惠州市房地产市场分析报告.doc

1、惠州市房地产市场分析报告目 录内容页码3第一部分 惠州市整体经济分析 31.1 城市地理位置 41.2 宏观经济分析 41.2.1 国民生产总值状况 51.2.2 社会固定投资状况 61.2.3 居民可支配收入状况 61.2.4 支柱产业分析 61.2.5 人口 71.2.6 小结 71.3 城市规划与建设 71.1.1 城市定位 71.1.2 总体规划与发展方向 71.2.3 城市功能划分及建设 81.2.4 交通设施规划及建设 121.2.5 区域规划 161.2.6 重大市政项目及影响 17第二部分 惠州市房地产市场分析 172.1 土地市场分析 172.1.1 近年土地出让情况 192

2、1.2 区域分布特征 202.1.3 出让土地价格特征及趋势 212.1.4 土地市场小结 232.2 房地产市场总体状况分析 232.2.1 房地产投资情况分析 242.2.2 房地产开发情况分析 252.2.3 商品房供求情况分析 272.2.4 商品房空置量分析 272.2.5 商品房价格趋势分析 292.3 房地产市场现状 292.3.1 区域板块分布 302.3.2 区域楼盘特征 322.3.3 销售情况分析 332.3.4 价格走势 352.3.5 客源分析 362.4 后续市场发展趋势分析 37第三部份 惠阳区域房地产市场分析 373.1 区位分析 383.2 经济分析 403

3、3 区域优劣势分析 403.3.1 区域优势分析 413.3.2 区域劣势分析 423.4 房地产市场情况 453.5 后续市场发展趋势分析 46第四部分 水口镇房地产市场分析 464.1 区位分析 464.1.1 区域概述 464.1.2 交通设施 474.1.3 规划建设 484.2 经济分析 494.3 土地市场分析 494.4 房地产市场分析 494.4.1 房地产市场定位 494.4.2 在售楼盘分析 504.5 后续市场及趋势分析 51第五部分 惠州房地产市场总结 54附件： 第一部分 惠州市整体经济分析1.1城市地理位置地理位置：惠州市位于广东省东南部，与广州、深圳、东莞、韶关

4、河源、汕尾接壤，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州处于珠三角的东北端，是珠三角的重要城市和连接粤东、粤北的枢纽，自古就有“粤东门户”之称。图1.1-1：惠州市地理位置图自然环境：惠州地处亚热带，有268个自然景观，53个人文景点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，堪称东南亚地区的“生态走廊”。行政区域：其陆地面积11158k，海域面积4520 k，海岸线长223.6 km。惠州市下设2个行政区、3个县（惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、龙门县），设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，户籍人口297

5、58万。其中：惠城区是惠州市政府所在地，是全市乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。全区总面积1410 k。惠阳区与深圳市龙岗区、东莞市接壤，距广州190km，水路到香港47海里。全区总面积1262 k，境内海岸线长51.8km（含大亚湾经济技术开发区）。 大亚湾经济技术开发区位于惠阳区南部，与深圳市龙岗区接壤，陆路距香港60 k，海路距香港47海里。全区陆地面积265 k，海域面积488 k，海岸长51km。（大亚湾经济技术开发区并不是行政区，目前是由相当于县级人民政府权力的大亚湾开发区管委会管辖）惠东县毗邻香港，与河源、汕尾相接，总面积3398 k，海岸线长172km。博罗县位于

6、东江中下游北岸，西与广州增城市接壤，南与东莞市隔江相望，北与河源市相接，面积2795 k。龙门县西与广州从化市相接，北与韶关相接，东与河源相接。东江支流增江河上游龙门河贯穿全县，总面积2295 k。图1.1-2：惠州市行政区划图1.2宏观经济分析1.2.1国民生产总值状况预计07年GDP超过1000亿，成为广东省第六个超千亿城市，这标志着惠州进入全国一类重点城市行列。表1.2.1-1：2003-2007年惠州市GDP年份20032004200520062007GDP590.97685.15803.94933.21085GDP增速13.915.115.816.316人均GDP1686019189

7、218962499628857数据来源：惠州市统计局从上表可以看出，近年来惠州市经济发展非常强劲，从04年开始增长速度一直维持在15%以上。各产业的快速发展，尤其是石化产业，为惠州提供了持续的动力。 表1.2.1-2：2006年珠三角城市GDP之比排名城市GDP（亿元）人均GDP（元）1广州6236.00639002深圳5684.39686733佛山3024.50504584东莞2624.63400055中山1034.00424716惠州933.20251757江门921.00224488珠海749.60529499肇庆526.2214315数据来源：各市统计局从上表可以看出，惠州市与珠三角其

8、它城市（广州、深圳、佛山、东莞）相比，仍然存在着较大的差距。但是06年GDP增速达16.3%，在珠三角九城市中，仅低于佛山、东莞、中山，这说明惠州在珠三角中的地位在不断提升，吸引了深圳、东莞、广州，尤其是深圳地区的产业转移。1.2.2社会固定投资状况数据显示，去年1-11月，惠州市完成全社会固定资产投资421.03亿元，比06年同期增长60.7%。其中房地产开发投资是固定资产投资创新高的重要原因，房地产开发投资增长了约一倍，直接拉动全社会固定资产投资增长22.5%，对全社会固定资产投资增长贡献率达37.1%。惠州固定资产投资增幅比全省平均水平（19.3%）高出41.4个百分点，居全省首位，固定

9、资产投资额占全省的比重也由上年同期的3.9%上升到5.3%。表1.2.2-1：惠州市固定资产投资情况表年份固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占固定资产比重房地产开发投资同比增长2003年2245323.2212.36%46.22%2004年246.229.5512%27.27%2005年351.6943.7812.45%48.16%2006年307.6767.9222.08%54.7%2007年(至11月)421.03117.8527.79100.2数据来源：惠州统计局从上表可以看出，惠州近年来固定资产投资增长较快，平均年增长幅度达40%，而惠州房地产开发投资每年占固定资

10、产投资的12%以上，可以看出在固定资产增长的情况下，房地产投资增长呈现出理性的发展趋势。另外，惠州房地产开发投资占固定资产投资份额较少，至06年所占的比重才有所上升，显示惠州房地产业在06年开始进入高速增长期。其中，惠城区的房地产开发投资所占比例最大，2007年完成投资额72.12亿元，占全市房地产开发投资比重达61.2%。可以看出惠城区在作为惠州中心市区，人口集中，房地产需求量大的影响下，惠城在固定资产投资方面主要以房地产开发投资为主。1.2.3居民可支配收入状况惠州市2007年城市居民人均可支配收入为17310元，比上年增长8.2%，但仍低于广东省平均水平的17699元，连续十年低于广东省

11、平均水平。惠州市房地产平均价格在2007年以前一直维持在3500元/以下，在珠三角处于下游水平，这与惠州人均可支配收入是密切相关的。但目前新建商品住宅均价已经突破了4000元大关，这是由于深圳、东莞等地需求的拉动，说明至2007年底惠州房地产目标市场已经转变为以当地高端人群以及深圳、东莞地区为主。表1.2.3-1：惠州近几年城市居民人均可支配收入表年份20032004200520062007城市居民人均可支配收入（元）1267313822148841599117310数据来源：惠州统计局1.2.4支柱产业分析 目前，惠州的支柱产业是电子信息产业和石化产业。惠州电子信息企业主要分布在仲恺数码产业

12、新城、惠澳数码产业带、广汕数码产业走廊，共有1000多家，以合资合作和外商、港澳台商投资企业为主，三资企业占了70%以上。预计到2010年惠州电子信息工业总产值将达到2000亿元。惠州石化行业以大亚湾中海壳牌和中海油项目为龙头，可辐射深圳、东莞、惠阳、惠阳等地区，并在周边地区形成各类上下游产业聚集地。围绕大亚湾石化工业区，惠城区主要发展石化中下游产品，惠阳区主要发展涂料行业，博罗县初步规划发展塑料产品，惠东县也规划了滨海精细化工生产基地。1.2.5人口惠州人口数量呈稳步增长趋势，“三普”时惠州人口达197万人，“四普”达229万人，“五普”时人口达322人次，2005年常住人口为370.69万

13、人。据当地预测，至2010年惠州人口将达402万人。另外，惠州属沿海地段，外来人口同时也与日剧增，2005年流动人口达78万，预计流动人口将继续增加。表1.2.5-1：惠州人口预测表年份人口总量(P)出生人数(B)死亡人数(D)出生率()死亡率()自然增长率()净迁入人口(M)2006376616231560184868.454.953.54697222007383000731773189788.3753.375207722008389400332071194678.35.043.265721642009395831532439198658.265.063.262390220104022810

14、32858204738.235.133.1676011数据来源：惠州统计局1.2.6小结 从近年惠州经济发展情况来看，惠州各产业发展较快，尤其是石化行业和房地产行业，预计未来几年惠州经济仍将保持良好的发展趋势，这为惠州房地产的持续发展创造了良好的宏观环境。城市居民可支配收入也在逐年增加，说明惠州居民生活水平不断提高，消费能力不断增强，这为房地产发展提供了经济保障。同时深圳和惠州两地经济一体化的态势已经出现，惠州的石化、数码产业可以辐射至深圳及东莞地区，惠州土地资源丰富，是深圳、东莞产业转移的首选地，这些都极大地拓宽了惠州房地产的客户群。1.3城市规划与建设1.1.1城市定位惠州市城市总体规划纲

15、要提出了把惠州打造成地区性中心城市珠三角与粤东之间区域性中心城市，充分依托深圳、东莞，辐射到河源、汕尾等地。1.1.2总体规划与发展方向其发展方向为世界级石化基地，华南地区重要的电子信息业、临港产业聚集地，以及拥有良好生态环境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。1.2.3城市功能划分及建设空间结构为“一区四核五轴七节点”，呈“核心网络放射”状。一区为：惠城惠阳（市区）。四核为：惠城、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城、龙门县城。五轴为：惠城惠阳城镇轴、深圳河源发展轴、广州稔平半岛发展轴、深圳汕头发展轴、惠城龙门城镇发展次轴。七节点为：稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾七个中心城镇。其中

16、重点发展的地区主要集中在惠城区（4个）和惠阳（2个），惠澳大道（惠澳大道数码园地区）则是联系两个中心城区的发展带，形成哑铃状的城市空间格局： 惠城江北地区：市级行政、会展和文化中心、铁路客运中心、物流商贸中心 惠城西湖周边地区：市级商业中心、旅游服务接待中心 惠城水口地区：以商业性开发为主的生活居住功能区域 陈江仲恺核心城区：高新技术产业聚集区 惠阳城区：城市次中心，商业和居住、加工工业聚集区 大亚湾开发区：基础产业基地、港-铁物流产业基地 惠澳大道数码园地区：城市体育中心、高等教育中心、高新技术产业聚集基地1.2.4交通设施规划及建设 惠州市交通建设以公路、港口为主，并预留有轨道交通和铁路客

17、运，连接主要城区与珠三角东岸核心城市广州、深圳、东莞，依托城际轨道、高速公路可实现各区县之间30分钟通达，与珠三角核心城市60分钟通达。以下重点说明公路交通、轨道交通的具体规划及建设情况： 公路交通至2020年，惠州将建成“五纵三横”及四条附加线的高速公路布局，与周边城市、市区与各区县实现以高速公路连接，中心镇10分钟内可上高速公路，并连接主要产业带，可达沿海重要港口。实际效果为：惠州市中心90分钟到达广州，60分钟到达深圳、东莞、汕尾、河源，30分钟到达惠阳地区。表1.2.4-1：途经惠州市高速公路情况表（含部分深圳、东莞规划路）线路建设工期市内沿线连接重点发展地区作用惠深高速已通车惠环-镇

18、隆-新圩-吉坑龙岗区中心惠城区中心（江北地区、西湖地区、水口地区，其中西湖地区距离高速入口最近）是深圳通往惠城区的主干道河清高速2006-2010年古竹-蓝田-石坝-麻陂-公庄-龙华-油田-铁岗-南昆山将龙门县与汕头、湛江连接，龙门县可快速通往河源、清远广河高速（河清高速支线）2007-2010年铁扇关-永汉-油田-石坝龙门县可快速通往广州广惠高速小金口至石湾段已通车；东沿线2007-2010年碧甲-范和湾-乌塘-汝湖-小金口-罗浮山-石湾萝岗区增城市惠城区（江北地区、西湖地区、水口地区，其中汝湖、小金口处有入口）经萝岗、增城可通往惠城区、惠东县、稔平半岛，可促进稔平半岛的开发惠莞高速及东延线

19、东莞市内为常虎高速）惠莞高速08年底通车；东延线2011-2015年高潭-新庵-大岭-永湖-沥林经惠莞高速转惠大高速可通往：虎门镇黄江镇惠城区（江北地区、西湖地区、水口地区，其中汝湖、小金口处有入口）惠阳区（淡水镇）大亚湾区连接惠州与东莞深汕高速现已建成四车道，2015-2020年改为六车道吉隆-白云-沙田-淡水盐田区龙岗区惠阳区（淡水镇）淡水可直达龙岗区；大亚湾区可经惠大高速接转深汕高速通往龙岗区惠深沿海高速（深圳市内为盐坝高速）惠深沿海高速计划08年底通车；盐坝高速A、B已通车，C段预计08年通车新村-霞涌-澳头-小桂龙岗区葵涌镇大亚湾区大亚湾区可经该路通往葵涌镇，并接深圳外环快速路到达

20、深圳各区粤赣高速已建成四车道，2008-2010年改为六车道石坝-麻陂-小金口-惠州西站-陈江-坑塘通往河源惠大高速2007-2015年泰美-长湖-水口-永湖-澳头龙岗区葵涌镇大亚湾区惠阳区（淡水镇）惠城区（江北地区、西湖地区、水口地区，其中汝湖、小金口处有入口）连接惠城区、惠阳区和大亚湾区，可接转深汕高速至深圳、汕头方向的高速，也可接转惠莞高速至东莞方向粤湘高速博深段2007-2010年；龙博段2011-2015年；龙新段2015-2020年蓝田瑶族乡-公庄-平安-龙溪-沥林-新圩是龙门县等惠州北部地区通往湖南、江西的通道，以及通往深圳盐田港的通道环市高速南线2015-2020年平南-三栋环

21、市高速公路吉巽2015-2020年吉隆-大埔屯-赤沙可促进稔平半岛的开发从莞高速2011-2015年福田-石湾-园洲惠州西部地区可快速通往东莞、增城、从化瑞汕高速2015-2020年高潭省际重要通道 图1.2.4-1：惠州市高速公路网规划图 图1.2.4-2：深、莞、穗与惠州重点发展地区交通路线图 注：1、深圳往惠阳淡水镇，可由深汕高速直达。 目前深圳往大亚湾，只能走深汕高速转淡水和大亚湾之间的省道/县道；到2008年底，可走盐坝高速转惠深沿海高速直达大亚湾中区。 2、深圳往惠城，可由惠深高速直达。 3、目前东莞往惠阳/大亚湾，只能走莞深高速转机荷高速再转深汕高速； 到2008年底，可走常虎高

22、速转惠莞高速转省道/县道。4、东莞往惠城，可走莞深高速转广惠高速。 预留轨道交通惠州市城市总体规划纲要中提出建设市内轨道交通和城际轨道交通，市内轨道交通表现出“两横一纵”的形式，并与城际轨道交通接驳，实现与穗深莞交通线路对接，并已形成初步规划方案，目前正在开展现场调研和调查工作。其中市内规划交通包括：一号线自江北铁路客运站起，经河南岸、惠城南部新城区、沿海高速铁路惠州站、惠阳中心区至大亚湾中心区；二号线自东莞谢岗起，经陈江至惠城南部新城区的一号线链接；三号线自新桥至坑梓。城际轨道交通包括：一是起点为广州，经东莞、深圳机场，横向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区；二是深圳三号

23、线延伸至惠州核心城区新火车客运站，与惠州三号线衔接。快速公交、省际长途交通建设惠州市惠阳中心城区分区规划(2007-2020)指出惠阳惠城两区将开通快速公交，公交路线初步规划为以惠州客运南站为起点，终点为大亚湾客运站。此外，惠阳区内将增设三个长途客运站，并增设两处货运站。(沪、杭、厦、深)高速铁路在惠阳设有车站，将在2010年内实现。表1.2.4-2：规划公路客运站一览表序号枢纽名称位置类型占地面积（）1惠阳客运站总站惠阳新桥二类400002惠阳客运站北站淡水桥背三类250003惠阳客运站东站惠阳新桥三类180004惠阳客运站西站白云坑三类25000资料来源：南方都市报相关报道点评：惠阳的与惠

24、城区的快速公交促进了惠阳惠城房地产的互动，长途铁路、货运使得惠阳与深圳东莞、乃至福建长三角的省外交通将大大改善，从交通配套方面为深圳、东莞产业转移作准备，惠阳区的发展提供了一个重要支撑，短期内对惠阳房地产影响不大。1.2.5区域规划惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020）、中心城区居住空间可划分为5片区，据不同居住阶层，将住房分为享受型商品房、舒适型商品房、普通商品房、经济适用房以及廉租房。老城区首选集聚之地，为缓解土地约束，可适度提高开发强度新桥片区、秋长北地区金融行政文化中心，未来城市新中心就业和居住继续趋向高度密集，居住开发为高强度。惠阳经济开发区、轨道沿线地区居住区后起之秀，也

25、是未来城市新中心，进入城市建设期，居住开发属中高强度。惠阳经济开发区西区及外围镇区建设具有旅游项目和山水环境的限定，居住开发处于中低强度。点评：预计惠阳住宅市场将会出现一个较大的放量，同区域同档次的楼盘竞争也趋于激烈，楼盘品质得到提升，惠阳房地产市场将跨上新的台阶。、中心区将新建经济适用房8.93万套，平均套型建筑面积为75，分布在城镇密集区；廉租房将建300万，套型建筑面积平均为40。点评：此项举措目标对象与商品房不同，对房地产市场影响不大。、为深莞产业转移铺路：惠阳中心城区北部规划高新技术产业园区，吸引国外和深圳、东莞等地高新技术产业进驻。点评：产业转移对惠阳的经济发展起到积极作用，从而大

26、大推动了惠阳房地产的发展。惠阳洋纳新城区建设正式启动 位于惠澳大道西侧的淡水洋纳片区规划总用地面积1011.44公顷，北面毗邻惠阳经济开发区，东邻沙田镇，是淡水城区东拓、北连的制高点。 发展目标：惠阳区产业转型示范区，以电子信息（汽车电子）产业为龙头，提供区域性服务的复合型工贸园区。主体功能：高新技术产业园、城市居住、汽车电子产业和物流/商务中心，强调区域性服务功能的培养。五大发展功能：工贸、配套居住、汽车电子产业、物流园区和商务功能。该片区整体建成后将容纳6.4万人，比现在居住的3800多人增加了16倍。 图1.2.5-1：洋纳片区位置区位图点评：洋纳新城区将发展成为惠阳区产业转型示范区，其

27、主体包括产业园、居住、物流、商务中心。该片区将带来一定的高收入人群，推动了惠阳房地产的进一步发展。 惠城南部新城和惠阳新桥地区规划、惠澳、惠淡大道沿线地区：约280平方公里，规划人口规模约100万人。(1)惠澳大道沿线的产业发展带，是以数码产业为主导方向的制造业发展带；(2)惠淡公路沿线的综合发展带，是以城镇文化产业为主要发展功能的综合性发展带。 包括惠城区河南岸街道办、三栋镇、数码园，惠阳区永湖镇、三和经济开发试验区、惠阳站前地区、大亚湾中心区、荃湾港区。惠城区南部新城：总用地24.17平方公里，规划人口规模20万25万人，是惠州重要的体育文化区，将在南四环南面设置体育中心，学校、文化娱乐设

28、施。包括惠城四坏路以南、惠澳铁路以东、惠澳高速公路以西、莞惠高速以北地区、惠阳区新桥地区：用地而积12.70平方公里，规划人口规模15万人，是惠阳新中心区，集商业商务、体育文化、城市居住和轨道交通枢纽为一体的。包括深汕高速公路以南，中山东路以北，惠澳高速公路以西，淡澳河以东。点评：此规划的期限为2020年，作为一个远期规划，将惠州都市发展轴融入深港大都市带，实现区域发展要素资源有效流动，使城市格局发生变化，同时将带动房地产的开发。但近期不会对目前房地产市场产生明显影响。江北中心区详细规划调整2007年12月29日，规划调整范围：为江北南区1、2、6、7、8、9、10、11、12、13、16、1

29、7、18号区。规划用地：总用地面积约为313.37公顷。功能定位：为市级服务的集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住等为主的综合区。 图1.2.5-2：惠州江北中心区详细规划图点评：江北中心区的定位相当于惠州的CBD，在完善了城市中心区功能，与惠阳、大亚湾板块在项目定位方面存在一定的差异性，江北板块的房地产将会以此为契机增强自身的号召力及吸引力，与惠阳房地产存在一定的竞争。1.2.6重大市政项目及影响中海壳牌石化项目（南海石化项目） 中海壳牌石油项目是中国最大的中外合资项目，占地面积4.27平方公里，位于大亚湾区，已于2006年完工并投产。该项目吸引了中下游产业链的企业在大亚湾地区建厂，

30、如中海油项目、东风本田项目等，并因此形成了面积达27.8平方公里的世界级石油化工工业区。吸引了大量的外来人员流入惠州，包括上下游企业的技术及管理人员，这些人员消费层次高，购买能力强。惠城区金山大桥金山大桥全长2.85公里，横跨新开河和西枝江，将于2009年底建成。是东部快速通道的关键和主要部分，连接着惠城区东平镇和惠城区南部新城，可以极大地改善西枝江两岸的交通情况。1.2.7小结惠州市“南进北拓、东西伸延”的城市战略中，南进仍然是重点发展方向，其核心区域是惠城区（包括陈江-仲恺地区）、惠阳区、大亚湾区。其中惠城区是惠州市中心区，其发展程度相对比较成熟，相应惠城区也是房地产开发最为密集的地区，随

31、着陈江-仲恺、惠阳-大亚湾的崛起，房地产开发也在向南延伸，目前已经形成了三个地区鼎立的局面。随着高速公路和轨道交通网络的建设，将实现珠三角城际一小时生活圈，这些都提升了惠州在珠三角地区的城市价值，预计来自珠三角地区的“外力”会进一步增强。第二部分 惠州市房地产市场分析2.1土地市场分析2.1.1近年土地出让情况近年土地市场情况根据惠州市土地交易中心数据显示（如下），20052007年惠州出让土地面积合计1347.04万（折合20205.6亩），总成交金额为109.71亿元，地价为810元/（折合地价为54万元/亩）。表2.1.1-1：近年经营性土地交易情况（除工矿用地）年份出让宗数（宗）用地面

32、积（万）金额(亿元)平均地价（万元/亩）2005年42295.1911.7 262006年不详657.8530.51312007年4339467.5114合计1347.04109.7154数据来源：惠州土地交易中心 2006年8月起，国家“地根”紧缩为原则的土地新政相继出台的情况下，惠州土地的出让面积从2006年的657.85万降至2007年的394万，缩减约40%。由于土地宗数变化不大，可知2007年的土地出让中单宗大面积土地的出让情况较2005年有所增多，规模化开发增多。由上表可知，2005年以来惠州地价呈上涨势头，尤其到了2007年土地成交价格翻番。2007年拍得的土地预计在08、09两

33、年推出，由于土地成本的提高，必会促进商品房均价的逐步上升。从惠州市成交土地的价格来看，惠城区由于其市政配套优势以及土地资源的稀缺，地价最高。2007年2月，惠州本土发展商隆生企业竞得“地王”楼面地价达2700元。 07年末万科在江北拿地楼面地价为1792元/和1858元/，该两块地位于江北CBD的核心区域，故地价较高。另外，惠阳区平均地价也在1000元/以上，其中惠澳大道旁的“数码工业园北园旁地块”地面价格为1300元/拍出。（详细情况见附件（一）2007年土地市场情况表2.1.1 -1：惠州市2007年度房地产开发用地计划表（ 单位：公顷）县、区名称居住用地合计廉租房用地经济适用房用地中低价

34、位、中小套型普通商品房用地其他普通商品房用地别墅、高档公寓用地其他住房用地非居住用地市辖区(规划区内)39242701189.07惠城区(规划区外)181.333.98.821.726.190.8惠阳区188.18188.1880.91惠东县701010271058博罗县200101015030大亚湾504.130728324.579411.55135050400.4759龙门县1462420120水口所352510陈江所2828潼侨所合 计1744.610750352.5794517.4513452.9881.7191.1189.2559数据来源：惠州国土房管局从2007年各区土地面积计划情

35、况看（如上图所示），2007年，惠州计划推出住宅用地总面积为1745万，可见政府计划土地供应量大。大亚湾、惠城区、惠阳区、博罗县位列前几位，出让土地面积1466万，占全年计划推出总量的84%。以上四个区域必成为未来几年惠州市房地产市场开发的热点区域。从惠州住宅用地类型来看，惠州07年经济适用房以大亚湾为主；以中小套型商品房用地土地比例最多，占30，多在市辖区及博罗县。其次，为中高档商品住宅用地，共452.98万，以惠阳为主；别墅、高档公寓用地选择在大亚湾、惠城区及水口镇，惠城区的CBD的规划满足了建造高档公寓住宅的条件，大亚湾、水口镇由于高起点的规划支撑以及经济、环境俱佳具备了建造别墅高档住宅

36、的可能。2.1.2区域分布特征惠城区近年土地市场概况20032006年惠城区拍卖、招标和挂牌交易经营性用地177宗（工矿用地除外），共计802.3万，居惠州各区之首。惠城区一直以来是惠州市房地产开发最为活跃的区域，其土地供应量也一直居各区之首，房地产开发以中等密度的小高层、高层物业为主。惠城区土地供应主要集中在江北新区、河南岸、水口镇、矮陂镇、文头岭等区域。开发规模较大的江北新区推出165万的土地；江北新区为惠州市规划的CBD区域，政治、经济、文化中心，惠州主要大型市政配套及文化设施也坐落在此，近年富力、龙光、奥林匹克花园的进驻也带动了江北新区的发展。水口镇近年推出土地面积位列其次，合计16宗

37、约114.8万，其中合生创展的合生国际新城用地面积63万及汤普实业连续拍得5块土地面积共计48万占多数份额，其余地块面积在500020000之间。水口镇制造业发达，拥有电子、纺织、化工、食品等20多个行业，经济实力较强，有一定的商品房消费需求，但这不能形成该区域房地产的主力消费客户群；目前水口镇的房地产市场发展主要集中在其西部区域（即靠近惠城区的板块），目标客户群以惠城城区居民为主，从未来趋势来判断，其房地产将逐渐向东发展，而目标客户范围将仍以惠城城区为主。矮陂镇、文头岭近年推出均在25万左右，拍出地块12块，推出土地面积大，文头岭的东江新城是惠州市规划的大型的居住社区，目前处于起步阶段，中信

38、集团已率先取得70万用地；矮陂镇属于远郊，自然资源丰富，该镇目前有两个大型地产项目进驻（其一为占地2000亩的富力洲际温泉度假酒店）。东平、下角、仲恺及火车西站等四个片区近年随着城市规划及发展推出土地面积从15万到20多万不等。（详细土地明细见附件（一）惠阳区近年土地市场概况惠阳政府2001年出台了惠阳市有形土地市场管理办法，规定一切国有和集体的土地资产转让，必须先在交易大厅挂牌公布后实行公开招标拍卖，从而有效地避免了土地暗箱交易行为，防止了土地资产流失。惠阳区20052007年初步统计成交土地41宗（工矿用地除外），出让面积511.7万。随着近年惠阳区由于中海壳牌南海石化项目后勤服务基地，滨

39、海城市定位，惠阳处于建设初期阶段，土地的价值逐渐凸现。根据近年惠阳区的土地交易情况来看，土地出让主要以淡水镇与大亚湾为主。随着大亚湾区域迅速发展，2006年开始大亚湾的商住用地逐渐增多，但项目面积较小。淡水镇共出让土地281万，占惠阳出让总量的54%，沙天镇、新圩镇以25万以上的地块居多。（详细土地明细见附件（一）2.1.3出让土地价格特征及趋势惠阳推地量相对惠城少、土地价格小幅上涨惠阳常委（扩大）会议上指出惠阳的土地存量是最低的，可持续发展的土地资源很有限。随着近年工业园区各大企业的入驻、周边生活氛围改变，惠州郊区房地产保持着一定的增长的势头，但成熟尚需时日，推地速度估计有所放缓，促使土地价

40、格上升。而目前惠城区尚有7万多亩存量土地（据惠州统计部门统计），可用土地达4万亩，后续土地开发资源充足。随着市区中心的基础设施建设，道路扩建，环境日新月异；东江新城，江北新区等市区的房地产市场仍保持活跃，各大知名开发商高价拿地，土地价格仍处于上升趋势。长远来看：土地市场将保持稳定目前，惠城区土地供应资源丰富，惠阳相对紧缺，随着惠州城市总体规划（20062020）的实施，惠州市面积将由419平方公里扩大到2672平方公里，从沿江城市发展为沿海城市，惠州经济保持着高速增长的势头，未来楼市发展空间仍然很大。其次，惠州城市化进程的加快所需资金大部分需要通过土地收益获得，政府推地势在必然；惠阳作为深圳及

41、大亚湾的后花园将吸引越来越多的人生活工作，购房置业，对住房需求会不断提高，土地的稳步推出是必然的。2.1.4土地市场小结2006-2007年推地落差大；但未来供应稳定受到近年大力整顿土地市场政策以及房地产市场调控政策的影响，2007年的土地市场交易量相比2006年明显减小。今后惠州城市规划开始实施，大量项目动工，政府对于土地的调控将趋于稳定，开发商“拿地”趋于理性，集中“拿地”现象减少，未来土地块供应量相对稳定。未来惠城区、惠阳区是供地主力从2007年土地用地计划看（除经济适用房、廉租房）推地面积为1432.5万，2007年普通商品房主要供地区域集中在惠阳区及惠城区的市辖区两个区域；而2007年成交面积仅为394万，未完成计划，故预计2008年若沿用07年计划，则惠城区、惠阳区将是未来的供地主力区域。品牌开发商云集、部分项目启动目前，惠州不乏众多品牌开发商，如雅居乐、富力、合生、万科、碧桂园等。从外来品牌开发商的区域分布来看，一般集中在惠城江北区、惠城河南岸、惠阳的淡水和大亚湾，这些区域也是惠州未来的重点发展区域；另一方面是镇区土地面积大，自然资源丰富也汇集了不少旅游复合地产。未来大