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1、南京国际商场项目分析报告项目分析报告,就是做这个项目需要什么东西,比如说开发环境,开发语言,还有你的开发流程等等,这个需求分析和你的这个项目紧密地联系,项目的制作取决于这个需求分析。下面是为大家整理的一份南京国际商场项目分析报告,需要的朋友可以一起看看。一、项目建设进度情况分析南京国际商城项目工程施工包括前后两期,项目总建设期为5.5年,合计66个月,工期从2001年11月开始,至2007年5月底结束。其中一期工程为南北塔楼以及裙楼建设,总建筑面积为213,617平方米,工期预计为36个月,2001年11月动工至2004年10月结束;其中一期工程静态投资为119046万元。(1)一期工程投资情
2、况如下:A.土地费用:16800万元B.工程费用:79569万元C.其他费用:17008万元D.不可预见费(5%):5669万元E.总投资:119046万元(折合单位成本5573元/)需要说明的是,在预计南京国际商城项目投资时考虑的是静态因素,不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。(1)南京国际集团的资金投入计划公司自筹资金及工程总包单位融资,完成进度至裙楼结构四层顶,约1.5亿元;以项目在建工程抵押形式向银行申请建设资金贷款约2亿元;工程进度至±0时开始预售,以建设期销售回笼资金(依据美联物业销售计划及综合市场各种潜在因素)约为6亿元;资金缺口部分或采用公司股东扩
3、股增资或引进战略投资者或其他投资者筹措资金。(2)一期工程建成后收益预测南京国际商城项目自进入正负零时期,开始进行相关楼盘的预租、预售,这就意味着项目启动后便会有现金流入。(3)实施销售依据南京国际商城各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前同类物业出售、出租水准而定;出租率的取定:基本上按照第一、第二年以70-80%的比例,正常经营年按90%的比例取定;商场、公寓式酒店按照建设期第二年预售50%、第三年预售30%、经营期第一年销售20%的比例,而住宅分别按照30%、50%、20%的比例出售;各种税费按国家标准计取;折旧年限取土地费用为50年,前期及配套费用、业主开办费、室内装饰、不可预
4、见费及建设期利息折旧年限为5年,房屋建筑折旧年限为30年,设备、安装为10年,均采用分大类直线折旧;出租物业经营成本按租金收入的10%计取;15%销售商场,85%出租;100%出租办公楼;公寓式酒店、北塔住宅均100%销售。为了进一步说明南京国际商城项目的投资收益的稳定可靠性,本分析报告以物业销售价格、出租价格、租售比率、总投资以及商场物业出租的出租率等作为敏感性因子,对南京国际商城项目各有关收益指标进行了单因子敏感性分析。上述有关敏感性因子,价格因子的变化相对是敏感的,尤其是商场、办公楼的租售价格更容易受到外界因素的影响并发生较大幅度的变动,从而影响南京国际商场的总体销售收入、内部收益率以及
5、投资回收期。从南京国际商城项目有关收益指标的敏感性测算结果看,该项目抗风险能力相对较强,各影响因素的变动对收益净现值、内部收益率以及投资回收期的影响并不是很明显。即使在投资增加10%的不利情形下,一期工程竣工后连续经营20年的税后利润总值有709846万元,内部收益率高达21%,净现值为165437万元。二、南京国际商城项目投资收益指标分析根据对一期工程项目开工后23年内收支税利、现金流量以及净现值的预测,南京国际商城项目一期工程未来财务指标的状况良好,具有较好的投资价值。一期工程从第二年开始每年都有正的利润,除第2年税后利润不足5000万元外,第3年至第23年各年税后利润均高于2亿元,从变化
6、趋势看,一期工程税后利润从第5年开始呈现出逐年增长的趋势;项目净现金流量前3年由于处于投入建设期出现负净现金流外,其它各年度均有正的净现金流,其中第4年始净现金流量从2.3亿元逐年递增。这些数据均反映出南京国际商城项目较好的投资收益。通过动态财务分析预测可知项目一期工程的主要财务测算指标如下:投资回收期:3.64年(不含建设期)内部收益率:23.19%净现值:178818万元三、项目投资价值判断通过对南京国际商城项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析,不管是从长期发展看,还是从短期收益看,南京国际商城项目具有很好的投资价值。同时,从该项目的机会效应看,已被南京市政府列为“十五”城建重点建设工程,将作为南京市地标性建筑物,该项目也具有较好的社会投资价值,有助于提升投资者的形象与地位,具有良好的品牌效应。