《武汉商业地产市场状况研究.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉商业地产市场状况研究.doc（5页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、武汉商业地产市况研究一、市场背景（一）城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑。（二）城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升。（三）武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。（四）旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。（五）随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将
2、在武汉迎来快速发展时机。（六）银行贷款政策的松动使武汉商业地产迎来了充足的发展机会。（七）房地产市场整合速度加快，企业之间的强强联合将成为武汉市房地产发展的主旋律；（八）未来武汉市尤其是汉阳区房地产市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的些特征将逐步显现，并保持一定的增长速度。 二、武汉市零售商业现状（一）武汉主要商圈分布：商圈名称主要商业网点解放大道商圈武汉广场、世贸广场、武汉商场、庄胜崇光百货、工贸家电等建设大道商圈新世界百货等中山大道商圈大连万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太平洋购物广场等中南商圈中南广场、中南商业大楼、世纪中商、家乐福等珞喻商
3、圈亚贸广场、群光广场、鲁巷广场、武商量贩珞喻店、易初莲花等徐东商圈徐东平价广场、销品茂、麦德龙、中百仓储梨园店、百安居、工贸家电等钟家村商圈汉阳商场、中商21世纪购物中心、家乐福、国美等（二）零售商业现状1、武汉市已形成以解放大道、中山大道等为主的“多商圈”分布格局。2、武汉商业零售企业数量众多，主要分布在汉口和武昌两大区域，尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规模最大、业态最全、品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。 3、目前武汉商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场份额已趋于饱和，竞争较为激烈，品类同质化严重。4、武汉商业零售业多集中于汉口、武昌两大区域，商业密度相对较大。
4、而项目所在区域汉阳区商业网点相对缺乏，为本项目的商业定位提供了市场机会。（三）行业竞争发展态势 1、国内外各类百货零售业态（主要是现代百货、大型综超）知名商号挟强大的资本、管理、物流优势进驻武汉商业市场，极大促进武汉商业市场繁荣发展同时，使武汉商业市场的竞争日益加剧。 2、专业市场、专卖连锁店等业态成为市场生力军，不断抢占大型商场市场份额。3、综合性购物中心将成为武汉零售市场发展的主要方向。 三、写字楼市场分析（一）区域分布 板 块主要写字楼建设大道“金融一条街”建银大厦、瑞通广场、信合大厦、商业银行大厦、福星国际商会大厦、财富广场解放大道至武胜路泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场江汉路至三阳路
5、佳丽广场、德润大厦、金源大厦、长航大厦、广源大厦等徐东片区东沙大厦、凯旋门广场、中力名居二期、龙源大厦等中南片区中商广场、世纪广场、洪广大厦、发展大厦、兆富国际、鹏城国际、樱花大厦光谷片区高科大厦、SBI创业街、湖北信息产业大厦、华乐商务中心、慧谷时空、国企中心等 （二）租售水平整体租售水平偏低。武汉写字楼售价的综合排序在13个城市中排第11位，然而写字楼的售价和租金是13个城市平均值的1/2。同一地区的写字楼与中高档住宅的售价十分接近。甲级写字楼的租金为45-85元/平方米；乙级写字楼的租金为：25-40元/平方米。武汉市2005年写字楼的平均售价为4986元/平方米，与武汉市的高档写字楼价
6、格相当接近。（三）武汉市主要写字楼列表楼盘名称武汉广场福布斯中心广源大厦福星国际商会大厦远洋大厦圣淘沙大厦地理位置建设大道688号江岸沿江大道88号建设大道江汉香港路特一号江汉万松园路43#装修状况精装毛坯毛坯毛坯毛坯建筑面积37751.4318032463663000043646.30起价4480元/3680元/5500元/3688元/5200元/均价5200元/4800元/5800元/5100元/6200元/最 高 价6880元/6440元/6100元/5800元/6800元/开盘日期2004/12/282003年2004年2003年2004年 （四）汉阳写字楼市场项目汉元中心长江广场恒银
7、博汇广场宏阳国际大厦地段汉阳区汉阳区汉阳区汉阳区地理位置钟家村810号鹦鹉大道46号汉阳大道文兴路翠微路特一号建筑面积21507176000133969000物业费3.8元/月2元/月1.5-1.8元/月2元/月起价3688元/2800元/2649元/5200元/均价4200元/3600元/3100元/5300元/最高价4500元/4000元/3300元/5500元/付款方式银行按揭银行按揭银行按揭银行按揭供电系统双回路双回路双回路双回路消防系统喷淋喷淋喷淋喷淋保安系统智能化智能化智能化智能化空调分体空调分体空调分体空调中央空调开盘时间2005年5月2005年6月2005年3月2005年3月价
8、格空间26495500元/平均价格4325元/平方米平均租金25-30元/平方米 （五）主要市场特点 1、银行和大商场成为最大的开发商1998年后，为了保证自身的业务使用，许多银行自建的写字楼相继在建设大道三阳路至青年路一线落成，逐渐形成了目前武汉最具商务氛围的“金融一条街”。 2、商住两用楼拉开武汉写字楼旺销序幕1998年至2002年间，“顶级、高档”产品滞销，市场压力极大，开发商应对需求的变化做出的选择，目标市场定位中、小型企业，绝大多数定位为更为“实用”的中档产品，面积更小、价格更低。2003年至2004年商住两用楼成为热销的商务地产的主要产品。 3、“纯写字楼”成为市场主体 随着武汉商
9、业的发展、商圈的成熟，写字楼的产品形态也日趋成熟，现在武汉的写字楼都比较“扎堆”，大都位于城市中心比较繁华、交通便利的地区，依附于周边的各项配套，如宾馆、饭店、商场、公寓等，往往形成一个“商务群落”。这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本、交易费用，可以共享配套设施。4、地产巨头的加入，改变武汉写字楼市场的格局。“锦绣长江”项目，将改变写字楼现有的区域分布，确立该项目所在区域的“城市中心”的地理优势。 五、酒店和公寓市场分析（一）汉阳地区酒店列表名称标准地址武汉晴川假日酒店四星汉阳洗马长街88号武汉帅府车友饭店三星汉阳二桥路18号百姓大酒店三星汉阳二桥路知音宾馆二星汉阳二桥路新顺大酒店二星汉阳鹦鹉大道荆州大厦二星汉阳王家湾武汉新航华苑酒店三星汉阳大道578号 （二）典型案例分析 1、圣淘沙大厦酒店式管理：由广州花园酒店管理，统一经营、统一管理。投资收益：签署包租代营协议，每月由管理公司为业主即投资者提供保底收益。主要客层：外资企业的员工，白领阶层。产品类型：产权式酒店2、福星商会大厦市场定位：OPENOFFICE的独特定位，主要客层：即满足部分成长型的公司的需要，更重要的是，OPENOFFICE利于投资。服务模式：推行以业主为中心的酒店式管理，全面导入星级酒店细致化服务、个性化服务、即时服务和零干扰服务。武汉市唯一一家星巴克咖啡店在此入驻。 产品类型：写字楼