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1、开开发发区区商商业业服服务务业业用用地地研研究究报报告告 目目录录开开发发区区定定义义 开开发发区区土土地地相相关关政政策策 开开发发区区发发展展趋趋势势 开开发发区区形形成成模模式式 环环渤渤海海、长长三三角角、珠珠三三角角区区域域开开发发区区情情况况汇汇总总分分析析 开开发发区区建建设设成成功功案案例例 开开发发区区商商业业服服务务业业地地产产投投资资机机会会分分析析总总结结 开开发发区区情情况况概概要要开开发发区区：要要开开发发的的地地区区，经经济济技技术术开开发发区区、保保税税区区、工工业业园园区区、物物流流园园区区等等等等 区区域域人人均均GDPGDP高高 规规划划先先进进,易易于于
2、实实现现 土土地地价价格格相相对对便便宜宜 上上涨涨空空间间比比较较大大 商商业业服服务务业业用用地地竞竞争争不不激激烈烈 到到目目前前为为止止，20372037个个各各类类开开发发区区，面面积积11.1717万万平平方方公公里里，开开发发区区用用地地规规模模占占全全国国城城镇镇建建设设用用地地1/31/3左左右右：国国家家级级开开发发区区用用地地指指标标占占18%18%，省省级级开开发发区区用用地地指指标标占占56%56%，省省级级以以下下开开发发区区用用地地占占26%26%。目目前前存存在在的的主主要要问问题题开开发发区区的的飞飞速速发发展展也也产产生生了了严严重重的的问问题题。开开发发区
3、区过过多多过过滥滥，功功能能重重叠叠，超超出出了了经经济济发发展展的的需需 要要。 有有的的开开发发区区的的功功能能主主要要就就是是进进行行房房地地产产开开发发 设设立立开开发发区区的的机机构构过过多多，开开发发区区级级别别很很乱乱 开开发发区区土土地地相相关关政政策策工工业业项项目目投投资资强强度度必必须须符符合合规规定定容容积积率率控控制制指指标标应应符符合合规规定定建建设设密密度度应应大大于于30%30% 工工业业项项目目所所需需行行政政办办公公及及生生活活服服务务设设施施用用 地地面面积积不不得得超超过过工工业业项项目目总总用用地地面面积积的的 7%7%，严严禁禁在在工工业业项项目目用
4、用地地范范围围内内建建成成套套住住宅宅、专专家家楼楼、宾宾馆馆、招招待待所所和和培培训训中中心心等等非非生生产产性性配配套套 开开发发区区历历史史发发展展趋趋势势20052005年年/2006/2006年年中中国国利利用用外外资资行行业业分分类类开开发发区区全全国国分分布布情情况况汇汇总总开开发发区区的的形形成成模模式式第第一一类类：北北京京及及周周边边开开发发区区中中心心城城区区的的形形成成； 中中心心城城区区“摊摊大大饼饼”式式地地向向外外扩扩张张； 中中心心城城区区主主要要发发展展金金融融服服务务、保保险险、研研发发、创创新新等等产产业业及及产产业业链链关关键键环环节节； 劳劳动动密密集
5、集型型产产业业被被移移至至中中心心城城市市的的边边缘缘或或周周边边城城市市； 周周边边开开发发区区逐逐渐渐形形成成中中心心城城市市所所需需服服务务业业、配配套套产产业业； 产产业业在在区区域域内内合合理理分分工工、重重新新布布局局； 协协调调区区域域内内基基础础设设施施建建设设，形形成成大大城城市市群群。开开发发区区的的形形成成模模式式泰泰达达经经济济技技术术开开发发区区利利用用所所处处的的区区位位优优势势，和和港港口口、公公路路、铁铁路路等等便便捷捷条条件件，新新区区从从一一开开始始建建设设就就定定位位成成为为独独立立的的经经济济发发展展区区域域，是是都都市市副副中中心心或或新新城城的的概概
6、念念开开发发区区的的形形成成模模式式北北京京第第二二机机场场临临港港工工业业园园此此类类开开发发区区完完全全是是由由于于国国家家新新建建大大型型基基础础 设设施施（机机场场、港港口口）带带来来相相应应新新开开发发区区的的 建建设设，会会展展、酒酒店店、餐餐饮饮等等商商业业活活动动比比较较频频繁繁，此此类类开开发发区区商商业业用用地地的的价价值值和和大大型型 基基建建投投资资的的有有效效性性、成成功功性性有有密密切切关关系系。中国开发区情况汇总分析开发区名成立时间 位置发展阶段/称1992年98年Nokia投资开发区进入快速发展阶段北京南五环和南北京经济 六环之间技术开发区大兴工业位于五环和六环
7、环境一般，没有大型企开发区之 间 ， 京 开 高 业，野生动物园、高尔速、京石高速京 夫球场、昆明湖度假村塘高速 泰达经济 1984年，距新港2 发展快速，总量大技术开发 公里 区规模知名企业地价水平累计吸引外资Nokia/商业用地（万元 亩）60 亿美元，到中兴国际100-1302010 年 最 终190平方公里周边居住远期 28 平方公/商业用地（万元 亩）里、北京软件150-190园等周边居住开 发 区 33 平Motorola,三商业用地（万元 亩）/方，化学工业星，松下，顶100-180园 10 平方，武新食品等周边居住清逸仙园 10 平/方，西青微电1.8（万元 亩）子 平方/工业
8、用地（万元 亩）30-40中国开发区情况汇总分析开发区名称成立时间 位置发展阶段规模知名企业/天津塘沽高产业92年成立，海洋产业为95年成为国家级开发目标面积25平房公里中海油，波音飞机主，距天津港0.8公园区区，累计投资超里10过 亿美元天津津南开发区年成立 省级开发区距生活服务总体较差双一般富港荣汉荣成钢铁97,2天津市区 公里港开发了十公里2,双桥 平方公里天津静海开发区94,500,6,11,年成立 距静海县城总体环境较差没有发开发了平房规划没有大型企业主要从米展起来平方公里,规划比事医药 , 回收 , 钢较乱铁秦皇岛开发区84,1.52000,年成立 据秦皇岛港年与山海关开发分东西两
9、区目前开发渤海铝首钢板材耀华公里区合并面积超过40平方玻 璃 , 正 大 鸡公里肉,LG中国开发区情况汇总分析开发区名称成立时间 位置发展阶段规模知名企业/廊坊开发区40,15,距北京公里紧靠高速公路干自然环境好但远离城市开发了平方山特维克中油中线铁路公里粮日清 , 和众多家具企业昆山开发区85年成立,距上海50公里,距苏州作为也县级市,资金量远远超过IT产业,台湾制造业37公里,海陆空交通方便一些沿海特区,成为国家级基地,众多500强企业东莞松山湖84年成立,距深圳20分钟车程,机坚实的基础,对外贸易额多年居超过 100 平方乡镇经济发达,主要场30分钟,大中城市前列公里以低附加价的家具、电
10、子、玩具为主开开发发区区建建设设成成功功案案例例 -苏苏州州工工业业园园区区位位优优势势： 地地处处中中国国东东南南沿沿海海长长三三角角东东部部，距距上上海海8080公公 里里，水水陆陆空空交交通通方方便便，与与苏苏州州新新区区构构成成“一一城城两两翼翼”格格局局； 苏苏州州历历史史上上就就是是江江南南富富饶饶之之地地，为为开开发发区区的的发发展展提提供供强强大大后后盾盾 位位于于上上海海经经济济圈圈内内，充充分分享享受受人人才才，技技术术，信信息息等等方方面面的的辐辐射射 规规划划优优势势从从一一开开始始苏苏州州工工业业园园就就借借鉴鉴新新加加坡坡裕裕廊廊工工业业园园的的规规划划建建设设经经
11、验验进进行行高高起起点点，高高标标准准的的园园区区整整体体规规划划，分分期期建建设设，成成功功打打造造现现代代化化、国国际际化化、园园林林化化的的工工业业与与生生活活休休闲闲的的新新城城。 按按小小区区理理论论进进行行组组织织 邻邻里里单单位位理理论论为为基基础础以以小小学学、托托幼幼、商商店店为为中中心心布布置置住住宅宅群群现现在在逐逐渐渐向向外外向向发发展展苏苏州州工工业业园园区区规规划划总总图图开开发发区区建建设设成成功功案案例例-新新加加坡坡裕裕廊廊工工业业园园裕裕廊廊工工业业园园经经过过4040年年的的建建设设，现现已已发发展展成成 为为新新加加坡坡最最大大的的现现代代化化工工业业基
12、基地地，工工业业产产 值值占占全全国国的的三三分分之之二二 。 开开发发区区的的建建设设分分成成55个个阶阶段段，开开发发的的重重点点也也从从侧侧重重于于园园区区的的基基本本建建设设和和管管理理转转向向使使园园 区区发发展展成成为为一一个个创创新新的的、自自我我发发展展的的经经济济发发动动机机 裕裕廊廊工工业业区区发发展展的的55个个阶阶段段裕裕廊廊工工业业园园-现现状状描描述述成成功功的的关关键键因因素素开开发发区区管管理理模模式式最最突突出出的的特特点点是是围围绕绕着着服服务务客客户户和和为为客客户户创创造造价价值值这这一一基基本本理理念念，已已达达到到“双双赢赢”的的局局面面： 在在园园
13、区区的的整整体体规规划划上上，强强调调建建立立完完善善的的生生活活设设施施和和优优美美的的工工作作和和居居住住环环境境，形形成成完完整整的的综综合合工工业业区区； 再再招招商商政政策策上上，强强调调通通过过优优质质服服务务为为客客户户创创造造价价值值，如如建建立立信信息息服服务务中中心心，物物流流中中心心等等为为客客户户降降低低成成本本； 在在土土地地资资源源使使用用上上，强强调调土土地地的的优优化化配配置置和和使使用用，制制定定了了一一整整套套针针对对土土地地使使用用者者的的评评审审体体系系，例例如如园园区区为为投投资资者者建建造造标标准准的的厂厂房房，意意在在节节约约土土地地； 鼓鼓励励投
14、投资资的的政政策策优优惠惠。 中中国国开开发发区区商商业业服服务务业业地地产产的的机机会会分分析析很很多多已已经经比比较较成成功功的的开开发发区区已已经经提提出出了了未未来来55年年内内加加大大发发展展第第三三产产业业，目目标标是是达达到到园园区区总总体体GDPGDP的的40%40%以以上上 我我国国已已实实现现了了加加入入世世贸贸组组织织后后商商业业全全面面开开放放，政政策策上上拆拆除除了了外外商商进进入入的的藩藩篱篱 中中国国正正在在从从“世世界界工工厂厂”扩扩展展为为全全球球瞩瞩目目的的“巨巨大大市市场场”，消消费费潜潜力力和和流流通通利利润润诱诱惑惑着着国国际际资资本本和和开开发发商商开开发发区区商商业业用用地地的的价价值值目目前前还还没没有有凸凸现现出出来来结结论论每每年年10001000亿亿人人民民币币左左右右，占占全全国国房房地地产产开开 发发市市场场总总量量的的55-10%10% ； 开开发发过过热热，例例如如北北京京中中心心商商务务区区商商业业用用房房空空置置率率达达40%40%； 开开发发区区商商业业配配套套功功能能需需求求旺旺盛盛总总结结