信义万仕嘉建材物流园项目申请可行性商业计划书.doc

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1、 福建省莆田市 信义万仕嘉建材物流园项目申请 可 行性商业计划书 目 录第一章 项目总论一，项目概况 二项目发起 三项目支持： 第二章 项目背景及意义： 一：项目背景 二，项目意义 第三章 项目可行性研究一项目申请的理由 二项目编制依据 第四章 项目建设原则和策略 一主要经济技术指标 二建设内容和规模 三、项目的环境营造 四项目投资资本总量 五项目并推的区位及资源优势 第五章 资源开发及综合利用分析 一土地资源开发利用方案 二资源节约措施 三土地资源利用合理性分析 第六章 社会影响分析 一社会影响效果分析 二。社会适应性分析 三社会风险及对策分析 四工程初步建造方案及开发计划 第七章 结语 第

2、一章 项目总论一，项目概况（一）项目名称：福建省信义万仕嘉建材物流园（二）建设单位：福建省信义万仕嘉建材物流园管理有限公司（三）法人代表： 谢富登（四）注册地址：莆田市涵江区（五）项目占地面积：12万m（约合180亩）（六）项目总投资; 预计5亿元人民币(七)建设地点及使用方式：永久性市场本项目欲选址于地扼福厦路要冲的涵江区。依据莆田市总规划，由涵江区政府以优惠的价格向本项目开发商出让永久性市场所需土地。由本项目开发商对市场进行重新规划，全新策划和建设。（八）经营范围： 建筑建材、装饰材料、物流运输、餐饮娱乐、金融服务、资产经营、租赁、物业管理等。（九）业态定位主要有建材销售、家装公司、家具及

3、家电卖场、客服中心、物流中心、市场管理中心、商务中心、结算中心、休闲中心、餐饮中心、信息中心等。【一般性经营项目】：1. 钢材金属类（建筑、工业用钢材、有色金属材料、不锈钢）2. 基础建材类（林产加工品类、木质建材品、铝塑型材、塑钢配件）3. 陶瓷类 (卫洁具、墙地砖)4. 辅料类（油漆、涂料、胶、铁件、石材、）5. 五金类（五金配件、挂件、锁具、开关电器等）6. 灯饰类（灯具、灯饰）7. 厨卫用品类（橱柜，厨卫电器、燃气具、灶具、壁柜门暖通等）8. 居家饰品与家具(布艺、艺术玻璃、常规家具)9，机械汽配类（各类工民用机械总成、配件、汽车配件）【企业服务支持保障体系】：10.金融服务（投资担保

4、、配套扶持）11.信息服务（高端电子商务平台、实体网络联动）12.市场管理（资产租赁、设施租赁、园区生活后勤保障、物业管理）13.物流运输（水上运输、公路、铁路运输等立体运输网络、特快专递、货运代理、装卸装配、搬运周转） 14.配套产业 （工程设计，施工估算、监理、施工一条龙服务）（十）项目理念：1让入驻批发，零售企业：无忧经营，快乐生活2实现所有的客户上门“一站式”采购，VIP享受采购（十一）项目宗旨：倡导绿色环保,极力打造大型高端建材贸易平台（十二）项目概况 园区将由临街商务写字楼办公区，贸易区（零售、厂商批发）、生产生活基地（餐饮，娱乐，学前教育）、物流中心（运输、装卸、仓储、加工、包装

5、）管理中心（市场管委会、市场监督、厂商网点）的主要功能区块组成。五大功能区着重于服务，各自独立，又互为一体。本项目完成后，莆田市涵江区境内将矗立起一座建筑精美，综合服务体系完备，大规模、上档次、建材经营品种达数十万的现代化高端商业领地，并势必成为福建省富有影响力区镇经济新中心。 为了本项目的开发建设，设立福建省信义万仕嘉建材物流园管理有限公司，负责项目资金的运作。筹组福建省信义万仕嘉建材物流园管委会 设立经济发展部，负责制定招商政策和招商计划，招商引资、宣传促销、投资咨询，办理审批和跟踪服务；规划建设部，负责园区内市场的总体规划，各项基础设施、公共设施的建设并实施日常维护管理，帮助入园企业办理

6、工商注册和税务登记等工作；财资综合部，负责园区资产管理，预决算、资金筹措和财务会计工作物流中心配置 物流货运部：自组30辆多吨位货运汽车结合地方社会货运车辆，将全天候服务满足于园区内入驻企业与采购客户的货运需求；仓储管理：一区：钢材堆场：将设计安装2035吨位龙门吊车12台，加工配送区设计安装1套开平设备，装卸收发区将装置100吨地中衡1台，配备3辆多吨位装卸叉车. 二区：一般性建材储运库：，配备18辆多吨位装卸叉车.以及适量的各类仓储包装机械设备。同期规划建设占地20亩通航能力1000吨以上的专属码头区。园区内物资装卸、转运、堆码都将在完全实行机械化作业，全程监控下作业。以保证各类物资进出安

7、全、方便、快捷。竭诚为进场企业提供全面的生产和生活配套服务。二项目发起（一）项目发起1.项目发起人：本项目发起人谢富登（上海市金山南平建材商会常务副会长，福建省宁德市商会副会长）在上海建材投资经营多年，事业上取得了长足的发展，拥有了优异的投资业绩，具备较大的投资实力，在业界已竖起了年轻有为的典范，获得了诚信重义的上品口碑。对于本项目其萌发强烈的投资意愿.2.项目发起：面对临海大工业的崛起，伴随着莆田市“三湾”港口岸线的大开发、大发展，莆田市各区城镇化的推进，城乡已于大规模建设阶段。经过长达一年对莆田市及毗邻各县市建材市场的考察研究，当立潮头的谢富登决定并发起了本项目的建设建议，在获得广泛共识后

8、，现已展开筹备成立福建省信义万仕嘉建材物流园管理有限公司的工作，励志回报家乡并积极投身于“小上海”振兴建设的事业中。3.发起人背景：本项目发起人从2000年入沪投身商场自今，已先后在上海，无锡，福州等地投资成功创办数家生产贸易、投资担保企业。投资上海金山钢材市场经营管理有限公司并主持运营管理、深度参与上海泗泾五金城、无锡万仕达钢材市场的建设与运营。多年来其所在建材行业的专业背景已积累了丰富的建材市场的开发、经营及企管经验。4.申请事项：诚请莆田市涵江区政府对本项目予以立项，对土地使用、企业注册、工商登记等事项进行积极协调，并予以相关的扶持优惠政策。三项目支持：1，本项目已获得了上海市金山南平建

9、材商会，福建省宁德市商会两单位的协助和大力支持，上海市金山南平建材商会向本项目提供专业的技术指导、并予以最全面的行业资源整合（积极组织和邀请了遍及全国数百家建筑建材生产企业成员单位入驻本项目）.上海市金山南平建材商会也力邀逾500多位在沪经营的闽商精英返闽进驻本项目延伸事业。2.本项目法人代表自有的“上海巨本投资管理有限公司”及其它多家控股投资管理有限公司将为本项目提供达4.6亿元人民币的运作保障资金。第二章 项目背景及意义：一.项目背景1.在国家所实施的一系列战略方针指导下,国内建筑材料产业近几年已成为我国市场经济中发力的新兴产业，对拉动市场消费的作用已是十分显著。根据国家十二五规划：“发展

10、战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变”，“统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展坚持扩大内需特别是消费需求的战略，必须充分挖掘我国内需的巨大潜力，着力破解制约扩大内需的体制机制障碍，加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长新局面。建立扩大消费需求的长效机制。把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡民消费潜力”,建筑材料产业更是面临新的盈利时代。当然，机遇与巨大的挑战并存，优胜劣汰永远是市场经济的法则。市场的重新洗牌，资源的优化整合，商家对产品与市场的精准定位等等，都将是接下来国内众多建材

11、生产贸易企业必将面临与接受的洗礼。2.莆田，自古商业发达，依靠华侨优势、平原优势、以及通达省会福州必经之路的交通优势，商业一直是处于蓬勃发展之势。在当前福建沿海各地如火如荼的城乡建设大潮中，区域内建材市场的景象更是出现了前所未有的欣荣。虽目前莆田市已有大小不等的专业建材市场，数百家门店集市型建材商家，但整体市场呈现出的却是良莠不齐，鱼龙混杂的格局。作为一项新兴的产业，一众商家在具有得天独厚的区位优势下，却始终没能将地方经济更大化的效益创收提升到应有的高度。区间内建材贸易相对来说是一直处于门内搏杀状态。种种弊端，如商区布局零乱，缺乏品牌竞争力，交易行为不规范，纠纷多，购物环境差，产品质量得不到保

12、障，市场信誉度低等早已暴露无遗。这些问题，在产业发展初期未形成竞争压力阶段尚可维持，但随着地域经济的发展、竞争，这种对内缺乏凝聚力，对外缺乏竞争力的产业市场，是难以为继的。毫不夸张说，若要让产业永不滞后，本市建材行业的经营模式的大调整与市场发展升级接轨是行业的必由之痛。当然，重要的还是这期间本市建材市场需要一个集约化，资源整合型的高端品牌的大型建材贸易集团来发挥引领示范作用。二.项目意义（一）产业市场的升级换代必将是经济增长点的需要，推进本市专业建材市场的健康发展。 当前莆田市内建材市场普遍存在以下几个问题：一是绝大多数经营市场缺乏企业形象品牌、产品质量把握失控假冒伪劣充斥其间、市场整体形象欠

13、佳。二是批发零售功能不清，缺乏更大市场份额的拓展能力。三是配送功能没有得道良好的发挥，物流功能不能合理有效的分离出来。这些虽说是市场的培育、发展期间不可避免而出现的问题，但它却深深的制约着产业市场效益的提高，制约着产业市场的成熟与发展。信义万仕嘉建材物流园的顺势而出，将一改现有市场的格局。立足涵江区，定位商品市场涵盖闽中南，以高标准高规格的多元化专业化的市场错位经营，来满足社会的需要。此定位明确的品牌发展之路，势必形成商品路径贯达福州、长乐、福清、泉州、厦门等地的完善的销售网络，它将一定能成为提升本区域行业整体品质，带动产业腾飞的新兴商业中心。（二）抓住机遇，顺势构建福建省莆田市建材产业链，供

14、应链；打造闽中南建材市场的新高地随着社会的进步和人民生活水平不断的提高，据预测，未来10-15年里仅莆田”三湾”一带的综合建设的资金流量就将达到3000多亿，积极发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，努力繁荣城乡市场的建设大手笔下，仅必需的大量建材这一项，就可让整个莆田市内的建材产业发生日新月异的变化。本项目的发展方向和目标就是以钢铁贸易市场、家居建材批发基地，建材超市为主业，同时发展关联行业，形成建筑建材、家居建材超市、家装公司、房地产及物流配送为一体的产业链结构。集约化专业市场的定位将促进本项目所有商品更大范围的辐射。有效解决建材商品在商业化运作模式下的成本压力，提高市场的综合抵抗力。信义万

15、仕嘉建材商贸物流园管理有限公司的中期战略目标是：将在8年内发展成为国内建材行业销售业绩前十强的集团化企业。（三）解决区域内的就业需要1.区域内提供创业型岗位：本项目的两期工程完全结束后，可以为本地区人员提供近300多户的场所和创业岗位。2.入驻本项目企业所提供的就业及创业岗位：入驻本项目的每个商家，需配备相应的管理人员，营销人员、销售人员、配送人员、财务人员等.按本项目初期入驻500-800个商家估算，本项目初期就能直接为涵江区提供就业岗位约3000-5000个3.本项目配套服务所产生的就业及创业岗位：为本项目配套的服务将有物流配送、安保、保洁、餐饮等系列服务项目，预计将向涵江区内提供近500

16、个创业及就业岗位。第三章 项目可行性研究一项目申请的理由（一）莆田市是福建省近台临厦的一个重要的经济中心城市，也是福建省重要的工业城市，其经济持续快速发展，已尽显不减的活力和巨大的潜力。当然要与城市发展进程相匹配的城市服务体系，尚需更多的流通环节和基础产业的侍服企业。（二）莆田作为福建乃至沿海诸省市中经济活跃的城市之一，处于高速发展阶段的城市基础建设，对于工民用钢材以及建筑装饰用材料正处于需求旺盛期，区域市场内，亟需一个专业化大型经营的高端品牌建材流通企业，为当地市场经济繁荣奉献创新服务理念。（三）项目法人自身雄厚的经济实力将是本项目稳步发展的资本；项目法人投资企业：福建省永诚信融资担保有限公

17、司（注册实收资本1亿元人民币）携同另三家本项目法人投资的企业【上海巨本投资管理有限公司,上海金山钢材市场经营管理有限公司,上海鑫泰融资担保有限公司】不仅为本项目正常运营建立保障机制，也同时为入驻本项目经营的优秀商家进行保驾护航，更为地方一隅经济环境打造良好的权责保障体系。（四）良好的企业经济效益与社会效益相得益彰；园区一期建成后将实现预期目标年贸易额300亿元，二期建设完成后全项目可实现400-600亿元的年销售额。与之相呼应的是，园区仅一期建成投产后数百亿的资金流动量将可作为杠杆，轻举撬动莆田市内相关服务性企业年入上亿的经济小轮毂。“舞动一点，活力一片”，这就是本项目发起的本真意愿。（五）企

18、业自我的价值标准承脉于基本的社会责任；本项目完全运营后，在完成自身使命的同时，本项目也将会打开一个与社会经济个体多重共赢的美好局面。二项目编制依据1.市场需求及发展前景本地市场莆田市幅员面积4119平方公里，海域面积1.1万平方公里，海岸线总长534.5公里。辖五区一县，人口306.97万，涵江区人口 60 万。 1）.建筑装饰材料市场所处的行业态势近年来，莆田市房地产市场呈显出强劲的发展势头，各类楼盘的相继推出为建筑装饰及建材市场打开一个广阔的空间。序号事项调查来源调查情况备注1全市每年房地产开发总量房管局2008年 191.52万m空置率 5.862009年 176.23万m空置率 5.4

19、22010年 195.69万m空置率 6.543入住率房管局2008年 97*0.62009年 97*0.62010年 96*0.62）.本项目钢铁板块的行业态势及项目所驻市场的前景2011年全球钢铁需求全面恢复，海外钢厂产能利用率逐步提高.钢铁生产企业的区域整合以及企业重组进程的提速，利好整个行业的长期前景。短期来看，由于重组题材涉及面较广，整个钢铁板块都受到重组加速预期的提振。从长期来看，2009年开始的诸多钢铁企业的架构重组，钢铁产业集中得以提升，钢铁行业在大市场产业链中的地位逐步提高，溢价能力增强，从属钢铁企业长期发展前景趋好。在这个进程中，涉及公司面较广，整个社会都将受益。钢铁行业是

20、城市建设发展阶段不可或缺的一项传统行业，也是经济发展的基础产业之一。保持钢铁行业的稳定健康的发展对促进社会经济发展和改善人们的生活条件具有十分重要的作用。钢铁行业作为经济从复苏走向繁荣的标志，它关系到许多行业的生存例如公民用建筑、汽车、家电、机械等行业。当前，城市基建用钢需求依旧维持高位，预计2012年商品房用钢量同比增长12%。农村住房和农业建筑增长8%，城镇其他建筑增长14%。整个房屋建筑板块用钢量将增长14%，建筑业是钢铁行业第一大下游行业，占粗钢需求的36%。其次，新型及传统工业产品领域的产品销量结构性增长将继续拉动钢铁需求。本市生产型企业的稳定发展中，其生产加工用钢材量持续增长已是不

21、争的事实。在目前莆田尚未具备大型的钢贸专业市场的背景下，本项目钢铁板块将以涵江为圆心， 360的向毗邻市县进行辐射，在未来广阔的市场前景实难以估量。本地市场里，仅仅看莆田“三湾”港口岸线的开发建设，钢铁作为建设材料中必备的基础材料，其市场已呈现巨量需求。本项目制定的“双机运行”策略无疑已得到了利好的保证。3.项目借鉴及竞争分析本项目的完成将培养和造就成莆田市建材市场内大型的，以信息化、成本集约化、物流配送先进化的新兴的建材集散中心。项目建成后不仅通过引入国内外先进专业市场信息管理与运作技术在建材市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与使用方式，而且还将引进先进的商务咨询企业参与本项目

22、的运营管理。面对来自市场的竞争，为加强抗市场击打能力，信义万仕嘉建材商贸物流园将以如下方式进行提升和逐步完善： 1）.消费环境的优雅，以高档的物业设施让顾客感受到前所未有的尊重。2）.集中先进的品牌展示系统:以品牌展示为主要形式，以专卖、专营为主打特色改变市场过往的灰色消费模式，向时尚化，透明化方向转变。以多元化经营，组建本项目市场内行业联动，优势互补平台。园区内将有两大分类市场：建筑材料市场，装饰材料市场。3）.先进的信息化的经营管理模式：建立电子商务平台，依托物流优势条件，实施最优先物流配送体系。统一广告、统一促销、统一市场拓展和团购，深度服务本项目市场；统一售后服务，提升市场品牌。4).

23、提升品牌经营层次，深度整合本项目市场与入驻商家资源，实施集约化管理模式。5).超大型规模经营仓储管理，包容所有入住商户的商品配送。6).跨行业整合资源，结盟优势合作伙伴。第四章 项目建设原则和策略一主要经济技术指标 本项目土地将为政府出让取得，项目场地无不良地质条件，项目规划总图以商务租赁办公楼区、室内外仓储交易区、生产生活配套区等科学划分的形式布置，所有建筑物追求整齐划一、布局合理、专业全面的环保风格。总体规划中钢铁金属内的堆场和建筑装饰材料仓储交易区分别集中，但整体又要形成分合有致，功能和客源互补支持的现代格局。尽力营造生态平衡、环境优美、设施配套、交通便捷、信息通达与经济发展相结合并可持

24、续发展的现代化建材物流园。主要技术经济指标如下： 指标类别项目单位指标备注建筑数据指标总建筑面积m1660用于出售40自营容积率1.65建筑密度41.9建设工期月24经济效益指标项目总投资万元4860年均收入额万元7000正常营运年二建设内容和规模项目实施方案满足国家及省市法律法规要求。考虑到城市景观要求，各功能分区将通过道路自然分开，并适当加以绿化及内部景观元素等，既保证环境的通透舒适性，同时也要集约化利用土地形成连续的空间建筑群，项目整体布局与基地良好的结合。着力体现现代企业不仅追求外在的经济效益，同时亦会展示对精神文化层面上的追求。立项后，将规划为两期建设完成。区域内的所有建筑定位为内部

25、功能齐备，品质优良的城市作品。积极推进建筑节能，外观立面以功能设计为语言，凸显企业求真务实的新风貌，力求典雅庄重的现代建筑风格，形成一片与莆田市城市建设定位相适宜 的现代化生产办公为一体的新地标。三、项目的环境营造在总体环境营造上和设计上追求“全、专、精、雅”四字情调，并努力使之成为本项目的环境特色。 “全”，是指服务项目和经营范围的全面和专业，结算、物流、银行网点等。 “专”，是指的管理和专业性能很强，都是集行业的精华，人员和服务力求专业，商品供给力求专业，流通专业，配送专业。 “精”，指超市休闲区和购物区的建筑、设备、服务、音响、装饰等都追求一种精致和高雅的境界，商品层次，休闲场地都可以显

26、示科技和专业的档次，打造本项目的品位和档次。 “雅”，指市场的环境、装修装饰等突现文化气息和高雅大气的人文理念，让休闲和购物在一个档次和文明卫生，闲舒的环境中互动。四项目投资资本总量项目总投资为 5亿元，市场注册资金5000万。项目建设周期两年，建设面积达3.3万平方米的商务写字楼，招商企业150户；建设1.5万平方米的露天钢材堆场；12万平方米的三层门铺商业楼，800个商家及客户停车位1.5万平方米；2万平方米的仓储中心库区和管理中心，以及生活基地。开建10000多平米的建材超市，门店铺面将招商建材经营户500户，钢贸商户200户。一般性建材经营户企业注册资金不得低于30万，所有入驻钢贸企业

27、注册资金不低于500万元。市场内部总资本逾50亿元。项目实施资金筹措拟由本项目管理有限公司自筹，资金筹措方案切实可行。五项目并推的区位及资源优势 本项目法人代表及项目组建团队全为福建宁德市周宁县的在沪经营多年的商界翘楚。 22万多在外从事经营的人口中就有近7万的乡邻成为环长三角区域经营从事钢贸，物流，融资担保等专业领域里的精英，本项目锁定的招商目标客户：在沪经营多年的闽籍的企业成功人士；莆田本地经营多年的企业成功人士。前景无限的项目选址，雄厚的企业资本，丰富的从业经验，再胶着项目团队广袤的行业脉络等所有这些过硬的资本，都将成为本项目长盛鼎兴的王牌。第五章 资源开发及综合利用分析一土地资源开发利

28、用方案 依据节约型社会及节能省地的要求，充分论证项目土地、利用模式，基础设施配置，项目平面布置及户型功能分区等方案的优劣，做到优化用地结构布局、合理确定建筑密度以提升环境品质，以强化节约和集约利用土地资源。二资源节约措施 在充分兼顾资源条件和环境承载力的情况下，项目优选布局方案，开拓建筑空间，适当控制强度。根据规划要求，严格控制各项建筑指标，提高土地利用效率，采用当今最科学、最有效的措施积极推进建筑节能，尽量营造生态平衡、环境优美、具有地方特色和文化品味的大型商贸空间，实现经济效益与环境效益良性互动，真正做到可持续发展。三土地资源利用合理性分析 1.人文商业、生态商业居住区2.集约型商业、居住

29、区以人为本，从实际出发，提高土地利用率，保护生态资源，坚持开发节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，大力推进节能节地节材，加强资源综合利用，建设低消耗高产出的集约型居住、商业区。第六章社会影响分析一社会影响效果分析 拟建项目的建设及运营活动对项目所在地可能产生的社会影响是积极的，促进了当地区域经济结构的改善，将产生极大的社会效益。而最直接的就是提供一大批社会人员和毕业学生的就业机会，其次就是与之关系就为密切的社会保障、劳动力培训、卫生保健、社区服务等社会经济活动。同时创造政府税收，促进区域经济的增长。竖起一块高起点、有特色、聚人气、高品位的建材贸易的新新品牌。二.社会适应性分析

30、 拟建的项目完全可以为当地的社会环境、人文条件所接纳，该项目与当地社会环境的相互适应性及互补性较好。三社会风险分析 本项目的建设有利于合理开发和集约利用土地资源，有利于现代服务业的发展，有利于劳动就业，有利于区域经济的辐射与环境的提升。本项目在建设和运营过程中，会通过采取积极有效的措施解决项目建设中可能产生的社会问题，社会风险较小。因此，本项目对社会的整体影响是积极的，社会评价是可行的。四工程初步建造方案及开发计划1.本项目的施工监理单位的资质等级拟定选用甲级监理资质单位。土建及安装工程定为选用一级施工资质。2.土建工程施工评标主要聘请与土建有关的建设施工类专家；监理评标要聘请建筑、结构、设备

31、专业以及施工等方面的专家。3.项目开发计划：在项目各类材料审批后三月内开工建设，在开工建设两年周期内全部竣工，正式运营。第七章 结语通过对本项目的申报单位情况、拟建项目情况、建设用地与相关规划、资源利用和能源耗用、生态环境影响、经济和社会效益的分析研究后，得出以下结论：(1) 本项目建设符合国家有关法律、法规；(2) 本项目的建设符合国家鼓励发展的产业政策，符合行业准入、区域规划和土地利用规划；(3) 本项目的建设顺应市场发展的需要，因地制宜，合理开发并有效利用资源，符合节约能源和抗震设防要求；(4) 本项目建设有较好的经济效益和社会效益。项目申请者:福建省信义万仕嘉建材物流园管理有限公司（筹）2011年6月8日信义万仕嘉建材物流园管理有限公司