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1、第 1 页 转让合同:房屋查验应遵照合同内容1 特征码 QKoyBkvzvvVIHjjUvana “严格来说，这个通知只是针对预售商品住宅交接程序的一种 规定，而非针对房屋查验细节的规定，房屋查验应该怎样操作， 还是应该遵照双方合同来进行。 ” 20XX 年 1 月 1 日， 关于规范预售商品住宅交接前房屋查 验的通知将在北京市正式施行。按照这个通知 ，预售商品 住宅在办理交接手续前，房地产开发企业应当组织预购人对所 购预售商品住宅进行查验，不得以缴纳相关税费或者签署物业 管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。日前， 法律界和工程监理界的一些专业人士对于这一通知如何实 施，谈了自己的
2、看法。 先验后收填补法律空白 “近年来，北京市发生了一系列的收房门事件，究其 原因，还是房屋交接的程序缺乏足够的法律规定， 通知的施 行，将使收房门事件的发生得到较好的控制。 ”北京市建诚 律师事务所的律师告诉记者，随着房地产市场的快速发展，房 地产交易活动日渐频繁，而相对于市场的发展而言，法律法规 的制定还略显滞后。 现行的法规体系中，仅北京市城市房地产转让管理办法 第 2 页 (市政府第 135 号令)第五十条对预售商品房交付条件与交付手 续要求做了基本规定，但是对于预售商品住宅交付程序，具体 说就是查验房屋和办理手续的先后顺序和相互关系，以及费用 缴纳等方面没有特别详细的规定。此外，现行
3、的北京市商品 房预售合同(示范文本)对交接手续中相关税费的缴纳方式也 有约定， 合同第十五条约定了三种方式，即：开发商出卖人 不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件，买受人同意 委托开发商代交专项维修资金、契税、物业服务费用和供暖费 等税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给开发商，买 受人自行向相关单位缴纳专项维修资金、契税、物业服务费用 和供暖费等税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳 税费的凭据。但是，在实际操作中，开发商通常都要求消费者 选择第一种方式。先缴纳相关税费或者签署物业管理文件，再 进行房屋查验，已经成为行业的通行作法，这种程序极易导致 业主与开发企业在预售商品住
4、宅交付时发生纠纷。 其实，在办理交接程序前查验房屋既是合同的约定，也是 开发商应该提供的服务，开发商不应以缴纳相关税费或者签署 物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。 通 知的施行，可以说填补了法律体系中的一项空白，将进一步 规范本市预售商品住宅交付程序，保障预售商品住宅顺利交付， 较好地预防此类纠纷的发生。 授权查验应明确授权范围 第 3 页 通知规定，预售商品住宅竣工验收合格后，办理交接 手续前，房地产开发企业应当组织预购人对所购预售商品住宅 进行查验。房地产开发企业应当在查验 7 日前，书面通知预购 人办理查验手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。 预购人因故不能亲
5、自到场查验的，可出具书面授权文件，授权 他人或者其他组织办理。 律师告诉记者，按照相关法律，这里所说的房屋竣工验收， 是指工程项目按设计要求全部完成，并已符合竣工验收标准， 由建设单位组织设计、施工、监理等单位有关人员进行工程竣 工验收。竣工验收后，需到建设行政主管部门备案，取得建筑 工程竣工验收备案表，方可视为达到交付条件。当然，竣工验 收备案表仅仅为商品房应达到的交付条件之一。按照现行合 同相关条款，商品房达到相关交付条件后，开发商应当在交 付日的 7 日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以 及应当携带的证件。房屋查验应在办理房屋交接手续前进行。 当预购人无法亲自到场时，可书面授权
6、他人或其他组织办理， 但是授权范围必须明确，预购人须对被授权人的查验结果予以 认可。 对于预购人在 7 日内未能亲自或者授权他人查验房屋的问 题，律师认为，这不能简单地认为预购人对相关结果予以默认， 而是应该在双方合同中进行约定，按照合同办理。 查验内容看合同 第 4 页 对于房屋查验应该查哪些内容，律师认为，应该依据合同 约定来进行查验。按照现行合同条款，主要包括采暖系统， 保温材料，外墙，内墙，顶棚，室内地面，门窗的外窗结构尺 寸、开启方式、门窗型材，厨房的地面、墙面、顶棚、厨具， 卫生间的地面、墙面、顶棚，阳台，电梯等内容。 对于查验所发现的问题，应按照合同约定解决。按照现行 合同 ，主
7、要包括两种方式，一是由出卖人在约定期限内将已 修复的该商品房交付，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担; 二是由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商 品房交付之日起约定期限内负责修复，并承担修复费用，给买 受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。当然，双方还可以在 合同中约定其他的解决方式。双方有退房约定的，按照约 定处理;没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应 当配合保修。 消费者不应因为查验发现问题而滥用拒收权。按照现行 合同条款，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不 齐全，或未满足 足合同约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生 第 5 页 的逾期交房责任由出卖人
8、承担;此外，当商品房地基基础和主体 结构质量经检测不合格的，或者商品房室内空气质量经检测不 符合国家标准的，买受人方有权退房。 业主原因导致延期的不适用此规定 律师提示说，按照此通知 ，先查验后交接的相关规定应 自 20XX 年 1 月 1 日起施行。按照合同约定，应于 20XX 年 1 月 1 日前办理交接手续而未办理的，若因业主原因造成的， 不应适用此通知相关规定;若因开发商原因造成的，则应适 用此通知相关规定。经济适用房和廉租住房应该参照此 通知执行。 律师同时表示，这一通知归根结底，还是对操作程序 的规定，具体如何查验，还是应该遵照合同来进行。目前，北 京市建委正在会同北京市工商局，对北京市商品房预售合同 (示范文本)进行修订，修订后的合同条款，将在房屋交接 程序上做出更明确的约定。