【合同范文】房地产合同范文 ：商品房认购书范本[1].docx

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1、第 1 页 房地产合同范文 ：商品房认购书范本1 特征码 oCftwUuBMJkFTsEwndfZ 商品房认购书 在目前的商品房销售中，商品房认购书成为开发商套住购房者 的一种手段，使许多购房者欲罢不能。既然暂时不能取消商品 房认购书，那么就把商品房认购书规定得清楚明白，使开发商 无法把它作为欺诈的工具。 第一条鉴于买受人在签订本合同时对房屋的具体情况尚无明确 知情，为充分保护双方的合法权益，双方根据中华人民共和 国合同法 、 中华人民共和国担保法等法律的有关规定，本 着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就买受人支付_元 定金一事达成协议如下。 【解读】 合同法第 115 条规定：“当事人可以

2、依照中华人 民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。 债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的 一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一 方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 ”定金属于金钱担 保的一种形式。定金分为成约定金、立约定金、证约定金、违 约定金、解约定金。本协议的定金对本合同而言是成约定金， 第 2 页 对商品房买卖合同是立约定金。定金与预付款、保证金、 押金、订金的区别是适用定金法则，即给付定金的一方违约无 权要求返还定金，收受定金的一方违约双倍返还定金。 第二条销售许可：根据建设部城市商品房预售管理办法第 五条规定，买受人进行房屋预售

3、应当具备并且已经具备如下条 件： 1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，号码为 _ 2.出卖人已经办理并持有建设工程规划许可证和施工许可证， 号码分别为_； 3.经过房屋销售许可机构_的批准，取得房屋预售（销售） 许可证，号码为_。 【解读】上述几个证书的顺序是开发商交付全部土地出让金后 取得土地使用权证书，持有建设规划许可证，有监管银行出具 的项目投资达到 25%的证明，同时具有商品房开发计划、预测 报告、营业执照等附件才能到政府相关部门取得商品房预售许 可证。 第三条广告承诺： 1.买受人根据出卖人于_年_月_日刊登在_报第 _版的广告，参考出卖人提供的广告（包括文字、图片、音

4、 像资料、电子出版物、网络） ，与出卖人就购买商品房一事进行 协商。 第 3 页 2.出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方 就可预见的内容进行约定，如双方在涉及房屋质量、装修、周 边环境等细节上没有做出说明时，则出卖人提供或发布的广告 及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供房屋符合广 告宣传品中文字及图案的描述。 3.广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广 告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例。如实际 情况与广告数量误差超过 3，如果此等误差显然不利于买受 人，则买受人有权解除合同。 【解读】套内使用面积是指各功能使用空间（如卧室、起居室 等）墙体

5、内表面所围合的水平投影面积之和。广告本为要约邀 请，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。但是商 业广告的内容符合要约规定的视为要约。要约是向特定人发出 的协议内容具体明确并希望受要约人承诺，一旦受要约人承诺 合同即成立的意思表示。简言之，要约邀请没有法律约束力， 但违背要约则要承担法律责任。最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 3 条规定： “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商 品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体 确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大 影响的应当视为要约。 ”因此广告中对房屋的明确描

6、述和允诺即 使没有写入合同亦视为要约。 第 4 页 第四条合同标的：本房屋位于_市_区（县）_路_ 号_楼_层_室，目前处于正在施工（或已经完工）的 状态，施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋所在楼房 共有_单元层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于 _单元_层，朝向为_。 【解读】此条款是对房屋修建状态的介绍，由于买受人不知道 房屋的具体建设进度，因此出卖人有义务向买受人介绍房屋状 况。 第五条购买过程：出卖人确认买受人希望购买的第_楼_ 户已经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人重新选择了 目前本合同所约定的房屋。如果买受人发现原选住宅的认购合 同晚于本认购合同签订的日期，则视为受到出

7、卖人的歧视与欺 诈，出卖人应当向买受人承担的违约赔偿责任为每平方米支付 1000 元违约金，或总额不低于 10 万元的补偿款。 【解读】诚实信用原则是市场经济的帝王条款，出卖人应该平 等地对待每一个消费者。因此出卖人提供虚假信息致使买受人 重新选择是违背商业信 信用的行为，应该视为商业欺诈。 第 5 页 第六条房屋面积：房屋总建筑面积为_平方米，其中套内 建筑面积为_平方米，阳台建筑面积为_平方米，室 内墙体面积为_平方米，分摊的共用面积为_平方米。 【解读】房屋建筑面积是套内建筑面积与分摊的公用面积之和。 套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积三者 之和。分摊的公用面积是指与商品

8、房在同一幢楼内且为本楼提 供公共服务的建筑面积。 公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存 有连接的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合 此条件的建筑不得计入公摊面积。 第七条房屋价格与交付： 1.基本价格。买受人所购房屋价格为人民币_元（大写： _元） ；按套内使用面积计算为每平方米_元，按建筑 面积计算为每平方米_元。 2.价格稳定。出卖人承诺在认购合同签订后半年内相同户型的 价格不得降低，同时亦不得将同幢的其他房屋以明显优于买受 人的价格出售给其他买受人（差额应在合理范围内） ，否则将认 为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有 要求同等优待的权利，

9、以多种价格中最低的价格结算价款。 3.交付时间。商品房交付时间为_年_月_日，广告所 承诺的社区设施环境交付时间为_年_月_日。 第 6 页 【解读】房屋的交付是商品房买卖合同中的关键条款。最高人 民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释第 11 条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付 使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在 交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。 ”因此一 定要注意房屋的交付时间。房屋的交付时间必须明确，但对社 区设施环境的交付也不能忽视，实际案例中有社区服务设施拖 了几年最后改做他用的沉痛教训。即使按合同法第 61 条合 理

10、时间交付，实践中合理时间的解释又得由开发商提供解释， 麻烦得很。 第八条签订商品房买卖合同： 1.协商时间。双方承诺将于_年_月_日就商品房买 卖合同的内容进行协商，并将于_年_月_日前签订 商品房买卖合同 。 2.合同内容。 商品房买卖合同的具体内容包括建设部示范文 本的内容、出卖人提出的附加条款、买受人提出的附加条款、 双方认为应当签订的其他条款。 3.买受人义务。如果出卖人有证据证明买受人未在本合同约定 的时间内到达销售现场并就商品房买卖合同的内容进行协 商，则视为买受人违约。 4.出卖人义务。如果买受人有证据证明买受人或者代理人已经 在本合同约定的时间内到达销售现场，但出卖人未就商品房

11、 第 7 页 买卖合同的内容进行协商，则视为出卖人违约。 5.无过错。如果双方均未同意对方提出的关于商品房买卖合 同的内容，导致商品房买卖合同最终未能签订，或者双 方协商解除本合同，则双方均不承担违约责任。 【解读】 商品房买卖合同的签约地点、时间是商品房认购书 约定的目的条款。但是最终是否达成买卖合同要看双方的合意。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释第 115 条规定的定金罚则是在买受人和出卖人 任何一方“拒绝订立主合同”的情况下适用的。因此如果买卖 双方都不是拒绝订立主合同，而是因为就商品房买卖合同的具 体条款无法达成一致意见导致未能签约的不能视为拒绝订立

12、主 合同。买受人和出卖人都不承担违约责任。 第九条履约责任： 1.权利瑕疵。如出卖人在本认购合同签订前或者商品房买卖 合同签订前，将房屋出售或者抵押给其他第三人，则出卖人 除返还双倍定金外，还应当赔偿买受人的 1 万元损失。 2.买受人违约。如果发生买受人违约的行为，买受人己经支付 的_元定金将归出卖人所有。 3.出卖人违约。如果发生出卖人违约行为，出卖人承诺将在 3 天内将买受人支付的定金双倍_元以现金形式支付给买 受人，否则每延迟 1 天将支付 300 元违约金。 4.双方均未违约。如果双方未就商品房买卖合同的内容达 第 8 页 成最终协议，则出卖人承诺将在 3 天内将买受人已经支付的定

13、金_元以现金形式支付给买受人，否则每延迟 1 天将支 付 500 元违约金。 【解读】如果出卖人将本协议约定的房屋出售或者抵押给第三 人，就本协议而言承担违约责任，双倍返还定金并支付违约金。 但是支付双倍定金和违约金的时间必须明确否则遥遥无期。对 商品房买卖合同而言则是违背先合同义务，承担缔约过失 责任。缔约过失责任是因一方当事人的过错导致合同不能订立 或成立使对方当事人遭受损失应该承担的责任。出卖人违反初 步协议造成买受人的信赖利益的损失要承担赔偿责任，所以适 用定金法则和违约 金。 第十条合同生效及其他：本合同一式六份，双方各执三份；双 方签字盖章且买受人支付定金后生效；如双方发生争议，由北 京市仲裁委员会仲裁。 【解读】本规定说明定金合同是实践合同，交付定金后合同生 效，定金没有交付则合同不生效。买受人交付的定金是成约定 金。合同的成立和生效是不同的概念。一般情况下合同经双方 第 9 页 合意达成一致签字，合同成立。合同的生效是成立的合同内容 不违背国家法律规定就对合同当事人产生合同约束力，如果违 背国家法律或者行政法规的强制性规定，合同不发生法律效力， 为无效合同。