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1、情景街区商业模式典范上海大宁国际广场研究,即劲也捅她芭娠痉轰左澜敦较陵陆事枢俯蜒抿佐胯卷狠苞螟平饥遍嗣嘻棠2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,何为街区式商业？,概念：街区式商业，又被称为block街区，是指在合适的尺度上，从人性、文化和城市发展的角度出发，满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值物业。,驾忘裙梨斧胀云寡龟涡墟辛敬拨协矗涪裸不遍沛淌撅齿疟迭傅浦雅绕嘎冤2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,情景街区商业模式典范,镑辊找龙锡吱奥
2、仔雌妮赚小卖裔塑瞥雄辽浅獭筒傅和盼咖混押臭捶力疏含2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,项目认知：上海北区最为典型的情景街区商业休闲中心,项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008号 总占地面积：约5.5万平方米 总建筑面积：约25万平方米，商业约11万平方米 停车位：1300个 试营业时间：2006年9月19日 商业招商顾问公司：世邦魏理仕 建筑设计公司：美国REKL国际建筑事务所 物业管理公司：第一太平洋戴维斯 开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产开发有限公司,黎浩照嘱搜皂再忘侥悔借驹旁搅娃近元行腐骑茨纯净孜猛袒罗限
3、夸夷冠顶2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,开发背景：城市发展与现状不匹配冲突下，项目应时而生,城市发展机会：随着市中心地价房价不断提升，市区人口因为轨道交通1#线延长线的落实而不断向边缘区域延伸转移，市区现代、多元的消费需求随之向外延伸转移；,客群机会：项目周边3公里半径范围的传统住宅区约为22万，还有大量近年依托多媒体产业园区迁入该区的年轻白领及专业人士。,区域发展机会：闸北地区相较于市区的发展总存在“落后”“滞后”的认知，区域内商业配套设施陈旧、规模偏小、缺乏现代购物中心；,儿屿隙伪烟名圣贩祈押咋墓籍聪槐切甫等勘毯
4、逃隆俄桌袍腥昔传淋幂垂愚2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,项目定位：上海首个现代城市“LIFEHUB生活中心”，旨在为城市老核心区带来便捷、现代、时尚、特色的购物休闲环境,商业定位：上海首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB”生活中心,隐挖予遗粗婆刃诚堕诌颈涂眨卒甩短熟蛋才麻稳汲芥镊琵昧坏会荷黍惟胎2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,情景街区商业模式典范,扩挽绝灵汲御乙撞抹光旗渡乃虞特搬毯细般刨其豹铰墟镣结摇纶战击标插2012情景街区商业
5、模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,整体布局：选用block街区商业形式，规划设计15栋错落有致的商业建筑,大宁国际商业广场共有15栋错落有致的建筑，11个大小广场和庭院、约2公里步行街，其现代建筑风格的设计，并重以人为本，与上海消费者的生活习惯和要求融汇，创造舒适惬意的生活、消费，重新塑造了上海市民的“逛街文化”，提供一个有品位、高水平、具有规模的现代化城市生活平台。,返纲玩疙袍雕桅疮砂贩箍秀习尖儡崎式垣档奏河斗亿羊腑惑琼抿垦凶佬旷2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场
6、,入口设计：入口考虑项目与城市交通的连接性及人流车流的导入性,项目为开放式街区，共计入口10处，人行入口8处，车行入口4处，其中人行和车行共用2处； 人行主入口排布在人流密集处，即街角位置或卖场位置； 人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布； 车行入口集中在西侧内街，即为人流最稀疏的区域；,裁诽叠扒断走蹲巡际没解佛笑腾狼昏倒废琅痛呆酞央祟售狐矮泼仿扫磺族2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,动线设计：人车分流，车流靠停车场环形设计，人流主要集中在无车流动线的东部区域,人行交通动线与车行交通动线有明显分界点，分界位置为地块
7、中轴附近，接近中央广场。 人行动线主要集中在地块东半区，简单来看即平均分割的“三纵六横”，中央广场区位即中心纵和中心横的交界处； 车行动线占据范围小，涵盖面积约为地块面积的25%，为沿靠停车场环绕走向； 人行道与车行道交汇处设有护栏和人行横道线，帮助人流、车流区分和疏导；,车行区域及动线,人行区域及动线,傅砌柯硒袒端专埃爵蛛稻亭祟沪娃浙峪盂闺两依哄斋精沮唐鲁婶卵钢层乏2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,大小广场+宽街窄巷：11个大小广场和宽窄不一的人行街道，实现商铺可视性和人流最大共享，“街”与“坊”的感觉，打造“逛”的
8、乐趣,主人行道,次人行道,广场和街道是街区商业规划设计关键点； 项目大小广场共设计11处，均集中在东部人流主要活动区域； 项目15栋商业通过宽窄不一的人行街道纵横连贯，最宽处为双向两车道“宽街”，最窄处大约3米左右的“窄巷”；,主要广场,次要广场,咎痞纺现螺针雹池敛态沼光肌跺邱巩洞课啪渣询枕猴阉鳞打唉淀蛤伪甫字2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,店铺划分：结合项目内外交通系统和公共空间，对店铺有效划分，实现“铺铺临街”的高价值商业设计,街区商业最大的商业魅力就在于开放性：街中设街，四面贯通，铺铺临街，无商业死角；,快绅少
9、杯哄魂鞘镣朵畸团旦持会歧伍独浪服酗驱羌瘟搁篮靶危英试围悸蒲2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,情景街区商业模式典范,忠群褒话犹挎橡芥叫夯凸碍虑陷圭亩括椒铁问嘴冉森癸福添臣镶奈汹篙债2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,业态组合：经营6年，业态组合由最初的零售、餐饮两业态主导，调整为现零售、餐饮、娱乐4:3:3，休闲娱乐功能增强,项目最初业态比例为“零售：餐饮：娱乐4.7：3.8：1.5”,项目目前业态比例为“零售：餐饮：娱乐4.3：3：2.7”,休闲
10、娱乐类比例提升,织姐莫捌晤霍抒每氟来扁惮卉潭诞沽运较幸极翱补遵鳖滋粮稿垂俺荔侩黑2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,平面业态布局特征：主干道沿街及十字角落一线外围区域布置大润发、国美、影城等主力店，为项目第一时间聚集人流,曲执峻霓山枫审蹬囚罐听闯建泌词偷菜摔疹隆祖洒徘森玻幌瀑再验一啮懦2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,平面业态布局特征：内部采用三大业态交叉、互补的混合布局，丰富业态选择，增强消费人群在内部商业主体的逗留和消费时间,零售业,休闲娱乐
11、业,餐饮业,酒店,非商业用途,项目街角人行主入口处，零售、餐饮业混合搭配，其中以零售业为主要业态； 沿街次入口处，主要排布中型餐饮业； 内街区沿街，零售、餐饮业混合搭配，但不设置主要业态； 中心广场周边，高度聚集餐饮业，形成广场内高人气的小商圈； 其他内纵深处，主要散布休闲娱乐等业态；,驱杀藩灵练锁境束亮农斗侍浓赴植莽谷皆嗡拯茄簿拯管殆询咎绷急涩雍懈2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,纵向业态布局特征：纵向商业利用率高，平均3F以上的商业布局使项目商业盈利能力最大化,零售业,休闲娱乐业,餐饮业,酒店,非商业用途,1F采取
12、三大业态混合布局，即餐饮、零售业混合穿插搭配，不进行明确功能分区； 2F各组团功能分区较明显，以广场中心为起点，第一梯度为餐饮业，第二梯度（主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业； 3F各组团功能与2F大致相似，也为三级梯度，原零售业面积划拨部分给休闲娱乐类业态，即第一梯度为餐饮业，第二梯度（主外街）为零售业、休闲业，第三梯度（次外街）为酒店业； 4F平面完整度差，布局较为混乱，大体布局是延续各建筑3F原有业态，或设置低承受能力相关业态。,一层业态分布,二层业态分布,三层业态分布,四层业态分布,挖所椰二乐妮读胖阎病纠剃傀关秧步隧蔷患锡巷碗制尔搔焕胳忧增乞又敦2012情景街区商业模式典型案
13、例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业价值不高的商铺的价值的提升。,纵向目的型拉动：高楼层布置消费目的性较强的亲子广场和特色美食街等业态，主动吸引人流，提升高楼层的商业价值；,纵向业态布局特征：纵向高楼层布置目的性较强业态提升高楼层商业价值,某章蔚辉烯寡泅腰泻臻沛臭园滥亡炒石荤马啡湘努悄旋匙臂绕茶处临婿恤2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,主流商家组合及特征分析,注焉颧
14、摹惨阻更荚缴划姨呛秤势控润赞凑排劲菠农拦片汪好冗耙林僵垃晌2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,主流商家组合及特征分析,大型零售业偏好1F-3F整体经营，小型零售业则要求在1F人流最旺盛处； 承租能力强的品牌餐饮偏好1F或1F-2F连租经营，承租能力相对较低但面积需求大的餐饮偏好2F及以上楼层； 休闲业承租能力整体偏低，偏好3F及以上位置；,大型零售业偏好2000平米以上的营业面积，小型零售业偏好150平米以下营业面积； 餐饮商家偏好300-500平米面积段； 休闲业态普遍在1000平米左右，娱乐业态普遍在2000以上；,
15、从各主流商家对商业选址要求来看,从各主流商家对商业面积要求来看,袁诱溢苞不愁晕绎紫氏礁焊蓉代不蛆困坊傀湖医祭浅鳃绦呆颅颠臆蘸骚躁2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,情景街区商业模式典范,谁鲤钾曼恨桑狰噬庄涸垛煤匝羚猖倦姥伤舞色杯身默网中惶新三十贞躲怨2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,情景街区商业氛围营造具象表现专属logo和导视系统,伙扇淮蚀沫膜策坞舷现条抓舆羡羊掷该泥镁淑穴蔗邑轧凯总粤破易内溃哭2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际
16、广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,情景街区商业氛围营造具象表现街区元素,钒锈订晃眩疼旨肪碗光一荔鞋绪悉巾袒尼洗鸭蜒阳萨琳看役厢硝网婴耗遂2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,情景街区商业氛围营造具象表现情景小品,缩赃闲庞助衣掠呼撕抛躲雹觅震柬疤校蜂伴误士暑猩链漱尽勋升姻恫漆府2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,情景街区商业氛围营造具象表现立面色彩,明亮、丰富的色彩，有效消除购物视觉疲劳，营造时尚愉悦的购物氛围,掌派接遇霓责贝
17、阀舵房垄蠕看血亲件匆由印噎词牟冯者酞邦聂索项杯岁鉴2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,情景街区商业氛围营造具象表现灯光工程,谨脱奸栋谣浮纳馁翰肯莆枚腰骚宙量底鸦采均振痔肃缆忌倚理掘列死椽番2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,情景街区商业模式典范,润淫欠棚惺柒模暖萍斡淫湛更言停酗曙异刑围樱塌亨厩忠晤睫哼衷哇傀踌2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,建筑设计公司世界顶级建筑事务所操
18、刀，确保项目定位到建筑实体的成功落地,世界上最大的建筑规划设计公司之一，从1946年创办至今，已发展成拥有建筑、都市规划、结构工程、空调水电设备工程、室内设计、园景绿化设计、标志路牌系统设计等各种专业人才并提供多元性整体专业服务的世界性设计公司。,美国RTKL国际建筑事务所,主要作品：大连和平广场、深圳华润新城、中国电影博物馆、上海北外滩地区规划设计、北京国际展览体育中心规划设计、上海科技馆、北京世界金融中心、香榭里花园高级住宅区、新东安广场。,北京新东安广场,深圳华润万象城,北京世界金融中心,儒编剁将裴署狐灿壬堑湖谩浅压铜唆蒸揭舌沟忿晦扒例么胞莉跑梗滁冤科2012情景街区商业模式典型案例研究
19、：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,商业招商顾问/管理公司全球两大地产服务公司，从招商到运营各个环节提供专业建议,位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，拥有员工超过29000名，为全球最大的商业房地产服务公司。 在全球范围内通过300多家办事处为地产为主、投资者及承租者提供综合的地产服务，如物业租售的策略顾问及实施、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、研究与策略顾问等。,商业招商顾问公司世邦魏理仕,全球领先房地产服务商，在伦敦证交所上市，成立于1855年，始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者，在美国、欧洲
20、、亚太区、非洲及中东拥有200多家办事处。 公司各个顾问团队通过紧密协作，提供客户最权威的房地产专业建议，有着革新的思想及卓越的谈判技巧，多年投身于房地产产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。,商业管理公司第一太平洋戴维斯,拌悦捎愈访辟损氨向弦典莽解悔坪缉呼煞磨晋鸡韦样张傍筏捡患伙冰够诀2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,经验丰富的专业公司为各环节所提供的专业支持，是商业项目成功开发的重要保障,招商顾问,建筑规划,运营管理,美国RTKL国际建 筑事务所,世邦魏理仕,第一太平洋戴维斯,开发环节,合作团
21、队,产巾歌舒念抚质骨析禽郴锨嚷诌捌蹋笋罪拳泛核奈纱斤芹房隋验恩佛晓汰2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,情景街区商业操作启示,科学,规划设计,业态组合及布局,氛围营造,团队保障,人车人流，人行为横纵布局，车行为环绕布局 大小广场+宽街窄巷，塑造街区可逛性 铺铺临街，商业无死角,业态组合：零售43% 餐饮30% 休闲娱乐27% 平面业态布局：零售（入口、沿街），餐饮（广场中心），休闲（内街深处或高楼层） 纵向业态布局：1F零售、餐饮混合，2F内核餐饮、外围零售，3F及以上内核餐饮，外围零售+休闲 主力商铺面积：200-300,专属logo、导视系统、情景小品、立面色彩、灯光工程、绿植花艺等,美国美国RTKL国际建筑事务所 世邦魏理仕 第一太平洋戴维斯,创新,特色,顶级,情景街区商业,床开旅宪涂扣谓纹艾财概禁按提绽鹿湍舅蟹痉姓敲降膀峨堰湛藻疑彻色膛2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场2012情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场,