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1、第 1 页 怎样签订正式的购房合同1 特征码 WlOknyhisuEaawiyRKqI 买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。大家都 知道，开发商对商品房买卖合同非常了解，都曾精心研究 过，是签订商品房买卖合同的“高手” ，而购房者对此却比 较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此， 在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和 谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此 将罗列出其中的全部条款逐一解读，希望亿房网友能够详细阅 读、体会，相信会对购房消费起到一定的提醒和解释作用。 一、怎样签订正式的购房合同（武汉市商品房买卖合同 http:/lszx.
2、fdccn/doc/3.doc）请点此下载新版武汉市商 品房买卖合同 ，如对合同中涉及名词及填写方式不太了解，可 致电武汉市综合开发管理办公室：-。 (1)仔细阅读合同内容 拿到商品房买卖合同后，购房者先不要签约，而应该 首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语 不理解或者概念比较模糊，可以向武汉市开发办（电话 82600028）或亿房市场研究中心咨询（59208272） ，在自己全部 第 2 页 理解之后才开始签约。 (2)认准签约主体同当事人的约定 武汉市商品房买卖合同开篇中的合同当事人的约定需 仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照 的名称完全一致，以免引起
3、不必要的纠纷。因为在我市的商品 房销售中，很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因 此，购房者在签订商品房买卖合同时，无论接触的是开发 商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(武汉市商品房 预售许可证上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、 材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗 取房款后携款潜逃的现象发生。 (3) 合同第一条项目建设依据 1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅的土地使用权 年限为 70 年，商业用地 40 年，如开发商取得土地使用权较早， 而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。 2、注意开发商的三证：国有土地使用证 、 建设工
4、程规 划许可证 、 建设工程施工许可证 ，如合同中哪怕就差一证， 购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此一证，则开发商 无法取得商品房预售许可证，那么可能无法办理房屋所有权面 积和土地使用权证。 第 3 页 （4）合同第二条商品房销售依据 如开发商未取得的商品房预售许可证 ，为实现顺利销售， 在合同中填列虚假或过期的预售许可证号，则构成欺诈。 （5）合同第三条买受人所购商品房基本情况 购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号， 以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结 构、建筑面积、套内面积。明确约定房型（几室几厅） 。 （6） 、合同第四条买受人商品房所在项目基本情况
5、 要明确约定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用房、 停车场建筑面积等。并约定全体业主享有物业管理条例规 定的各项权利，明确约定车库、停车场的所有权、使用权 （7） 、合同第五条计价方式及价款 明确约定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费用， 不要作约定。 （8） 、合同第六条付款方式及期限 此条是购房人最重要的合同业务，购买人应根据自身的经 济能力对付款方式进行慎重抉择；付款时应妥善保存好相关的 发 第 4 页 发票、收据，此为购房人最重要的证据之一；如是选择按揭贷 款方式付款的，一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得 相关的合同、贷款发票，以证明购买人及时履行了付款义务。 此条还应特别
6、注意约定买受人逾期付款的违约责任，要注 意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行； 出卖人解除权的约定，约定的逾期时间尽量长些，违约金尽量 低些。 （9） 、合同第七条买受人逾期付款的违约责任 本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间 尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金 越低越好，尽量不要超过每日万分之三。 （10）合同第八条面积确认及面积差异处理 面积差异较大，买受人享有解除权要求退房时，利息的约 定应按银行同期贷款利率计算，通常开发商约定银行同期活期 存款利率；应约定套内建筑面积误差范围，实践中有些总建筑 面积在约定范围内，但公摊面积过多，导致套内
7、建筑面积大大 缩水，直接侵害了购房人的利益。面积误差比（产权登记面 积-合同约定面积）/合同约定面积100% 关于商品房面积的计算，但是在这里还需要进一步予以详 解： 我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释和建设部商品房销售管理办法中， 第 5 页 对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付 使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同约 定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同 中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出 3%，购房 者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同 意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约
8、定面积大的，面积 误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足， 面积误差比超出 3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权 归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误 差比超过 3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。 此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面 积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分 (套内建筑面积是独立产权，公用建筑分摊面积是共有产权)。 如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公 用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用 建筑
9、分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因 此，在合同中应明确标明公用建筑面积的平方米数或计算比例。 当然，这一条款成立的前提是符合建设部商品房销售管理办 法的规定。 （11） 、合同第九条交房期限及条件 首先应明确约定交房期限；其次应明确约定交房条件，根 第 6 页 据建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管 理暂行办法的规定，证明商品房经验收合格的文件就是由武 汉市建委颁发的建筑工程竣工验收备案表 ，开发商在商品房 交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋， 开发商应承担逾期交付房屋的违约责任；然后在明确约定基础 设施，公共配套建筑交付的具体时间；最后对因不可
10、抗力或合 同约定原因需延期交付使用的，约定出卖人应在发生之日起 10 日内书面告之买受人。 同时还需注意在商品房买卖合同中，商品房的供水、 供电的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。如 今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写 “入住时具备通水(电、气)条件” 。看上去这句话没什么问题， 但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水 (电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备 开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要 明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制， 暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约 定。
11、（12） 、合同第十条出卖人逾期交房的违约责任 在商品房买卖合同中，标明了甲方逾期交房和乙方逾 期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双 方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房 第 7 页 者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。 为保障自己的权益，约定逾期交房时间越短越好，最好不 要超过 1 个月，约定出卖人逾期交房违约金越高越好，目前武 汉的开发商普遍是约定万分之二；此外在购买人的解除权约定 中，开发商逾期的时间不超过 30 日，解除合同的违约金尽量高 些。 （13） 、合同第十一条交接 现在很多开发商都是以电话通知的方式交房，应约定开发 商向
12、我们提交房屋入住通知书建设工程竣工验收备案表 、 住宅质量保证书 、 住宅使用说明书实测面积、钥匙收条。 而这些都需要在补充协议中写明，以免事后出现纠纷。 （14） 、合同第十二条规划、设计变更的约定 很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购 房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大 影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种 变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购 房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。 因是开发商原因导致购房人解除合同的，开发商约定的违约金 不应低于银行同期贷款利率。 （武汉市的开发商普遍是约定的银 行同期活期存款利
13、率） ，买受人要力争。 （15） 、合同第十三条关于办理房地产权属 第 8 页 此条是开发办和市工商局联合制定的格式化条款，可以说 已是尽最到力保护消费者的利益了，既然是格式化条款，也就 只能一带而过。 （16） 、合同第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违 约责任 如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子， 但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在 合同中明确装修标准。建议在合同附件四中加以具体明细。 （17） 、合同第十五条关于产权登记的约定 因开发商的原因，无法办理产权登记，导致购买人解除合 同的，约定的违约金尽量高些，最好在 10%左右。 （开发商常约 定 1%
14、）同时，购房者还应知道，根据武汉市房产局武房市 20047 号文的规定，房地产开发企业取得了商品房预 （销）售许可证和预登记通知单后，在与承购人签订商品 房买卖合同之日起 30 日内，由房地产开发企业向项目管辖范 围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续；同 时，开发商应当在商品房交付使用之日起 90 日内办理完房地产 初始登记。据市20047 号文如没有备案和不予备案的，一 般是有下列情况之一的,不予备案： 1）未经项目预登记的； 第 9 页 2）预售的商品房项目有转让行为的（已办理项目转让变更 手续的除外） ； 3）预售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵 押关系证明的，
15、抵押权人未出具同意出售、再抵押（按揭）的 书面证明的； 4）不符合商品房预（销）售许可证上规定的预（销） 售时限及预（销）售范围的商品房； 5）其它法律法规禁止出售的。 （18） 、合同第十六条、十七条、十八条此三条和该合同第 十三条一样为政府 格式化条款，在此就没有必要注解。 （19） 、合同第十九条单方解除合同 建议购房者在房地产交易双方中关于单方解除合同的违约 金约定，其违约金的比率应保持一致，保持权益的对等。 （20） 、合同第二十条争议解决方式 对于开发商而言，千般会选择仲裁，一则是仲裁具有高效 的特点，一裁终局符合市场经济迅速解决纠纷的要求，开发商 不必花费太多精力；二则开发商实力
16、相对较强，可以聘请专业 律师为其出谋划策，赢得仲裁。对于购房者而言，最好选择诉 讼，一则诉讼费用相对低廉，相对于开发商，处于弱势的购房 者诉讼时间可以不计，但诉讼成本则会考虑；二则诉讼具有可 救济性，如果仲裁裁决实体错误，也只能一声叹息、后悔，而 若诉讼裁决实体错误，则可以向法院申请再审，法院会再审改 第 10 页 判为其讨回公道。 因此，我们建议购房者在争议的解决方式上，尽量不要约 定仲裁条款，目前我市包括我国的仲裁程序还不完善，救济途 径不太畅通。 （21） 、合同第二十一条附件中的约定 1、在武汉市商品房买卖合同附件一商品房平面图：应 要求开发商包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红
17、笔 将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外， 还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而 不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。 2、在武汉市商品房买卖合同附件二公共部位与公用房 屋分摊建筑面积构成：当前，在所有的购房纠纷中，最多的就 是公用面积的分摊问题，这主要是因为部分开发商在公摊面积 上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护 自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚， 确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分 及其位置。 3、在武汉市商品房买卖合同附件三出卖人对该商品房 的说明：此为开发商的格式话、公文话语言，一眼带
18、过既可。 4、在武汉市商品房买卖合同附件四装饰、设备标准： 如果装修的标准太笼统，粗装修可能就会没有室内门和不粉刷， 这可是需要很大花费的；而精装修就可能用国产材料代替进口 第 11 页 材料、用普通材料代替品牌材料等。因此应在合同中明确约定 装饰、设备的品种、规格型号。 5、在武汉市商品房买卖合同附件五前期物业服务内容 的约定：现实中，业主往往与物业产生很 多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者应在附件中中约定 物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、 保安、绿化等。总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细 不宜粗的原则，签订商品房买卖合同或补充协议，从而最 大限度地保护自身权
19、益。当然，如果你能聘请律师帮你办理相 关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法 律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付 部分费用，但却可以降低购房的风险。 6、在武汉市商品房买卖合同附件六合同补充协议中我 们建议购房者补充以下几条： 1）应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里 购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候（当前武汉 市场多为期房） ，往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购 第 12 页 买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配 套、装饰、设备等情况。从法律意义上讲，这份售楼书是开发 商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请
20、，但是它并 不具有法律效力， 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释第三条规定：“商品房的销售 广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范 围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品 房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视 为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视 为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 ”。 （最常见的 就是绿化率达不到标准，相关配套设施没有建设，装饰、设备 标准达不到宣传资料中的标准） ，因此，购房者要将此写入附件 六中。 2）否定格式合同法律效力的约定 开发商与购买人签订的合同一般为格
21、式合同， 合同法对格式 合同的效力及理解都作了有利于购买方的规定，开发商为回避 法律的规定，常在合同附件中约定“双方理解一致，不产生格式 合同的法律后果“等条款，如果合同中有以上条款，建议购买人 不要签约。 3）与开发商签订合同时，应注意每份合同的约定都应填写 一致，应要求开发商当面签章，以避免“阴阳合同“的产生。否 则可能在购房人主张权利时，购房人提供的合同与开发商提供 第 13 页 的合同不一致。 （22） 、合同第二十二条至二十五条 格式化条文，在此不多做详解。 （23） 、合同落款合同印鉴、签字 注意开发商的印鉴名称（都应以武汉市商品房预售许可 证上标明的公司所一致） 、签订合同的具体时间，购房人签订 合同时亦应注明具体签约时间。