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1、滦南项目规划1、 项目现状1、 滦南商业项目现状 滦南整体步行街形式项目过多，相比较于2级城市也是有过之无不及。使得投资性商户比较分散，产品均无亮点，导致滦南整体商业销售情况低迷。在此时如果本项目找到自身亮点或有吸引客户的地方本项目会是滦南商业地产项目销售的主力军。2、 本项目销售现状 项目案场氛围不足，项目自身吸引客户价值点过少，导致本项目近期销售缓慢。在市场大环境不好的情况下，如何找到本项目的吸引客户的价值点为本项目最主要问题。如何提升项目案场自然来访数量及提高项目地对老百姓的认知度，也是我们需要主要研究的工作3、本项目SWOT分析（1）优势：与北河相邻，景观、休闲资源丰富，规划理念先进，
2、在当地不可复制，具有唯一性，同时配套完善，势必该项目会打造成为滦南县内休闲购物的风景线。（2）劣势：项目暂无商业氛围，宣传力度小，客户认知度差。（3）威胁：滦南县内人口有限，同时沿北河周边开发的商业项目众多，势必会分流我项目的客源。（4）机会：滦南县缺乏高档次、品类全的休闲购物项目，本项目从规划、运作都能填补市场的空白，能为消费者提供高品质的购物环境。2、 项目招商规划1、整体建议定位结论为：国内知名连锁餐饮、时尚概念餐饮、异国餐饮、各地特色餐饮。 引领滦南县时尚、潮流、品味购物的风向标。 县内品牌最时尚、业态最丰富、购物最愉悦、配套最完善的步行街项目。规划最大特点为丰富业态与顶级环境资源相融
3、合，以完全开放式空间为县内的精英群体营造闲适轻松的购物氛围。2、东区规划定位滦南首家奥特莱斯品牌折扣商城（1）童装玩具区：随着生活水平的提高，儿童这种桥梁式消费群体的消费能力与日俱增，该区域紧邻儿童乐园，所以该区定位主题以儿童吃喝玩乐为主，既可以吸引慕名而来的儿童消费群体，又可以与儿童游乐园共享客流，吸引更多的儿童消费群体。童装玩具区由国内知名童装、玩具和餐饮及儿童娱乐为主，势必打造滦南县内档次最高、品种最全的儿童吃、喝、玩、乐、购商业街区。（2）运动休闲户外区：以国内二三线运动休闲品牌为主，知名户外品牌为辅，其中包含运动器材等品牌，该区域优势为运动户外知名品牌最集中、折扣最低低廉、品种最齐全
4、。（3）男女品牌区：以国内外知名品牌为主，定位需符合滦南县内消费水平，以中高档、集中时尚的品牌区域吸引消费群体。3、西区规划定位特色风情街（1）、整体建议定位结论为：主题商业地产、特色商业地产即特色商业街是商业街未来发展的趋势，通常是以经营内容所表现出来的风格来吸引消费群体，是集人文、休闲、娱乐、餐饮、艺术为一体的特色商业街。（2）俄式风情街：俄式特色街区，由俄式特产店、专卖店、工艺品店、旅游产品店组成。利用灯光、景观、地面铺装等工程，给与购物者身临俄罗斯购物的感觉。（3）欧式风情街：欧式特色街区，由欧式特产店、专卖店、工艺品店、旅游产品店组成。（4）滦南簋街：集餐饮、休闲娱乐（酒吧、咖啡店、
5、KTV）于一体，且休闲娱乐种类丰富，给予客户一站式享受。餐饮种类应有尽有，才能全面满足客户的餐饮需求，营造滦南县内最大的特色餐饮街区，带动人气。三、项目销售规划1、 以租代售 东区已销售30%，建议以租代售模式进行销售，客户在购买的同时可直接和经营客户对接。签订租赁合同，降低购买客户的投资风险，实现带租赁合同的最终销售模式。2、 买断返租 西区刚刚启动，建议提高销售价格5%，经行买断返租，返租期为3年每年返租8%，3年后可收回也可继续和管理方签订返租合同，第一次购买时直接将第一年租金返还，每年返租一次。将本产品包装成为投资理财型产品，吸引购买者，项目的自身升值空间和返租的8%也会吸引部分购买理
6、财产品的客户群，更有利于吸引外地投资形客户。3、 增加行销、电销为主的销售手段 因市场原因先每日自然来访数量过少为提高销售案场的来访数量，需增加行销、电销组，经行主要商业地点的DM单派发及销售电话的拨打数量，预计行销人员为5人，电销人员6人。4、 老客户带动 增加已成交客户的互动，举办针对已成交客户的活动，促使老带新的客户提升量。5、 企划推广(1) 增加案场周末暖场活动，提高案场人气。(2) 项目地所有门经行包装，按照招商规划，每个门上制作门贴，提高项目形象，增加客户信心。(3) 短信平台群发业务，将所有收集回来的客户资源，每月两次群发短信，每次数量不低于10万组，增加现场来电数量。(4)
7、DM单从新印制，按照招商规划和销售政策从新制作两款DM单。(5) 道路彩旗，增加项目形象，起到宣传作用。(6) 路灯刀旗，开车或坐车人员也为我项目的主要客户群，增加让他们看到我项目的次数。(7) 县中心地点的大屏幕，增加现场来电，和我项目新政策的推出。(8) 周边高档楼盘电梯框架广告，以投资产品形式，使高档小区的居住人群可以第一时间看到。3、 项目商务条件1、 租赁商务条件 因租金价格无法估计，因此建议按照招商签订合同的数量进行结款。共有315套商铺，建议30%结款一次，50%结款一次，80%结款一次，90%结款一次，100%结款完成。建议总体代理佣金提成共计100万元。月费7万元。2、 买断商务条件 买断提成以一个月为数量，每个月10号结上一月的佣金。佣金提点为起点3%（1000万以内），1000万2000万佣金提点为4%，2000万以上佣金提点为5%。以完成网签合同为基础。