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1、宁夏省2016年上半年房地产估价师案例与分析：房地产拍卖、变卖估价的技术路线考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、_是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。A差异性B各异性C特色性D独立性2、建筑施工许可证发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调3、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本
2、化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（）万元。A520.83B250C770.83D270.834、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。A：乡级以上地方人民政府B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C：县级以上地方人民政府D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章5、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A销售收入B转让收入C租金收入D利息收入6、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。A方案甲B方案乙C方案甲和方案乙均可D无法判
3、断7、成本法的理论依据是。A：替代原理B：预期原理C：生产费用价值论D：劳动力价值论E：工业用地的监测点评估价格8、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。A：280B：285C：290D：295E：工业用地的监测点评估价格9、房地产估价师站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值，是的要求。A：独立、客观、公正原则B：合法原则C：最高最佳使用原则D：估价时点原则E：工业用地的监测点评估价格10、以划拨方式取得的国有土地使用
4、权作抵押的地价评估，由_进行。A抵押权人B具有土地估价资格的中介机构C抵押人委托具有土地估价资格的中介机构D抵押权人委托具有土地估价资格的中介机构11、是房地产权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。A：价值性B：真实性C：专业性D：法律性E：执行层的组织协调12、某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为300元/m2，残值50元/m2。若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为_。A31.25万元B38.75万元C37.5万元D43.5万元13、未按建设用地批准书和土地使用权
5、出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由无偿收回土地使用权并予以公告。A：乡级以上政府B：县级以上人民政府C：市级以上人民政府D：省级以上人民政府E：执行层的组织协调14、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是_。A交通拥挤B建筑技术进步C城市规划改变D自然环境恶化15、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20，报酬率为10，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。A：667B：741C：1260D：1333E：工业用地的监测点评估价格16、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后
6、的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。(2007年试题) A：45.05%B：49.31%C：58.86%D：63.6%E：借款合同17、下列属于要约邀请行为的是_。A竞买人举牌报价B投标人将标书寄给招标单位C采购单位向生产单位寄送采购合同D拍卖机构发出拍卖公告18、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为_万元。A450B525C600D90019、房地产开发项目的施工许可证由_向发证机关申请领取。A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位20、由于自然
7、原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A操作风险B信用风险C市场风险D法律风险21、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为_元/m2。A2938B2982C3329D337922、违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，
8、造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是。A：处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金B：处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金C：处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金D：处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金E：房地产估价机构必须加盖公章23、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是。A：城市或区域产业结构与布局B：人口数量与结构C：土地资源状况D：建筑技术进步E：借款合同24、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A：估价师声明B：估价的假设和限制条件C：估价方法D：估价对象E：工业用地的监测点评
9、估价格25、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A：不转移占有B：转移占有C：转移房屋所有权D：转移土地使用权E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为_%。A40B60C50D672、处分抵押房地产所得金额，应首先_。A扣除土地出让金B支付处分抵押房地产的费用C偿还抵押权人债权D扣除抵押房地产应缴纳的税款3、具有独立设计的施工图
10、和相应的概预算，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程是_。A建设项目B工程项目C单位工程D分部工程4、产生房地产价格泡沫的主要诱因是_。A土地稀缺B城市化进程快C投机需求膨胀D过度开发5、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从_方面依序筛选。A法律上的许可性B技术上的可能性C经济上的可行性D价值是否最大E精神贡献值的大小6、最高额抵押权确定的情形有。A：最高额抵押权已转让B：新的债权不可能发生C：抵押人破产D：约定的债权确定期限届满E：抵押财产被查封7、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。A：使用一年后发现屋面漏水B：办理房
11、屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D：尚未使用即发现下水管道堵塞E：下雨时发现外墙渗水8、房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。A：注册资本应在2000万元以上B：注册资本应在5000万元以上C：从事房地产开发经营的时间不少于5年D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万9、城乡规划包括。A：城镇体系规划B：城市规划C：镇规划D：乡规划和村庄规划E：总体规划和详细规划10、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的
12、（）。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全部投入现金流量表11、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为_年。A1.4B1.9C2D312、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的。A：收益现金流风险B：未来经营费用风险C：资本价值风险D：比较风险E：借款合同13、_是指占有资金所付出的代价或放弃资金使
13、用权所得到的补偿。A利率B本利和C利息D本金14、房地产市场结构包括。A：总量结构B：区域结构C：产品结构D：供求结构E：资金结构15、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱C：小商铺通常比大商铺变现能力弱D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱16、运用平均增减量法进行估价的条件是_。A房地产价格时间序列逐期升高或下降B房地产价格的变动呈现出一定的规律性C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D房地产价格的变动过程是持续上升
14、或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近17、房屋拆迁中，违章建筑的认定权归_。A人民政府B规划行政主管部门C房地产权属登记部门D房屋拆迁主管部门18、股票。A：是由有限责任公司公开发行B：可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具C：只是代表股份资本所有权的证书D：它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚拟资本E：一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让19、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有。A：房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C：房产分丘图的比例尺为1
15、：1001：1000D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E：房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细20、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。A：面积误差比在3以內(含3)的房价款由买受人补足B：面积误差比在5以内(含5)的房价款由买受人补足C：面积误差比绝对值在3以內(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人D：超出3部分的房价款由买受人补足，产权归买受人E：超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人21、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是_。A比较风险B收
16、益现金流风险C持有期风险D时间风险22、房地产估价师注册证书失效的情形有。A：注册期满3年而未延续注册的B：持续离开估价岗位超过1年的C：年龄超过60周岁的D：聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E：不具有完全民事行为能力的23、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。A：用途多样性B：合法性C：相互影响性D：外部性E：易受限制24、下列关于征地的表述中，正确的有。A：根据当前宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B：任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍E：征地时的水井，属于地上附着物补偿25、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。(2007年试题)A：2006年8月B：2007年8月C：2008年2月D：2009年2月E：执行层的组织协调