【合同范文】开发商售房合同[1].docx

《【合同范文】开发商售房合同[1].docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【合同范文】开发商售房合同[1].docx（18页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、第 1 页 开发商售房合同1 特征码 ZmKllFxVDlVoiuHfBWwC 第一条 项目建设依据 出卖人以【出让】 【转让】 【划拨】方式取得座落于 _地块的国有土地使用权。 该地块【国有土地使用证号】 【城镇建设用地批准书号】为： _ ，土地使用权面积为： _，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土 地用途为：_，土地使用年限自_年_月 _日至_年_月_日止。 出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名 称】 【暂定名】为：_，建设工程规划许可证号为： _，建筑工程施工许可证号为：_，建设 工程施工合同约定的开工日期为：_，建设工程 施工合同约定的竣工日期为：_。 第三条

2、基本情况 第 2 页 该商品房的用途为【普通住宅】 【经济适用住房】 【公寓】 【别墅】 【办公】 【商业】 【】：_;【层高】 【净高】为： _米,【坡屋顶净高】最低为：_米，最高为： _米。该商品房朝向为：_。有_个 阳台，其中_个阳台为封闭式，_个阳台为非封 闭式。 第四条 抵押情况 1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押; 2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人 为：_，抵押登记部门为： _，抵押登记日期为：_。 第五条 计价方式与价款 1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米_ 元人民币，总金额_仟_佰_拾_万_仟 _佰_拾_元人民币整(大写)。 第

3、 3 页 2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 _元人民币，总金额_仟_佰_拾_万 _仟_佰_拾_元人民币整(大写)。 3、按照套(单元)计算，该商品房总价款为_仟_佰 _拾_万_仟_佰_拾_元人民币整(大写)。 第六条 付款方式及期限 1、一次性付款。 2、分期付款。 3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的 _%，其余价款可以向_银行或住房公积金管理机 构借款支付。 第七条 出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因 造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出 卖人承担相应责任。 第 4 页 第九条：设计变更的约定 (一)经规划行政主管部门委托的设计审查单位批

4、准，建筑 工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房 质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日 起 10 日内，书面通知买受人。 (二)买受人应当在通知送达之日起 15 日内做出是否退房的 书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。 (三)买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 _日内退还买受人已付房款，并按照_利率付给 利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 第十条 逾期付款责任 (1)逾期在_日之内，自约定的应付款期限届满之次日 第 5 页 起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾 期应付款万分之_的违约金，并于实际支付

5、应付款之日起 _日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。 (2)逾期超过_日(该日期应当与第(1)项中的日期相同) 后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自 解除合同通知送达之日起_日内按照累计的逾期应付款的 _%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付 款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续 履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之 日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 _(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于实 际支付应付款之日起_日内向出卖人支付违约金。 第十一条：交付条件 1、该商品房已取得规划验收批准文件和建

6、筑工程竣工验收 备案表; 2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报 告书; 第 6 页 3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明; 第十二条 市政基础设施和其他设施的承诺 1、市政基础设施： 2、其他设施 第十三条 逾期交房责任 (1)逾期在_日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项 中的时限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交 付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之 _的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比 率)，并于该商品房实际交付之日起_日内向买受人支付违 约金，合同继续履行。 (2)逾期超过_日(该日期应当与第(1)项中的

7、日期相同) 后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知 送达之日起_日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付 款的_%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的， 合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实 第 7 页 际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分 之_(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于 该商品房实际交付之日起_日内向买受人支付违约金。 第十四条 面积差异处理 1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按 照下列原则处理： (1)套内建筑面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%)的，据实 结算房价款; (2)套内建筑面

8、积误差比绝对值超出 3%时，买受人有权退 房。 2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下 列原则处理： (1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在 3%以内(含 3%)的，根据实测建筑面积结算房价款; (2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出 第 8 页 3%时，买受人有权退房。 第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定 1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买 受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之 日起_日内退还全部已付款，并按照_利率付给 利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发 生的检测费用由出卖人承担。 2、该商

9、品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该 商品房交付之日起_日内(该时限应当不低于 60 日)，买 受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之 日起_日内退还买受人全部已付款，并按照_利 率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因 此而发生的检测费用由出卖人承担。 第二十一条 共有权益的约定 1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有; 2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有; 第 9 页 第二十二条 前期物业服务 (一)出卖人依法选聘的物业管理企业为：_ _，资质证号为： _。 (二)前期物业管理期间，物业服务收费价格为_/ 月.平方米(建筑面积

10、)，由物业管理企业按照【年】 【半年】 【季】 收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共 用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、 _、_、_。 第二十五条 争议解决方式 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决 或申请调解解决;协商或调解不成的，按照下列第_种方式 解决： 1、提交_仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法 第 10 页 院起诉。 第二十六条 本合同自双方签字(盖章)之日起生效，未尽事 项，双方可以另行签订补充协议。对本合同的变更或解除，应 当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法 律效力。 第二十七条 本合同及附件共_页，一式_份

11、，具 有同等法律效力，其中出卖人_份，买受人_份， _份，_份。 第二十八条 自本合同生效之日起 30 日内，由出卖人向 _申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人 自本合同生效之日起 30 日内未申请预售登记的，买受人可以申 请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人 和买受人双方共同申请。 出卖人： 签约日期： 买受人： 第 11 页 签约日期： 签订购房合同之前审查“五证”及开发商资质 “五证”是人们在实践中对我国有土地使用权证、建设用 地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和 商品房销售(预售)许可证的统称。 这些都是由各个行业管理部门审核并颁发的具有法律

12、效力 的文件。也是法律要求房地产开发商和销售商在销售、预售商 品房之前必须办齐的文件。 一、 销售许可证 商品房销售许可证和预售许可证，就说明开发商、销售商 应该有其他的相关证书。特别是购买期房的风险较大，购房者 一定要认真审查许可证，审查有问题之后才能往下进行。 审查销售许可证，要特别主要以下方面： 1. 注意是否在有效期内。 第 12 页 2. 销售主体是否合法。如果你所购房的销售商是开发商， 你要注意销售商的委托身份也权限。 3. 所售房屋是否在许可销售的范围之内，这是审查的关键。 如果购买了不在商品房销售许可证允许销售范围内的商品房， 房屋的产权将没有保障。 现房的销售只需到房地产管理

13、部门备案即可，销售许可证 不是必须的法律文件。如果开发商没有办理“销售许可证” ，而 改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门办理房屋所有 权证，一定要看清楚开发商的房屋所有权证是否包括你想买的 房子。 提示：最后不要忘记把预售许可证的编号写入合同。 二、国有土地使用权证或国有土地批准性文件 按照我国法律规定，可以进入商品房开发市场的土地只能 是国有土地，集体所有的土地的使用权的。从事房地产开发的 企业必须依据出让的方式取得国有土地的使用权。而国有土地 使用权证只有在受让人缴纳了全部的土地出让金后才能取得。 第 13 页 如果开发商没有取得土地使用权证，说明是非法适用土地，其 上的建筑就很有

14、可能被认定非法建筑。审查土地使用证要注意 以下方面： 1. 正式的“国有土地使用证”应同时加盖人民政府公章和 房屋土地行政主管部门公章; 2. 土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章” ，如果土地 证上加盖了“临时土地使用证专用章” ，则表明土地使用者未缴 足地价款，会给日后办理产权证带来隐患; 3. 注意土地证上是否有土地使用权抵押记录; 4. 土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称一致; 5. 土地使用证标明之土地是否所售项目房屋所在位置，有 无不一致之处; 6. 土地使用权的种类和规划用途; 7. 土地使用权最高年限、剩余期限; 第 14 页 8. 土地证不得擅自涂改，如有涂改痕迹应警

15、惕; 最后，我们还是建议购房者在购房合同中把土地使用权证 号、土地使用年限、土地使用权性质等内容予以明确。 三、建设规划许可证 根据城市规划法第 31 条规定，在城市规 划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的 有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行 政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划涉及条件,核发建 设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许 可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。 凡未取得该证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文 件无效。所以对于建设用地规划许可证要给予足够的重视。该 证内容比较简单，一般包括用地单位，

16、用地项目名称、用地位 置、用地面积、附图及附件名称。 第 15 页 在审查时注意以下问题： 1. 如果卖房人没有建设用地规划许可证，则说明其开发的 土地未经规划; 2. 注意开发商所使用的土地的用途、位置和界限上是否与 建设用地规划许可证相一致。 四、建设工程规划许可证 建设工程规划许可证是建设工程符合城市规划要求的法律 凭证，是建设活动合法的法律保证，是建设活动中接受监督检 查时的法定依据。每一项工程建设在实施之前均应获得规划部 门的同意，开发商在取得建设工程规划许可证后，方可申请办 理开工手续。如果没有 建设工程规划许可证或者违反建设工程 规划许可证的规定进行开发建设，开发商的建设行为属于

17、违法、 其工程建筑是违章建筑，就不能取得房地产权属证件，而且很 有可能被强制拆除。 五、建设工程施工许可证 建设工程施工许可证，也就是建设工程开工证，是建筑施 工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。当各种施工 第 16 页 条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所 在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续， 领取施工许可证。未取得施工的法律凭证，也是房屋权属登记 的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受 法律保护。 如果是期房销售，应该注意该期房工程开工手续是否齐全; 如果开发商销售的是现房，则应查看建委的建设工程竣工备案 表。 六、开发商的资质

18、 根据建设部房地产开发企业资质管理规定 ，房地产开发 企业必须申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级 证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。该规定把我国的 房地产开发企业按照注册资金，经营年限、开发业绩、开发质 量、管理技术人员等条件分为一、二、三、四，四个资质等级， 一等最高，四等最低。 从正常的角度来看，房地产开发企业的资质越高，其开发 能力、经济实力就越强，出现问题后，其承担风险及责任的能 力也越强。反之，如果开发企业没有开发资质或者资质很低， 第 17 页 则有可能由于后续资金不足和组织设计施工经验欠缺等，出现 延期交房甚至楼盘烂尾等问题。但是资质证明并非万无一失的， 同样也

19、存在着开发质量的风险。而有一些资质并不是特别高的 开发商同样具有较高的实力和较好的诚信度。所以看一看开发 商最近的业绩是最主要的选择标准。 根据该规定，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目 的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目; 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积 25 万平方米以下的开发建设项目。所以在审查开发商资质的时 候还要注意他是不是在业务范围内从事房地产开发经营业务。 七、营业执照 房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济 实体。也就是说必须是拥有自由资产、能够自主从事活动、自 主承担民事责任的独立法人。 城市房地产管理法规定，设立 房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工 商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给 营业执照。未取得营业执照擅自从事购房产开发业务的，由县 级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活 动，没收违法所得，可以并处罚款。 城市商品房预售管理办法 第 18 页 和商品房销售管理办法也规定，领取预售许可证以及现房 销售必须持有营业执照。