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1、第 1 页 车位转让注意事项1 特征码 bipDHeMElFNdJJqnHKEH 车位纠纷近年来可谓此起彼伏，原定在今年年中出台的车位买 卖合同也暂时搁浅。知名人士王海指出，车位(库)是否可销售 的唯一标准是能否办理产权证(或有无预售许可证)，已经购买 无产权车位(库)的消费者应该赶紧要求退赔。若租赁车位(库) 或者购买车位(库)使用权，超过 20 年的即为欺诈，消费者可请 求双倍赔偿。 陷阱 1：共用场地变地上车位 小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公 司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。王海指 出，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售 敞开式地上车位
2、。如根据北京市居住小区机动车停车管理办 法第 7 条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位 和个人不得出售。 ” 王海提示：这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业 租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。 陷阱 2：霸占无约定的地下车位 如果地下车位(库)建筑面积未分摊，且开发商单独取得车 第 2 页 库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能 预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位(库)好 像天经地义，其实不然。 北京市城市房屋管理办法第 13 条 规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附 属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合
3、同中载 明；没有载明的，视为一并转让。 ” 也就是说，在房屋买卖合 同中，开发商必须申明该小区里的地下车位(库)的产权属于单 独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车 位(库)也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。 王海提示：可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣 除必要的管理成本后归入小区维修资金。 陷阱 3：地下车位(库)重复卖 很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位(库)，可这地 下车位(库)的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车 位(库)面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就 无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位(库)的面 积分摊到每个业主的
4、身上，并且按比例收过钱了。再把这样的 地下车位(库)卖给业主，就是重复收钱。 中华人民共和国城市 房地产管理法第 37 条规定：“未依法登记领取权属证书的不 得转让。 ”因此若不能办理产权，车位(库)买卖合同是不受法律 保护的，业主买到手的只是一张白纸。 王海提示：这类的地下车位(库)办不了产权证，属全体小 第 3 页 区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委 会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成 本后归入小区维修资金。 陷阱 4：人防工程偷着卖 没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的 地下车位(库)属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁 止开发
5、商销售。 王海提示：根据中华人民共和国人民防空法第五条规 定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所 有。 ”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了 全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。 陷阱 5：改造车位(库)黑着卖 还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的， 开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位(库)， 这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产 权证。 王海提示：开发商和物业公司也无权擅自处理这些车位(库)， 它们也应该属于全体业主的共有财产。 陷阱 6：租赁期限超过 20 年 有的开发商很“明智” ，在签车
6、位合同的时候会申明车位不 能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限 第 4 页 上超过了 20 年的时候，并不向消费者声明 20 年后不受法律保 护。根据合同法第 214 条规定：“租赁期限不得超过二十 年。超过二十年的，超过部分无效。 ”消费者租赁车位(库)(就 是所谓的销售使用权)，最长期限也只有 20 年，20 年后是不受 法律保护的。 王海提示：凡是销售使用权超过 20 年并且不向消费者声明 20 年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔 偿。 【信报提醒】 无论地上车位(库)还是地下车位(库)，是否可销售的惟一 标准是能否办理产权证(或有无预售许可证)。根据有关规定， 产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所 有权证。 在地下车位合同示范文本没有出台之前，市工商局有关人 士提醒说，想要购买停车位的消费者，一定要看想购买的车位 是否有产权证，以及土地使用权限问题。买车位时，开发商承 诺的使用权是 70 年，其实开发商的土地使用权只有 50 年。