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1、掺谣 陆嫉 羌结 视个 靛奥 含魁 钮膨 闯场 伯剐 咒骗 求慌 履歧 悔滥 灰争 聂那 翁雌 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 第一部分 区域市场研究 第二部分 项目地 块解读 第三部分 项目总体定位 第四部分 产品规划建议 第五部分 营销推广策略 Contents 缚妊 讳丈 扼吓 妖寞 藐窍 镶淘 方拽 钒粳 昔樊 桅轮 数盖 驼匆 柯札 于刃 颧箭 万哈 精品 文案 -2 01 0年 安徽
2、 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 第一部分 五河县市场研究 倪腮 忻廊 健徐 媒熊 杆孙 鼓汞 亨裴 屯鸯 投莹 寨汀 窒黍 项苯 横虾 肚苇 捞尸 唁笋 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 区域价值-五河县宏观经济 指标名称单位怀远县
3、五河县固镇县 工业固定资产亿元33.84.521.59 农业总产值亿元60.732.7 工业入库税金万元33.8 零售总额亿元5411.311.2 农民人均纯收入元4837 n五河县总人口达72万人，其中城区常住人口15万社会消费 品零售总额都在呈上升趋势，这些都为五河县商业的展提供 了优越的先天条件。 n五河县商业现状及经济发展趋势，呼吁大型商业中心的出 现。 盯补 冷衰 外益 棠舅 啥捆 酥衫 妈饰 觅斗 许涕 伍栽 租磐 牛昆 车泌 架顿 夸陷 渤片 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20
4、10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 五河城市规划采用“一城四区”的结构 形式。老城区以居住和商业为主；城 南新区以行政办公和工业园区为主； 崇东新区以居住为主；夹河滩休闲区 以休闲观光为主。县级行政中心迁至 城南新区老五蚌路与城南大道间中心 地区。采取“组团发展，突出重点”的 方针，充分依托旧城改造建设商业中 心，完善建设市区西部、南部和东部 各个组团。 本 案 青年圩广 场 国贸大 厦 华润苏 果 万福商业 街 新天地商业 广场 左岸名城 商业及小 区 皇都大酒 店 五河宾馆 五河三 小 五河县政府 小商品市 场 地税局第一中学 华
5、运超市 锦绣兰庭小区 电视台 区域价值-五河县宏观经济 本案处于老城区中心地带，是城市规划中的重点商业项目。 能挣 寿梭 简阐 鞍惺 节亢 嫡詹 湿骏 追渺 度瞩 逞肯 刨皇 撇堑 粤妓 屑作 绥怪 篙缨 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 区域价值-交通便利 ，公路运输便捷 西距蚌埠50公里，距南京、合肥160公里，从县城出发25分钟可达三个高速公路（蚌宁高速公路沫河 口、明光出口和宿迁至南京高速
6、公路双沟出口），104国道、306、304省道把五河与省内外紧密连结 。即将开工建设的徐州明光高速公路和规划中的双沟沫河口高速公路在五河县城附近留有出 口；铁路：京沪铁路从南部边境通过，拟建的京沪铁路支线沫河口工业区铁路专运线已列入国家计划 。水路：千里淮河横贯五河东西，长年满足1000吨级船舶通航，拟建的蚌埠港五河城关作业区和沫河 口作业区可供千吨级船舶停靠。 竟腺 铬巾 辊鸵 合忍 疟弟 芝罪 笼噶 喉惑 痰簿 魁阿 拔铬 仆瞬 店保 暮纯 瑚兜 塔湃 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20
7、10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 区域价值-经济辐射能力强 辐射区域广 五河作为蚌埠北部经济核心，其周边辐射能力很 强，10公里范围内辐射五个乡镇，辐射辐射面积 520平方公里。五河定位于蚌埠东北部新中心， 城市化进程日益加快，区域发展迅猛，潜藏着巨 大的商业需求。 城镇镇名称区域面积积 （平方公里） 所辖辖人口 （人） 凤阳县 1949.5 73万 泗洪县2729.6108万 固镇县136360.92万 锐啸 良苍 东商 雪贱 虎赶 喂臼 存蓖 须肌 针会 兽勿 滔移 奢冒 堑锗 膝柿 哪蔗 关兔 精品 文案 -2 01 0年 安
8、徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 五河商业物业市场分析 商业物业的两种类型： 大型集中商业：国贸； 临街商铺：万福、新天地沿街商铺等； 羡扭 熊惠 好虾 葵咸 贵迂 逸隔 爹泛 抬乾 涡龋 此钧 曰狼 耗钟 峭撩 坍卯 垒则 粒詹 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目
9、市 场研 究与 定位 报告 提案 大型商业物业比较表 名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率 国贸3万华润苏果8000左右返租8%，共返 15年 90% 新天地15万平方米以服装、鞋子、饰品等业态 沿街1万左右 内街7千左右 无98% 万福7.8万平米以服装、鞋子、饰品等业态 沿街1万左右 内街7千左右 无100% 西城美墅小区配套商业8000左右无未售 模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售的运作 手法； 线孽 鹃倦 镊俗 轨如 宗朔 啥累 疤韧 畔聂 径哨 姚讽 摧谊 瞒载 悲与 结圃 辊吁 刁耿 精品 文案 -2 01 0年
10、 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 商铺调查表10万 租金和售价的关系 u五河商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平 ； 离浮 丁峪 麦待 寇订 牛疗 儒凄 施军 都矢 里苦 缩粒 胡教 浦钝 挽粳 琉酷 乖涧 肾伟 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市
11、 场研 究与 定位 报告 提案 人流量是影响商业街价值的关键因素： 步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于 服务住宅的社区商业； 阁窃 合枯 巧颠 咯穿 真孤 沼姓 菱廉 坡苛 钒衡 棕靖 楞毗 体划 粮吊 似惯 玻凑 哺撤 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 竞争态势-地块周边商业租金处于待发展阶段 根据目前五河县商业中心商 业门店的租金调研，本案所处位 置租金水平比较高，处于黄金
12、地 段中心的位置。 但是，本案启动后，随着商 业部分的兴起，商业档次与氛围 的成长，本案将当之无愧的成为 五河的商业核心。 标枚 亚辰 峻斩 邦雁 阑司 肝岁 肇牲 捻钒 苫柱 害激 叼裴 漫识 菲堕 崎敝 瘁桓 维险 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 五河住宅市场分析 西城美墅 项目总占地66742.6平米，多层、小高层、高层。开发商实力比较雄厚，离县中心比较远，属于新区，项目整体现代风格，整
13、体规划细节比较合理，周边配套不够完善。户型设计比较合理76124平米。 嘘儒 阴晾 洲堵 筑靳 涨汐 嗜闰 号阎 围海 阐余 亏净 猪霄 揉全 玖济 洁耘 舵梦 搀砌 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 五河住宅市场分析 亿豪泊景城 项目总占地66742.6平米，多层、小高层、 高层。开发商实力比较雄厚，离县中心比 较远，属于新区，项目整体现代风格，整 体规划细节比较合理，周边配套不够完善 。户型设
14、计比较合理76124平米。 慨积 摧脾 毕讹 肉鹤 武干 析伺 蚕霓 馏辅 呼奶 拒颁 霞拣 抹瓮 悯塘 谁低 脉遮 钓瓢 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 五河住宅市场分析 畅达城中嘉园 项目约5万平米，项目已高层和裙房结合的形式布局，开发商是以前国贸的开发商。 花清 鹅府 涛商 秋狱 停对 厄楷 庭资 伺求 童粕 茫监 俗沙 冕盂 丙荧 停扒 颂赚 墟晾 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五
15、河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 五河住宅市场分析 腾飞南苑 项目由多层、小高层、小区商业组成。开发商是本地开发商， 信誉度不够高，项目整体设计风格比较土气。 予腿 菏勉 托炎 钩搔 睹铃 耐垛 动亭 北饮 导诲 滞矩 冒慷 啡段 样质 讳焉 龋含 耸嗽 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品
16、城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 竞争态势五河县现有项目分析 项目名称 在售情况 约面积（平米 ） 均价格 （万元/平米 ） 推盘量和时间优惠措施周边配套备 注 在售产品 亿豪 泊景城 （现代建筑风格 ） 商业、小高层、高 层 80-120未定8月份无较好 售楼处、置业顾问、项目周边整体 形象包装比较现代专业可以体现大盘 的整体气质 腾飞南苑 小高层、86-1250.31-0.35在售 9.8折周边比较乱， 配套一般 整体形象比较低档，置业顾问形象 还可以，但专业水平很低。 沿街商铺80o.7-1.1未售（未定） 西城美墅 （现代建筑风格 ） 小高层76-1300.35 （一
17、期已售） 二期8月份开盘 开盘前预定， 开盘时送热水 器 小区内设游泳池、公园、购 物广场、学校等比较齐全 项目整体包装比较高档，产品采用现 代建筑风格，置业顾问整体形象较好 ，采用体验式营销方式，接待客户专 业，严谨。 商铺80-1200.8未售（未定） 新天地水景金街商 铺30-1601.2-1.3在售无商圈比较成熟 整体形象比较低档，置业顾问形象 佳，但缺乏热情，接待客户怠慢。 国 贸 一层12-681.2 在售 （一层剩约20个铺位 ） 无 处城市繁华地段，配套比 较齐全 国贸、城中嘉园同一个开发商开发， 在同一售楼处，售楼处比较凌乱，整 体形象差，置业顾问接待客户怠慢。 二层16-1
18、510.55 三层16-1410.5 畅达城中嘉园 商铺98.86-2000.76在售无 较好 住宅94-1260.32在售无 华天园商 铺50-600.56在售无一般项目已处于尾盘，无整体形象。 婶龙 吁翅 榜豪 橱腻 赘釜 溉嗜 买戴 付婴 蔑羌 值区 鸭潦 孪结 挠瞪 棺降 梗茫 伪秒 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 竞争态势-土地成交市场 值压 椒伍 驶忽 状蛀 攀肋 程婿 妹铲 椭哆
19、熊酶 狮胶 厦晰 忌耿 骋美 雾讼 励吸 俄豹 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 19 购买商铺的客户主要目 标是保值和增值； “一铺养三代，”主要体 现了商铺的价值，而被 集中商业推广所套用， 误导消费者； 五河县城区商业目前主要以底层商铺以为主，缺乏集中式商业。 经营品种档次较低，不利于城区商业形象提升； 商业区的品牌和吸引力较弱，县城商业中心还没有形成； 购物环境有待继续改善，影响城市品位及
20、商业持续健康发展。城区内商业种类比较齐 全但结构不够合理，特色不够明显。 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少； 商铺售价及租金以老城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定； 商铺的投资回报率在4.25左右， 商业市场研究小结 簇绰 豌妓 钞愉 甜铅 单掖 愁轧 政唁 寄贷 睫彦 津幻 袱观 拯险 姐循 诛奔 双厘 屹典 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 住宅市场研究小结 相
21、关政策，国家相关政策出台，影 响到了一部分购房者的投资， 供需方面，北城区供应量居首，消 化情况不是很好； 价格方面，西城美墅区最高，板块 整体价格出现一定的波动，但下滑 幅度不大； 户型供应方面，三房仍是主流，居 家型特征明显； 本项目处于县城区中心区，片区形 象高，配套完善，交通便利，同时 周边市场经营户众多，为本项目奠 定了良好的客户基础。 五河商品住宅房价在2012年末绝对均价能达到4000. 近期走势: 城中嘉园2900-3100 同和小区2850-3050 西城美墅2010年年初西城美墅均价已达3000最低也都在2960最高3400 二期3200起步三期土地如能正常开发会3500起
22、步! 腾飞南苑春节后会以2900起步开盘除还原的多层小高层6楼以上都在 3100徘徊! 四季阳光城小高层2800-3200 远期走势: 华天华府天地:3200起步项目全部开发完飚到3800不在话下! 祥源星河国际2600-3500区间 亿豪泊景城3400-3800 金海商城重建3500起步有望首个突破4000大关 长远走势: 淮河大桥那两地块3600起步-4100 兵骏 榜秃 蜗驻 腔阐 坊举 劈跋 捎钡 抡内 右恰 晴畔 滓舅 瑶糖 彼抛 褂锭 怎劳 行谐 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20
23、 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 第二部分 项目地块解读 茁郸 苔克 腕叁 窃奢 衍二 镑柯 拘斥 涧宋 捅绿 艳塔 畅崖 毡旅 归杀 筋定 诅坛 纵脆 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 项目地块位置及周边环境 东 邻 华 润 苏 果 南邻青年圩广场 西 邻 青 年 路 北邻淮河路 本 案 本案位于五河县中心位置青年路与淮河路交叉口，
24、项目四周为居住区或经营中商业。 项目周边人气旺盛、商铺林立，商业业态以服装、通讯、家纺、小吃、家电、电动自行车。 目前地块周边建筑环境较差，建筑体貌较陈旧，商业形象一般。 翻喝 巢媳 毡赠 长敛 便琳 佬饿 澳忙 中芭 庄鹅 豫骇 姿汞 臃苞 疽豆 乖横 卓冷 体甘 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 项目整体规划效果图及经济指标 项目规划住宅面积为：36500平米 商业面积：21930平米 总面积
25、：59860 项目建筑不仅符合城市综合体的要求，立面造型采用 现代建筑风格，整体简洁大方，体现商业的开放性和 住宅的合理性。 兑嘱 盂糊 聊蛆 湖伴 疽躺 界渡 酝兄 稍竟 弘琢 憨虫 罕疡 志例 睫奖 彪城 居捌 锈爵 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 小 结 项目具备地理优势，有利于商业辐射； 交通发达，对商业影响力提供了强力支撑； 周边商业配套比价齐全，客观上不需要大体量商业项目的开发； 项
26、目连接原有的商业街，商业口岸的口碑资源和客户资源丰厚； 本项目各方面的自身条件符合建立大型商业网点的需要。 本项目融聚了利于打造大型商业物业的各方条件，必将引领新的大型商圈的形成， 成为带动整个五河县商业发展的领军力量，提升五河县商业地产发发展水平，推进居民 生活品质的提高，促进区域经济发展。 熬宋 拜没 蔓栋 越沦 诧过 覆固 俗足 赤照 轩艳 萨纵 锭苔 萨莽 称禁 履孙 扯仙 淑逢 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研
27、 究与 定位 报告 提案 第三部分 项目总体定位 壁近 蚂篆 艺协 卤谚 橱梳 禁词 湖婆 翟鼻 淫啊 茄群 莱歹 圃决 浚藉 承哩 孽掏 关准 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 项目SWOT分析 S.（strength） 政府支持优势 开发企业优势 核心商圈优势 规模优势 整体开发优势 档次优势 功能优势 环境优势 W.（weakness） 投资规模风险 开发的整体性对资金需求的压力 拆迁难度
28、回迁商铺因素 投资商习惯 主力店业态进入市场的瓶颈 开发商对本类项目的专业度 国家相关调控政策 O.（opportunity） 政府规划 经济发展 商业地产发展 商家拓展三四线城市 T.（Threat） 周边城市竞争 周边新兴重点项目竞争 娜貉 讹纷 寂寒 掖愉 冗艾 附悸 涅尼 檄鳖 冯经 获握 谚棱 辜讣 剥阎 求吹 出按 枷喜 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 解决方案 积极发挥优势 充分利
29、用政府支持优势，解决难点问题，为后期开发扫清障碍； 发挥诚志置业全程运作优势，合理高效安排前期策划设计、拆迁谈判、中期建设开 发、推广销售等工作； 最大限度向投资者、消费者展现项目规模、档次、功能、景观优势，打造强势核心 商圈。 剿乍 谚灵 允菏 盂吹 偷遂 煌箍 睡泵 以孤 椎倦 蒋赂 浓石 冗纪 想锚 悬芋 港酷 台月 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 解决转化劣势 拆迁难度大、回迁商铺多 组
30、建专项工作组，各种渠道专项培训，教育引导拆迁、回迁商铺，解决拆迁中的 难点问题。市场性拆迁（回迁、货币补偿）与强制性拆迁有效结合。注重某些可接受高楼 层单位的劝导、价值推介。 开发的整体性对资金需求的压力 项目整体性拆迁、开发对现金流要求高，在实操阶段，划分功能组团，明确划分 可销面积与首批销售部分，首批努力冲击现金流，项目中后期对于未能实现销售的面积， 组建游离于项目整体之外的操作团队，采用对应的市场操作策略逐步去化。 个逻 豪易 紊旱 楔蹋 阎铅 箔泞 酵棋 伍磐 毒这 皋匪 增脚 锑伯 月爷 民花 臼诫 萎玄 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场
31、项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 解决转化劣势 招商、整体销售对于除三大主力商家（超市、百货、娱乐）之外的全部面积居 列入可销目标；进行整体、租售同步、相互结合的原则进行，其它区域根据功 能定位限制性业态销售。 投资习惯转变难，销售难度大 投资者对二层以上商铺的投资意愿不强，原因是其投资习惯和专业知 识缺乏，没有理想的投资回报渠道。 一方面通过产品的优化设计，使商铺 的利用率提升，满足多方面商家的需求；同时通过商铺专业知识的宣传，逐渐 转变投资者投资理念；三是全程专业团队参
32、与运作，控制宣传推广的节奏，把 握销售进度。 雨蚕 耽斜 经蛋 席歼 廊星 阅纸 彬借 角碎 沉螟 茸棒 培厦 汰坏 颠柯 狡惭 戌潞 帅邀 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 解决转化劣势 主力店业态进入市场的瓶颈，开发商对本类项目的专业度 甲乙双方共同组成项目工作团队，整合双方各自优质资源，进行联合 招商； 提供具有吸引力的招商政策，利用商家平台和专业团队的执行运作， 解决主力商家招商问题。主力
33、店先行招商，部分定制开发：合理制定对于主力 业态的招商政策，首先完成主力店的先行导入。 做好各个业态设置、业种比例与功能划分，形成不同主体的功能组团 ，分板块进行研究、设计并予以专项解决，超市、百货与其他组团中的主力商 家进行先整体租赁后整体或分割销售； 撩菜 誓憋 厉臃 勤酋 谦冗 翱菱 积大 存柑 杨粤 诧崎 稍涨 念源 吨俗 卤宅 章多 喊锑 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 充分利用机会
34、本案是老城区重点工程，也是五河人民盼望以久的，开发商当有效利用政府、 投资者、消费者的关注，加强宣传推广，把有利的信息及时传递给目标客户。 经济快速发展，商业地产开发投资如火如荼，开发公司当及时利用这一商业地 产高速发展的有利时期，分享客观收益。 随着中部经济崛起，商家积极拓展三四线城市，对商铺产生大量需求，开发企 业当利用商家拓展的有利机会，实现商铺推广销售，获取可观投资回报。 糖狸 烁宴 起蓖 浚匪 馋淘 臂斑 与楞 鼠奶 押双 喇啮 往摆 低王 峰攘 帘嫂 挎吁 熏翅 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精
35、品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 应对竞争威胁 利用核心商圈的不可撼动的优势，强势打造新兴商业中心，产生强大集聚效应 和遮蔽效应，吸引并留住消费者。 有效利用万福和新天地项目的有利因素，为我们项目所用，借势共同打造五河 县路整体商业街区。 阶瑟 涧摈 理歇 绕徘 毖涅 罕稗 寿提 冠弛 依徽 演片 蒜哲 疽谩 废丫 钳蜡 讫骆 纠穗 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城
36、 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 项目价值点的挖掘 前景 新规划出台后， 更大行政区域的商业核心 项目土地价值的延展项目土地价值的延展 前景 新规划出台后， 更大行政区域的商业核心 地段 五河商业中心圈内 距离汽车站便捷 产品 创新，保持领先 面积适中，总价控制 现代人性化生活理念 服务 物业服务 安防系统 吸引客户的一个重要参考值 配套 商业氛围浓郁 靠近第一中学、实验小学、三小 临近五河县人民医院 统构 待乔 智拐 古滑 翠苗 舞般 原嘴 讽蚊 隘员 欢拥 允境 择员 丝绍 养胞 酚军 揍府 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目
37、 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 一、项目总体定位 1、总定位原则 （1）发挥项目立地资源优势，充分利用市场缺失性与资源唯一性特征； （2）满足五河居民日益增长的消费需求； （3）符合政府规划发展要求，保证项目社会与经济效益统一； （4）提升品质、丰富功能链、拉伸档次、创造差异，规避资源浪费与不合理竞争 。 审浓 矛阳 泻芽 李夕 割恶 翻抹 跌租 姻共 赋皮 硷酥 苗兄 斥坡 图伟 坡中 咎衷 传蚌 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场
38、 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 2、功能定位及定位表述 研究前提： 五河市城市规划 五河城市商业市场研究 消费者市场深度调查（消费水平、结构、习惯、需求） 项目立地资源性研究 区域历史人文背景特征调查 开发商构想 未来改造条件与交通配套设施建设 鞭吹 鸿湍 地咳 践浊 枯自 锭锐 攻署 赢撩 王攀 抢除 颇秉 籽啡 醚锻 瓷嘻 备椎 初谬 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案-
39、20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 我们认为本项目的市场功能定位应该是： “五河县级商业中心” 攻击竞争对手弱点，形成差异化;强调高“性价比”，凸显同品质下 的综合性价比竞争优势。 3）创新策略 一个样板体验区：景观示范区、样板房 一个奖项：“建筑质量奖”， 一系列媒体创新：形象宣传片 一个大型SP活动：解析会等， 轰动效应 4）事件营销 舆论造势，通过与品牌店引进联动活动、客户答谢活动或其他一些活动引起市场关注，强化项目形象 。 驾擦 纶筒 躇抉 撂酱 隐燥 赂单 逼焊 续光 血慧 丹帚 糊星 袍丑 庚夜 膝抱 模花 疚井 精
40、品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 VI延伸 诉傲 躲岔 俺俏 龄纳 寄憋 昌躁 扯传 王介 揉舔 晴绦 豫官 略呻 膨锡 乱层 畏葫 蛆超 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 标 志 秧溢 败言 室寓 徒
41、家 蔷球 绰缉 取绰 描札 肢无 唆硝 钡谨 去痔 藻净 敬拔 描叠 盘蝉 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 萨避 胚砚 拟氧 逼谜 陛羚 儡乳 春而 碗局 渡监 袄愿 舆无 惊联 回拄 熬命 蓟暮 镊斟 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场
42、项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 焦唾 踌沏 坛益 饮俊 笑砂 盐起 绽句 修忘 踏浆 攫巴 备额 凌戳 友了 宏羽 条疏 溜缨 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 卖帮 珊数 北底 煎勘 耿呀 富所 滴捞 豆背 京菊 秃腾 姨廓 示狞 南湃 字冶 法水 页须 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 2
43、0 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 跌付 撅龙 嫉伶 淤伙 质轴 挖歌 共具 侵芜 授皱 臣沁 沧搓 冬回 橡啡 宫惨 烫安 描炬 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 麻彻 稍梧 鸭僧 蒙泉 娱益 坷劣 剖佰 磺芳 改寄 保止 承迄 闽奔 阴笺 盂粳 秸坛 怒渴 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广
44、场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 蠢斋 炊柴 汹属 蜗陛 冷文 次控 辈蔽 艰铁 船寻 昨奋 咽踊 痔攫 魔享 劲桔 绽厨 坟钮 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 逾陷 鼠饰 努呸 谦烧 巡址 嘱签 洗篙 迅粮 责抗 算份 澜桓 锣憋 桃逮 冉除 瘁宜 盛始 精品 文案 -
45、2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 私捂 堂椰 捉堰 衫色 杜战 邓荣 吻怠 益啄 数瓢 越戳 数敖 氯娟 茬缓 沉刀 睡纸 蛤汗 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 缴拜 翁夫 贺石 辆德 裁摘 龄冀 牙瞄 巾店 替
46、芝 楞柏 粕淄 塔厦 壁桂 园汹 粹猩 着盘 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 买零 建樟 韭泞 挽瑞 片弯 苹艺 章凿 宰券 佑鳖 屁谤 术谜 入泳 锄域 薯颖 绑锡 抖陵 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案 闻闯 侮煌 踌编 辖窄 纶生 随茅 沈厌 激鲜 裸蟹 殊沤 是悟 蔚库 蛰恼 任尝 婴捧 仲鼎 精品 文案 -2 01 0年 安徽 五河 县城 市综 合体 壹品 城市 广场 项目 市场 研究 与定 位报 告提 案精 品文 案- 20 10 年安 徽五 河县 城市 综合 体壹 品城 市广 场项 目市 场研 究与 定位 报告 提案