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3、特点分析.191.4.3 住宅市场发展趋势.262 微观市场分析.282.1 合肥住宅市场板块分布及竞争力分析.282.1.1 各板块区域划分.282.1.2 各板块竞争力分析.322.1.3 各板块竞争发展趋势.322.2 主要竞争个案分析.352.2.1 整体分析.352.2.2 各区域板块分析.402.2.3 小户型项目分析.1142.2.4 大盘项目分析.1363 项目分析.1583.1 项目区域概况.1583.2.立地条件分析.16413.3 项目SWOT分析.1793.3 项目竞争力分析.1814 市场定位.1824.1 项目定位.1824.1.1 定位思考.1834.1.2 项目
4、整体定位.1844.1.3 客群定位.1842前言 调研的成果：受明发集团委托，我们展开了对合肥住宅市场的市场调研工作。本次调研历时近 10 天，共投入 100 余人次。市调范围涉及庐阳区、包河区、瑶海区、蜀山区等合肥市区及部分肥东区域。共计调研项目 60 个，其中小户型产品有 18 个项目。调研的目的：通过对合肥房地产市场环境、主要竞争个案、户型特征及客群等方面的系统调研，总结市场畅销户型、滞销户型以及户型配比，并深刻挖掘市场机会及空间，以期为本案即将进行的户型面积及配比设计等提供坚实的市场依据，降低销售阻力，从而更合理的规避市场风险，达到品牌与经济效益双赢、利润最大化的目的。调研的方法：本
5、次市场调研我们以实地走访、现场调研的方法为主，结合观察法、同行深层次交谈、权威部门数据等方法，籍此，为本案的发展定位、规划建设等提供有效的市场依据。31 宏观市场分析1.1 合肥城市研究合肥市位于位于中国中部（北纬 32、东经 117），长江淮河之间、巢湖之滨，安徽省省会，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。辖瑶海、庐阳、蜀山和包河 4 个区和长丰、肥东、肥西 3 县。总面积 7266 平方公里，占安徽省面积的 5.2%。占全国领土的 0.07%。其中市区面积 458 平方公里。41.2 合肥宏观经济运行状况1.2.1 人口增长率比较2005-2005 年合肥人
6、口自然增长率有所下降。2000-2005年合肥全市人口增长对比图(万)460455456.6455.73.00%2.00%450445442.16448.08444.681.00%0.00%440435430425438.18-1.00%-2.00%-3.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年人口增长率截至 2005 年年末合肥市户籍总人口为 455.70 万人，较 2000 年合肥户籍总人口数增长 17.17。2004 年合肥人口增长率较 2003 年合肥人口总数下降 2.6，2005 年合肥人口总数增长 2.5。数据来源合肥市统计局51.2.2 人口 GDP 情
7、况及增长率比较2006 年 19 月，合肥市 GDP 为 757.92 亿元，同比增长 17.5%，居省内城市第一位，比上年同期加快 0.2 个百分点。900800700600500400300466.32003-2005年合肥GDP增长对比图853.6589.750.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%200001800016000140001200010000800060002003-2005年合肥人均GDP增长对比图18764125231020060.00%50.00%40.00%30.00%20.00%200100010.00%5.
8、00%0.00%40002000010.00%0.00%2003年2004年GDP增长率2005年2003年2004年人均GDP增长率2005年2005 年合肥全市 GDP 达到 853.6 亿元，较 2004 年同比增长 44.75%。2005 年合肥人均 GDP 达到 18764 元，较 2004 年同比增长 49.6%数据来源合肥市统计局61.2.3 合肥产业比例及增长分析2006 年 19 月，合肥市第一产业增加值 35.67 亿元，增长 8.7%,增速快 7.4 个百分点；第二产业增加值 363.62 亿元，增长 21.2%，增速快 0.2 个百分点，其中，建筑业增加值 76.6 亿
9、元，增长 30.5%，增速快 3.6 个百分点；第三产业增加值 358.63 亿元，增长 14.7%。2006年1-9月合肥第二产业和建筑业的增值图2005年合肥三产业比例图40040%8.20%50.80%3002001000增加值增幅度第二产业363.6221.20%第一产业第二产业第三产业建筑业76.630.50%第二产业在合肥三产业中占有绝对的比重。2006 年 19 月合肥市第二产业和建筑业的增值同比增长均较快，分别为 21.20、30.50。71.2.4 合肥人民人均可支配收入分析2006 年 1-9 月，合肥市城镇居民人均可支配收入达到 8217 元，同比增长 13.3%，增速比
10、去年同期快 1 个百分点。城镇居民消费支出为 5393 元，增长 12.8%，高于上年同期 10.3 个百分点。城镇居民收入快速增长。城镇居民家庭基本情况单位2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年平均每户人口数平均每户就业人口数平均每一就业者负担人数平均每户人均居住面积平均每人年家庭收入可支配收入城镇居民恩格尔系数人人人平方米元元%3.111.821.7114.66447638943.031.771.715.36871681740.02.951.531.9316.17596714540.52.931.51.9516.848442778542.72.921.45
11、2.0217.019378861043.22.881.551.8718.3910625968445.7数据来源合肥市统计局81.2.5 社会消费品零售总额分析2006 年 19 月，合肥市实现社会消费品零售总额 268.1 亿元，同比增长 17.5%，增速比全省 14.5%的增长速度高出3 个百分点。2000-2005年合肥社会消费品总额(亿元)350300250239.77324.440.00%35.00%30.00%200148.26164.59184.76207.4325.00%20.00%15010050015.00%10.00%5.00%0.00%200020012002200320
12、042005社会消费品总额增长率2005 年合肥社会消费品总额达到 324.4 亿元，较 2004 年同比增长 35.29，为历年之最。20002005 年合肥社会消费品处于持续增长状态，年增长率为 19.8数据来源合肥市统计局9【小结】1、截至 2005 年年末合肥市户籍总人口为 455.70 万人，较 2000 年合肥户籍总人口数增长 17.17。2、2006 年 19 月，合肥市 GDP 为 757.92 亿元，同比增长 17.5%，居省内城市第一位，比上年同期加快 0.2 个百分点。3、第二产业在合肥三产业中占有绝对的比重。2006 年 19 月合肥市第二产业和建筑业的增值同比增长均较
13、快，分别为 21.20、30.50。4、2006 年 1-9 月，合肥市城镇居民人均可支配收入达到 8217 元，同比增长 13.3%，增速比去年同期快 1 个百分点。城镇居民消费支出为 5393 元，增长 12.8%，高于上年同期 10.3 个百分点。城镇居民收入快速增长。5、2006 年 19 月，合肥市实现社会消费品零售总额 268.1 亿元，同比增长 17.5%，增速比全省 14.5%的增长速度高出 3 个百分点。合肥整体经济发展水平在不断的提高，2006 前三季度合肥全市 GDP 已达到 759.92 亿元，同比增长 17.5%，建筑业发展迅速，同比增长 30.50。10注备1.3
14、合肥房地产市场研究1.3.1 供销量分析近三年合肥房地产市场发展迅猛，近期则回归理性。合肥市房地产开发行业 2004 年 1-12 月份基本情况统计指标数量开发投资额(亿元)施工面积(万平方米)新开工面积(万平方米)竣工面积(万平方米)销售面积(万平方米)销售额（亿元）空置面积（万平方米）开发情况分类累计完成情况与上年同期相比本月完成合计133.2339.8626.39住宅104.6250.5123.29合计1414.9732.03住宅1106.5933.34合计710.9519.0296.77住宅555.7518.2870.06合计566.3953.33226.99住宅464.9959.25
15、192.06合计371.3730.76101.99住宅315.8529.7486.7合计93.6437.5925.12住宅71.6230.7418.48合计64.13.29住宅29.91-7.82情况企开 发 公 司个数其中：个人其中：个人其中：一年以上业合计一级二级三级四级暂定合计住宅合计住宅合计住宅情况659550131133340366.36314.8382.2171.56256.771、施工面积指标包含：商品房施工面积、拆迁恢复房施工面积、统建代建房施工面积等；2、竣工面积指标包含：商品房竣工面积、拆迁恢复房面积、代建房面积及出租房面积等；3、销售面积指标不包含：拆迁恢复房面积、代建房
16、面积、出租房面积自用房面积等。11备注合肥市房地产开发行业 2005 年 1-12 月份基本情况统计指标数量开发投资额(亿元)施工面积(万平方米)新开工面积(万平方米)竣工面积(万平方米)销售面积(万平方米)销售额（亿元）空置面积（万平方米）分类合计住宅合计住宅合计住宅合计住宅合计住宅合计住宅合计住宅开发情况累计完成情况与上年同期相166.5224.99132.1226.291747.0123.471393.1125.89861.1321.12723.0430.1561.46-0.87445.78-4.13414.3611.58365.7115.79120.2428.4199.1638.451
17、03.2861.1251.8173.22比本月完28.6721.99166.1133.56159.31114.07104.6484.8532.6924.3成情况企开 发 公 司个数开发项目数（个）其中：一年以上业合计一级二级三级四级暂定合计住宅办公楼商业其他合计住宅情门面房屋况78355213513046155442547602234.912.861、施工面积指标包含：商品房施工面积、拆迁恢复房施工面积、统建代建房施工面积等；2、竣工面积指标包含：商品房竣工面积、拆迁恢复房面积、代建房面积及出租房面积等；3、销售面积指标不包含：拆迁恢复房面积、代建房面积、出租房面积自用房面积等；4、开发项目数
18、中包含：统建代建、拆迁恢复、自建自用项目等。12个数备注合肥市房地产开发行业 2006 年 1-10 月份基本情况统计指标数量开发投资额(亿元)施工面积(万平方米)新开工面积(万平方米)竣工面积(万平方米)期房销售面积(万平方米)现房销售面积（万平方米）空置面积（万平方米）开发情况分类累计完成情况与上年同期相比本月完成合计196.0458.3223.96住宅163.1563.7318.24合计2223.5445.61住宅1814.2649.61合计1007.7855.0259.54住宅851.9655.0840.57合计435.6938.2471.91住宅349.2134.951.43合计35
19、8.854.34住宅331.349.02合计38.623.69住宅29.22.59合计105.8843.88住宅58.4470.67情况企开 发 公 司开发项目数（个）其中：一年以上业合计一级二级三级四级暂定合计住宅办公商业其他合计住宅情楼门面房屋况8595641642759956344350482240.3822.771、施工面积指标包含：商品房施工面积、拆迁恢复房施工面积、统建代建房施工面积等；2、竣工面积指标包含：商品房竣工面积、拆迁恢复房面积、代建房面积及出租房面积等；3、期房、现房销售面积指标不包含：拆迁恢复房面积、代建房面积、出租房面积、自用房面积等；4、按最新指标解释，期房、现房
20、销售面积指标与上年指标不具可比性；5、开发项目数中包含：统建代建、拆迁恢复、自建自用项目等；6、本表各项指标不包含本地企业在外地开发项目。13房地产开发量不断增大。2006 年 110 月施工面积达到 2223.54 万，其中住宅面积 1814.25 万；新开工面积 1007.78 万，其中住宅面积 851.96 万；竣工面积 435.69 万，其中住宅面积 349.21 万。房地产供应量有所下降。2006 年 19 月，合肥市商品房批准预售面积为 421.71 万平方米，其中商品住宅面积 354.88 万平方米，与上年同期相比分别下降 9.83%和 5.99%。商品房销量同比下跌两成。200
21、6 年 19 月合肥市商品房销售面积为 370.86 万平方米，同比下降幅度由一季度的 5.9%升至 21%。2006 年 110 月销售面积为 397.4 万，其中住宅面积为 360.5 万，较 2005 年有一定的回落，这与国家一系列的宏观调控有较大的关联。房产开发投资也逐渐降温，呈现逐月回落之势。2006 年 110 月达到 196.04 亿元，同比增长 57%，但较上半年下降了 10 个百分点。房地产空置面积比例上升。142006 年 19 月商品房空置面积则达到 91.99 万平方米，同比增长 89.3%，比一季度和上半年分别上升 63.5 和 37个百分点。2006 年 110 月
22、空置面积为 105.88 万，占同期销售面积的 26.6，其中住宅空置面积为 58.44 万，占同期销售面积的 16.2，与 2005 年相比，住宅空置面积有一定比例的上升。1.3.2 价格分析合肥商品住宅市场价格平稳，增幅逐步下降。2006 年 19 月份，该市商品房平均销售价格为 3423.48 元/平方米，其中住宅平均销售价格为 3100.13 元/平方米，与上年同期相比分别增长 6.61%和 1.98%，扣除银行利率等因素，实际增长率为负数。1.3.3 市场运行情况今年下半年，房地产“新政”对市场的调控作用将继续显现，“国六条”和国税发2006108 号文件的实施将给合肥市房地产市场带
23、来更为明显的变化。近期商品住宅市场供应量将进一步加大，供应结构的变化将在年底开始显现。05 年下半年商品住宅批准建设规模比 05 年上半年增长了 57.88%，虽然开发企业在 05 年下半年放慢了建设速度，15但迫于资金紧张和今年土地投放量增加的压力，也不得不进入销售市场，客观上也决定了商品住宅市场近期的供应量将会进一步加大。随着“国六条”对市场供应结构调整力度的加大，特别是 90 平方米以下必须占总规模 70%以上这个强制性规定的实施，新规划建设项目的户型结构将会出现较大的变化，但由于建设周期的惯性作用，市场供应结构的变化将要到年底甚至明年才会逐步显现。商品住宅销售市场结构会日趋合理。随着“
24、国六条”的实施，消费者消费心理的调整和税收政策的影响，需方市场更加倾向于购买小户型住宅；另外，由于各级政府正在将规划设计条件、销售价位、套型结构等控制性要求作为土地出让前置条件的有关规定逐步落实，05 年下半年开发企业调整规划和户型结构的开发项目也将陆续进入市场销售，随着供给市场户型结构的调整变化，商品住宅市场结构会日趋理性，户均面积将大幅下降。商品住宅市场成交量和销售价格会小幅振荡。由于“国六条”的实施，将免征营业税时间从 2 年延长至 5 年和金融信贷政策的调整，以及个人所得税的全面征收，二手市场交易成本的大幅增加，都会大大抑制投资型和改善型购房者的购买需求，在一定程度上会降低市场成交量。
25、商品住宅成交平均价格自 05 年 7 月份以来一直在 3100 元/平方米附近盘整，与 05 年上半年平均价格基本一致，随16着市场供应量的增加，支持房价继续快速上涨的动力已经不足；但是随着户型结构的调整，刚性成本会有一定幅度的增加，导致相互作用后的销售价格可能会出现小幅振荡。【小结】近一年来国家宏观调控政策在合肥得到了很好的贯彻落实，虽然房地产市场曾出现短期徘徊，甚至下降，但很快得到了恢复，而且更加理性。目前，合肥的房地产市场实现了供求基本平衡，结构日趋合理，价格较为稳定，房地产市场日益呈现良性发展趋势。171.4 合肥住宅市场分析1.4.1 住宅市场发展简析 2003 年合肥住宅消费呈现层
26、次化，但结构性不合理依然存在。房地产投资呈现多元化趋势，合肥 房产由单一住宅地产向多元化地产发展，体育地产，商务地产（大学城）、中心商务（财富广场）、教育地产（梦园小区）等新的地产模式精彩纷呈。2004 年合肥房地产的多元化倾向开始出现，中小户型受到追捧，高层小高层在建筑设计中接近 50%，并为消费者普遍接受。合肥楼盘逐步进入品质时代，以绿城、绿地、新加坡花园城、梦园、和庄等为代表的新一代楼盘改变了人们对住宅的认识，完善的配套和优良的环境成为更多购房人所考虑的要素 2005 年 房产新政产生作用，合肥房地产行业趋向理性，市民选择空间增大；“大拆违”提升城市品味，改善人居环境，促进了房地产消费；
27、异地 置业成为新趋势。2006 年合肥住宅市场集中热点区域开发现状得到改变，区域间房地产开发差异化明显，使热点区域分散。外地投机性购房者基本退出市场，市民购买行为更加理性。181.4.2 住宅市场产品特点分析1.4.2.1 产品分布特点 合肥目前的房地产开发主要集中在四个区域，分别为庐阳区、包河区、瑶海区及蜀山区板块；庐阳区位处合肥市中心区域，地价较高，加上该区开发改造时间较早，因此环城路以内基本上无多层住宅楼盘出售；庐阳区在售楼盘小高层、高层这种类型的商品住宅形式明显增多，主要分布在环城路以北地区：柏景湾等楼盘。其次为荣事达大道和砀山路一线，分布着 上城国际、丽都名邸等楼盘。包河区，地处合肥
28、市中心繁华地段，拥有良好的地理位置、人文环境等优势，在售楼盘基本上都处于一环与二环之间，主要分布在马鞍山路、太湖路一带，如：万振逍遥苑、世纪阳光花园等，与其他三大区域相比，包河区的高层、小高层建筑显示了强有力的供应能力，高层、小高层供应面积比率已经超过多层，也充分反映出包河区向高层发展的趋势。瑶海区位于合肥市东部，西与淝河、板桥河为界，东与肥东县接壤，是由原东市区、东市郊区的三个乡镇和肥东县的磨店乡组建而成，其中包括新站综合开发试验区和龙岗开发区。瑶海区的住宅建设以新站区的开发和旧城改造为主，发展方向将继续向二环以外和东边拓展，该区域住宅建设规模增大、建筑类型也呈多样化趋势。19，蜀山区包含了
29、经济、政务、高新开发区的蜀山区在合肥的房地产开发的总量中占据了较大一部分体量，从产品类型上来看，从多层、小高层、高层到别墅都有一定比例的分布，而其中较为突出的特点就是，介于传统产品形式之间的花园洋房等低密度住宅在蜀山区内也有一定数量的分布。1.4.2.2 产品层次及价位特点 合肥目前在售楼盘以中等价位为主，均价集中在 31153607 元/平米，主力总价集中在 3143 万/套；多层住宅均价集中在 3115 元/平米 小高层住宅均价集中在 3000-3580 元/平米 高层住宅均价主要集中在 35003900 元/平米，别墅售价集中在 5000-6500 元/平米；2006 年 910 月合肥
30、各区域住宅市场房价走势和各物业类型价格走势主要体现如下：蜀山区是指除经济区、政务区和高新区外的蜀山区域；瑶海区则是指不包括新站区的瑶海区域。202006年9-10月合肥多层住宅售价图（元平米）40003000200010000庐阳区 包河区 瑶海区 新站区 蜀山区 政务区 经济区 高新区均价9月31193382272030062966354524123769311510月 3121340627152991297435382434376731182006 年 9-10 月，合肥多层住宅价格处于平稳状态，均价分别为 3115 元/平米、3118 元/平米。2006 年 9-10 月，合肥各区多层住
31、宅各区价格差别较大，最高价为高新区和政务区，价格在 35383769 元/平米之间，最低价为经济开发区和瑶海区，价格在 24122720 元/平米之间。2102006年9-10月合肥小高层住宅售价图（元平米）4000300020001000庐阳区 包河区 瑶海区 新站区 蜀山区 政务区 经济区 高新区 均价9月31873579306034183320353627703528330010月 3192358329853371332935292776354632892006 年 9-10 月，合肥小高层住宅价格处于平稳状态，均价在 3300 元/平米左右。2006 年 9-10 月，合肥各区小高层价
32、格较为集中，除经济开发区相对较低外，其余各区价格都在 3000 元/平米以上，包河区价格相对较高，在 3580 元/平米左右。2202006年910月合肥高层住宅售价图（元平米）4000300020001000庐阳区 包河区 瑶海区 新站区 蜀山区 政务区 经济区 高新区 均价9月 395810月 396139363914352335263553355735823579389038843028303433873388360736052006 年 9-10 月，合肥高层住宅价格处于平稳状态，均价在 3600 元/平米左右。2006 年 9-10 月，合肥各区高层住宅价格差别不大，最高价为庐阳区的
33、 10 月价格 3961 元/平米，最低价为经济开发区的 9 月价格 3028 元/平米。1.4.2.3 户型面积特点23 随着宏观调控政策的深入，合肥市住房供应结构不断优化，普通住宅占全市商品住宅比重有较大幅度的增长。2006 年 19 月份，合肥市实际登记销售的商品住宅中，按面积标准分类，90 平方米以下住宅套数和面积分别占总量和总面积的 22.61%和 13%，比上年同期分别增长 5.98%和 3.46%144 平方米以下普通住宅套数分别占市场全部住宅供应总量和面积的 85.33%和 76.79%，比上年同期分别增长 13.03%和 15.69%。1.4.2.4 产品类型比例 多层物业比
34、例有所下降，小高层物业比例逐年提高，多层和小高层为目前合肥住宅市场的主流产品。高层和花园洋房比例有一定的提高，但目前市场认知度不高，这与高层公摊大、性价比不高、电梯维护费用高以及居民居住习惯有较大关联；花园洋房则因市场整体推量小。别墅项目主要分布在蜀山区，双拼别墅和独立别墅所占比例较小。1.4.2.5 产品配套特点1）区域配套情况 位于市中心区域和老城区的附近的楼盘都具有较完善的配套设施，如：温莎杰座、香格里拉等项目；而位于蜀山区的楼盘，为政府新开发区域，市政配套尚未建设，配套较为缺乏。但随着区域房地产的发展，政府开始组织投24入一系列的配套设施，包括修建道路、设立大学城等；未来蜀山区域将成为
35、合肥新的市中心居住区，配套设施将逐步完善；完善的生活配套是提供便捷生活的基础，这对生活节奏日益加快的现代人具有十分重要的意义，同时也有利于提升项目的居住品质与档次。因此，缺乏公共配套设施的房地产项目，开始用完善的社区配套设施来弥补区域市政配套设施的不足，如百协大溪地、绿地国际花都等。2）装修标准 在住宅市场中，楼体外立面装修选材绝大多数都采用涂料和面砖相结合，主要代表个案：绿城桂花园。合肥住宅多为毛坯房，部分小户型项目项目采用精装修，如：新华学府星座。3）物业管理 目前合肥客户对物业管理公司的认知情况一般，对物业管理的重视程度一般，但较关注物业管理费用的高低。多层物业管理费在 0.50.8 元
36、/月平米，小高层和高层在 0.81.2 元/月平米，电梯费不计；合肥物业管理水平整体参差不齐，物业管理水平高的如：绿城桂花园的绿城物管公司和九溪江南的万科物业等。251.4.2.6 产品风格特点 多数项目建筑风格采用欧陆“三段式”立面，局部吸收徽派建筑特点，给人以沉稳、庄重的美感。园林设计缺乏主题元素，宣传与实际效果有较大的偏差。1.4.2.7 产品营销特点 开发商的品牌效应在合肥住宅市场表现突出，如：元一品牌、绿城品牌、绿地品牌等；多数项目营销以售楼部为主战场，以路牌、围墙广告等户外媒体为主要的宣传媒介，结合报纸等硬广告等综合推广方式；老客户介绍新客户是重要的营销手段之一；在推广方面较有特色
37、的为绿城桂花园，该项目通过与效益较好的机关事业单位举行联谊活动，在提高项目知名的同时，也提供了一次向客户展示项目形象的机会，取得较大的成功。1.4.3 住宅市场发展趋势1）合肥本地客群的升级换代需求将成为支撑楼市发展的主要动力从合肥人的居住环境来看，合肥客群人均拥有商品房的比例相对较低，随着城市的拆迁及城市化水平的提高，合肥26本地人的升级换代需求将逐渐释放；2）当地新生力量的购房需求不可忽视新生一代在思想观念、消费取向等方面的水平有很大提升，其婚后绝大多数选择和父母分居；而其可支配收入和支付能力均有很大提高，适中的户型、较高的品质和良好的物管成为打动其购房的主要因素，该部分新生力量成为合肥未
38、来几年房地产市场不可忽视的客群。3）开发水平不断提高，产品和品牌成为未来市场的必然趋势随着市场竞争的逐渐激烈，市民购房开始出现理性回归，对产品的要求开始提高。而开发企业也越来越重视自身品牌的建立，以利于在当地长期发展和壮大企业实力。产品和品牌更能打动客户，成为未来市场的必然趋势。4）由于落实措施到位，外地投机性购房者基本退出市场，市民购买行为更加理性。根据合肥市房地产管理局表示，将继续加强经营性用地供应计划管理，调整商品房用地的供应结构，盘活存量土地。同时，严格控制低密度、高档住房的规划建设，合理确定普通商品住房用地在年度开发用地供应计划中的比例，将90 平方米以下中小套型的普通商品房占有比例
39、控制在 70%以上。272 微观市场分析2.1 合肥住宅市场板块分布及竞争力分析2.1.1 各板块区域划分合肥目前的房地产开发主要集中在四个区域，分别为分别为庐阳区、包河区、瑶海区及蜀山区板块；庐阳区区域特征明显，“旧城改造”、“向北拓展”唱主调 区域范围：是以合肥市老城区为主体，南至合肥的“翡翠项链”的南段银河、包河，东与瑶海区隔淝河相望，整个区域向西北延伸。区域背景：为合肥市作为城市的政治经济文化中心，地价较高，加上该区开发改造时间较早，所能开发用地不多，房产用地主要来源于旧城改造，整体向北拓进。开发形态：目前大部分在售楼盘集中在一环与二环之间，在地域分布上主要分布在毫州路以西的区块内，区
40、位优势已不再明显。产品分布：小高层和高层比例逐渐加大，与多层形成“三足鼎立”。包河区楼盘数目较少、分布集中，房价跃居四区榜首28 区域范围：包河区位于合肥市中心以南，以金寨南路、环城南路及南淝河为界，分别与蜀山、庐阳、瑶海相邻。区域背景：区域文化底蕴深厚、人文气息浓郁、人力资源丰富。区域坐落有包河公园、包公祠、包公墓等名扬海内外的名胜古迹，汇聚有科研师资力量雄厚的中国科技大学、合肥工业大学等蜚声国际的高等学府。开发形态：目前在售楼盘基本上都处于一环与二环之间，主要分布马鞍山路、太湖路一带 产品分布：与其他三大区域相比，包河区的高层、小高层建筑显示了强有力的供应能力，高层、小高层供应面积比率已经
41、超过多层，也充分反映出包河区向高层发展的趋势。瑶海区以新站区开发和旧城改造为主，楼盘规模明显增大 区域范围：瑶海区位于合肥市东部，西与淝河、板桥河为界，东与肥东县接壤，是由原东市区、东市郊区的三个乡镇和肥东县的磨店乡组建而成，其中包括新站综合开发试验区和龙岗开发区。区域背景：为合肥老城区，居住氛围较浓，人口相对密集，区域楼盘较为集中，配套设施上来看，瑶海区楼盘的配套设施呈现北强南弱的特点。在瑶海新站区内，出现了以元一时代广场SHOPPING MALL为代表的大型商业楼盘，为居民的生活带来了更多的便利。开发形态：从瑶海区近期来新增楼盘的分布区域来看，主要分布长江东路和临泉路两侧，并且还有继续向着
42、东29边拓展的趋势 产品分布：多层住宅开发为主，小高层和高层比例逐渐增大，物业类型较为丰富。蜀山区板块政策利好不断，板块联动价值凸现 区域范围：蜀山区形成了几大板块，高新区板块、政务区板块和经济技术开发区板块、以及潜山路、森林公园板块。这些板块基本集中在一环以外。区域背景：合肥城市发展战略向西南的转移，高新区、政务文化区、经济开发区得到快速的发展，加上自身具备了大蜀山、人工湖、天鹅湖、翡翠湖、董铺水库等众多的自然景观资源，而成为高档住宅、别墅“扎堆”的区域。开发形态：随着蜀山区内“三纵四横”7 条全长约 25 公里的主干道修筑工程，以及横穿该区中心的东流路扩建完成，将有效地连通三大开发区，从而
43、形成一个有效的板块联动效应。产品分布：小高层住宅开发为主，多层、高层、别墅为辅，代表项目：绿地国际花都、绿城桂花苑、百溪大协地等。3031、2.1.2 各板块竞争力分析 庐阳区板块：作为合肥传统的政治、经济和文化教育中心，无论从区位形象还是生活、市政配套都具有无可复制的优势；老城区虽然配套成熟但己无法满足高端消费群的居住需求。交通的便利与景观的稀缺形成强烈的反差，区域在未来的旧城改造中，由于地块分布零散，因此无法形成更高的定位与规模化社区，所以未来区域将是以缓慢发展的方式进行，但仍有一定的升值空间。包河区板块：主要依托清河区老商圈的辐射，作为仅次于清河区的合肥第二大区，清浦区土地存量大，容易形
44、成规模开发优势；加上“高教区”“市体育运动中心”等利好规划的影响，将成为分流清河区客群的主要区域。瑶海区板块：与其他三个行政区相比，便捷的交通是瑶海区重要的区位特点。瑶海区是交通枢纽区。合肥火车站、长途汽车站、旅游汽车站、出租车旅游公司等坐落在区内，铁路、公路、水运等交通发达。蜀山区板块：作为政府重点发展区域之一，汇聚自身拥有自身具备了大蜀山、人工湖、天鹅湖、翡翠湖、董铺水库等众多的自然景观资源，2.1.3 各板块竞争发展趋势 庐阳区板块：庐阳区板块中心区域已没有大片的土地可供开发，未来的房地产开发将呈现两大特点，一方面是32不断持续的旧城改造，另外则是随着该区域工业园区的加快发展，也会带动房
45、地产行业的发展，诸如庐阳产业园和双凤工业园。包河区板块：包处于合肥城市上风口，是发展房地产的最佳选择，未来合肥大步向南趋向巢湖发展，包河区必将处于前沿阵地、核心区域，作为大城市向南推进的核心区域和市区区域面积最大的新城区，包河区能够对各类生产要素产生强大的吸引力，必将快速迎来一个工业化、城市化跨越式发展的“黄金时期”。瑶海区板块：瑶海区是四大行政区新增楼盘最多、旧城改造规模最大的区域，尤其是二环以外 新盘的推出，今后瑶海区的 房产开发方向将继续向二环以外和东边拓展。此外，瑶海区是合肥市区危旧房屋的集中区域，这也成为该区域 房产业向前发展的潜在优势之一 蜀山区板块：作为政府发展的重点区域之一，随
46、着政务文化区建设的加快，将有效地连通三大开发区，从而形成一个有效的板块联动效应。今后区域将继续以打造高品质的住宅为主，在规模上将越显大盘之势。33342.2 主要竞争个案分析合肥在售在建的楼盘相对较多，根据项目自身特点以及针对性的市场研究，我们对在建在售的楼盘进行筛选，原则一，项目体量超过 10 万；原则二，项目在合肥住宅市场有一定的影响力。我们共筛选出 60 个在建在售的住宅项目，庐阳区 10 个、包河区 6 个、瑶海区 16 个、蜀山区 28 个。其中含有小户型（90 平米以下）项目的有 18 个。2.2.1 整体分析 供销量分析合肥市各板块住宅个案供销对比图500004000030000
47、200001000090%80%70%60%50%40%30%20%10%0规划户数售出户数销售率庐阳区6806386656.80%包河区6527545983.64%蜀山区180301018156.47%瑶海区12150796965.59%合计435132747563.14%0%35销售率合肥住宅市场在售代表个案共规划 43513 户，售出 27475 户，整体销售率为 63.14%，销售情况良好。其中包河区销售情况最好，销售率为 83.64%，这与包河区成熟的市政配套、浓厚的人文环境以及较好的升值潜力（政府重点发展区域之一）有直接关联。销售情况相对较差的区域为蜀山区和庐阳区，销售率分别为 5
48、6.47%和 56.80%。合肥市住宅市场各户型供销对比图5000040000300002000010000120%100%80%60%40%20%0规划户数售出户数一房30611918二房111077222三房2179613489四房31641602复式475319跃层1450564挑高公寓24602360合计43513274750%62.65%65.02%61.88%50.63%67.15%38.89%95.93%63.14%36合肥市住宅市场，最畅销户型为挑高公寓，销售率达到 95.93%，性价比高是其畅销最主要原因。合肥市场挑高户形挑高高度在 5.15.45 米，其中圣大国际的挑高高度
49、最高为 5.45 米，金地国际城仅次于此，为 5.4 米。滞销户型为跃层和四房，共同点为面积大，总价高，市场需求量小。其余户型销售情况良好，销售率均超过 60%。户型配比分析合肥市住宅市场各户型配比图1%3%6%7%26%7%50%一房二房三房四房复式跃层挑高公寓37合肥住宅市场，户型比重最大为三房，占总户数的 50%，其次为二房户型，所占比例为 26%，符合合肥住宅市场需求。四房、一房、挑高公寓所占比例相当，在 7%左右。跃层和复式户型最少，仅占总户数的 3%和 1%，面积大，总价高，市场需求量少等因数是其比例小最主要原因。户型面积分析合肥在售住宅个案各户型面积区间图（平米）合肥在售住宅个案
50、各户型主力面积区间图（平米）挑高公寓3085挑高公寓3575跃层复式四房三房80112110120200230217350跃层复式四房三房100150170130130160200200两房69116两房7090一房3070一房3065010020030040050005010015020025030035040038合肥住宅市场，在售住宅代表个案户型总面积区间在 30350，上下幅度较大。三房面积区间在 80200，主力面积在 100130，二房面积区间在 69116，主力面积区间在 7090，符合合肥住宅市场需求。挑高户型面积区间在 3085，主力面积在 3575。39幸福人家荷塘月色天然
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