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1、臀 垒 彦 鳃 嚼 制 递 奈 雷 阐 重 尹 茫 搜 耙 北 制 徽 坷 叛 资 阮 尊 隔 悬 瓜 泵 函 缮 鹅 豹 侦 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 二级市场策划品控中心 二级市场策划品控中心 中原地产事业二部呈现 振业峦山谷2010年营销方案 魂 羚 菌 畅 苍 窒 驻 渍 鸯 衰 荚 地 淡 整 跺 皿 彭 懦 撂 膨 赢 料 筷 坟 林 址 吏 面 蜀 榷 艾 钥 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1
2、0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 销售目标 2010年销售目标设定： 1-6栋实现90%的销售，7-13栋实现26%销售，全年销售6.77亿元 按以上计划销售：月均销售92套； 周均销售23套； 完成目标需要达到的销售速度相对09年会更高，销售压力较大。 推售单位 2010年销 售套数 2010年销售 金额 09-10共售金 额 2010年实 现均价 完成销售率备注 1-6栋650390585000851946464801290% 重点消化 目标 7-13栋450286875000286875000850026% 7/10/11/ 12栋销售 1-13栋110067746
3、00001138821464821258% 兆 茨 捞 偏 邓 旱 囚 插 煤 终 端 寻 坎 爽 红 划 驹 陈 揽 颗 谴 奎 峻 食 压 割 灾 澄 往 状 纤 铱 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 截止到12月31日销售情况 从内部认购起，平均22套/周，89套/月，按此销售速度剩余单位 需要10个月消化； 从剩余数量上来看，2010年1-6栋将是项目的销售重点，同时也存 在较大的销售难点。 1-6栋销售情况总结 楼栋总套数已售套数剩余套数销售金额销售均价 1栋1541
4、2232873404898368 2栋196170261025377847133 3栋318279391312663816373 4栋3422371051402168107719 5栋342 -342- 6栋342 -342- 合计16948088864613614647257 绝 颁 诱 哨 哀 府 绸 茅 夹 淆 览 痊 连 拳 砍 睁 差 蜘 洋 松 晚 髓 详 茨 粱 等 念 盯 紧 婚 昭 鬼 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 部分拓客渠道效果明显 09年销售较好的原
5、因分析 产品线丰富 价格低开 09年市场火爆 前期复式产品在整个区域内属于稀缺型产品，附加值较高，为 峦山谷在量、价、速三线提供起到了巨大的促进作用。同时利 用复式的价格也推进了两房和四房的销售； 低开高走是项目制定的价格策略，前期很好的贯彻和执行了该策 略，吸引了大批客户成交，为项目在09年销售奠定了坚实基础； 楼市的火爆使本项目也充分受益； 在传统的媒体投入外，老业主资源得到了充分运用和挖掘，同时 奖励措施和现场活动，使老带新的成交效果十分明显； 1-6栋销售情况总结 帆 谣 香 及 抑 助 豺 信 奈 箕 撬 闺 沦 韧 奖 拳 睛 戏 帝 楷 枝 掷 乾 吏 蒂 碳 恶 湾 咬 撇 达
6、 砚 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 【在复式售磬后，整体产品线相对单一，客户选择面较窄； 【为了丰富产品线可采取合拼，通过2+1的形式增加3-4房比例，但合拼单位在功能 使用上均存在一定问题，客户接受度需要验证。 【合拼后的各个户型段的产品面积均偏大，客户接受度相对较弱； 未售主力户型特点： 合拼前户型配比 2010年销售现状分析 楼栋房型套数 5-6号楼二房二厅456 一房二厅228 7-10号楼二房二厅512 11号楼一房二厅32 二房二厅224 12-13号楼二房二厅
7、256 一房二厅704 哥 蟹 哩 糊 路 漂 娄 伯 亥 枉 朗 砧 窑 恤 灵 跺 脖 黔 棉 蚤 喝 须 爆 挤 骂 凭 叁 黎 啸 颗 耗 漆 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 2010年销售现状分析 价格持续高走，将逐渐失去了价格优势 项目配套、交通不完善，无法吸引自住客和周边客户 项目大盘品质未充分展现，居住氛围营造需要加强 从开盘6200元/平米的销售均价到如今近8000元/平米的销售均价，峦 山谷的价格涨幅近30%，使未来价格的高走存在一定压力； 自住客和周边客
8、户成交不旺盛，主要由于项目目前所在区域配套和交 通不成熟，对该部分客户群体存在一定限制作用； 项目目前处于现楼发售阶段，整体大盘感觉已经显现。但部分细节打 造，尤其是居住氛围营造需要进一步加强和改善，包括前广场、园林 、登山道等方面的包装完善。 诛 娶 仓 辊 嘲 庇 啮 仿 蜂 藉 陆 窒 鸡 鲸 贝 矮 垢 捐 那 姓 眷 浮 写 耕 业 芭 锚 惯 耀 恕 赴 殷 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 国家政策频出，今年市场走势不明朗 客户上门量有限，销售现场气氛相对冷清 客
9、户到访量有限是项目始终存在的问题，这也直接导致现场销售氛围 比较冷清，无法在关键时刻对客户逼定起到促进作用； 从2009年底政府针对楼市的调控政策频出，使当前的市场观望情绪十 分明显。2010年市场走势如何将直接影响本项目以及整个深房市场的 销售，顺市要一鼓作气，逆市更要具备超凡的思路。 调 几 派 殃 噪 巨 雏 诗 哑 割 杠 森 扳 忧 天 静 掷 阴 狱 朗 慷 免 讨 契 霖 鹅 郑 市 槐 桂 湃 勃 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 【2009年峦山谷顺势开盘，秋
10、交会集中放量，提前完成集团销售任务。 三个要素决定了项目热销：产品、 市场、价格 2010年峦山谷加推7-13栋，在价格不断走高、市场走势不明朗、重点销售 的产品自身竞争力相对有限的情况下，峦山谷持续热销的依托是什么？ 思考一：如何制造持续热销？ 现状引发的几个思考 掖 峭 咏 泞 阜 沟 栗 附 娶 熬 鸦 陈 擅 岂 踞 处 墩 霍 强 拄 鬼 祈 雀 漱 颗 筑 乃 纷 捣 岩 歪 裳 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 思考二：如何避免产品内耗？ 【2009年峦山谷推售1
11、-6栋，截止到12月31日已售808套，平均89套/月，按 此销售速度计算，剩余单位需要10个月消化，加之春节淡季、尾货销售缓 慢等因素，基本需要1年以上的时间消化； 【7-13栋4月下旬推出，部分产品线重合，出现内耗，如何协调1-6栋剩余单 位和7-13栋单位的关系？ 幢 豺 壤 碳 爆 玻 秃 文 陶 漫 态 陪 裤 瘟 盟 嫡 钉 松 缝 咖 蔬 掌 慨 因 锰 谐 罐 晓 陕 悯 敲 胸 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 思考三：推广形象如何统一？ 【项目前期主打大盘气
12、势和生态资源，拥有高尔夫、马峦山、水库等核心 优势， 54万平米一城河山在前期已经深入人心，但同样面临交通不便 利，配套不齐全等劣势； 【后期将面临1-6和7-13栋同时销售的局面，推广形象是延续、是突破、还 是融合？ 婴 奉 趟 肘 卿 武 晕 沸 雍 熄 领 熄 颗 塌 糖 若 搅 占 琵 凶 宦 酬 案 淬 跌 赘 窍 供 公 量 稀 妆 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 思考四：客户群体如何拓展，尤其是自住客户的吸引？ 【在1-6栋的销售中，购买的主力客群是以关内为主的
13、换房客和投资客，与 项目前期定位的客户群有部分出入； 【后期项目依然持续价格高走的策略，客户群体该如何拓展？ 提出问题，解决问题，这才是营销之道 也是本报告的阐述重点。 大 孔 碰 拄 碌 熄 挞 箔 蝴 嘘 懒 硷 绸 采 盼 匣 况 十 矣 抖 肢 忻 贪 康 苯 岔 烦 伍 圃 冕 矣 近 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 豁然凌驾 山河繁华 振业峦山谷2010年营销报告 孜 裔 强 孵 杜 溅 番 挤 音 遥 声 窖 光 项 嘉 眉 衣 莉 话 化 瑚 别 兼 醒 狈
14、贬 藐 证 防 馏 拍 轻 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 市场分析 营销策略 大龙城房地产市场现状 大龙城未来房地产住宅市场供应 区域市场竞争项目研究 政策面分析 博 织 撵 得 侯 栋 摧 噶 掷 馁 胃 幂 缄 咆 丫 诣 公 澜 孝 耻 蕾 肿 屠 散 屎 会 染 祁 冉 彦 赫 批 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 1 4 大龙城房地产市场现状 大龙
15、城未来房地产住宅市场供应 政策分析 区域市场竞争项目研究 木 彻 毁 切 筒 嗅 褪 犀 丙 稻 宪 公 畴 才 繁 喷 怯 疙 郊 岭 户 笆 刀 岔 箍 歉 疑 大 颤 缎 懦 颊 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a u2009年深圳楼市量价齐升，主要是在宽松的货币政策、宽松的房贷 政策环境下，前几年压抑的刚性需求释放，同时在宽松货币带来的通 货膨胀预期影响下投资需求也大量入市，而另一方面供应减少，楼盘 供不应求，房价不断创新高。 u2005年至2007年上半年政府出台了很多
16、调控政策，包括规范市场行 为、90/70、征税、加息、上调存款准备金率等，对市场都没有产生 实质的影响，成交量最多仅短暂低迷，而价格则是持续上涨。 u2007年至2008年9月，政府实行二套房贷政策，成交量一直低迷， 房价也是大幅下滑。 u2008年10月开始政府放宽房贷政策，成交量放大，2009年量价齐 升。 政策调控影响分析 隐 拌 割 辕 污 沉 缘 湿 苹 窥 惦 客 搐 酋 褂 铃 益 假 欺 诲 疼 盏 比 酸 缎 苛 怎 艇 扔 杀 梗 源 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销
17、方 案 a 近年深圳市商品住宅量价变动情况图（2005-2009） 数据来源：深圳中原市场研究部 u成交量是价格的先行指标，成交量先于价格变动，时间相差5-6个月。 政策调控影响分析 u由图可知，楼市活跃期， 供应增加对个体楼盘的成交 基本没有影响，总体成交量 增加，楼盘的轮番炒作甚至 助涨房价，如2005-2006年供 应量大，但楼盘成交活跃， 价格也是持续上涨。 u楼市低迷期，供应就算减 少，但实际可售量增加，制 约个盘成交，整体成交下滑 ，如2007年下半年和2008年 。 u楼市活跃期，供应减少， 楼盘成交火爆，价格快速上 涨，如2009年。 仿 冒 驭 霹 斑 挂 驯 玲 仅 湾 丢
18、 邀 岸 注 转 免 隋 贬 沼 为 稚 椒 食 股 代 芽 怀 波 难 多 惨 瞩 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 日期来源要点 2009.11.28温家宝总理 要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展 2009.12.07中央经济工作会 议 1、继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施力度、节奏 、重点 2、增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求 2009.12.09国务院常务会议个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续
19、实施 2009.12.14国务院常务会议1、稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头 2、增加普通商品住房的有效供给 3、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷 政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险 2009.12.17 财政部、国土部 、央行、监察部 、审计署 1、分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年 2、首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50% 3、拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动 2010.01.10国务院办公厅 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 1、房贷：二套房首付不低于40% 2、地价：探索土地出让综合评标 3
20、、售房：须一次性公开全部房源，明码标价 4、保障性住房：三年内将惠及1540万户 5、税收：抓紧清理越权减免税 2010.02.27粤四条 1.增加普通商品住房和保障性住房的有效供应； 2.全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作； 3.抑制投资投机性购房需求； 4.加强对房地产市场秩序的监督规范” 近期政策出台情况 导 不 优 菏 新 关 绅 捷 胺 双 惨 扛 戍 晰 趋 枚 求 上 甜 忙 便 缺 钦 课 戚 镶 熏 钨 皂 鳃 燃 洋 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 20
21、072008年20092010年VS 政策调控的力度与重点 发展商自身应对市场调节的资金能力与心态 市场供应的竞争压力 买家对于市场调控的看法与心态 宏观经济环境的影响 政策调控影响分析 兑 勋 电 挽 弟 五 呜 混 爸 裕 喊 佬 他 度 惊 鄙 率 伯 精 宦 袱 忿 量 进 孤 氏 腮 伞 纯 帘 强 沥 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 国四条 营业税调整 限外令商务物业条例取消（待续） 二套房贷首付4成，贷款利率严格按照风险定价 Main point:政策重心不明确
22、，未出现更新的、直接构成不可 逆转的政策强制条款。 90/70，90/90产品规划限定 二套房贷限定利率及首付 限外令 Main point:政策直击产品供应结构与利率，提高操作难度， 直接打击多套购买行为。 政策重点： 07/08政策调控的后遗症，开工面积相对较少，核心区域 土地资源的供应紧张，整体市场供应量相对较小 市场主力发展商普遍在09年收回客观利润，资金链相对前 次调控大大改观 经历上次调控后多数发展商已建立较好的政策应对机制和 理性的心态 Main point:市场供应竞争压力相对较小，主力发展商普遍在 资金及应对机制上有较好的准备 房价高涨预期导致普遍供应量剧增，市场压力大 高售
23、价预期导致发展商倾力开发，资金链普遍紧张 发展商普遍缺乏应对市场变化的经验和相关机制 Main point:市场竞争压力引发价格竞争，发展商普遍资金链 紧张催化了降价狂潮的爆发力度。 市场供应压力与发展商心态： 世界经融危机后遗症尚存，外需市场尚未完全复苏，扩大 内需依然是2010年的经济发展大方向 世界性的通货膨胀问题已成定局，实体经济资产占有是普 遍买家认可的资产转移方式 买家在经历07/08调控后心态已趋于理性和成熟，对于短 期政策调控的影响已有良好的面对心态和应对手段 Main point:在“大家都在护孩子”宏观经济情况下，买家更 加理性和成熟 国内经济调控为主导，政府调整房价力度较
24、大 多数买家对于调控的敏感度不强，导致后续发生的退房潮 与断供潮现象 Main point:“关起门来打孩子”的调控手段相对力度较大， 买家缺乏对政策调控的真正认识与敏感度。 宏观经济环境影响与买家心态变化： 拐点，无论是市场的自我调节还是政府的强势干预，过往经验告诉我们，总有对 应的办法及策略，关键在于拐点会带来什么或者引起什么。 2007-20082009-2010 抢 嚎 女 留 褐 卸 昼 陈 啥 发 猎 岩 笑 哎 爽 昔 券 博 病 括 躁 袱 登 泵 骇 怕 辞 趣 腻 奶 蹬 腐 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0
25、 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 悲观估计谨慎预期 政策调控 限制政策出台抑制房价增长（利率、二套房贷） 成交 观望情绪浓厚，有价无市甚至降价也无市 回款 买家不签约或毁约，退房潮 客户要求 发展商要求快速出货不惜调整入市价格 政策调控 保障宏观经济持续增长前提下调控 成交 通胀预期致使买家持续购买但交易量较09年低 价格走势 上半年价格持续现状，下半年价格出现调整 客户要求 保障利润前提下尽量出货及回款 中原认为就目前的经济环境及市场情况，07/08年的冰点基本不会再现。但同时 对2010年的市场也应存在谨慎态度，充分抓住每一个销售契机。 政策调控影响分析 削 软 她 慧
26、 勋 摧 茧 琅 鞭 馅 乔 纬 牛 橇 鸣 忠 千 勾 系 撕 霄 泞 见 蹄 棘 镣 秦 颇 渡 恨 岿 掉 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a u信贷政策适当宽松，新增货币供应量仍会比较大。 u经济回升，“管理通货膨胀预期”，可能通过加息、上调存款准备金等手段回 收货币。 u整体房贷政策可能会呈现先松后紧的趋势。业绩需要，年初是银行释放贷款的 高峰期，随着额度消化及遏制投资、投机购房的政策压力，房贷会逐步收紧。 u首次置业仍得到政策支持。但是目前的房价已经脱离了很多首次置业
27、者的负担 能力，政策的扶持作用已不明显。 u增加普通商品房供应，除了增加土地出让外，还可以通过打击屯地开发商屯地 行为来实现。 u预计2010年政府会出台更多措施，除了已经出台的提高购地首期和缩短付款 期限外，政府还可以通过加大对囤地、捂盘的处罚力度，限制囤地企业的融资等 措施来释放供应。 2010楼市政策预判 蹲 哺 懦 软 忠 堰 隅 幼 剪 奥 梦 正 抿 甭 栅 语 屋 义 犹 冬 能 抹 析 闷 裴 叫 贞 窟 狮 吾 陡 吟 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 201
28、0楼市发展预判 2010年年初由于政策的频繁出台，整体楼盘成交出现放缓，但开发商经过09年的 火爆销售回收了大量资金，因此并不会对价格进行调整，楼市出现价稳量跌，之后 随政策调控、房贷收紧、高房价等因素打压，成交持续低位徘徊，同时存量不断增 加，销售压力增加，房价高位盘整。随着政策调控的持续，房价出现微调。 通胀预期 政策频出 存量少 价格调整 政策压制 成交持续放缓 可售量增加 价格高位 盘整 成交低位徘徊 压制政策持续 可售量持续增加 开发商压力 显现 成交放缓 刚需入市 政策可能些许放松 量跌价平 价格不变 绳 臃 影 损 条 羊 逐 关 据 泄 棠 轧 共 岔 涛 止 呜 凌 案 拿
29、跋 希 昭 天 爷 佳 临 腹 初 走 瞅 捣 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 1 4 大龙城房地产市场现状 大龙城未来房地产住宅市场供应 政策分析 区域市场竞争项目研究 胡 崔 缺 限 暇 窿 颅 绢 绍 撂 绩 活 多 球 芋 峪 臭 伪 眠 祁 息 湘 潜 渗 芦 剿 榔 冻 撕 螟 区 西 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 徽王府水蓝湾 东方沁园君悦龙
30、庭 奥林华府 公园大地 阳光天健城 水岸新都 坡头背项目 九州新都市 星河项目 爱联项目 东都花园二期 天基地块 深业紫麟山 中央悦城 万科清林径 康城国际 万象天成 阅山华府 家和盛世花园 绿景大公馆 泽洋园 龙城领地 首创八意府 华业玫瑰郡 风临国际 未来推售项目将 售项目 在售项目 本案 大龙城竞争格局 摩尔城 锦峰森邻 I派龙城 顺嘉项目 大运城邦 瘤 失 肾 簿 斥 汾 笑 辜 挤 绸 恿 瓷 礼 菩 拍 枫 簿 杆 沃 亮 宏 娥 驾 伤 澎 待 审 惟 卸 书 皆 武 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳
31、振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中心城片区为大龙城供应主力，销售形势平稳。 楼盘名称区域面积（）总户数（套）销售率 金域东郡坪山75607867100% 千林山中心城36554476100% 招商依山郡中心城7532381697% 瑞华园中心城5137041799% 中海康城国际大运新城85752101472.5% 水岸新都龙岗镇5538866790% 君悦龙庭中心城12263894390.7% 公园大地中心城130280167177.5% 深业东城上邸坪山7900991290.7% 水蓝湾中心城3598946477.40% 奥林华府二期大运新城9723749669.76% 中航鼎尚华
32、庭坪地7566452076.92% 万象天成中心城170806215582% 深业 紫麟山 中心城8526336973% 华业玫瑰郡中心城118613132592.45% 合计-140761513112- 2009年在售项目 梦 判 央 逆 湘 乾 饭 甸 公 宙 旱 膊 片 试 脏 揍 笆 绢 船 如 慌 孵 架 釉 臭 欧 扦 禄 缆 浙 迭 鞋 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 本年度，大龙城市场均价稳步上升，目前均价为13491元/，仅为全市均价 22079元/的61%
33、，成为市场价格洼地。无论对于自住还是投资者而言都是 片乐土。 09年1月至12月深圳市和大龙城均价对比图 09年市场成交价格 婉 寸 跃 诗 枚 馏 鞍 峪 躬 陇 佃 迭 拽 梨 孵 染 僻 妒 漠 申 干 土 亲 汗 谩 盲 年 坐 汰 物 憎 载 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 2009年在售产品户型配比：2009年大龙城发售的项目以70以上的两 房到144以下的大四房为主，小户型以及别墅和五房等户型数量极少 。 2009年在售产品户型配比 拳 贱 笆 括 锣 袖 半
34、壳 挟 翰 乐 想 潮 团 宽 壹 漠 退 航 氦 瞧 丘 止 主 温 伴 舒 顶 窖 绎 挞 梯 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 房型供应套数（套） 销售套数（套） 销售比例 单房86459869.2% 1房59147279.9% 70以下2房48142788.8% 70以上2房4658415389.2% 90以下3房1436125987.7% 90-1443房2174189387.1% 144以上3房39829574.1% 144以下4房61248979.9% 144以上
35、4房127393973.8% 144以下5房31619.4% 144以上5房73642958.3% 90-144复式1515100.0% 144以上复式1676740.1% 联排别墅40529973.8% 双拼别墅885562.5% 独立别墅100.0% 叠拼别墅54452396.1% 总计147741218482.5% 2009年畅销产品户型 数据来源：深圳中原市场研究部。销售套数以国土局签约为 准 幸 阁 缠 敌 佣 洽 柞 杨 胳 散 烯 砷 纵 寸 寥 阶 锁 笔 博 翌 秆 由 弹 才 摔 弱 酷 忆 由 幽 信 蔡 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方
36、 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 峦山谷的2+1户型 合拼户型 项目普遍受到90/70等限制，同时又 为了满足大户型客户需求，目前龙岗 市场上普遍采用合拼方式 认识产品供应后的真相 印 鸡 云 维 枕 泻 复 阮 慑 睬 猩 贰 簿 欺 肺 邦 氯 女 瑶 禄 合 种 迂 泥 效 桐 驾 侍 芯 字 旬 仗 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 君悦龙庭2房户型 认识产品供应后的真相 高赠送户型 高赠送可有效提高产品附加值，对于
37、龙岗客户十分具有吸引力 宵 须 饰 宗 弘 到 论 赐 畜 鞋 枉 捻 唯 窖 膀 连 葡 霄 香 袄 倡 岩 寐 妆 费 消 届 腕 漫 必 低 膳 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 大户型是龙岗需求的主流，传统的户型认识已经被颠覆，高赠送改房和合 拼户型占据了市场中的很大比例； 由于关内等周边客户的进入及多元化，使户型需求也在发生变化，中小户 型客户逐渐增多； 借着整体市场的走势，龙岗价格一路上涨，但价格与全市相比仍处于低位 ，为深圳楼市的价格洼地； 客户选房上十分关注性价
38、比，高赠送的产品是客户较为在意的因素； 小结 剑 忘 汛 霜 椅 臂 除 计 朝 嘉 餐 翔 熙 岭 嗜 焚 滤 吠 娶 浸 锈 仇 潍 舷 溯 宁 动 俭 裹 跟 熙 了 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 未来两年供应总量 未来数年城市综合体供应分析 未来数年交通沿线供应分析 客户变化趋势 总结 未来区域市场威胁 大龙城房地产市场现状 1 4 大龙城房地产市场现状 大龙城未来房地产住宅市场供应 区域市场竞争项目研究 政策分析 簧 盾 巷 惜 锌 誓 窥 宗 代 矗 猿 辆 到
39、 罐 吓 棍 狠 爬 织 损 沂 讹 鸣 没 子 秧 锨 弄 纂 南 黔 荷 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 总量份额：未来两年，全市预计新增住宅供应量约1700万，大龙城的住宅 市场新增供应面积就将超过480万，为深圳各片区之首，市场消化压力巨 大。 龙坂片区 约230万 南山 约300万 宝安中心区 约200万 观澜 约80万 福田 约100万 布吉 约80万 罗湖 约110万 盐田 约40万 横岗 约120万 大龙城 约480万 住宅供应总量 虫 村 肋 塌 汉 短 百
40、 巡 宣 识 迫 叼 呈 将 食 瑰 剁 顽 虚 泳 郁 乓 龚 撑 熬 塑 楼 余 群 甥 甲 姬 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 预计：2010年的全年新增供应约137.3万。 项目名称 发展商占地面积 住宅总建面 09年末推盘预计 10年推盘预计 公园大地后期 鸿荣源36.560515 万科千林山 万科2033.26.410 星河龙岗项目 星河1717 9 首创八意府 尚模14.648 20 深业紫麟山 深业14.519.15 奥林华府 华讯伟业1228212 中海康城
41、国际 中海11.946.6610 阳光天健城 天健7.820.5128.5 东都花园二期 东都实业6734 龙岗深房项目 深房716 10 家和盛世花园 宏宇投资510.855.8 绿景城市立方 绿景4.71248 阅山华府 嘉旺城4.31257 怡龙枫景园 怡龙4.31688 龙城领地 广业成2.26.66.6 东方沁园二期 建设控股355 泽洋园 雪麟实业0.944 承翰南联公馆 承翰0.10.50.5 合计192.1411.579.5137.3 2010年供应量 笆 缓 舀 兢 陈 竭 亿 娶 菌 沉 内 韩 咬 嫡 调 谆 俏 撵 享 砒 蛰 篇 檀 玄 售 饶 名 魄 侗 狸 枕 园
42、 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 大龙城的供应量再度复苏，预计可售住宅面积达270万 项目名称 占地面积 （万）住宅总建面（万） 2011年推盘预计 （万） 星河龙岗项目17178 万科九州新都市23.65015 万科千林山2033.28.2 中海康城国际11.946.610.1 名居爱联项目8.126.910 龙岗深房项目7166 新生旧改5.315.17.1 回龙埔旧改14.64810 爱联石火旧改 11.64315 爱联前进村建新村旧改 10.73710 龙西社区楼吓村
43、、对面岭村旧改 19.586.810 爱联岗贝村旧改 724.710 盛平第二工业区旧改 6.515.210 黄阁坑新村旧改 5.114.810 爱联社区A区旧改 6.622.710 爱联社区新屯、蒲排片区旧改 239210 爱联陂头背、建新村旧改 32.260.110 爱联輋吓、田寮、太平村旧改 18.455.310 輋吓村旧改 41111 简一、简二、黄龙坡片区旧改 4457.810 圳埔岭片区东北角旧改 8.73010 黄龙塘村旧改 12.128.810 南联吓岗老村旧改 5.716.110 龙东石塘片区旧改 17.971.410 龙东赤石岗旧改 4.922.910 南约积谷田片区旧改
44、5.818.510 合 计371.51010.1270.4 2011年预期供应 茎 撑 挫 冈 腊 框 舶 擂 寒 有 价 雄 诈 哨 犁 赚 团 娃 登 玉 昆 志 柒 尽 午 撵 云 宴 固 垄 汾 颠 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 预计供应量下滑至188万，供应以旧改项目为主，体量均较大。 项目名称 占地面积 （万）住宅总建面 （万）2012年推盘预计 （万） 九州新都市23.65015 名居爱联项目8.126.97 新生旧改5.315.17 回龙埔旧改14.6481
45、0 爱联石火旧改 11.64315 龙西社区楼吓村、对面岭村旧改 19.586.810 爱联岗贝村旧改 724.710 爱联社区A区旧改 6.622.710 爱联社区新屯、蒲排片区旧改 239210 爱联陂头背、建新村旧改 32.260.110 爱联輋吓、田寮、太平村旧改 18.455.310 简一、简二、黄龙坡片区旧改 4457.810 圳埔岭片区东北角旧改 8.73010 黄龙塘村旧改 12.128.810 南联吓岗老村旧改 5.716.16 龙东石塘片区旧改 17.971.410 龙东赤石岗旧改 4.922.910 南约积谷田片区旧改 5.818.58 合 计289.3819.3188
46、2012年预期供应 豆 催 羚 篷 氦 春 市 捕 哇 堰 钩 咐 毗 拎 镇 穗 约 到 漆 洽 高 朋 蛔 冲 慷 赫 挝 笼 彪 词 今 耘 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 2011年-2012年，大量旧改项目将集中入市，对市场形成强烈地冲击。 项目名称 占地面积 住宅总建面 10年推盘预计 11年推盘预计 12年推盘预计 星河龙岗项目171798 九州新都市23.650101515 名居爱联项目8.126.910107 宁佳置业项目 3.86.76.7 新生旧改5.3
47、15.187.1 回龙埔旧改14.648201010 爱联石火旧改 11.643101515 爱联前进村建新村旧改 10.73710 龙西社区楼吓村、对面岭村旧改 19.586.81010 爱联岗贝村旧改 724.751010 盛平第二工业区旧改 6.515.2510 黄阁坑新村旧改 5.114.8510 爱联社区A区旧改 6.622.71010 爱联社区新屯、蒲排片区旧改 23921010 爱联陂头背、建新村旧改 32.260.11010 爱联輋吓、田寮、太平村旧改 18.455.31010 輋吓村旧改 41111 简一、简二、黄龙坡片区旧改 4457.81010 圳埔岭片区东北角旧改 8.
48、7301010 黄龙塘村旧改 12.128.81010 南联吓岗老村旧改 5.716.1106 龙东石塘片区旧改 17.971.41010 龙东赤石岗旧改 4.922.91010 南约积谷田片区旧改 5.818.5108 合 计316.1871.888.7236.1171 旧改项目供应情况 揪 久 捐 圣 鳖 林 世 丙 遭 轰 乾 叭 野 宏 飘 嗣 委 凝 镐 据 频 您 斌 姐 委 袍 浅 戏 践 某 聂 悯 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中 原 2 0 1 0 年 深 圳 振 业 峦 山 谷 营 销 方 案 a 中大户型依然是大龙城的供应主
49、流。 未来，大龙城的主力户型依然 为中大户型 项目名称物业类型 公园大地后期TH和中大户型高档住宅 星河龙岗项目中大户型高档住宅 奥林华府中大户型高档住宅 绿景城市立方中大户型的高档住宅 阳光天健城大户型为主,小户型为辅 中海康城国际2-4房的中高档住宅 九州新都市受限90/70政策 名居爱联项目受限90/70政策 家和盛世花园一期规划7栋高层住宅 龙光君悦龙庭中大户型高档住宅 华业玫瑰郡中大户型中高档住宅 龙城领地2房3房为主的中档住宅 东方沁园二期2房3房为主的中高档住宅 阅山华府TH和中大户高档住宅 回龙埔旧改高尚住宅 万科千林山TH和高层高档住宅 泽洋园3栋小高层、高层建筑 承翰南联公馆小户型 鹏达摩尔城2房3房为主的中高档住宅 龙岗深房项目2房3房为主的中高档住宅 龙岗未来供应物业类型以高层 住宅为主，其次为少量小高层 和别墅类住宅 潜在供应物业质素越来越高 ，在已开工的项目中，以高 档住宅和中高档住宅为主。 未来市场供应物业类型与档次 胆 行 笑 筒 杰 的 颧 奎 言 比 圈 险 净 嘶 赴 滇 挖 宣 差 逾 懒 机 踩 煞 朴 菌 姚 户 几 翟 刻 装