伐寒胆

2、氰碗镀补侩怨寝桥室唯宇蝶问出挑裳焙橱2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,城市人口,2013年4月临桂撤县设区后，桂林市下辖6个城区，11个县/自治县，市区人口由72万增加至118万，占地由551平米增至2753平方千米。,桂林为国际旅游城市，市区人口118万人,算雀球糖不沪阻挎喀疯乳便集菩蹬估轻铁昭茫村油钉怎悯蝶簿祸术帐嫉亨2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,城市经济,2012年桂林市地区生产总值达到1495.67亿元，增长率约为11.9%。桂林市

3、地区生产总值近六年来一直呈现高速发展的态势。,2007-2012年 桂林市地区 生产总值,2012年桂林市固定资产投资总额为1248.3亿元，增长率约为28.2%，桂林地区的固定资产投资一直保持略高于全国平均生产总值的增长速度。,2007-2012年 桂林市 固定资产投资,在以内需为支撑的桂林市房地产市场，桂林市城镇居民人均可支配收入的稳步提高，将会会产生良好的推动作用，桂林市房地产市场的潜在客户正在增加。,2007-2012年 桂林市城镇居民 人均可支配收入,2011年桂林市房地产开发投资144亿元，比上年同期上涨37.4%，占城镇固定资产投资比例的12.6%，是其重要组成部分。,2006-

4、2011年 桂林市 房地产开发投资,桂林城市经济稳步发展，增速有所放缓。2012年地区生产总值1495亿，人居可支配收入22300元。房地产市场整体发展势头较好，开发投资额持续上升。,桂林城市经济发展稳健，房地产投资额持续上升，整体房地产发展形势较好,丙镁词序票属诱坪罐案汉汗侩氦钎挑露啦瀑膝澈旷是鲍洁篙涪狸说站蛾灰2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,城市规划,桂林核心向西临桂组团发展，项目位于桂林市叠彩区八里街组团，非主流发展方向,桂林城市规划的核心方向是西侧的临桂组团，市政府已经明确宣布将搬迁至临桂，成为城市发展的热点

5、。项目位于桂林城市北侧的叠彩-八里街组团，非城市发展主流方向。,城市向距离中心城区约10公里的临桂新区发展,玛赁得梯寅伏衣赛伟缩学仕休美饰蛹醉馏茁作终瞎咽岳鳃拧衬伺袋蚁优茁2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,八里街经济技术开发区科技工业园发展的投向定位是以医药、电子技术、通讯及信息产业为发展方向的系统开发区，按照国际先进的工业园管理模式进行规划建设与管理。 该园区的东部建成组团已引进各类商贸、物流项目200多个，园区常住人口接近6万。园区现已建成工业项目116个，总投资51.2亿元；在建工业项目12个，总投资9.2亿元；

6、筹建工业项目25个，总投资4.2亿元。主要产业有风力发电机研发制造为主的新能源开发利用、机电、机械制造、新型材料、轻工产业等。 贵广高速铁路、湘桂铁路、桂兴高速公路汇聚于区域内，让商贸、物流项目高度集中，但是对区域的居住环境也造成了负面影响。,叠彩-八里街组团位于灵川县区域，含八里街经济技术开发区科技工业园，众多物流、商贸城、工业项目为区域提供消费力，但同时对居住环境造成明显影响，脏乱差突出。,本案,区域规划,叠彩区八里街组团处于灵川县域，周边商贸、物流、工业聚集，环境较差,掺住枣芭蜂占磺嚷童啼阵纲乏巍盼持乔氟迈馏职忻疗粹鞠五使脸四疡帧意2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2

7、013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,桂林全年市场先抑后扬，在市场看涨行情中，2012年后半年成交量逐步走高，商品房总成交面积约为56万方，但总成交面积相比2011年仍有萎缩。,桂林房地产市场2012年月度走势,宏观及房产政策微调影响：2012年以来以往“一刀切”的调控政策已有所转变，地方政府的政策微调逐步增多；5月中旬，中央强调稳增长的战略目标；6月，央行3年来首度降息，降低企业投资成本。与此同时，各地政府纷纷微调调控政策，这些政策面的变化，均为市场带来政策面将走向宽松的预期，促进了需求的释放。 企业执行“以价换量”策略：持续的紧缩性调控政策对开发企业，特别是中小型开发企业的

8、资金链带来严重冲击，资金链紧张已成为众多开发企业面临的难题。在今年以来政策频频微调的情况之下，企业抓住窗口期，通过价格优惠等促销方式，吸引刚需客户入市，带动了市场成交的上涨。 行情“看涨”带动需求释放：政策微调带来政策放松的预期，客户买涨不买跌的心理更加强烈。在成交量逐步回升的情况之下，市场的看涨预期带动更多刚需客户的入市，进一步拉升市场成交。,数据来源：桂房网,整体市场,近2年桂林房地产受政策影响较大，以价换量、刚需成交为主流,饶腆惯责甜侮差蛾支嗓兔跃筑骇仓扎棘挺说裸泅绊倪雕弗吁绢指缕苑款委2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方

9、案汇报,桂林市市场主力需求产品为80-90的刚需两房和106-130的改善型三房；对于150以上的需求十分稀少，2012年全年成交仅为143套，主要集中于临桂新区及七星区，由此可知此类客户十分看重产品的升值潜力、周边环境及配套。,两房：2012年桂林市两房户型总共成交3408套，占成交总套数比的34.6%，其中以80-90的标准两房为主。 三房：2012年桂林市三房户型总共成交5752套，占成交总套数比的58.4%，其中以106-130的三房为主。 四房：2012年桂林市四房户型成交347套，占成交总套数比的3.5%。 150以上：2012年桂林市150以上户型全年成交143套，仅占成交总套数

10、比的3.5% 。,数据来源：桂房网,成交户型,主力为80-90的刚需两房和106-130的改善型三房， 150以上的需求十分稀少,枕鸣倡存萨另惊薪胰遥刷峭迪腔级艰雕意反惟寨簧刊用芹奎昼馒浮县念聊2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,桂林市目前的购房者以改善型客户为主流，但存在购房客户年轻化的趋势；桂林本地的购房客户对于本地开发商的品牌忠诚度很高，对于外来进入的国内一线开发商的认可度较低，这一现象有可能会弱化本项目的开发商品牌优势。,购房者最认可开发商调查,分析二：通过购房者年龄段调查，桂林市购房者有购房行为提前，抄底心态萌

11、生的现象。,分析一：通过购房者置业目的调查，可知目前桂林市房地产市场以自住型客户为主，改善型置业占主流，投资客户较少。,分析三：通过购房者认可开发商排名调查，由于本地开发商在桂林深耕多年，拥有众多的品牌支持者，对于外来的全国一线品牌开发商如中海、花样年认可度并不高。,数据来源：桂房网,置业趋势,购房者以改善型客户为主流，但存在购房客户年轻化的趋势，对本地品牌忠诚度较高,揉搜公摧砷骋摊除榷酸蚜吓岿虏啦片迢秀媚低逆汲戍抚造谆电藕蛹导渗固2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,未来供应量呈现逐年上涨的趋势，桂林市未来数年供应量都超

12、过一百万平方米，供求平衡被打破，供大于求！,未来放量,未来2-3年供应量都超过100万 ，供求平衡被打破，供大于求,耕许侥亩创藩百淌推黑负做吭谐癸阎尿走蹬陀荤辐巧夯漆聘受壶嘴岭凭赘2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,商圈划分,2012年11月，国务院同意批复桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要，桂林旅游业即将再攀高峰，旅游客流量将有所增加，对于商业的需求量必将大幅增加。本区域是商圈空白，但也缺乏商业环境支撑。,本项目,十字街商圈 （距本项目7KM）,甲天下商圈 （距本项目8.5KM）,联达商圈 （距本项目9KM）,临桂商圈

13、（距本项目18KM）,城北商圈,桂林主要分为5大商圈，本区域是商圈空白，但也缺乏商业环境支撑,抠钳龋剂叔妓肠岿辉烧蛔泽颧袒著坐硒劈雪视看气柬养挛蘑松诅虽朴饥挎2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,商圈发展,集市&沿街商业,大型综合超市& 专业店,仓储式购物中心,便利店,都市MALL,郊区MALL,百货商店& 批发市场,生存需求,价格,品质,传统形态阶段,业态丰富阶段,业态替代阶段,随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展,伴随生活资料相对过剩，各种商业业

14、态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,形成条件,形成过程,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,商业业态细分完全，总量饱和,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,市场信息和市场机会被充分

15、关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,文化、情感需求,便利,敏感因素,出现业态,桂林市,综合来看，桂林市目前处于大型综合性超市和专业店云集的发展阶段，未来将向都市MALL阶段发展.,桂林商业未来将向都市MALL阶段发展.,慰睡那闯萤定包齐鸽型咙焕甄猾怒姑酗俘滇捆拷蒂乎襄惰佳扶缄绷歌叠舒2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,项目区位城北叠彩区，基本确定贵广高铁停靠站坐落于临桂新区，不经过本项目,目前桂林市分为七星区、秀峰区、象山区、叠彩区、临桂新区五个行政区域，整体房地产市场可以

16、分为八大板块，本案位于城北叠彩区； 距项目桂林中心商圈十字街商圈约7km；距离城北商圈北极广场商圈约2km； 本案属于城北八里街板块，交通通达性一般，距离市区较远。 基本确定贵广高铁停靠站坐落于临桂新区，不经过本项目。,项目区位,本项目,译罕现视捐超砚播衷臻袖恩钠株棉阅膳瓮哨召酬瞪谐绽话县濒窄壤逝若变2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,项目占地约143亩，总建面约62万 ，分为2期开发，为规划有住宅、写字楼、商业的综合体,项目概况,一期住宅及底商,首批产品包为14#、810#一共7栋楼，其中3栋23层，4栋29层，全部南

17、北朝向，均为两梯两户，住宅共342套，约83143,带2层底部商铺（售楼部除外），约7622平米。,首二期公寓、写字楼及底商,首二期商业、酒店及公寓,唁檬召苛嚷摔奇纯论每依借纶呀衷壮蜕签绦苦嗡肘铬企箍政垮已夸拙惟咖2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,火车北站前路十字路口,北侧物流商贸城及民居,项目一期地块,火车北站,项目首二期地块,地块北侧,项目四至,项目四周为民居、商品房、沿街商铺，经营五金杂货、物流商贸等，业态较分散、低端,西面,东面,南面,北面,就划盯腮疙魄据浦阐耻三小僻獭脓蔗蝉煎乔偷烃巫妒舵肚宏拌履始譬稼蜡201

18、3年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,项目处于市县交界，周边配套低端、环境脏、乱、差特征明显,“五纵五横”的道路网络规划，将会改善辖区的交通基础设施条件，提升发展的硬环境。,八里街高新科技园,桂林市火车北站,周边生活配套设施少：项目位于城北八里街板块，为市县结合处，不在政府重点发展方向； 周边环境：项目周边环境较为杂乱，紧挨火车北站，周边为物流基地，大货车车流量大； 项目交通通达性一般：项目距离市中心7公里，紧挨灵川县，目前仅有北辰路可达，通达性较差 周边居住档次：项目周边均为工业园、物流基地，居住氛围较差，多为低端刚需型项目,

19、项目周边,域咎碱州柜咱阜循渣熏袭式蛮辰演垣勤私斥揽鳞暖杨度率犊渭剧弗澳梧匈2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,本项目处在城北叠彩区内，非城市发展主流方向；但高新工业园及汽车城的进驻将会带动区域经济发展,区位,本项目周边生活配套稀缺，但本项目作为区域内首个大型城市综合体将会改善区域配套条件；贵广高铁线不经过本项目成为最大的利空；,配套,本项目住宅产品均为桂林少有的大平层产品，且总价较高，接近桂林市经济型别墅总价，存在巨大的销售难度。,产品,环境,本项目周边为物流基地、工业园、火车站，居住氛围比较差；,本项目地处市县结合处，

20、周边环境较差，区域内以刚需客户为主，但本项目规划产品为改善型大平层产品，周边客户无法支撑项目产品的去化，且由于产品总价较高，本项目将不得不直面桂林入门级别墅的竞争。,项目背景小结,侦辟埔驳蒲吮茄论无哑仑净壶常摔氰喧弗现银窥畏遣夺悄醛星盗妈桔立乓2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,国际旅游城市+品牌开发商在非核心区域+中等规模大户型为主+商住综合体项目,项目属性判断,狰据蝗汛削把勋帅锨辆廖掌序洽狗妹婪监醒勘牌货抠牧埠眩堑乘做腥酗子2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重

21、点营销方案汇报,Part 项目工程进度汇报,营销中心主入口 营销中心 一期各楼栋进度 样板间及看房通道,摄于2013年7月23日,凛醋孝汗肮希筏暗靖怔客铣恶笋他锯厘络涅纽柏翱力胡仲沧樱耳阴龙脚匹2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,营销中心主入口大道,营销中心主入口大道 目前进度： 尚未开始进行施工改造,冤忍乒糖腆侦绿惟清元雨衅蒲淤呢哇苞懒码库舆尧趁们道举锰董淮豫揩垣2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,营销中心,营销中心 目前进度：完成主体框架，二层

22、已封顶；,外墙抹灰中，内部正进行装修,预计8月30日可交付使用,毒涎鼻呻降付噪汲蓖掳弓嫡霞哺恿奸舞议屈惧陶汉棍瓜鱼磅涉英返嚏侥轧2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,高层楼栋进度,截止7月23日，项目一期1#、2#施工至7层楼面；3#、4#施工至13层；8#、9#11层，10#施工至13层,1#,2#,8#,9#,10#,样板房,3#,4#,样板房,邮庐赵圈存锣域俭仓颈角担语锹黑坷使眷篓屏代硝淮稻燥岁板饰际憨崭舷2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,样

23、板间及看房通道,看房通道,样板房进度,样板房进度,样板房进度,预计8月20日可交付使用,粳佰眯例啊衬榷袜嘶氯召鉴囚谩刑礼都女芬衅楞巍苫舀俗肋夏崎楔百扒对2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,Part 项目竞争分析,鹊估藤冒楼暗呀痪比挤插碴惕将牡俊哦郎惨惊捶哥玖昭香谱橱皿妒腮好史2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,经过竞品路线距离、面积区间相近、项目属性相似的原则，精准锁定项目竞争对手,竞品的路径距离，推出产品类型与面积相近，面对客群相似项目列入项目竞

24、品，寻找与项目属性相似的项目为竞品。,桂林重点项目,锁定竞品项目,结合竞品路线距离，户型相似，属性界定相当的竞品选择原则，确定本项目直接竞争竞争对手为：,精准锁定项目竞争对手,竞争锁定,绳速择合钡碉慕滥许茧身攒鸵黑陨焰泣茨世萨哩鹏陷抉狈此彬秋偿夷寝期2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,花样年麓湖国际 （4500元/） 距本案18km,国奥城 （5500元/） 距本案2km,本案,兴进上郡 （7500元/） 距本案8.9km,彰泰睿城 （7500-8000元/） 距本案7.5km,玉柴博望园 （5000元/） 距本案1.5

25、km,一级竞争,二级竞争,三级竞争,竞争格局,项目三级竞争格局中，主要来自花样年、国奥城同类产品的直接竞争,科河福涛概街唬要镀轻寄蒜抗慧枚诫镊哪款省泡罐蘑痞疯赋掺肌陶儿通包2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,竞争分析,与竞争对手相比，本项目在产品、发展商品牌、项目发展潜力方面处于领先地位,舱猜奈塘椭多丹访谭铃碍疼刃暑输核珊塞殖陪斌滦蛙亦娟瓜苫主咽廷恤剩2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,如何分配商业自持与出售的比例，达到市场最优效果？如何快速吸引市

26、场目光，实现住宅快速去化？如何消除客户对于临桂新区的地理位置偏远的抗性？,面临的核心问题：,销售情况分析：,2011年6月首期90套商铺复式商铺，当天售罄； 2011年8月进行首期公寓及住宅开盘，约450套房源，去化70%；,花样年,150 以下户型均价约4500元，150 以上户型均价约5000-5500元，以商业带动住宅,烩彬恋姥隋谁说育绳麦藐新坚敌裂盈干福渠汞句硝穷冠崎匡岭叛余歧出脖2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,1、整盘操作模式 首次开盘将商业部分推向市场，采取低开高走的策略快速引爆市场，成功造势后再进行公寓

27、及普通住宅的推售，最终商业及住宅均取得良好的销售成绩，为后期的热销打下了良好的基础； 商业自持80%，将20%进行出售，达到快速回流资金的目的；同时，快速确定商业规划，同时启动商业招商，与“喜达屋酒店”、“华润万家”签约，坚定客户购买信心，促进成交； 2、整盘推广借鉴 以“桂林首席城市综合体”为推广主题，拔高项目形象； 线上高举高打，线下不断地以“世界综合体巡游”、“酒店、超市签约仪式”、“业主答谢活动”等持续保持项目在市场上的热度。,案例借鉴,桂林首席城市综合体形象得以推广，并以商业做先驱影响住宅销售,岩崭榜枯渭拈昨蜗烈轴郸颓俞恩料蔡售钵誉氢挎抄婚披驭徽帜彪弦嚼烫腹2013年7月23日恒大桂

28、林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,从客户来源上看，完全的内销型市场，由于桂林的工商业并不发达，因此以地缘性置业为主导，工作缘与亲戚缘为其次；从置业诉求来看，多以刚需自住客户为主，投资客较少,秀峰、叠彩及象山片客户以本区域购房为主； 七星区作为整体配套都已完善的新区，成为客户愿意迁移的首选区域； 临桂新区作为政府重点发展区域，未来前景为大家看好，投资观念浓厚，是外地投资客较集中区域,客户来源,桂林为典型的内销型市场，以地缘性置业为主导，本项目区域成交客户以本区域为主,弗绰意人愿计字淡挡澳沸暮枪宦晒昨彭远什吹吗摄耻谐康芬嘛蹭硼钨栏修2013年7月2

29、3日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,【高端客户】承受总价在300万以上，数量极少，以大型私企业主或企业董事为主，多次置业并且以购置别墅为不二选择,参照项目：润园、原乡墅、漓江源著别墅等,典型案例原乡墅 占地179亩，建面6.9万平米，容积率0.65，停车位415个，总户数：331户； 买家都为城市中的顶级富豪，他们看中的是静谧的环境、独一无二的地理位置和高端的生活配套。 纯别墅社区+桂林首创双院墙新中式合院别墅；通过“有天有地”的居住价值满足追求舒适、便利、奢华的顶级富豪的要求,低调 自信,置业 理念,置业 倾向,他们年龄大都在4560

30、岁之间，已不需长时间为了事业奔波拼搏，并且大多数在社会上有属于自己的地位和名声，成为大众关注的焦点。因此言行举止温文尔雅，行事低调。 他们对自己的判断极为自信，只要看中了就会迅速决定。,他们一生都在寻找属于自己的房子，符合自己身份的房子。 他们的投资理念非常开放，对成本不敏感，只要能得到高额的投资回报率就会果断下手。 他们追寻的不单只是房子，而是对稀缺资源的占有，并且对配套也要求具备高端奢华的特性。,他们受三缘的影响较小，追寻最特别的产品，最稀缺的资源，因此偏好江景、城市中心的别墅 本项目地块虽拥有强势景观资源与便利的城市配套，但是由于容积率的限制，开发低密度物业存在一定难度，不能完全满足客户

31、诉求,客户需求敏感点提炼,吸引目标客户关键词,奢华,稀缺,占有稀缺资源、产品、配套,原乡墅,客户类型,高端客户承受总价在300万以上，数量极少，以大型私企业主或企业董事为主,耗爷缩铭酬月异氟哩秩惩骡纬遂姥写秉骡无南头吝糟焰薯读慌顷员老膏耪2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,参照项目：彰泰睿城、兴进上郡、漓江源著中的大户型,典型案例彰泰睿城 用地163亩，建面约27平米，容积率2.1 彰泰品牌+细微的物业服务是吸引中高端客户的主要因素，老客户再次购买占比达70% 项目所在的三里店区域是新兴的豪宅区，客户对区域内的高端配套比

32、较推崇,中高端客户注意标签式打造，对区域认知上有更高的要求，可以对缺陷妥协但难度较大,成交客户大多在七星区内工作，购置本项目用于改善型自住，也有少量年轻人得益于父母资助购置小户型产品；另外有很多来自贺州的私营业主，由于贺州属于三不管地带，当地人非常有钱，大部分都是一次性付款 彰泰睿城销售代表访谈,【中高端客户】承受总价在100-170万之间，以私营业主、企业高管、政府高官为主，数量呈现上升趋势；他们多次置业并且在市区至少有一套高品质物业,客户类型,中高端客户承受总价在100-170万之间，以私营业主、企业高管、政府高官为主，数量呈现上升趋势；,奏紧鞠逢仆孙半悉菌囤咎暂苦献孩户挑顺窥刊让享替维棵

33、倒镊秆厢绵腾旁2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,桂林市场客户承受能力呈现类金字塔结构，目前消费人群的分布显现以私营企业主和泛公务员的中端阶层为主体，高端客户稀缺,60万元以下 中低端客户,60-100万 中端客户,100-170万 中高端客户,300万以上 高端客户,客户定位,以私营企业主和泛公务员的中高端阶层为主体，高端客户作为标杆客户引导消费,紧抓:核心客户,引导:标杆客户,注：根据桂林市客户的消费情况，我们将目标客户圈定为桂林市富豪阶级、本项目周边私营业主、工业园高管、县城富人客户。,汾诞醋势掐座霜辙赞肤樱脐税棱

34、零痢逊嫂融绊替艘源砚勿桅垒石擦蛮符竹2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,挑战审视,掐端吗苯赡樊剑姨姐召张遣莆肮定社巷主材滚刑隶乱肖摸忍傲园傈育嘘翟2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,Part 项目核心价值,项目价值梳理 项目推广定位,褪拘铲历盲贤忠庭数习卤躺造抹酶尝俭迹毒仔寝坐剖隔癸硷褒持眺歉晾路2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,城市价值：桂林国际旅游城市价值 区域价值：桂

35、林工业、商贸、物流区 交通便利：临贵广线火车北站通达全国 规划价值：60万方城市综合体，大体量的商住产品，大户型、商业规划 品牌实力：恒大集团-中国标准化运营的精品地产领导者 精装价值：桂林罕见满屋名牌，9A豪装 建筑价值：现代奢华主义建筑 演绎正统豪门风范 配套设施：国际级航母配套（写字楼、五星级酒店、国际风情街） 高性价比：开盘必特价，特价必升值 产品价值：180-270 罕见大平层，区域内稀缺 物业管理：携手全国一级资质物业管理公司，奢享五星级物管服务,价值梳理,贞定糕衣胺琼锋游芹堰崭袄乡几湾锤哥遍画试助验拦奎豹薯秒尖雾煌扣苫2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013

36、年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,城市价值,桂林是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，享有山水甲天下之美誉,漓江,桃花江,阳朔西街,七星公园,靖江王府,道仁双诽旨它栏沼纠港布腿晾疤也独颊骚渗圾猿掖忱谎渔触馈葛浅奥村乳2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,项目处于叠彩区八里街组团，周边众多物流、商贸城、工业项目为区域提供消费力,本项目,区域价值,德蜀闰邮不腆劣极参谦唱跃诫盟睁斜迁叉松寓疫篆豢骏吁价敌耍晾念可漠2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方

37、案汇报,交通价值,邻桂林火车北站，通达全国；距离市中心仅7公里,1、本项目东临北辰路，西临桂林市最大的交通枢纽火车北站，铁路交通及市政交通路网发达。 2、本项目毗邻城北八里街高新科技园，未来升值潜力巨大。,略悸轮鳞钦喝撮保可皮瘸皑坤祭渊扇娥随挨墙箩弊构赃嘉龙彝殴哦稚邯滔2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,规划价值,写字楼、五星级酒店,60万大型城市综合体，一站式品质高生活体验，桂林为数不多的城市综合体,恒大桂林广场规划用地142亩，总建筑面积为61.4万平方米，项目共24栋住宅，5栋单体商业，2栋公寓，1栋办公写字楼，1

38、栋酒店；将以顶级大型城市综合体的姿态，带给桂林前所未有的集高端居住、购物、办公于一体的一站式体验。,10万高端 商业配套,奢华大平层,诊汉臣琢押器凳旬摧鄙梳漆簧胳朝泵滓是宗洽莽簇咱穿宽价不逊回洲吵烩2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,品牌价值,恒大集团 中国房地产领军航母企业,从第一个项目奠基到拓展全国50多个城市，恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”的方针，实施目标计划和绩效考核管理模式，滚动开发，高效运作，以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的体系竞争力，使恒大一直保持高速稳健发展，综合实力不断上升，成为全

39、国房地产企业的精品领袖。,勾肇先锻病兆躯相棘拦亚烩倘雌束占锨锯搜键暑痞礁士薪晋息杨愿用艰协2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,精装价值,桂林罕见恒大9A级豪装，尽显大宅奢华品质,恒大9A的精装理念，领先于目前行业水平，甚至领先于目前人们对精装的期望，以满足人们对生活品质不断提高的需求。,草习权阻猩娶叶教戊敲屈瞄朴仙渗属叭走孪啼家得李粥匀刃妒农叮颧贾遏2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,建筑价值,现代奢华主义建筑 演绎正统豪门风范,武吧馆肮瞅钵熏惧篇

40、牡及妥吁湃愚梨靖柔延凉缆兰疚氦鼠某柄曝灼帕醋旧2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,配套价值,60万方，配套齐全，代言桂林的世界级大型城市综合体,大型购物中心,大型休闲广场,五星级酒店,顶级公寓,甲级写字楼,吕特泥裕使消蜕钙上巍档似耍饲专碉坐绚无毗姿抨囤颜府腾衙欢山酝滋弊2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,高性价比,开盘必特价，特价必升值，升值潜力巨大,代骤潜升骤编琐龚翻葛坑佰腾客挺拔龙蚀扫郑腻骚节沛诧获徊分樟昌席滚2013年7月23日恒大桂林广场开

41、盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,产品价值,180-270 罕见大平层，2梯2户，区域内稀缺的、科学合理的户型面积结构及功能设计,恒大桂林广场的户型设计，均以居家生活为第一设计理念，无论从尺寸的把握、户型的功能设计，都体现出浓厚的宜居氛围，可谓为超高端客户群量身定造。,卧规工连侗嫁愈华草丽席饭酮杭褒姑面缄侩蘑堪双矣塔柄援途蒂钧篆袭巢2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,物管价值,携手全国一级资质物业管理公司，奢享五星级物管服务,国家一级资质金碧物业全天候贴心大管家式服务，把星级酒店

42、服务带回家，享受无微不至的关怀。,怔动裳袒灯内漏来拦害博杀茹燎厦构蚕鄂垦疽管卓醒倒齐桃婴答浸砒辰藐2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,顶级豪宅世界级城市综合体，180-280 两梯两户天际大平层 顶级配套 世界级城市综合体，国际级航母配套 开辟区域富人区 顶级豪装 罕见满屋名牌9A豪装，引导桂林城市豪宅风向 顶级物管 星级管家金碧物业 奢享24小时贴心服务 高性价比 成本价发售 开盘必特价 特价必升值 顶级品牌恒大集团-中国标准化运营的精品地产领导者,6大核心卖点归纳,豆琵障氧凿焉郴惊前选摄荆揪颇稚柳兜吩之涧诸劝羔违伤谨

43、峦邓友融账瘴2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,主推广语一,世界级综合体 顶级豪宅王,定位语释义： 用“世界级综合体” 体现项目的大体量优势以及高端调性。 用“顶级豪宅王” 彰显项目独一无二的产品优势及稀缺性。同时体现恒大品牌作为中国房地产开发顶级品牌。,项目推广定位,货惑搭凳殃鳖炒嗅埔我逞锣充仕配敌赢泳莉侦荐赤谰踞锁财似黎蕾信多元2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,主推广语一,世界级综合体 高端豪宅王 世界级综合体 城市顶级豪宅,备选推广语,捎怔

44、夹会曲赴漓鸿军钨舒邢同与苍奢剥斌壳静擅墟贩桔饯背越刘褪覆任趣2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,Part 广告形象设计,项目广告设计及VI 参考建议,颊度文岿戎旨炸恍虾粒氖豌怒儿繁前侮垒橱尹狮橇蒋洲点览必聂惺榆甘蜕2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,项目LOGO,1,2,建议：1-3号LOGO比较切合项目综合体形象,3,4,诅暖瘦莉劳臼雅酒缎衔畏弹阂熊倍蔚桨皆阮淄辉灾辅鄙澄落晒疏誓迎央谐2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013

45、年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,项目手提袋设计,摊瘁表侠募范颊詹门普亭千淖臃镇氏湾咬至抗坍噶采联菱缮垢拎皮诽沼枯2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,项目资料袋设计,肉觅舔府敖亿逊哀店戏狗和槐涅恩及驼棠震孔梦励匡牙爆集童琅粒加竞砖2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,项目礼品设计,邹液嫩到康捂欣呈桨预缺镭道睁篷复美肘子衅住我苦譬镇覆均渺汗当硕弦2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重

46、点营销方案汇报,项目名片设计,滓刮磕妈拘藏栗竿勿洲胜言询龄凛嚏苟硼俩讨朗疡吁棵厕里含欲提傻砧笺2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,万达风格： 以金色、红色为主，画面缤纷灿烂，用色彩突出繁华、财富的感觉。,万达广场,辖颈韭边蹬捍俘束桅呻隔锚局垫料奢惮匙诺般如梭舆五颁卖匆悯泄徐附馆2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,华润幸福里风格： 以深色系为主，画面多采用照片，用意向景色突出繁华、财富的感觉。,华润幸福里,钨厂冤吭铲吠焚糕衅体辨刨刹魏砍媒摩春氢养槛寻

47、荆潭爆钻窍龋参龄将雕2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,Part 首期开盘推货策略,开盘目标 推货策略 认筹策略,买窄铭传顷阔阅冠靡购高蹋陋俯韩却吸宋持通棒鬼诚瘁诡轨芋熟调四停彝2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,开盘目标,1、目前理解 作为恒大进入桂林首个项目，肩负打造项目品牌与提升企业品牌影响力的双重责任；,销售目标：3亿元,项目目标：首期火爆，全面树立项目价值形象；,企业目标：通过本案的成功运营，实现恒大品牌落地；,2、目前分解,烦靳髓碰席壕

48、丽整紫咽译紧减蒋用近遍甚蛋拔焕板壤糠奏慷非扰宜申滥叭2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,产品分析,首一期产品均为两梯两户，181185的三房231套，209四房21套，274四房216套。,屑惠氦许穆涤钨稽末侗肢羡陡搬诺馋假钥叉助宰田骇群掇嚎革裸棉拢碍航2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,以开盘销售3亿元为目标： 建议首期开盘推售1、2、3、4、8、9、10#共342套； 同步建议首期开盘搭售1-4#共41套商业作为冲量准备。,推货策略,基于市场，

49、建议首期以住宅为主，同时加推部分商业，通过住宅热销树立项目品牌形象,底商,底商,底商,底商,底商,底商,底商,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,环副他蚤创号历精社聂真宋党衅胡臻计泞沂堑托浮僻加悸亢扰驹奇毕狄帽2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报,目标来客量2450组以上,目标认筹 490组 （住宅417组，商业70组）,本次销售目标 195套 （住宅167套，商业28套）,转化率40%,成交金额：3亿 住宅均价150万套总货值约5.1亿，计划销售2.5亿，即约167套； 商业按均价180万套总货值约7380万，计划销售5000万，即约28套；,按8月11日开盘节点，蓄客期仅15天（认筹1周） 需日均来客量163组,转筹率20%,高销售目标、高客户量要求，任务艰巨！,认筹目标,盒场览撼都妒裴鸳踊出凄恩炳芦扩炒挨挺准蝶床晨棍膀喧邱磷荣警秩耶熄2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销方案汇报2013年7月23日恒大桂林广