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1、第 1 页 转让合同:清代土地所有权转移的法制化1 特征码 zHkWBmLbaitdnoOyKwpG 内容提要土地买卖和地权转移是中国封建社会中经常发生的 经济、社会、法律的民间事务，到了明清时代，逐渐进入法制 化的程序，政府介入地权的转移，并制订了一系列法律制度。 现存的土地买卖契约文书样张，见证了明清时代土地买卖的程 序。清道光三十年山西徐沟县王耀田契(私契、官契、契尾)最 为完整地保存了历史真实面貌，为研究明清田契和地权转移的 重要资料。 关键词清代;地权转移;法制化;徐沟县;田契 中图分类号K249 文献标识码A 文章编号1000- 422x(20XX)04-0023-05 收稿日期2
2、004-05-12 中国封建社会里的土地自由买卖开始较早。迨至明清时期 由于商品经济的发展，地权的转换、更替更为频繁，民间土地 纠纷也随之日益增多。政府为了防止土地所有权转移中产权纠 纷和赋税的流失，特别制订了有关的法律，统一印制了官契和 契尾(契税单)，完善土地所有权转移的法律程序。其法律书面 凭证就是田契(土地契约文书)。田契最为复杂，因为土地所有 权转移时有各种形式，如死契、活契、典契、找契，批，再批 第 2 页 等等。国人对此虽已注意，但研究尚未深入。日本仁井田陞元 明时代的村落的规约和小作证书等(收入中国法制史研究 ， 东京大学出版会)和傅衣凌、杨国桢明清福建社会与乡村经济 (198
3、7 年)，杨国桢明清土地契约文书研究(1988 年)都已注 意到土地契约文书的搜集、整理、研究。其时，徽州大量土地 契约文书的发现，编印成明清徽州社会经济资料丛编(1988 年、1990 年)两册。该书重于土地契约文书的编辑。以前的学 者对于土地契约文书及相关问题的研究尚未深入展开，而较多 注重于佃仆制，一田二主制，租佃关系等方面的研究，对于田 契本身的研究则相对薄弱。为此，很有必要对田契进行研究。 笔者曾于 2002 年 4 月在日本明代史研究(第 30 号，特集号)上 发表一篇专题研究田契论文，已涉及政府干预地权转移的机制。 又在史学月刊2005 年 12 期上发表了土地契约文书与明 清社
4、会经济文化的研究 ，论述了土地买卖中若干问题。 道光三十年山西徐沟县张大启卖给王耀的田契是一份非常 典型又非常难得的珍贵土地契约文书的实物。它是私契(白契)、 官契(红契)、契尾(契税单)三联套完整的土地卖买契约文书， 为我们认识和研究清代土地买卖和政府干预地权转移等方面提 供了可靠的文书资料。 契式如次： 私契(白契) 立卖契人张大启，因耕种不便，今将自己村东北花亭房基 第 3 页 地壹塊，楼行东西阔贰拾壹遛壹出，南北长肆拾壹步，东边拔 夥行路叁迴，计地叁亩叁分叁厘。东至卖主，西至郁处，南至 道心，北至王时泰，四至开明，情愿出卖与王耀永远承种，同 中言明卖价钱捌拾叁仟贰佰伍拾文，当日钱契两交
5、不欠。恐口 无凭，立约为证。 随到地内民粮壹斗伍升柒合伍勺贰抄。 又叁合玫勺肆抄壹乍陆圭陆粒。道光三十年三月二十七 立 中见人 王时亮+ 李官宁+ 张庆和+ 张登昌+ 李斗成+ 郁世元+ 连锡龄+ 武佑庭书 官契(红契) 立卖契人张大启因耕种不便，今将自己村东北花亭地房基 地壹塊，楼行东西阔贰拾壹遛壹出，南北长四拾壹步，东边拨 夥行路叁遛，计地叁亩叁分叁厘。东至卖主，西至郁处，南至 道心，北至王时泰，四至开明，情愿出卖与王耀永远承种，同 中言明卖价钱捌拾叁仟贰佰五拾文，当日钱契两交不欠。恐口 无凭，立约为证。 随到地内民粮壹斗五升柒合五勺贰抄。 又叁合玖勺肆抄壹乍陆圭陆粒。 中见人 王时亮+
6、李官宁+ 张庆和+ 第 4 页 张登昌+ 李斗成+ 郁世元+ 连锡龄+ 武佑廷书 契尾(契税单) 山西等处承宣布政使司布政使为谕旨议奏事，案蒙前领侍 卫两大臣兵部右侍郎巡抚山西太原等处地方提督雁门等关军务 监理云镇都察院右副都御史兼管提督印务记录十次阿，案验准 户部咨河南司案呈，本部议复河南布政使，察明条奏，民间置 买田产将契尾粘连用印存贮，申报送上司查验一摺。奉旨该部 议奏臣等查裕课固在，缘吏而别弊要归官民，如民间置买田产， 例用司颁契尾粘连民契，令民收执，其来已久。前於乾隆十二 年五月，内经安庆巡抚潘思渠奏，称民间置买田产自用契尾以 来，民则贪藏税银，甘印白契，官则巧图侵隐，不粘契尾，致
7、启刁民捏造假契，争佔讦讼，或以大改小等弊，奏请立法稽查 一摺。经臣部议准除布政司预颁契尾，印发各州县存贮，粘连 民契给发业户，仍照旧例外，请嗣后令布政司多颁连环契尾， 编列字号于骑缝处，所钤盖印信，仍发各州县。俟民间投税之 时，填注业户姓名契价税银数目。一存州县备案，一同季册申 送布政司查核。倘有不肖官吏仍蹈前辙，希图侵隐，一经发觉， 即将该州县严参照例议处。至于小民无知，贪藏税银 第 5 页 银，甘印白契，致启刁民伪契争估讦讼之端，应令布政司通行 出示晓谕。如有不请粘契尾者，经人首报，即照漏税例治罪等 因奉旨依议，钦此，通行饬遵在案。今该布政司审明奏请自部 议多颁契尾以后，一给业户收执，一存
8、州县备案，一同季册送 司查考稽覈之法，不为不周，而巧取庶民犹未能尽除者，缘业 户契尾例不与契根同申上司查验不由(出)，有司固得舞弊欺朦。 如业户契价千两，税银三十两，其于给民契尾，则按数填而于 存官契根，或将价银千两而改为百两十两，任意侵隐，奏请设 法清厘以杜积弊。臣等酌议，嗣后布政司颁发给民契尾格式， 编列号数，前半幅照常细书业户等姓名，买卖田房数目，价银 税银若干，后半幅于空白处预钤司印以备投税时将契价税银数 目大字填写钤印之处，业户看明当面骑字截开。前幅给业户收 执，后半幅同季册汇送布政司查核，此系一行笔迹，平分为二， 大小数目，委难改换等因。于乾隆十四年十二月十二日奏，本 日奉旨依议，
9、钦此，相应抄录原奏并颁行文山西巡抚钦遵 施行，准此拟合就行，为此仰司官吏查照咨案奉及粘单内事理， 钦遵即转行所属遵照办理毋违等因。蒙所遵即颁发给民契尾格 式编列字号于空白处钤印饬发，为此仰官吏凡遇民间置卖田产 于投税之时，即将契尾前半幅照常总书业户姓名，买卖田房契 价税银数目，后半幅空白钤印处大字填写某人置买某人田房价 税数目，令业户看明，当面骑字截开，前半幅给业户收执，后 第 6 页 半幅同季册送司查核，务须实力奉行。倘有不肖官吏，仍蹈前 辙，滥印白契，希图侵隐，本司查出即行详揭参处。至于小民 无知，该州县不时晓谕。如有卖买田房不遵粘契尾者，即照漏 税例治罪，各宜凛遵毋违，须至(契)尾者。
10、计开 田 亩 业户王耀买张大启房坐落顷一段间价银捌拾叁两贰钱伍分， 税银贰两肆钱玖分柒厘伍毫。 布字捌百拾叁号右给业户王耀准此 道光三十年月日发徐沟县 该契盖有山西等处承宣布政使司之印一颗，徐沟县印七颗。 结合上述三联套契式作如下考释： 1.土地买卖的手续 先由卖主申明自願出让(卖)土地的原由，讲明土地的坐落、 四至、数量(亩数)、出卖价格，央请中介人代理卖主洽谈，中 介人找到买主，代表卖方商谈出让事项，双方谈妥，达成买卖 意向，请代笔人(书手)写好出卖田契，然后买卖双方在中见人 (证人)监理下当面实施交割(出让)手续。买方需交足土地价款 (地价银)，卖方需在田契上画押(代签章)，中见人、代笔
11、亦需 当面画押，卖方以田契交换买方款项，完成土地所有权的有偿 转让。同时还需将卖方过去所负的赋税一并转移到买方名下。 第 7 页 出让的土地今后将由业户管业。这种民间私人买卖土地所订立 的契约文书称之私契，或称白契。其实，这种土地买卖手续是 很复杂的，因而所订田契形式也就多种多样，如是一次性卖断， 永不偿找赎回，订立的土地买卖契约称之死契，这是比较简单 的。但有的买卖不是一次性卖断，可以取赎，订立的土地买卖 契约称之为活契，此外还有找契，押契，批，再批等等，形式 十分繁多。 私人土地买卖手续完成后，还需找到地方里长坊长办理土 地过户交割的法定手续，由里坊长一人随同业户去州县办理正 式过户手续。
12、在印成官契纸、契尾上填写私契已载明的内容， 并缴纳契税，由州县发给官契和契尾，一式三件联套当面在骑 缝处盖上州县大印，取得官方的认可始算正式完成土地买卖和 地权交割法定手续。契尾前半幅给业户收执，后半幅归州县存 档备案，再由州县负责造册登记送布政司查核。业户必须将私 契(白契)、官契(红契)、契尾(契税单)粘贴在一起，作为完整 土地买卖的凭证。 有些田契还写明买卖签约(立契)后不许反悔，如一方先悔 者得罚款，而原契仍然生效。 有些田契上写有批、再批字样，此是契约写成后临时发现 新情况需加以补充说明，或个别地方有错、衍、漏字也需可在 批语中加以注明。也有用再批代替业户再转让(即第二次出让)， 不
13、再另写私契，利用原私契，加写上新卖主与新买主，实施产 第 8 页 权的第二次转移，省略了再写田契的手续。 2.土地买卖契约文书的基本格局 土地买卖需订立契约，统称为田契。田契的内容应具有买 卖人双方的姓名，卖方应写明土地的数量、坐落、编号、四至 八到、卖价。田地上有无附属物，如房屋、水碓、鱼塘、青苗、 木植、树苗等。如有，亦需一一写明。特别是伙(火佃)佃最为 复杂，还需将伙佃者、房屋等一并转让或不转让都要写明。赋 税额交割后则由买主(业户)承担。卖方还应申明卖方是自愿出 让的，并无前后重复交易情事，产权纯属卖主所有，如发生意 外争执，统由卖方负责，不涉买方之责。还须有中见人(具有公 正人身份)
14、，书写人签押。最后由卖主签押，记明年月日。 上为私契，未经政府官方认可，未盖政府印钤，称之白契。 官契内容完全与私契相同，只是加盖政府州县之印，经政 府认可。官契由政府统一格式木刻版印以备用。 契尾是州县查验私契官契后，征收一定契税，发给业户收 执，政府登记造册，存档备查。一旦发生土地产权纠纷，可以 第 9 页 查验，作为法定的根据。契尾由布政使司印发，交州县保管使 用，或由州县翻印备用。 私契、官契、契尾一式三联粘贴在一起，此才为完整土地 买卖约文书。三契均多处盖印，以示政府认可，防止伪造。三 契联在一起，才可发挥法律效应。 3.契尾的基本内容。 契尾由明清政府(布政使司印制，州县翻印)统一
15、印制，但 印刷格式和内容因时固地略有不同，其基本内容须具有以下几 个方面： 契尾行文及其依据; 田宅的数额、坐落的县都图; 田宅的价银; 该交契税银; 卖主、买主(业户)姓名; 契尾的编号; 年 月日; 户房吏、承办人签押; 布政使司、州县印。 契尾内容本应认真填写，但有的州县办事不认真，常有漏 缺未填之事发生，如无卖主姓名，田宅坐落未填，买主(业户) 仅写姓不具名，也有漏填契尾编号，至于户房吏，经办人缺少 或不填更为常见。时间常只填年，不填月日。当然最基本内容 第 10 页 如业户姓名，田宅数额和用价银，该税银则必不可缺。州县印 必须加盖，应盖在两幅骑缝处。有的契尾还须加盖布政使司之 印或兵
16、备道印。 4.契尾印制的法律依据 契尾虽仅是收取契税后的凭证，但其实际作用是防止官吏 舞弊隐漏契税银，和防止业户漏税或涂改田契作伪造假行为， 而客观上却有证实土地买卖关系和确立地权的意义。所以政府 还是认真对待契尾的印制，造册，上报查核。由主管部门 户部或各布政使司专司印制的职责，并授权地方政府州县负责 翻印。 契尾不仅仅是契税单，它客观上起了确认地权的文书意义， 表明土地所有权转换的法定程序的确立。因而研究明清土地制 度史就必须重视契尾的印制。 印制契尾的法律依据是明律 ，卷十三上典卖田宅： “凡典卖田宅不税契者，笞五十，仍追回田宅价钱一半入官。 不过割者，一亩至五亩，笞四十，每五亩加一等，
17、罪止杖一百， 其田入官。 ”未办验契或未缴契税不发给契尾，就等于不承认田 宅买卖和地权转移的法定手续，可见政府不仅仅是看中田宅买 卖中的税收，更主要的体现了政府职能，已完全介入土地买卖 和地权的确立。 清承明制，印制的契尾上有一段长长的行文，多是申明政 府职能部门或官员印制契尾的法律依据或目的。上述道光三十 第 11 页 年山西徐沟县的王耀契尾冗长的行文，倒来颠去无非是说明乾 隆朝印制契尾的缘由。清代未记明不办契尾的处罚手段，仅按 漏税例办，可能不行笞刑和罚款。 5.契尾的印制和颁发 契尾由户部或布政使司一级统一设计、印制，然后按级发 给下级政府的府(州)县翻印备用。填写后再由州县申报上级政
18、府备查核。契尾的印制、颁发、规定税率、用纸、纸料价等一 一分明行文下达，各级政府必须遵行。今存明代一份颁发契纸 契尾文件，对诸事规定已很周详明白。 明崇祯酌采契纸之议： “户部题为酌采契纸之议，以防漏税事。崇祯八年十一月 十二日题前事，奉圣旨，税契改用契纸，既编立号簿，及按季 造册报部等项事宜，俱依议严饬实行。如有势豪挠阻，郡邑侵 欺等情，该抚按即指参重治，徇隐一体追论。钦此钦遵。备行 到州县。内明按： 大明律一款，凡典买田宅不税契者，笞五十，追田宅价钱 一半入官。今奉前因，相应刊印契纸，编定上中下号簿，呈送 巡按御史印钤，给发该州县。责成现年坊长、里长，凡遇典买 房产、田、地、山、滩、荡、蜂
19、等项，无论乡绅士庶，该坊里 长一人，将所领契纸转给受业人户，使出业人将价值数目，眼 同填注，随同受业人赴州县照例纳税，每两三分。即将价目税 数填写，颁院印号簿，仍用州县印钤盖，以便稽查。 第 12 页 一、颁式后，有用白头文约，不用部颁契纸者，不论被人 告发及推收编审时验出，即以隐漏科罪，照律追半价入官。坊 长中见等役，一并连坐。 一、私用州县印钤，而非巡按号印者，官吏以侵欺论罪。 一、吏胥勤掯，不即印发，不即收银者，依律重治。 一、税银每两三分之外，如有加耗重者，官吏以赃论。 一、契纸用清水绵料，以便久长。每张纳纸价银三厘，多 索者重治。 一、领有契纸，纳过税银者，不许卖主告增价值。 一、部
20、文未到之前，无契纸者，但查已经纳过税银，给有 契尾，即免其重税，不得指称漏隐苛索，违者重治。 ” 根据此文件，已清楚契纸契尾的印制及应防止弊端诸事。 6.契尾的契税率 有关契尾契税率(亦称税契)明清二代已很混乱，收取比例 同时同地亦有不一现象，所以很难判别一项税率。然根据法定 契税率应是每两三分，即田宅价银每两收契税三分。据我所藏 17 份契尾的记载，已出现很多不一情况。如嘉靖三十一年六月 祁门县吴 第 13 页 巴山的契尾契税率为每两收三分，嘉靖四十一年祁门县吴巴山 契尾契税率为每两收二分，同年休宁县未填姓名的契尾亦为每 两二分契税，万历九年休宁县黄裕的契尾为每两“照旧例纳税 银贰分” ，万
21、历三十年祁门县吴元儒契尾为每两三分，至崇祯八 年仍定每两三分。可见明代契税率有每两三分或每两二分之差 异。至清，契税率为每两三分，但也有收契税高低不一情况， 例如道光三十年山西徐沟县王耀的契尾契税率是低于 3%定例。 契尾纸本不收成本费，但崇祯八年酌采契纸之议规定： “每张纳纸价银三厘，多索者重治。 ”万历三十年祁门县吴元儒 契尾则印：“契尾纸价出自官银，如有需索，许告究”字样， 说明契尾纸张费是不收的。清代收不收契尾纸张工本费不见记。 结 语 明清土地买卖较为频繁，这是社会经济发展的必然结果， 尤其是江南等地一些商品经济较发达地区，地权转换十分常见。 为了确立民间地权，防止土地所有权转换中的
22、纠纷，政府已关 注到地权的转移和确立，特制订了一系列的法律和制度。 土地契约文书的签订和政府干预土地买卖的机制的建立， 表明土地买卖和地权转换的法律程序，已达到法制化的雏型。 官方特地印制了官契和契尾，作为法律文书而进入社会生活中， 人们的法制观念已开始深入人心。意味着明清时代已初步进入 法制社会阶段。 第 14 页 透过清道光三十年山西徐沟县业户王耀的一份三联套的土 地买卖契约文书考释，使我们清晰地认识到明清土地买卖、土 地所有权转移的手续与规制，政府在土地买卖中的地位和作用， 以及地权确立的规制和意义。特别是结合华北与江南土地买卖 契约文书的比较研究，使我们认识到地区的差异性和清代地方 官吏作风的演化。 人们过去较普遍认为中国封建社会缺乏法制，一切凭皇帝、 官吏意志办事，社会是无序地演进，民间法制观念淡薄。其实， 透过田契的研究，就使我们认识到任何社会都必须有法制，清 代亦当如此，才能维持社会的正常运转。 对田契中的官契，尤其是契尾，国人研究甚少，许多具体 内容不甚明白。对于契尾实物不多见，研究就很少。契税率常 有变化，致使产生一些歧义。现在经道光三十年山西徐沟县王 耀的田契考释，已澄清了田契研究中若干认识。透过此契的考 释，使我们明嘹田契的三联套的完整性。