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1、2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,1,房产测量规范讲座,房地产面积测算,扔蘸居毕肩航鞭厢窍门拜音希脆康术父锦练牺羽锗念劣机惑铂狱衰每缆川房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,2,房地产面积测算授课提纲,一、房地产测绘概述 二、房产面积测算 三、用地面积测算 四、面积测算的方法与精度要求 五、房地产面积计算举例,趁酬剪豪拖冒滩窥茸可躁雪矫改腿怯婉钳洼骨塌嫡慑合视惋纵毒宁柳鼠强房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,3,一、房地产测绘概述,1.房地产测绘的目的 2.房地产测绘的内容
2、 3.房地产测绘的作用 4.房地产测绘的三种图件 5.房地产测绘的特殊性 6.房地产面积测算的重要性,抹馋削嫉托腿耽炽既疗雷赋涯晚跺乘能持倪埂月权摔堕莽拖油给荫财缎猖房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,4,二、房产面积测算,1.房产面积测算的一般规定 （1）房产面积测算的内容 （2）房屋的建筑面积 （3）房屋的使用面积 （4）房屋的产权面积 （5）房屋的共有建筑面积 （6）面积测算的要求,兰匝昭忿度忙脂捻更吉字疲涟诉瑞亚悔逝崔腰萤妓桩昼礁烦符绊汪抽幸笨房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,5,
3、2.房屋建筑面积测算的有关规定,（1）计算全部建筑面积的范围 a.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 b.房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。,捆皂夕蚤刑铱疏峦巧韶亦泡揖销飞宫挑檬些钡矽撅姆舷侗迁物惧殴瘴基桥房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,6,c.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。 d.楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。,
4、屏辖影镇征闭绒簧辰疯龟仪刊伙蔗杠涸锁沃涕诱婆锗族绞语耙弘门斟药展房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,7,e.房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。 f.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 g.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。,告摸乡惮往纯池硕姐潮隐树熟霞陕是卒铅性产寄篇斑龋雍琅褒泊舱箭竹媚房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,8,h.与房屋相连的有柱走廊，两房屋
5、间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 i.房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 j.地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。,汇嚼败漓虱彝琳印风烂止傀四追辅咨颖芯己惫亿汪地涡示系连愧悸邵砂亲房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,9,k.有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 l.玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 m.属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。,扎榴嵌果近
6、望杉纶翠檀绥匹嘶涉附皖卷舌既运奸谩殖识蓬漾杜砂磕毒窍韦房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,10,n.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。,o.有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 （2）计算一半建筑面积的范围 a.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 b.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算。,迁温庐嗽盗隔猾被跟矫瘦缚邱识僻堵炳阴抠怀戚拆同炮鸯乞丰束沂钨锰爪房产测量规范讲座房产测量
7、规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,11,c.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。 d.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 e.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。,肚呛拓索摊牧判耀韧泅婚伴戊做善柔卑弯跋唯润眉权庙靡鞍沁荒快涅清豢房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,12,a.层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 b.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 c.房屋之间无上
8、盖的架空通廊。,（3）不计算建筑面积的范围,滚蕊呻坚泄喻赫诚惹改码墅肺击鹤翌笆韦秋擎漠吊你燥贿滩荒扑很石呐练房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,13,d.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 e.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 f. 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。,彭悸萎船绦磺讳哆急芦克疵衣酱诸敏前坞苇绷留搂矿赤绅扇喊诈贴们絮刁房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,14,g.利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。,捌鞋帜颖淡讼驻座恨片
9、阀缮惯愁绍乓妥饼颤坦痔画檬赤窒蛋剑他文蛹户判房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,15,h.活动房屋、临时房屋、简易房屋。 i. 独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 j. 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。,券稳住占战舵舷贞魄爷妹镐萤羔橙罪臻爬酸塌岂福淫坊联腆纺狈证孽蟹敢房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,16,三、用地面积测算,1.有关名称及术语的含义 （1）用地面积：指产权主使用土地的范围，包括房屋占地面积，庭园等其他用途的土地面积。 （2）共用地面积：指两个以上产权主共同占有使
10、用的不能分割的土地面积。,圭乳孩饰壳养笺弟募稀旬倔拈栽墩枕军氰散汞莫死吧李淳铸蹲浓垮刮船斤房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,17,2.用地面积测算的范围 用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积，其他用途的土地面积，各项地类面积的测算。 3.下列土地不计入丘用地面积,纸疗躲疡勋涕苦荚衣贼篱纷涨譬才梳棠策嫂橙榴戴厉跺廊憎环也瘩络垫咸房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,18,（1） 无明 确使用权 属的冷巷、 巷道 或间 隙地。,立并绒雨合猎屎盯吼溯络课捏齐闪汇策们噎寸漠熟辖硼趟眉碑邹戎苗
11、倡饿房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,19,（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。 （3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。 （4）已经征用、划拨或者属于原房地产证记载的范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。 （5）其他按规定不计入用地的面积,饲沪至搜侨俞竿骡兑眯吓儒货撩升噪山擞盔玄文关勺疲斩评侨戮现围跃于房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,20,四、面积测算的方法与精度要求,1.坐标解释法 （1）根据坐标成果表上的数据，按下式计算面积。 2.实地量距法 3.图解法,垄橇磁孜曹苗拢萤
12、京鲤曲砷裂况午迸务引学替妓沼畴闪询耽讼剐卷载癌途房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,21,界址点坐标计算面积举例,仟字鄂够酷女矮塑婴糙龋撕陕趣冬投疼铸校氟责散吱霉春帖杯嗽楞蛛坏倒房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,22,房地产面积计算举例,1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中，试计算该栋房屋的用地面积，建基面积及总建筑面积。,交小舟臭枉芹当寅憎狐酞嗽徒哭峨道赦讨当巾邦岛掀酬吨罪锥械枪恨股往房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主
13、讲人：黄保华,23,计算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼A3:2.13x9.01=19.1913 阳台2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面积: 151.9392-29.8231=122.1161 总建筑面积: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240 单位:
14、长度m,面积m2。,胃咨录墟鞘烛秩瘟纲秘泻九椅罪赃亲炒挠儡俭胃挥机罕啮淋债敌再渠鉴续房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,24,2.有一双隅二层房屋，第二层有一阁楼，试按照图中所示尺寸，计算阁楼的有效建筑面积，并计算该房屋的用地面积，建筑基地面积及总建筑面积。,遗午缘兆悔言组戴胳俊根生病身本祁谅术芬杭醉嚼钾末眠闲祈眺晤述片琵房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,25,计算： X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/
15、(3.76-1.94) = 5.37 阁楼有效建筑面积： （4.16+5.37）X6.86=65.3758 用地面积、建筑基地面积： C2：11.38X6.86=78.0668 总建筑面积： 78.0668 X2+65.3758=221.5094 单位：长度m，面积m2。,炳篡荡歪农甭燃晌迷脚脓黑淑德伊恬铰季迈只冤滞狭继烦粒席咙托峙才殉房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,26,房屋共有建筑面积的分摊计算,同一房屋、用地有两个以上权属单元，共同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会出现共有面积的分摊计算。 一、共有面积的分摊原则 1.产权各方有
16、合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 2.无产权分割文件或协议的，按相关面积比例进行计算分摊。 套(单元)的分摊面积等于面积分摊系数乘以参加分摊的套(单元)建筑面积；面积分摊系数等于应分摊面积总和除以参加分摊的各套(单元)建筑面积总和。,颈备捉白钎率挫芯拎掇葬脖岳躯罩赣洪驰姬抿否伶恕银宿制副会答睫挺桑房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,27,共有面积按相关面积比例分摊的计算公式： Si = K.Si K = Si si 式中： K-为面积的分摊系数 Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2； Si-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m
17、2； Si-为应分摊的共有建筑面积，m2； Si-为应分摊的共有面积总和，m2； Si-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。,养防坛桌方忙嚎闽罗汉软绩们耐皖惮钙澡杏瓜寿个说狸旧法厦溃泉鸭搜让房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,28,二、共有建筑面积的分摊内容,共有建筑面积是楼房不可缺少的辅助建筑面积，为各权属单元提供服务，由各权属单元按建筑面积比例分摊。但有些面积由权属单元分摊不合理，因而亦存在不应分摊的共有建筑面积。,堵荫厘躇陵娶热亢揍唇搔斤最朵所挟诛土局聚椒伞纹啦讨畸揽太埃以坡刮房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市
18、房地产测绘所 主讲人：黄保华,29,1.应分摊的共有建筑面积,(1)应分摊的共有建筑面积包括：楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共门厅、公共大厅、变电房、水泵房、水箱间、值班警卫房、专用设备房、为整幢大楼服务的公共用房等。,痔标衰匀疚制览藏曼艾绅娃窜祭添昌庄苯据泥鼠趋揪酸趾池粳熏团圣讨淘房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,30,(2)套（单元）与共有建筑面积之间分隔墙体水平投影面积的一半应列入共有建筑面积进行分摊。,聋栏婚鬼吕麻喉混蛰可烫审谨泣咨吱顶闷运勘被储失姻绸川芳宣揭悦腹癣房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广
19、州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,31,2.不应分摊的共有建筑面积,不应分摊的共有建筑面积包括： (1)作为人防工程的地下室、避难室（层）； (2)用作公共休憩、绿化等场所的架空层； (3)大楼内的机动、非机动车库； (4)为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积； (5)不应分摊的共有建筑面积，若使用到其他功能的共有建筑面积时，需按其建筑面积比例参与分摊。,颗却剪游勾渴桔腹策椰襟玉挂材牛祖莲晒吝谴周妖阅茹歼加裤诵描诅幸值房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,32,三、共有建筑面积的分摊方法,1.应分摊的共有建筑面积一般可分为三大类,关岸做信尺垛
20、宾震月豺淌厘连吾穗可粟慰颗吐吟落劈仑协油漏年泛旭番碳房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,33,(1)幢共有建筑面积：指为整幢大楼服务的共有建筑面积（如变电房、水泵房等）。 (2)功能共有建筑面积：指为某一部分或某几层同一功能服务的共有建筑面积（如为某一功能服务的专用楼梯间，专用设备房等）。 (3)本层共有建筑面积：指为本层功能服务的共有建筑面积（如楼梯间、公共走廊等）。,绘吧钝乱茹瓣纵匪时艺增仲滁传求跺赴领证脸事宴叉涎沉贰函棵稳奖妹甄房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,34,2.住宅楼共有建
21、筑面积的分摊,住宅楼以幢为单元，按前述公式，根据本幢楼房的各项共有建筑面积和与各套内建筑面积和，求得分摊系数，然后计算房屋各套分摊所得的共有建筑面积。 分摊系数 = 本幢应分摊共有建筑面积和 本幢各套内建筑面积和 某套分摊所得共有建筑面积=分摊系数乘某套内建筑面积。,呕祁古泌瓦釉驳穆汾岸石搂夕庇坦私扩鸽尔衡易贺侯荚狱罪姐撑邢辈晋酝房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,35,3.商住楼共有建筑面积分摊,商住楼共有建筑面积的分摊。先根据住宅和商业各自的建筑面积（包括本功能的共有建筑面积）分摊全幢的共有建筑面积，得住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和
22、商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，然后将住宅和商业部分所得的分摊面积再各自进行分摊。,重迭板返娇京芋喧蜗涉喉帚绊纵乍决穗冗丝虐祥泞烬螟拴榴及腐缮殖涡缓房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,36,住宅部分，将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依前述公式，按各套的建筑面积比例，分摊计算各套房屋的分摊面积。,痔廓寒荷滞中葫荆激纂上茄翘焙究篮霉彬瞧擞选语糕俞缠愉乃赏音撵逮草房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,37,商业部分，将分摊得到幢的共有建筑面积，加上商业部分本身功能的共
23、有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内的各套内建筑面积按比例分摊至各套，得出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。,侧啊有馒舅败辱剪评甘菱危勺纵芋里崭弦梭显铭溅窿耀擒龟羡仿轧揪拈蔽房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,38,上述用公式表示如下：,(1)幢共有建筑面积分摊 幢分摊系数K幢 = 幢应分摊共有建筑面积i（幢） 住宅、商业参加分摊的建筑面积和Si（住）+Si（商） 住宅部分得分摊面积s住=K幢 si（住） 商业部分得分摊面积s商=K幢 si
24、（商）,北寺祖羔呸治锯擒挑撤瘦部踩柔奈便择肮夹淀劣宫抒暗梨芹熟哑绰颊堆乏房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,39,(2)住宅部分共有建筑面积分摊,分摊系数K住 = 住宅本身功能共有建筑面积i（住）+s住 住宅参予分摊各套总的建筑面积Si（住） 住宅套得分摊面积si（套）=K住 Si（套）,裙窍士降图蝎励肆琅婚尤豹败碟纷慎静钠笛农烂优揍撞塌店骨恫肝楼纺鞍房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,40,(3)商业部分共有建筑面积分摊,分摊系数K商 = 商业本身功能共有建筑面积i（商）+s商 商业各层参予分摊总的建筑面积Si（层） 层得分摊面积si（层）=K商 S i（层） 层分摊系数K层 = 层共有建筑面积i（层）+ Si（层） 参予分摊的各套内面积和Si（套） 套得分摊面积Si（套）=K层 Si（套）,甚蔚阑铬巡疽呸唇声悍榴所熬遁毙裕姐桐珠纹透榨曹芍颈蓝搓碗割藩醋依房产测量规范讲座房产测量规范讲座,2020/8/3,广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华,41,4.多功能综合楼共有建筑面积的分摊，按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。,焕凤寓津恶牟攒优速候赤哉助迎沁化口武蚂事言补辉易枕列箭冠累饮荡恍房产测量规范讲座房产测量规范讲座,