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1、第 1 页 转让合同:因优惠购房资格转让合同纠纷一案1 特征码 cdQGVjSXVRsENzjOHLRz 上诉人(原审原告)：邢璐璐，女，1959 年 8 月 25 日出生，汉 族，广东发展银行沈阳和平支行职员。住址：沈阳市和平区八 纬路五号。 被上诉人(原审被告)：赵阳，男，1970 年 5 月 28 日出生， 回族，系沈阳市经济技术开发区管委会工作人员。住址：沈阳 市铁西区建设东路 49-2 号 341 室。 委托代理人：杜淑华，女，1944 年 4 月 5 日出生，蒙古族， 系沈阳市橡胶制品二厂退休职工。住址：同赵阳(系其母亲)。 委托代理人：董仁生，男，1953 年 7 月 15 日出
2、生，汉族， 系沈阳东北照明股份有限公司法律顾问。住址：沈阳市铁西区 建设西路 3-1 号。 上诉人邢璐璐因优惠购房资格转让合同纠纷一案，不服沈 阳市铁西区人民法院(2004)沈铁西民二房初字第 281 号民事判 决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭公 开进行了审理。上诉人邢璐璐，被上诉人赵阳及其委托代理人 杜淑华、董仁生到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，院审判 委员会讨论通过，现已审理终结。 原审法院查明，邢璐璐原在沈阳市经济技术开发区工作， 第 2 页 2001 年沈阳市巨臣房屋开发有限公司在沈阳市经济技术开发区 建设外商生活区，该公司销售房屋价格对在经济技术开发区工 作人员
3、有优惠。赵阳的价格优于邢璐璐。2001 年 8 月 30 日邢 璐璐、赵阳达成口头协议，由邢璐璐使用赵阳的优惠条件指标 向沈阳市巨臣房屋开发有限公司购买商品房，由邢璐璐向赵阳 支付赵阳已向开发单位支付的定金 1 万元，并给付赵阳 22，000 元。口头协议达成后邢璐璐与沈阳市巨臣房屋开发有 限公司签订了商品房买卖合同，后因其他原因未能履行。邢璐 璐与沈阳市巨臣房屋开发有限公司就商品房买卖合同事宜处理 完毕。 原审法院认为，当事人意思表示真实一致，内容合法有效 即可在当事人之间设立权利义务。赵阳已将优惠条件购买的资 格转移给邢璐璐，邢璐璐与房屋开发单位已签订商品房买卖合 同，双方的纠纷与赵阳无涉
4、。赵阳收取邢璐璐 22，000 元应为 赵阳转移优惠购买资格的对价，有合法依据。邢璐璐的诉讼请 求不予支持。依据中华人民共和国合同法第 25 条、第 44 条之规定，原审法院判决：驳回邢璐璐的诉讼请求。案件受理 费 850 元，由邢璐璐自行负担。 宣判后，邢璐璐不服判决，向本院提出上诉称：1、原审认 定事实和适用法律错误。(1)、因政府改变土地使用规划，被上 诉人分到的预售房的开发项目被撤销，该预售房连一砖一瓦都 没建，购房优惠更无从谈起。上诉人既没得到房屋，也没享受 第 3 页 任何购房优惠，要求被上诉人退回 22，000 元购房优惠差价;(2)、 全国民事经济审判工作座谈会纪要指出“预售方
5、违反法律、 政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效” 。 被上诉人违反法律、政策规定，倒买倒卖单位分的优惠预售商 品房的行为应属无效;(3)、本案预售商品房开发项目被撤销， 所谓的预售商品房并不存在，被上诉人的转让行为应属无效;(4)、 预售商品房转让是要式法律行为，本案上诉人、被上诉人没有 就预售房转让签订任何书面合同，应属无效;(5)、上诉人、被 上诉人没有履行相关转让手续，如登记等，其转让行为无效;(6)、 本案开发项目被撤销，开发商已将房款退还，被上诉人分的房 屋根本不存在，购房优惠条件没有存在的前提和基础，上诉人 没有得到任何优惠条件，原审要上诉人为不存在的优惠条件支
6、付 22，000 元，违背公平原则。2、原判证据不足。 城市房地 产管理法及城市商品房预售管理办法对预售方主体资格 有要求，原审法院仅依据收条一张，不能证明预售商品房的行 为及被上诉人的转让行为有效。综上，要求二审撤销原审判决， 依法改判被上诉人返还上诉人 22，000 元。 赵阳辩称，自己已将优惠购房资格转让给上诉人，上诉人 已与开发商签订购房合同，上诉人后期不买了，与被上诉人无 关。原审认定事实及适用法律正确，要求二审维持原判。 二审查明原审认定事实属实。 另查，2003 年 11 月 7 日，沈阳巨臣房屋开发有限公司退 第 4 页 还邢璐璐房款 114，050 元及利息 3，387 元，
7、并赔偿邢璐璐违 约金 5，702 元。 上述事实，有赵阳出具的收条一份、邢璐璐与巨臣公 司签订的商品房买卖合同 、巨臣公司向邢璐璐返款收据 一份及当事人陈述笔录，经双方当事人质证，本院予以确认， 在卷佐证。 本院认为，民事权利是公民、法人在民事法律关系中，依 照法律或者合同的规定，根据自己的意愿实现自己某种利益的 可能性。其内容表现为权利主体有权为一定行为或者不为一定 行为、有权要求他人为一定行为或者不为一定行为的可能性以 及权利遭受侵害时应受法律保护。沈阳市巨臣房屋开发有限公 司对被上诉人赵阳所在单位实施优惠售房价格，赵阳基于一定 的身份而享有的优惠购房资格，仅是一种待遇，其本身不具有 前述
8、权利内容特征，不是民事权利。赵阳将其优惠购房资格 格转让给邢璐璐，其转让的并非民事权利。该优惠购房资格， 只有在资格赋予人(巨臣公司)与资格受让人邢璐璐成立并实现 优惠购房合同目的的前提下，该优惠资格才能实现其价值属性， 才能成为转让的权利标的。除非因邢璐璐自身原因导致其与巨 第 5 页 臣公司签订的商品房买卖合同不能履行，否则应推定赵阳转让 的优惠购房资格尚不具备价值属性，不能视为民事权利的转让。 本案邢璐璐虽按优惠价格与巨臣公司签订了商品房买卖合同， 但因巨臣公司原因房屋买卖合同解除，巨臣公司因此支付邢璐 璐违约金 5702 元，致使邢璐璐购房的合同目的无法实现，导致 邢璐璐不能实现受让的
9、优惠资格价值利益。则赵阳收取的优惠 资格转让款不应得到法律保护。但邢璐璐收取的违约金，系巨 臣公司因合同不能履行的补偿，应由资格转让人赵阳享有。赵 阳应就邢璐璐所付购房差价款 22000 元扣除其已收违约金后的 直接损失 16298 元，予以返还。邢璐璐要求赵阳返还购房差价 款利息，不应支持。依照中华人民共和国合同法第一百三 十条、 中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款 (二)项之规定，判决如下： 一、撤销沈阳市铁西区人民法院(2004)沈铁西民二房初字 第 281 号民事判决; 二、被上诉人赵阳返还上诉人邢璐璐 16298 元; 三、驳回上诉人邢璐璐其他上诉请求。 一审案件受理费 850 元，二审案件受理费 850 元，计 1，610 元，由邢璐璐负担 500 元，赵阳负担 1，110 元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白 云 良 审 判 员 高 子 丁 第 6 页 代理审判员 曹 桂 岩 二 0 0 五年十二月一日 书 记 员 刘 振 华