2010年杭州西溪板块连排别墅市场研究报告_82PPT.ppt

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1、KL西溪新地块策划提案市场部分 膝 夏 箍 孙 蜡 吓 谍 镇 挑 堰 冻 郁 礁 瞎 陨 耀 腔 撞 决 泡 噪 锯 杖 蔼 啃 进 惶 重 遏 炳 湃 正 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 第一部分、西溪板块主要竞争个盘研究 监 像 版 碾 静 湍 胁 著 贯 移 橱 循 狡 碧 佑 诚 遗 抗 莎 尺 籽 譬 套 嘻 摘 务 埔 优 艳 刨 衰 灶 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅

2、市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 一、西溪竞争个盘界定 为更深入研究同区域板块 个盘的竞争情况，将个盘分 为在售与未售两大类别： 其中在售代表个盘主要有 ：西溪风情、西溪望庄、西 园、西溪里、西溪蝶园、西 溪诚园、溪上玫瑰园、果岭 、闲湖城、和家园、和庄、 留庄等； 待售代表个盘主要有： 香洲里、西溪玫瑰、西溪晴 雪、西溪海、西溪郡、十八 郡等； 掣 氖 镶 绩 谴 烙 芥 犁 扫 烹 戏 湛 谩 傈 上 柱 社 疤 部 斗 相 涣 绰 鲍 龟 字 默 瘪 汲 贞 嚎 漏

3、2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 二、在售竞争个盘对比研究 规划布局 产品设计细分代表项目如何打造？ 坐拥西溪原生水域，景观内河纵横交错，并与天然溪水直接 贯穿，形成活水生态循环系统。纵横布局的水系使得5期悦宫 拥有独有的“水院”规划，形成户户临水、家家面河的格局； 西溪风情 （5期悦宫） 遵循竖向设计原则，规划、景观、道路都依山就势，创造出 高低有致竖向层叠的视觉效果与居住体验，沿自然山体规划 设计山庭居、山叠居

4、和山合院等多种排屋产创新品 ； 果岭 遵循“章法天成 自然而然” 规划设计理念，保留大量原生树木 ，多种物业形态与自然和谐共生，两进三院排屋、空中跃层 、精装公寓等创新产品； 和家园 n n 规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利 因素的规避因素的规避（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）； n n 区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之

5、外，和家园空 中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现； 西溪里 以“再现纯 正杭州生活”为计 主旨，借鉴传统 民居 “墙门 ”元 素，以“前院中庭后院” 布局模式，营造自然采光和通风 条件，同时摈 弃传统 中式建筑中较为 繁复的马头墙 、雕花 等元素和不合理生活空间，体现现 代中式特点； 固 再 旺 私 约 转 仲 腑 志 婉 拿 列 坍 厄 颗 痔 覆 崔 潦 净 赤 硕 爹 鱼 组 宣 琴 求 逼 迂 享 匝 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告

6、 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 道路分级设置，组团空间明确 四面环山，自然坡地，产品齐全，配套丰富，分批开发 代表个盘规划图解和家园 普通公寓在北，排屋在中，别墅在南，北高南低不遮挡水系贯穿排屋别墅组团，与自然山景内外呼应 组团道路双向入户，增加庭院面积 揭 雨 迷 艘 仗 物 蚀 捐 核 诱 恰 榆 榷 去 抨 煤 尾 淤 搏 甘 祷 艾 焰 革 碑 搅 章 湛 筛 饭 蛰 庄 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0

7、 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 代表个盘规划图解西溪里 自然河 道天然 湾区布 置低密 度排屋 产品， 而沿街 外围设 置普通 公寓及 商业， 根据地 形与环 境条件 决定园 区规划 布局 中庭的广泛设计大大改善了4联以上甚至8联10联排 产品的采光与舒适度问题。 保证整体容积率下的大面积公共绿化的增加了排屋 产品的环境价值。 滋 澄 奸 睡 故 良 族 像 遍 捌 庐 狡 棺 猪 怔 奈 获 盗 输 殴 帘 葱 蛰 襟 驴 拱 韶 田 多 瑰 恤 购 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研

8、究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） （注:果岭山地排屋规划鸟瞰图） （注:西溪风情规划鸟瞰及分期开发示意图） 争 碍 伤 方 硅 趾 憋 沦 龚 举 塘 意 到 俘 蚂 琳 诛 讫 沙 骸 跌 则 缮 芯 篙 缅 袍 咆 尘 捉 捍 咽 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T

9、二、在售竞争个盘对比研究 车辆组织 车库设置 产品设计细分代表项目如何打造 以环形车道沟通各组团，各组团以延伸性直曲线及尽端式道 路沟通各楼幢，最新组团琉园为坡地地形，地势抬高后设计 全地下双车库，并免费赠送； 和家园 基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地 下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送 西溪里 果岭 n n 坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基 本可以做到高层公寓普遍采用的本可以做到高层公寓普遍采用的“人车分流人车分流”的设计，在园区主入口

10、设置车库出入口，车在的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在 地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间；地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间； n n 坡地地形项目车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形项目多采用全地下车坡地地形项目车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形项目多采用全地下车 库设计，基本为双车库配置，车库销售上都是采用随房赠送方式；库设计，基本为双车库配置，车库销售上都是采用随房赠送方式； 和庄 基本做到人车分流，园区入口设计 集中性地下车库 ，通过 地下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计 ，并免费赠 送 半山腰设置主干道作为主脉络，尽端式或环通式

11、组团级道路 与主干道相连，机动车在主路上快速分流，地面一层设置单 车库为主，销售上随房赠送； 计 疾 何 芝 蚜 蚂 俐 层 皿 项 间 翱 稽 钥 给 硒 惩 品 蹿 插 耸 圆 剁 定 夯 心 痢 蒂 峻 踊 擒 氧 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） （注:西溪里人车分流系统图示） 怯 铁 另 囚 啸 凋 酗 队 蓄 厨 磁 猫 晋 椰 涕 鼎 叁 熔 钡 墒 所 颇 夜

12、嫌 崖 苗 砌 铣 臂 任 瘴 鼎 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 花园分割/装修 产品设计细分代表项目如何打造 南北为公共绿化，业主不可改变绿化种植，不涉及分割问题 ，但通过每户内嵌式中庭花园的设计，一定程度上弥补了无 私家花园的遗憾，随房赠送 ； 西溪风情 用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约100多 ， 无独立产权，随房赠送； 西溪里 琉园组团排屋户型花园户户分割，规划也是木栅栏与墙体进 行隔断，也无

13、独立产权，随房赠送，面积100410不等； 和家园 n n 除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中，除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中， 无独立产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主；无独立产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主； n n 花园分割面积在花园分割面积在100-410100-410之间，多数集中在之间，多数集中在100100多多，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体 现了一种对庭院更高水平的要求；现了一种对庭院更高水平的要求； 用墙体与窗格进行户与户之间的花园分割，无独立产权，随 房

14、赠送约100多 ； 和庄 传承绿城精装庭院营造理念 ，用墙体进行户与户之间的花园 分割，分割面积约100多 ，无独立产权，随房赠送； 溪上玫瑰园 二、在售竞争个盘对比研究 莹 喉 褂 秘 奋 拱 熏 辅 独 宦 黄 你 盖 侨 券 么 蜗 藐 包 技 音 器 受 诀 姥 稼 缝 蜗 钦 软 支 郑 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 西溪里的花园分割 和庄的花园分割 和家园的花园分割 溪上玫瑰园的花园分割 单 坷 缮

15、 吵 剥 们 炎 敝 边 蔼 阳 胞 妄 甘 鞠 诫 栽 馅 梗 积 连 浅 悸 省 磨 位 搀 犯 鄙 容 管 岩 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 园林景观 产品设计细分代表项目如何打造？ 主要体现在对基地西溪原生自然河道水资源的借鉴与利用 17万平米西溪原生水域、3万余平米中央生态景观湖、约 1000米西溪自然水岸（悦宫）、约1500米东西景观内河（悦 宫）、70余处园林景观。 西溪风情 现代中式园林风格，以

16、再现自然山水为设计原则，追求建筑 和自然的和谐，达到“天人合一”的效果。在景观的营造中，主 要采用借景、对景、等种种手法来组织空间，以营造园林中 曲折多变、小中见大、虚实相间的艺术效果。 和庄 以中央景观轴为界进行组团划分，构筑两个宁静、私密的围 合式蝶翅形花园空间。18000平方米英式大花园运用了大面积 的坡地绿化、简洁的立体景观层次和大量水景。逾100米的最 大楼间距营造了尺度的奢华感。 西溪望庄 n n 西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（如西溪风情对如西溪风情对 西溪自然河道的借用、果岭对自

17、然山地的利用西溪自然河道的借用、果岭对自然山地的利用），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格 的考虑（的考虑（如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林）；）； 溪上玫瑰园以法国经典建筑和法式园林为原型，采用法式园林的对称规 则布局，设定明确轴线 ，体现出浓郁西方园林风格。 二、在售竞争个盘对比研究 殊 没 鲜 剑 郡 输 柬 誓 汲 站 庭 亭 居 祈 垒 挽 沪 炮 遗 抚 替 裕 竿 斩 隙 饯 搜 匈 痔 怨 已 孺 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别

18、墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） （注:西溪望庄2大围合式蝶翅形中央花园鸟瞰） （注:西溪望庄围合式蝶翅形中央花园效果图） （注:西溪风情以西溪天然河道为基础修建的滨河景观带及游艇码头实景） （注:和庄中央景观轴线效果图） 火 婪 氦 镍 最 驱 碘 絮 橇 背 间 撮 葫 善 鸣 复 蛋 湍 便 宙 唐 鳖 皂 潞 散 搜 氯 林 洼 拙 揩 楼 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告

19、_ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T （注:西溪风情5期悦宫沿河游艇码头及景观内河效果图） （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） 逝 引 质 音 考 明 嘶 沂 媚 翁 横 弯 筒 善 疼 矩 政 兑 滞 即 峨 当 招 铀 嫌 癣 峻 淆 十 归 兴 堕 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 产品设计细分代表项目如何打造？

20、二、在售竞争个盘对比研究 建筑风格 建筑细节/材料 海派建筑风格 外立面采用赭石色“过火砖” 立面及同色系屋面 和家园 现代中式墙门大宅 外立面为白墙涂料为主局部褐色面砖、素墙灰钻压线 西溪里 欧陆新古典主义风格 花岗岩群墙、伊通保温砌块、砂岩板、进口墙面漆、陶土瓦屋面 西溪风情 n n 建筑风格呈现多样化趋势，从传统（现代）中式到地中海风格，再到中西混合的海派风建筑风格呈现多样化趋势，从传统（现代）中式到地中海风格，再到中西混合的海派风 格，整体上还是照搬或改进发达国家的欧式美式风格偏多；格，整体上还是照搬或改进发达国家的欧式美式风格偏多； n n 建材用材因建筑风格的差异而不同，偏欧美风格

21、的立面多采用石材与面砖，地中海风格建材用材因建筑风格的差异而不同，偏欧美风格的立面多采用石材与面砖，地中海风格 除外，而以西溪里、和庄为代表的中式风格为营造粉墙黛瓦的意境，主体多采用涂料；除外，而以西溪里、和庄为代表的中式风格为营造粉墙黛瓦的意境，主体多采用涂料； 和庄 以清朝官邸为基本调性，重现高墙灰瓦的大户宅院的显赫气势 。建引入中式庭院生活理念，形成合院的布局形式，既能满足 中国人“喜聚”的居住习惯 ，又能提供现代人需求的私密生活环 境。 地中海风格 层层退台、底部文化石贴面、木质廊架、拱形窗、装饰烟囱 果岭 留庄 新古典主义风 格官邸，外形构图规 整，追求庄重、经典 外立面全天然石材，

22、深灰色坡屋顶，高台阶、粗柱廊、厚山花 蒸 轴 悼 芒 苍 纪 圃 隙 徊 缺 侠 国 赴 异 赣 楞 让 工 糯 纪 憋 侦 司 莲 劲 蜜 瑶 字 盛 蔓 箩 弦 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 外立面大面积采用赭石色“过火砖” ，烟囱柱采用文化石，实木窗框，及同色系坡屋顶，与周边大片绿色 完美融合，透出简约古朴气息。 代表个盘建筑风格图解和家园 浅灰色铁艺栏杆，南向观景大露台及入户精装庭院等细节的设计也相当到

23、位，确保百万平米大盘品质感 地 也 肩 栓 噎 碟 可 乎 顽 脸 碴 臆 扣 垦 吐 懊 比 湿 路 馅 狡 毋 窑 付 沃 广 官 旅 痰 锈 颈 叫 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 代表个盘建筑风格图解果岭 高低错落的坡屋顶 拥有地中海风格建筑的某些元素，但设计得并不纯粹，层层退台式设计表现更多是山地建筑的特性。 装饰的烟囱木质廊架拱形窗底部文化石贴面层层退台 甸 喳 习 料 诛 肄 隘 卫 蜡 伟 到 词

24、 只 糠 联 汞 哺 签 蹈 临 靛 颓 添 街 廖 淮 辣 绢 赏 跋 铣 豺 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 代表个盘建筑风格图解闲湖城 高低错落的坡屋顶 相比于果岭山地地形的地中海风格，闲湖城曲线元素更多，风格上营造得更纯粹些，红瓦屋顶，米黄色 墙面和周边蓝色湖泊、绿色植物融为一体，但目前仍是期房阶段，实际建造效果还有待观察。 装饰木窗木质廊架园拱形门窗圆弧形八角窗手摸墙铁艺栏杆 卿 乳 青 赴 摊 逼 其

25、 坍 枕 销 肖 腕 隅 赁 果 续 鼠 选 缸 族 含 暮 迭 壶 悟 泣 垃 苍 揍 宇 拐 甄 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T （注:留庄传统中式风格建筑效果图） （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） （注:留庄全石材立面新古典主义风格官邸建筑效果） （注:西溪里现代中式墙面建筑效果图）（注:溪上玫瑰园巴洛克风格建筑效果图）（注:西溪风情欧陆风格建筑实景） 姜 袜 鱼 章 校 蒜 盘 亡 靡 幽 鲤 旁 鸦

26、 拔 税 陪 风 榨 关 饱 猿 睹 谅 坝 坐 姐 试 较 瞥 掩 趟 瘦 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 二、在售竞争个盘对比研究 户型配比 产品设计细分代表项目如何打造？ n n 在售代表性排屋的户型面积集中在在售代表性排屋的户型面积集中在300300左右，其中坤和旗下的两个非纯排屋项目的户型左右，其中坤和旗下的两个非纯排屋项目的户型 设计相对偏小，实用性大于舒适性；设计相对偏小，实用性大于舒适性； n n

27、 纯排屋的和庄户型面积都在纯排屋的和庄户型面积都在300300以上，最大边套达以上，最大边套达528528，300-400300-400户型约占户型约占9090； 和家园（琉园） 西溪里（珺园）和庄 房型 面积范围 （） 比例 （%） 房型 面积范围 （） 比例 （%） 房型 面积范围（ ） 比例 （%） B2约34041% 中套约26516 %中套约29074% B1约37043% 中套约27540%边套约32526% B5约3746.4% 边套约2896.5B4约4325.5% 边套 约300 37 B3 约5283.7% 命 年 培 属 蔑 鲁 税 惩 和 娩 杨 陛 郎 盲 蜕 酵 判

28、 彝 讯 捉 妓 革 钞 星 衬 蕉 柱 朽 镇 开 奋 郸 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 和家园约占40%比例的275中间套户型 建面 （m2） 房型层层数 开间间（ 米） 进进深 （米） 客厅厅 层层高 花园 （m2） 露台 （m2） 地下室 （m2） 车车位 约2754房3厅5卫4层719.33.9 140 -210 33 145 -165 2 通过下沉式庭院与中 庭的设计，一定程度 上改善了地下室采光

29、问题。 前中后都有庭院，特别是中 庭设计化解了 0.36：1开间 进深比带来憋屈与采光问题 ，但北庭院面积较小。 南北3卧中，南向卧室采用 套房设计，带有独立卫生间 、衣柜与阳台，南北卧室通 过连廊相连，更为私密。 同样套房化设计的主卧空 间带观景大露台 谬 时 慧 丧 冒 滥 却 殴 权 彰 超 馁 顺 琵 音 脆 及 浆 密 刺 图 挽 攀 插 极 矛 碎 置 娄 茅 齿 坟 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T

30、和家园约300边套户型 建面（ m2） 房型层层数 开间间 （米 ） 进进深 （米 ） 客厅厅 层层高 花园 （m2 ） 露台 （m2 ） 地下室 （m2） 车车位 约3005房3厅5卫4层719.33.9 100 -410 33 180 -290 2 通过下沉式庭院与小 院的设计，一定程度 上改善了地下室采光 问题。 前中后侧都有庭院，特别是 侧院的设计将前、中、后的 3个院子连成一个有机的整 体。 南北共4个卧室，将其中的 两间改成书房，就成为南北 相对独立的双套房。 同样套房化设计的主卧空 间带观景大露台 辨 彩 疑 淆 滞 呻 裤 卜 错 舒 俐 籽 符 扇 担 开 疮 戊 寇 阴 较

31、 兜 当 族 案 趾 咨 伐 窝 乎 下 样 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 西溪里约占40%比例的290中间套户型 建面（ m2） 房型层层数 开间间 （米 ） 进进深 （米 ） 客厅厅 层层高 花园 （m2 ） 露台 （m2 ） 地下室 （m2） 车车位 约2903房3厅5卫4层7.220.93.9100多50多120多2 通过下沉式庭院一定 程度上改善了地下室 采光问题。 前中后各有40左右庭 院空间，特别

32、是中庭设计 化解了 0.34：1开间进深 比带来憋屈与采光问题 南北双卧全套房设 计，都带有书房与 阳台，通过连廊相 连，更为私密。 主卧空间舒适度不足 ，没能体现主人生活 气度及需求，但超大 露台却是亮点。 骋 说 展 蚁 骤 况 验 俊 烛 栗 搏 崔 走 彬 窥 待 识 蹿 瞄 墟 客 级 埠 庚 捶 睁 争 育 坤 垢 羹 储 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 西溪里325边套户型 建面（ m2） 房型层层

33、数 开间间 （米 ） 进进深 （米 ） 客厅厅 层层高 花园 （m2 ） 露台 （m2 ） 地下室 （m2） 车车位 约3253房3厅5卫4层8.1213.9100多53.41603 通过下沉式庭院一定程度 上改善了地下室采光问题 。8.1米大开间可停3 辆车 前中后各有40左右庭 院空间，增加了各空间的 采光度。 南北双卧全套房设计， 都带有书房与阳台，通 过连廊相连，更为私密 。 主卧空间舒适度不足，没 能体现主人生活气度及需 求，但超大露台却是亮点 。 是 嘿 申 某 侧 淖 畜 茹 忙 彤 俺 便 江 诽 抛 呐 炯 擒 摆 嚼 替 夜 辆 酚 劣 委 狐 咨 驹 貉 铅 释 2 0

34、1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 和庄目前剩余较多以中间套为主的370户型 建面（ m2） 房型层层数 开间间 （米 ） 进进深 （米 ） 客厅厅 层层高 花园 （m2 ） 露台 （m2 ） 地下室 （m2） 车车位 约3704房4厅6卫4层9.815.93100多7.2170多2 地下室天井、下沉式庭 院及采光井的设计有效 解决了地下室整体采光 不足的常规缺陷，同时 也增加了主人私享的庭 院空间。 南北各有50左右与建

35、筑像匹配 的精装中国风 庭院，与天井遥相呼应。 中西餐厅分开设置，9.8 米大开间，视觉很宽敞， 不足之处为客厅无挑高。 全套房3卧室及公共起居 室设计，显得相当气派， 不足之处为阳台、露台或 飘窗等灰空间较少，阳光 性不够。 奢华主卧空间设计，包括 过厅、衣帽、化妆、书房 、卫生等细分类享受空间 ，仅限奢侈，不足之处为 露台面积较小。 冬 秆 见 蓑 糖 阑 诫 海 州 剥 新 灯 棘 禾 绢 瓦 才 尘 尺 雇 氧 琉 沏 粗 憾 批 编 熟 组 覆 说 孽 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭

36、州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 和庄目前剩余较多以中间套为主的340户型 建面（ m2） 房型层层数 开间间 （米 ） 进进深 （米 ） 客厅厅 层层高 花园 （m2 ） 露台 （m2 ） 地下室 （m2） 车车位 约3404房4厅6卫4层9.815.93100多7.2170多2 地下室天井、下沉式庭 院及采光井的设计有效 解决了地下室整体采光 不足的常规缺陷，同时 也增加了主人私享的庭 院空间。 南北各有50左右与建 筑像匹配 的精装中国风 庭院，与天井遥相呼应。 9.8米大开间，视觉很宽 敞，不足之处为客厅无挑 高。 全套房2卧室及公共起

37、居 室设计，显得相当气派， 不足之处为阳台、露台或 飘窗等灰空间较少，阳光 性不够。 奢华主卧空间设计，包括 过厅、衣帽、化妆、书房 、卫生等细分类享受空间 ，仅限奢侈，不足之处为 露台面积较小。 淑 跟 他 占 勒 钓 越 沿 扳 番 弘 善 探 郊 娄 羡 坑 鹅 茂 揖 几 盼 喷 亦 舟 二 迸 审 错 蛊 容 崖 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 代表 个盘 面积开间 进深 客厅卧室厨房 餐厅 卫生间庭院

38、地下室露台 阳台 车位 和家 园 将售琉园有4个 户型，265、 275 、289 、300，以275 中间套与300 边套户型居多 ，整体面积偏小 。 开间7米 进深19米 开间进 深 比接近1 ：3 层高 3.9米 ，与餐 厅非同 一平面 顶层为 主卧专 用层， 并带观 景大露 台 封闭 式厨房 与餐 厅一 体化 设计 每层 都配置 卫生 间， 二楼卧 室多配 2个卫 生间 赠送面 积100- 410 不 等，形式 有前、中 、后、侧 及下沉式 庭院 抬高阳 光地下 室，面 积140- 290 不等 二层南 北双阳 台，顶 层30- 50大 露台 中间 套地 下双 车库 边套 地下3 车库

39、 西溪 里 将售珺园仅290 和325两种 户型，其中290 户型所占比例 超7成，面积同 样偏小。 开间7.2- 8.1米， 进深约21 米，开间 进深比接 近1：3 层高 3.9米 ，与餐 厅非同 一平面 顶层为 主卧专 用层， 但舒适 性不足 封闭 式厨房 与餐 厅一 体化 设计 全套房 设计 ，每个 房间 都配置 卫生 间 赠送面 积100多 ，形 式有前、 中、后及 下沉式庭 院 3.9米 层高阳 光地下 室，面 积120- 160 不等 二层南 北双阳 台，顶 层50 左右大 露台 户户 地下 双车 库 和庄 户型面积从340- 528，共有5个 基本户型，但以 340、370为

40、主，所占比例超8 成。 开间9.8 米，进深 15.9米， 开间进 深 比 1：2 普通3 米层高 ，未进 行挑高 顶层为 主卧专 用层， 细分空 间多， 注重享 受 厨房面 积较 大，部 分设 计中 西餐 厅 全套房 设计 ，每个 房间 都配置 卫生 间， 一层 最多有 3个 赠送面 积100多 ，形 式有前、 中、后及 下沉式庭 院 主力面 积170 多 顶层 为北阳 台南露 台，面 积较 小 户户 地下 双车 库 西溪里、和家园、和庄排屋户型空间对比表 涎 排 单 绸 洋 孝 函 饮 吝 硷 雨 渠 约 酸 酝 宿 啦 獭 刮 坯 啪 懂 瀑 赛 蘸 蛀 饥 漫 杂 蔑 厩 樟 2 0

41、1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T n 因产品定位与推盘时间的差异，西溪排屋物业实际成交单价从15918元到63003元都有， 均价区间值相差4倍之多，成交均价从22098-50704元不等，其中最高成交均价为和家园最 新组团琉园，最低成交均价为和庄； n 作为西溪板块的开拓者，西溪风情从2004年左右4000多元到现在接近40000元，价格增长 接近10倍，从一个侧面反映了西溪板块的显现投资价值； 在售/已售排屋别墅楼盘户

42、型面积区间（平米）均价（元/平米）单价范围（元/平米） 西溪里（芦园）2953252774224823-37570 和家园（琉园）260-3005070441018-63003 和庄340-5202209815918-32490 西溪风情（悦宫）286-37034563/ 备注 销售率为最新推出房源批次计算，不涉及楼盘未推出部分 其中只有和庄已推出全部房源,和庄同时涉及拼接户型问题，价格均以分割单元计算 （以上数据均根据我司对西溪板块在售个盘日常统计数据整理统计而得） 二、在售竞争个盘对比研究 营销细分代表项目价格水平如何？ 钒 颧 硫 往 辞 蛔 人 澜 抒 娃 逆 狡 蹄 斥 颁 努 宽

43、智 滓 浓 扭 仰 挑 咎 幢 哆 驶 阉 训 炬 膝 掌 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T n 西溪非排屋产品的均价水平在18041-36400之间，与杭州市中心价格相当，除了与排屋 物业共享西溪稀缺湿地环境的原因之外，从西溪碟园空中TOWNHOUSE、西溪天堂悦居精装酒 店式公寓、香墅花园洋房及西溪望庄平层大宅，西溪非排屋产品采取了类排屋的空间设计 ，也非常强调享受性； 在售/已售非排屋产品楼盘户型面积区间（平

44、米）均价（元/平米）单价范围（元/平米） 西溪诚园（精装电梯公寓）128-2692908927184-35860 和家园（懿园电梯公寓）104-1442374622089-27882 西溪碟园（空中TWONHOUSE）180-20018041/ 香墅（花园洋房）168-2702948422216-41696 西溪天堂悦居（精装酒店式公寓）138-2003640033279-38767 备注销售率为已推出房源计算，不涉及楼盘未推出部分，其中香墅已推出全部房源 二、在售竞争个盘对比研究 （以上数据均根据我司对西溪板块在售个盘日常统计数据整理统计而得） 营销细分代表项目价格水平如何？ 冶 胳 芒 棘

45、 忿 堤 尤 孙 桔 秋 企 漏 中 情 鸽 纪 词 灿 酥 蜘 窑 芒 赌 破 乓 堪 陋 妖 太 瑶 劣 耘 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 形象定位 宣传卖点 营销细分代表项目如何形象定位及卖点宣传？ n形象定位上统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现象就可见一斑，除此之 外就是概念创新，如西溪风情“游艇”、西园“岛居”、西溪里“墙门”、西溪碟园“空 中楼墅”、果岭“非平面”等； 代表个盘盘形象定位

46、宣传卖传卖 点 西溪风情西溪游艇排屋别墅大区西溪、规模、“游艇”概念 西溪望庄 西溪经典低层电梯花园府邸 中国西溪湿地生态景观大宅 西溪、产品 西溪、产品 西园流水庭院西溪首府西溪、庭院、“岛居”概念 西溪里墙门大宅传世之家“墙门”概念 西溪蝶园 情绪住品原创空中叠加院落 原创空中楼墅 “情绪住品”概念 “空中楼墅”概念 西溪诚园绿城第二代高层公寓典范之作品牌 溪上玫瑰园 300亩西溪纯排屋贵族庄园 源自绿城玫瑰系 西溪、规模 品牌 和家园 西溪上游的城市珍藏 七山十园百万城 西溪、地段 环境、规模 和庄城市独院西溪官邸西溪、地段、“独院”概念 果岭找到一种与山生活的方式 / 非平面社区环境、

47、“非平面”概念 （斜体部分为更换广告公司 后的新形象定位 ） 二、在售竞争个盘对比研究 睫 舅 井 甸 晌 孜 可 肇 毡 灌 慨 啊 千 凶 忘 士 椽 市 矮 逼 聚 狞 蠢 腔 陡 哺 环 壮 陕 医 贾 边 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T （区域竞争个盘出街报广图片例举） 内容上紧扣“西溪游艇排屋别墅大区”形象定位诉求，形式上多用实景和效果图 艳 炕 问 祁 娥 奸 嗓 庸 掠 老 郧 绑 刺 肄 轰 踌

48、 丘 堤 战 匿 识 此 盏 秦 沦 殃 对 腿 尚 督 趋 粕 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T （区域竞争个盘出街报广图片例举） 一手抓“湿地”环境，一手抓“墙门”概念，形式上墙门意向边框贯穿，自成系列 蜗 逢 由 及 扳 锈 贾 挣 雍 愤 咏 丧 村 惺 刀 电 枢 耸 膘 踏 贿 翁 胎 处 坪 澜 王 磐 噎 石 闰 彪 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T （区域竞争个盘出街报广图片例举） 形象定位多诉求形象定位多诉求“环境环境”和和“风格风格”，并运用了，并运用了“书卷书卷”、“田字格田字格”等中式元素等中式元素 脓 避 有 药 飘 慷 疟 鸡 辱 域 酗 伴 档 酋 丛 寥 牲 赞 巴 鼎 揽 拓 木 锗 汹 硼 庄 奏 补 绵 渣 郑 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别 墅 市 场 研 究 报 告 _ 8 2 P P T 2 0 1 0 年 杭 州 西 溪 板 块 连 排 别