1、copyright 2008 Globe UnionGlobal Excellence in Providing Kitchen&Bath Solutions 1copyright 2008 Globe Union Company Profile 公司簡介 Business Model&Strategies 發展策略 Financial Highlights 財務報告 2008 Outlook 未來展望Content2copyright 2008 Globe UnionWho we arelProfile:1979 founded 1989 started a factory1993 move
2、 factory to China 2005 listed in SZSElListed:TSEC(Taiwan)、SZSE A Share(China)lProducts:Faucets(44%)、Ceramics(27%)、Accessories(9%)Showerheads(7%)、Kitchen cabinets(13%).lOperation:10 factories、10 marketing companies、13 brands 2007 group sales NT$23bn.lGlobal Investments:more than NT$9 bn.3copyright 20
3、08 Globe UnionGlobal Business ScopeBath Products1.Danze(NA)2.Gerber(NA)3.Fusion(NA)4.GUCA(Canada)5.Arte En Bronce(Mexico)6.Lenz(German)7.Milim(China)8.GoBo(China)Faucet&Accessaries1.GUSZ(China)2.GUFY(China)3.青島霖弘精密(China)4.青島成霖科技(China)5.慶津五金(China)6.Germany7.Mexico8.Texas9.MontrealCeramicsMilim(Chi
4、na)GU GroupChannelManufacturingRO電解水機Anderson Tech.(TWN)RO電解水機Anderson Tech.(TWN)Kitchen&Bath Products1.PJH Group(UK)2.Home Boutique (TWN&China)4copyright 2008 Globe UnionGroup HeadcountsNorth America:274Europe:831Taiwan:559China:7,646Total headcounts:9,3105copyright 2008 Globe UnionManagement TeamG
5、roup Chairman&President Scott Ouyoung6copyright 2008 Globe UnionBusiness Model Product ManufacturerBrand/Channel DistributorproductODMOwn BrandsIn-house57%43%52%48%Outsourcing7copyright 2008 Globe UnionGU Global StrategyMexicoMexicoTexasTexasMontrealMontrealGermanyGermanyShandongShandongShenzhenShen
6、zhen(一)產業鏈的垂直整合(二)全球佈建:factoriesGU Local Brand(1993)GU Global Brand(2007)(三)追求市佔率與獲利成長GU ODM(1979)8copyright 2008 Globe UnionGU ODM(1979)HOMEMARKHOMEMARK好美好美佳佳9copyright 2008 Globe Union19992002200320002003199320032006200620042007GU Local Brands(1993)10copyright 2008 Globe UnionGU Global Brand Danze
7、2007)資源共享、借力使力11copyright 2008 Globe UnionUnit:USD mn Sales-GU Group71010915423939631630402004006008002001200220032004200520062007Note:CAGR(2001 2007)=30.33%12copyright 2008 Globe Union GU Group sales breakdown 100%=US 710 million(2007)North America49%Europe44%China 3%Others4%13copyright 2008 Globe
8、 Union2007年重年重要子公司佔集團營收要子公司佔集團營收Company%of group salesEuropePJH37%North USAGerber15%Danze11%AsiaHB1.3%GoBo1%Milim0.7%14copyright 2008 Globe UnionMajor M&A History 20032007 Acquisition amount more than NT$3bnCompanyCountryYearOwnershipAmountProductsMilimChina2003100%US$9.5mCeramicsGerberUSA200380%US$
9、12mplumbing productsLenzGerman2004100%US$0.45mplumbing productsHome BoutiqueTaiwan200680%NT$470mHigh quality kitchen,bath,cabinets productsAnderson Tech.Taiwan200652%NT$130mwater purifiersPJHUK2007100%NT$2.4bnkitchen,cabinets,bath products15copyright 2008 Globe UnionDividend Policy16copyright 2008 G
10、lobe Union2008 Major CAPEX in China1.Kitchen Cabinets JV Business NT 1002.Home Boutique Expansion NT 220 (Shanghai)3.Faucets Expansion(Qingdao)NT 2604.Milim Ceramics Expansion NT 230 Total 810Unit:NT$m17copyright 2008 Globe Union未來投資(一):成霖與歐洲廠商合資廚櫃工廠預估投資額:NT$1億18copyright 2008 Globe Union未來投資(二):上海麗
11、舍擴店預估投資額:NT$2.2億BeijingBeijingShanghaiShanghai19copyright 2008 Globe Union未來投資(三):青島水龍頭廠預估投資額:NT$2.6億20copyright 2008 Globe Union未來投資(四):美林陶瓷擴廠預估投資額:NT$2.3億21copyright 2008 Globe Union如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析22copyright 2008 Globe Union学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市
12、场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告23copyright 2008 Globe Union市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是
13、对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？24copyright 2008 Globe Union什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、
14、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！25copyright 2008 Globe Union房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1 1。思路。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争
15、格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析26copyright 2008 Globe Union房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法2 2。步骤。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发
16、展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。27copyright 2008 Globe Union房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济环区域经济环境分析境分析区域房地产市区域房地产市场分析场分析（一）基本（一）基本内容内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需
17、求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。28copyright 2008 Globe Union房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资料（二）基本资料的获得的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地
18、产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈29copyright 2008 Globe Union房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场境和市场分析分析（三）能够反映区域房地产市（三）能
19、够反映区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展30copyright 2008 Globe Union房
20、地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法异常异常基本正基本正常常正常运正常运行行基本正基本正常常异常异常房地房地产开开发投投资额增幅增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发房地产开发投资投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发房地产开发投资投资/固定资产投固定资产投资资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产
21、投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产市（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标31copyright 2008 Globe Union房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产市（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的
22、比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%
23、37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数32copyright 2008 Globe Union房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第三步第三步专业市场专业市场分分析（住宅）析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供给结总量、供给结构分析（按面积进行划分）构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产品特成交结构、产品特点点分析分析4、住宅商品房成交价格分析、住
24、宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结33copyright 2008 Globe Union房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第四步第四步项目市场分项目市场分析析（微观层面）（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜
25、在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标34copyright 2008 Globe UnionSTOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT工具（项目工具（项目+环境环境+竞争）竞争）35copyright 2008 Globe UnionSWOTSWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优势
26、优势/劣势）劣势）的价值要素的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等36copyright 2008 Globe UnionO/T（机会（机会/威胁）威胁）的价值要素的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素
27、行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。37copyright 2008 Globe UnionSWOTSWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W38copyright 2008 Globe Union进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产
28、市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！39c
29、opyright 2008 Globe Union补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例240copyright 2008 Globe Union学习内容学习内容 理论部分 案例学习41
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