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1、第 1 页 转让合同:房产开发项目转让合同履行纠纷1 特征码 iBgxNpwwTBDGcgZYmKOk Y 市 G 房地产开发公司(以下称 G 公司)因资金原因，将自己开 发一半的“GX 大厦”项目(以下称 GX 项目)转让给 Y 市 H 房地 产开发公司(以下称 H 公司)继续开发。双方双方因履行合同发 生纠纷，原告 G 公司诉 H 公司向其支付 GX 项目已完成工程量的 工程款;被告反诉 G 公司违约，一审支持了被告的诉求，原告上 诉。在 2004 年 12 月 24 日项目转让合同书中(即本案讼争合同) 约定(原文摘录与案情有涉条款)： “一、由 H 公司支付 G 公司项目前期办理手续费
2、用、土地 出让金、拆迁费、规划审核费、设计费、城建配套费、消防配 套费等所支付的全部费用共计 4417400 元整，若有其他未交款 项则由 G 公司负责交清。G 公司将 GX 项目转由 H 公司独立开发、 销售、经营。 “二、GX 项目已完成工程量部分的工程款，由 H 公司指定 有权部门进行工程决算审核后，按审核确认的数额由 H 公司负 责支付。 “五、付款办法： H 公司在本合同签字之日向 G 公司预付定金 20 万元。 H 公司应支付的已完成工程量部分的工程款(具体数额以 第 2 页 有权部门审核确认的数额为准)，其中属于应支付给 M 工程局第 六工程处(以下称 M 工程处)的代垫款，由
3、H 公司与 M 工程处协 商还款办法，并由 H 公司负责与 M 工程处、G 公司办理债权债 务转移手续;属于 G 公司前期拨付的施工进度款 224 万元部分， 扣减原与 G 公司签订预售房合约中购房人愿与 H 公司签订预售 合约的购房人的预售款外，H 公司应在 2005 年 5 月 30 日前付 20 万元，余款部分在 2005 年 6 月 30 日前一次性付清。 “八、G 公司在本合同签订之日起，将 GX 项目的前期手续 过户给 H 公司，并提供完整施工图纸 2 套，施工单位工程决算 由 G 公司办理审核。 “九、G 公司在合同生效后 15 日内，办理前期资料过户， 有关费用由双方各自承担
4、50%。 “十、违约责任： 甲乙双方应按合同签订条款履行，如因一方违约，守约 方有权终止合同，并由违约方赔偿违约金 20 万元; 由于一方的过失，造成本合同不能履行和不完全履行时， 由违约的一方承担责任，如 G 公司违约除退还 H 公司定金 20 万 元并应支付违约金 20 万元给 H 公司。 ” 合同履行过程出现如下情况： 1、2005 年 1 月 8 日，G 公司与 M 工程处签订了终止 GX 大厦建设工程施工合同 ，主要内容有：双方同意对已建工程进 行决算，由 G 公司指定有权单位审核，按审核结果支付工程款。 第 3 页 M 工程处在三日内收到 G 公司先付款 120 万元之日起，做退场
5、 准备工作。待 2 月 1 日工程验收合格，收到第二笔款 80 万元后， 双方于 2002 年 10 月 3 日签订的GX 大厦建设工程施工合同 即行终止。 2、G 公司未及时履行与 M 工程处的终止 GX 合同规定 的付款义务; 3、H 公司未与 M 工程处达成债务转让协议; 4、H 公司的工程队在 M 工程处未退场情况下， “强行”进 入施工现场施工。 二审代理我们对争议焦点的分析： 1、讼争合同第五条第二款约定由 H 公司支付原施工方 M 工 程处工程款，实质是债务转让，须得债权人 M 工程处的同意， 而 M 工程处一直未同意，且一直向其原债务人 G 公司要债。因 此，讼争合同该条款不具
6、备履行可能，这意味着作为项目受让 人，H 公司应根据讼争合同第二条的约定将工程款支付给上诉 人 G 公司。 2、审核主体和数额： 一审诉讼过程中法院委托的造价审核主体不适格：据福 建省建设厅的文件，该单位已经不具有审核主体资质; 讼争合同第二条虽然约定由 H 公司指定有权部门进行工 程决算，但决算的对象是 G 公司与 M 工程处之间的合同标的， 因此，由 G 公司按终止 GX 合同约定，指定有权主体对该项 第 4 页 目的核算，合法合理，法院应予以采纳。 H 公司在 G 公司向其要求履行合同义务过程中，未对该 审核主体资格提出异议，仅对部分项目的计算存在异议，但一 直未提供充分证据证明。 3、
7、讼争合同第九条约定的“G 公司在合同生效后 15 日内， 办理前期资料过户，有关费用由双方各自承担 50%。 ”的争议： 、该条款真实含义应是指“项目变更过户” ，因为： 资料移交不应使用“过户”字眼; 而且，资料过户不存在“费用”之说。 、按讼争合同第九条约定，G 公司并无违约行为： G 公司按约定向 H 公司提交了完整的 2 套施工图纸等资 料; G 公司已配合 H 公司到相关行政部门办理过户手续; 各相关行政部门的依次审核都需要相应当时间，这是 G 公司不能控制的; H 公司擅自对建设工程规划进行变更，这需要重新得到 计委、建委等部门的同意，拖延了时间。 因此：讼争合同关于 15 日完成变更手续的约定并不符合实 际情况，而且未如期变更过户的过错完全在于 H 公司对 第 5 页 对该项目的擅自调整导致。 4、讼争合同第五条第款、第十条的定金问题： 虽然约定“定金” ，但未约定相应当定金罚则，按照最高 院的担保法解释，该 20 万元并非法律意义上的定金; H 公司也未按合同约定日期交纳该“定金”款项; G 公司就此款项开给 H 公司的收款收据 ，也未注明 “定金” ，而是“收回 GX 项目前期代垫款”; 可见，该 20 万元实质是 H 公司付给 G 公司的项目转让合 同预付款，因此，本案不存在所谓的定金，也就不存在返还 定金的可能。