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1、第 1 页 房屋买卖合同纠纷如何处理 特征码 GKaLyCvTQCbitxnIiCPC 房屋买卖合同纠纷如何处理 一、逾期交付的违约责任。 出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就 将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到 交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖 人承担逾期交房的违约责任? 【处理方法】按照双方当事人的合同约定，买受人在接收 房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文 件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还 是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房 屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房
2、屋交付 条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过 了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人 逾期交房的违约责任。 二、 商品房买卖合同逾期履行违约金如何确定? 【处理方法】按合同约定的违约责任为标准来计算违约金; 合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确 第 2 页 定。 三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如 何处理? 【处理方法】按合同约定来处理。如当事人能举出证据说 明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超 过损失 30%为限来进行适当调整。 四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济 措施有哪些? 【处理方法
3、】买受人采取的补救措施有： (1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主 体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保 建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约 定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则， 是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考 虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确 无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取 此种补救措施。 (2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质 量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。 解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任
4、何法 定或约定根据的情况下任意解除合同。 (3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人 第 3 页 不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付 违约金及承担损害赔偿责任。 (4)违约侵权责任。 五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措 施予以补救的，应注意哪些问题： 【处理方法】(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害 的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处 理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害 提供补救。 (2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财 产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。 (3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方 仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除 其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人 享有两种权利。