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1、陕西省2016年下半年房地产估价师理论与方法：估价方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过亿元。 A：750 B：1000 C：1500 D：2000 E：执行层的组织协调 2、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是_的土地。 A通过出让方式取得的 B通过转让方式取得的 C通过划拨方式取得的 D有地上建筑物及其他附着物3、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的_。 A时
2、间类参数 B融资相关参数 C收益相关指标 D评价标准类指标 4、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为【2004年考题】 A：宅基地所有权 B：空间利用权 C：地役权 D：建筑物相邻关系 E：工业用地的监测点评估价格5、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和_。 A前期费用 B房屋开发费 C财务费用 D办公费 6、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2，从第8年开始，净收益
3、保持稳定，该宗房地产的报酬率为7，则该宗房地产的现时收益价格为【2007年考题】 A：8545万元 B：8716万元 C：8850万元 D：8890万元 E：工业用地的监测点评估价格 7、设立房地产中介服务机构，应当向当地_部门申请设立登记。 A行政管理部门 B房产管理部门 C工商行政管理部门 D中介管理部门 8、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。 A项目策划 B项目方案的设计 C可行性研究 D成本收益分析 9、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为_。 A时间类参数 B融资类参数
4、C评价标准类指标 D收益类指标 10、按照住房置业担保管理试行办法的规定，住房置业担保公司提供的担保是_担保。 A一般保证 B贷款人、保证人分担责任的比例保证 C连带责任保证 D信誉保证11、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。 A：6433万元 B：6625万元 C：7719万元 D：7950万元 E：工业用地的监测点评估价格 12、估价人员通过市场调查获知，某地区20032006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元，4887元，5037元，
5、5192元。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元。 A：5362 B：5347 C：5532 D：5563 E：工业用地的监测点评估价格 13、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。 A.A B.B C.C D.D14、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资_的重视。 A各异性 B适应性 C相互影响性 D专业管理依赖性 15、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为【2003年考题】 A：报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率 B：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率 C：报酬
6、率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率 D：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率 E：工业用地的监测点评估价格 16、房地产抵押登记属于_登记。 A占有权 B使用权 C他项权 D收益权 17、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A2500 B400 C2100 D2900 18、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往
7、往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为_。 A温差效应 B绿岛效应 C温压效应 D热岛效应 19、保险的派生职能不包括_。 A防灾防损 B融通资金 C组织经济补偿 D分配 20、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起_日内，向原估价机构书面申请复核估价。 A5 B7 C10 D15 21、拆迁办是指。 A：市、县房屋行政主管部门 B：取得房屋拆迁许可证的单位 C：市、县规划行政主管部门 D：专门从事房屋拆迁的单位 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、土地登记办法所称其他登记不包括。 A：土地预告登记 B：土地异议登记 C：土地更正登记 D：土地变更登记 E：执行层的
8、组织协调23、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。 A：区位因素 B：社会因素 C：实物因素 D：权益因素 E：工业用地的监测点评估价格 24、现有总建筑面积为1500的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行15年估计建成还需15年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8，折现率为12该项目续建完成后的总价值折算到现在为。 A：393961万元 B：443388万元 C：476850万元 D：565209万元 E：工业用地的监测点评估价格25、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总
9、价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。 A53.34 B85.34 C106.68 D213.36二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。 A抵押贷款还本付息 B管理人员工资 C公共设施维修费 D保险费 2、中华人民共和国刑法第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，_。” A处3年以下有期徒刑或拘役，并处
10、或者单处罚金 B处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 C处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D处5年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金3、长期趋势法应用的假设前提条件为_。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在 B房地产市场无明显季节性波动 C忽略了政府宏观调控因素对价格的影响 D市场上能够找到充分的房地产历史价格资料 4、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。 A：临街状况 B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然 E：是否便于产品和原材料运输5、决策的有效性程度通常从决策的等方面来评价。 A：合理性 B：可接受性 C：时效性 D：参与性
11、E：经济性 6、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过_来实现。 A充公权 B管制权 C征税权 D征收权 E出让权 7、消费信用有两种类型。 A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金 8、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为_年。 A40 B
12、50 C60 D70 9、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为_m2。 A1200 B120 C3333 D333.3 10、为消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过手段进行干预。 A：社会立法 B：经济立法 C：价格管制 D：税收调节 E：市场控制11、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为等四个层次。 A：经营利润 B：利润总额 C：税后利润 D：可分配利润 E：未分配利润 12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有。 A：房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来
13、降低信息成本 B：大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售 C：依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理 D：房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益 E：无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入 13、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。 A价格分析 B市场分析 C产品分析 D成本分析14、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收
14、益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为_。 A12% B19.27% C17.18% D27.10% 15、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为_年。 A1.4 B1.9 C2 D3 16、作为体现保险行为内在功能的表现形式，是保险经济活动的外部功能。 A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：防灾防损 E：执行层的组织协调 17、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于
15、工程合同的（）。 A20% B30% C40% D50% 18、一般来说，房地产投资风险分析主要包括等分析。 A：投入资金的安全性 B：项目定位的科学性 C：期望收益的可靠性 D：投资项目的变现性 E：资产管理的复杂性 19、下列属于物业管理服务的基本内容的是。 A：物业共用设备设施的运行、维护和管理 B：环境卫生、绿化管理服务 C：业主自用部位的维护与管理 D：物业档案资料的管理 E：物业装饰装修管理服务 20、投资利润率的计算基数不包括_。 A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用 21、对零售商业物业进行分类的主要依据有_。 A建筑规模 B经营商品的特点 C商业辐射区域的范围
16、D周围环境 E服务人口的收入水平 22、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的_。 A20% B30% C40% D50%23、下列属于时期指标特点的有。 A：各时期指标值可以直接累加 B：各时点指标值不可以直接累加 C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比 D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比 E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的 24、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为_元/m2。 A2139 B2146 C2651 D265925、中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产交易包括三种形式。 A：房地产转让 B：房地产抵押 C：房屋租赁 D：房地产权属 E：房地产经营