新城控股战略深化——投资拓展篇#行业专业.ppt

《新城控股战略深化——投资拓展篇#行业专业.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新城控股战略深化——投资拓展篇#行业专业.ppt（119页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、新城控股集团战略深化报告投资拓展篇,2011年8月,1,行业专业,报告大纲 前言 第一部分 标杆企业扩张路径 第二部分 标杆企业扩张小结 第三部分 新城战略扩张策略探讨 第四部分 下一阶段工作建议,前 言,2011年公司半年度经营会议上确定了公司五年发展规划 2015年控股实现销售300亿； 累计开业10个mall，持有商业面积达100万平米； 拓展至15-20城市； 在建60项目。,一、背景,二、目标解析,2015年，每个城市15-20亿左右销售，4-5个在售项目。 每个项目每年销售5亿。 每年新拓展5个左右城市。 每年拓展3-4块适合做mall的地块； 每年开业1-2个mall；,当清晰的

2、战略目标遭遇无奈的资源约束 资金 人才 供应商资源、商户资源 商业经验 管理半径,三、困惑,四、问题,去哪里获取土地? 区域选择、城市选择？ 扩张的顺序及节奏？ 资源如何分配? 获取什么样的土地？ 商业or住宅？ 净地or毛地？ 大or小？ ,如何获取土地？ 合作？ 收购？ 协议？ 招牌挂？ 如何规避风险？ 市场风险 管理风险 产品风险 ,第一部分 标杆企业战略扩张路径,标杆企业2010及2011上半年销售金额排行,第 一 梯 队,第 二 梯 队,第 三 梯 队,200亿以上， 7个 互相间距离较大 与第二梯队拉开距离 恒大业绩上涨十分突出,100-200亿， 10个 排名较稳定 互相间距离接

3、近 与第三梯队接近 复地业绩下滑,50-100亿，13个 排名变化较大 互相间距离很接近 融侨上涨速度突出,案例选择第一、二梯队企业，业绩高增长企业,第一梯队标杆企业：万科、万达、恒大、绿地、保利、中海 第二梯队企业： 碧桂园、龙湖、绿城、华润、金地、富力 第三梯队企业： 恒盛、新城控股,研究不同梯队企业的区域扩张战略及扩张步伐、先后次序 找出企业业绩增长与区域选择的关系 找出企业业绩增长与城市进驻的数量规模关系 找出企业业绩增长与进驻城市类型,案例分析目的,我国将形成十大城市群：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、辽中南、中原、长江中游、海峡西岸、川渝和关中城市群。其中京津冀、长三角、珠三角三

4、大城市群在未来20年仍将主导中国经济的发展。,城市按经济区域分类,一、万科集团战略扩张,1、总体扩张策略：3+X的城市聚焦战略,2002年以后万科的发展进入区域集约化阶段，实施“点线面”的全国化发展战略：业务聚焦珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾三大区域，由区域中心城市向周围200km半径拓展市场,环渤海湾区域：以天津北京沈阳为中心，向长春、大连、鞍山拓展,长江三角洲区域：以上海为中心，向南京、无锡和昆山拓展,珠江三角洲区域：以深圳为中心,向佛山、东莞、中山和广州拓展,成都,万科3+X区域发展模型：,3大区域：长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾,武汉、成都等区域中心城市,+,武汉,2、城市扩张路径

5、,万科城市进驻图,长春,乌鲁木齐,海口,昆明,贵阳,成都,重庆,西安,长沙,武汉,南昌,太原,北京,天津,唐山,秦皇岛,廊坊,大连,沈阳,抚顺,鞍山,烟台,青岛,温州,厦门,福州,莆田,合肥,上海,南通,宁波,杭州,嘉兴,扬州,镇江,南京,苏州,无锡,北海,深圳,东莞,广州,佛山,中山,惠州,吉林,三亚,芜湖,晋中,2000年前，完成珠三角、长三角、京津冀、 辽中、川渝经济圈的五大核心布局；,2001年，进驻长江中游经济圈；,2002-2005年 深耕珠三角、长三角、辽中,2006年，进驻山东半岛、 海峡西岸经济圈；,2008年，进驻关中经济圈，完成全国布局；,2010年，进驻11个城市，城市

6、范围向三线延伸， 同时在珠三角、长三角、京津冀、辽中基本完成精细化布局；,2007-2009年，年均拓展3个城市；,2011年，继续完成全国精细化布局；,万科在2011年达到52个城市的全国覆盖,聚焦核心经济圈：重点布局珠三角、长三角、京津冀和辽中四大经济圈，在此基础上逐步向中西部扩张。 进驻核心城市：长三角先进上海，京津冀先进北京，辽中先进沈阳，川渝先拓成都，长江中游先拓武汉，山东半岛先拓青岛、海峡西岸先拓厦门，关中先拓西安，核心城市向周边二三线城市辐射。 2004年前，以一、二线城市为主；2004年后，三线城市拓展幅度增大；2010年后，三线城市为主。 2010年前，平均每年拓展4-5个城

7、市，2010年后拓展速度加快。,万科集团城市扩张路径小结,2011年上半年万科土地储备情况,2011年上半年，万科的拿地策略依然十分均衡，泛长三角、珠三角、辽中、京津冀、山东半岛、长江中游等各大经济圈的28个城市均有新的土地储备。,3、产品品类,4、产品扩张路径进入新城市后第一个项目,万科集团产品扩张路径小结,区位：项目位于城郊 规模：属于中型项目（20-40万平米） 特点： 成熟产品线（洋房、公寓） 高度标准化 核心城市，进行一些个性化产品的实践；二三线城市：根据以往经验对成熟产品进行深入推广。,二、恒大集团战略扩张,恒大在2009年年底上市后，2010年业绩突飞猛进，除了在2010年一举进

8、驻9个城市外，销售业绩也取得骄人成绩，销售面积从2009年的排名第7位，迅速上升至第2位。,1、总体扩张策略：,2、城市扩张路径,珠三角,辽中,长三角,川渝,长江中游,京津冀,恒大在2010年覆盖全国62个城市，截止到目前，达到84个,2、城市扩张路径,恒大集团城市扩张路径小结,聚焦核心经济圈：六大经济圈布局，避开热点，川渝、长江中游为重 进驻核心城市： 长三角经济圈先进南京； 京津冀经济圈先进天津； 长江中游经济圈先进武汉； 关中经济圈先进西安； 辽中经济圈先进沈阳； 山东半岛经济圈先进济南； 川渝经济圈先进成都； 中原经济圈先进郑州。 上市前，以一、二线城市为主；上市后，以三、四线城市快速

9、扩张； 2010年拓展33个三、四线城市。,2011上半年拿地恒大,2011年上半年，恒大集中转向在泛长三角、辽中、珠三角经济圈中的三、四线城市投资，在40个城市获得土地，根据土地面积依次为：,恒大项目选择, 超过80%的项目为城市市区项目，位于环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大的优质区域；, 旅游地产项目一般位于距离较大城市中心区23-40公里、高速公路出口附近、拥有独特的自然环境；, 近年经济增长较快的主要城市，城市人口一般在500万以上；, 土地可持续拓展性。,3、产品品类,信息来源：高通智库。,4、产品扩张路径进入新城市后第一个项目,恒大集团产品扩张路径小结,区位：项目位于

10、核心城区城郊、新城区核心 规模：恒大华府（20-40万平米） 恒大绿洲（15-160万平米） 恒大金碧天下（万亩大盘） 恒大城（20-40万平米） 特点： 恒大华府、恒大绿洲是第一选择，恒大城、恒大名都跟进； 成熟产品线（高层、小高层、旅游地产别墅） 高度标准化 近年上述产品线迅速复制至三、四线城市,三、中海地产战略扩张,1、总体扩张策略：,2、城市扩张路径,中海在2011年覆盖全国33个城市。,中海地产城市扩张路径小结,聚焦主要经济圈，从珠三角、长三角逐步向辽中、山东半岛、长江中游及关中经济圈等扩展： 珠三角经济圈先进深圳、广州； 长三角经济圈先进上海； 京津冀经济圈先进北京； 川渝经济圈先

11、进成都； 辽中经济圈先进长春； 山东半岛经济圈先进青岛； 关中经济圈先进银川； 海峡西岸经济圈先进厦门。 城市拓展以二、三线城市为主。,2011年上半年，中海集中转向长江中游、辽中、山东半岛、泛长三角经济圈投资，在16个城市获得土地，根据土地面积排名依次为：,泛长三角： 上海、苏州、合肥 珠三角： 广州、深圳、中山 辽中： 长春、吉林、大连 长江中游： 南昌、武汉、长沙 山东半岛： 青岛、烟台 川渝： 成都 泛京津冀： 呼和浩特,2011上半年拿地中海,3、产品品类,信息来源：高通智库。,3、产品品类,信息来源：高通智库。,中海各类型产品占比分布。,中西部、珠三角,长春、中西部、环渤海,4、产

12、品扩张路径进入新城市后第一个项目,1、总体扩张策略：上市前确定的全国布局,四、保利地产战略扩张, 以沈阳覆盖东北重工业经济圈；, 以重庆辐射西南经济圈；, 以北京辐射环渤海经济圈；, 以广州覆盖珠三角经济圈。, 以上海辐射长三角经济圈；,1、总体扩张策略：聚焦六大经济区,聚焦六大经济区,2、城市扩张路径,保利在2011年达到40个城市的全国覆盖,保利地产城市扩张路径小结,布局主要经济区，占领区域制高点 首先完成了在全国主要六大经济区的战略布局，在此基础上逐步占领区域制高点，通过区域辐射网状布点。 在珠三角洲，以广州为区域核心；（2000年以前） 在长江中游，以武汉为区域核心； （2002年）

13、在京津冀，以北京为区域核心； （2002年） 在川渝，以重庆为区域核心； （2003年） 在辽中，以沈阳为区域核心； （2004年） 在长三角洲，以上海为区域核心；（2005年） 在山东半岛，以青岛为区域核心； （2008年） 在关中，以西安为区域核心； （2010年） 在海峡西岸，以厦门、福州为区域核心。 （2010年）,集中攻占京沪穗，严格把控制二线城市 在迅速开展城市扩张的同时，保利地产注意适度控制规模，将资源主要集中于北京、上海、广州三个核心城市，对二级城市的项目进行严格的把控。 重点巩固已进入的城市，以中心城市为依托，在条件成熟时把握时机进入其他城市，加强区域辐射，完善区域战略。 形

14、成“大十字”战略布局 目前保利地产已经在广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、佛山、包头、长春等十个城市完成布点，在广州、北京、上海站稳脚跟后，还相继实现了对中国各经济较发达区域房地产市场的渗透，形成了沿京广线及长江的“大十字”战略布局。,重点拓展城市未来核心区域 保利地产的土地储备与城市的发展脉络相适应，将重点项目布局于政府市政府建设投入集中的城市未来核心区域。 2009年后，保利地产向三线城市拓展步伐加快,3、产品品类,信息来源：高通智库。,商业地产结构,信息来源：高通智库。,4、产品扩张路径进入新城市后第一个项目,保利地产产品扩张路径小结,区位：项目位于核心城区城郊、新城区核心 特点

15、： 面向中等收入群体的花园系列是第一选择； 临近区域的产品选择有一定复制性；,五、绿地集团战略扩张,1、总体扩张策略：,绿地集团1992年进入房地产行业，2001年成为上海房地产龙头企业。 2001年起开始进行全国化战略，从2001年至2008年间，每年约进入4个城市；自2009年以来，以每年进入7个城市的速度进入快速扩张期。 以安徽和江苏的二、三线城市为主，并进入中西部主要省会城市，2011年已达到全国45个城市。,2、城市扩张路径,2、城市扩张路径,2011年已达到全国45个城市。,绿地城市扩张路径小结,城市进驻以安徽和江苏的二三线城市为主，2001年始逐年进驻其他主要经济圈，目前集中于长

16、三角和辽中经济区。 辽中经济圈先进长春； 长江中游经济圈先进南昌； 关中经济圈先进西安； 中原经济圈先进郑州； 川渝经济圈先进成都； 京津冀经济圈先进天津； 山东半岛经济圈先进济南； 珠三角经济圈先进广州。,六、万达集团战略扩张,1、总体扩张策略：,1988年进入房地产行业，1998年开始，进入成都等4个城市开发。 2002年从住宅转型为商业地产为主，并快速向全国扩张。 2009年始，以每年10个城市快速扩张。 二线铺局，三线跟进，一线穿插，全面布局全国， 2011年已达到全国55个城市。,万达城市进驻图,珠三角,辽中,长三角,川渝,长江中游,京津冀,2、城市扩张路径,万达在2011年覆盖全国

17、55个城市。,万达城市扩张路径小结,聚焦主要经济圈，2008年前稳定在辽中、京津冀、长江三角洲、川渝四大经济圈布局；2010年大幅扩张至全国；截止至2011年，城市布局主要集中于京津冀和长江三角洲经济圈。 辽中经济圈先进长春； 长三角经济圈先进南京； 川渝经济圈先进昆明、成都； 山东半岛经济圈先进青岛； 京津冀经济圈先进北京； 关中经济圈先进西安； 海峡西岸经济圈先进福州； 中原经济圈先进洛阳； 长江中游经济圈先进武汉。,七、碧桂园集团战略扩张,1、总体扩张策略：,碧桂园1992年进入房地产行业。2006年前，项目主要集中在广东省 2007年开始进入全国扩张期。项目主要选址于二、三、四线城市的

18、新中心区，每年保持1000万平方米以上的开发速度。 上市前主要项目在广州，上市前一年，在三、四线城市快速扩张， 2010年已达到全国41个城市。,2、城市扩张路径,碧桂园城市扩张路径小结,2007年前，稳定完成珠三角、长江三角洲、长江、川渝和辽中五大经济圈的战略布局； 立足并深挖珠三角市场； 2007年开始，避开热点，持续拓展有山水景观的部三、四线城市。 核心城市进驻： 长江中游经济圈先进长沙； 长三角经济圈先进泰州、芜湖、巢湖； 川渝经济圈先进重庆； 辽中经济圈先进鞍山； 京津冀经济圈先进天津。,八、龙湖地产集团战略扩张,区域聚焦、多业态发展+先产品扩张，后区域扩张,1、总体扩张策略,上海,

19、2、城市扩张路径,北京,大连,重庆,成都,西安,常州,杭州,无锡,沈阳,烟台,青岛,玉溪,宁波,龙湖在2011年达到14个城市的全国覆盖,聚焦核心经济圈：立足川渝，初驻京津冀，同进长三角和关中，开辟辽中和山东半岛，完成六大核心经济圈布局；近期深挖长三角、辽中和山东半岛。 优先进驻核心城市（一、二线城市）：川渝先入成都，京津冀先入北京，长三角先入上海，关中先入西安，辽中先入沈阳、山东半岛先入青岛； 扩张先慢后快：上市前每年1-2个城市，上市后拓展速度加快，平均每年3-4个城市。,龙湖城市扩张路径小结,2011年上半年，龙湖未进驻新城市，拿地较少，1月、3-6月均未有新的土地储备，2月在长三角、川

20、渝经济圈的4个城市获得土地，根据土地面积排名依次为：,长三角： 宁波 川渝： 成都 京津冀： 北京 关中： 西安,2011年上半年龙湖土地储备情况,3、产品扩张路径进入新城市后第一个项目,龙湖产品扩张路径小结,区位：项目位于城郊 规模：属于中小型项目（10-20万平米） 特点： 成熟产品线（联排别墅、叠加别墅） 高度标准化 占据核心资源江、湖资源,九、绿城集团战略扩张,以“精品”为战略根本，强化浙江大本营，主力拓展长三角市场，同时以京沪为支点拓展中西部、环渤海等区域的二、三、四线城市。,1、总体扩张策略：,绿城在2011年覆盖全国43个城市,2、城市扩张路径,绿城集团城市扩张路径小结,绿城19

21、95年进入房地产行业，2002年前主要在杭州周边发展。 2002年开始全国化战略，2004年始以每年5-7个的速度进行城市布局。 主力市场仍在长三角经济区，以浙江的三四线城市为重。 主要经济圈均有布局，在浙江以外以一、二线城市为主。 进驻核心城市： 京津冀经济圈先进北京； 中原经济圈先进郑州。 长江中游经济圈先进长沙； 山东半岛经济圈先进青岛； 川渝经济圈先进成都； 辽中经济圈先进大连； 海峡西岸经济圈先进台州。,十、雅居乐集团战略扩张,1、总体扩张策略：,1992年进入房地产行业，1999年之前，主要在广州省进行住宅开发业务。 2006年开始全国化战略。2007年成立中山区域、广州区域、佛山

22、区域、粤东区域和外省区域共五大区域。 以北京、上海、广州为中心，向周边城市发展潜力比较好的二、三线城市进行扩张。截止2011年1月，已进入26个城市及地区。,2、城市扩张路径,十一、富力集团战略扩张,1、总体扩张策略：,1994年进入房地产行业，2002年前，主要在广州进行住宅开发业务。 2002年开始全国化战略。2005年前，主要向全国一线城市扩张，2005年起，开始布局二、三线重点城市。 扩展路径：广州北京全国其他重点城市的扩张。截止2010年已经进入16个城市。,2、城市扩张路径,富力城市扩张路径小结,扎根珠三角经济圈，自2005年开始，逐年进驻京津冀、关中、川渝、长三角和辽中主力经济圈

23、，只进行全国布局，扩张幅度不大。 核心城市进驻： 京津冀经济圈先进北京； 关中经济圈先进西安； 川渝经济圈先进重庆； 长三角经济圈先进上海； 关中经济圈先进太原； 辽中经济圈先进沈阳。,十二、华润置地战略扩张,1、总体扩张策略：,华润1992年进入房地产行业。1996年11月成为内地首个在香港上市的地产公司。 2004年通过母公司的6次土地储备与资产的注入开始进入扩张阶段。 选择经济实力强的一二线省会及副省会及城市，并向周边三线城市发展，截止目前，已进入39个城市及地区。,截止2011年，已进入39个城市及地区。,2、城市扩张路径,华润置地城市扩张路径小结,2006年前，稳定完成长江三角洲、京

24、津冀、川渝、珠三角和长江中游五大经济圈的布局； 2007-2011年，逐年向其他经济圈拓展； 选择经济实力强的一二线省会及副省会城市，向周边三线城市发展。 京津冀经济圈先进北京； 川渝经济圈先进成都； 珠三角经济圈先进深圳； 长江中游经济圈先进武汉、长沙； 辽中经济圈先进大连； 海峡西岸经济圈先进厦门； 山东半岛经济圈先进青岛； 中原经济圈先进郑州；,战略调控中心，建立全国拓展的体系标准，确定公司持续性战略方向。,退出产品经营领域，集中做好战略、投融资、品牌管理。,集团管控,“3+3布局” 2007年三大核心区域和三个重要城市（沈阳、武汉和西安）共14个城市的全国化战略布局,高档住宅为主中档为

25、主、高档住宅和优质商业项目相结合,城市布局战略,产品总体战略,快速滚动开发,多元化及时融资,发展战略,金地2002年开始进行产品结构调整，有节奏地加快了全国布局。,十三、金地集团战略扩张,1、总体扩张策略,2、城市扩张路径,金地在2011年达到20个城市的全国覆盖,2、城市扩张路径,金地集团城市扩张路径小结,聚焦核心经济圈：重点布局三大经济圈（珠三角、长三角、京津冀）； 进驻核心城市： 长三角经济圈先进上海； 京津冀经济圈先进北京； 长江中游经济圈先进武汉； 关中经济圈先进西安； 辽中经济圈先进沈阳； 山东半岛经济圈先进烟台。 2003年前，以一线城市为主；2003年后，以二、三线城市拓展为主

26、； 2008年后新城市拓展速度减慢。,十四、恒盛集团战略扩张,1、总体扩张策略：,恒盛1996年进入房地产行业。04年以前主要进行区域发展战略。 从2004 年开始，进入全国扩张阶段。2009年上市以后，以每年进入3个城市加大扩张步伐。 扩展至具有高增长潜力的长三角、辽中等主要经济城市，截止目前 ，已进入12个城市及地区。,2、城市扩张路径,第二部分 标杆企业战略扩张小结,经预估的2011年知名房企销售额与2011最新进驻城市总数进行比较发现：销售额与进驻城市总数基本成正比。,一、标杆企业进驻城市总数与销售额对比,二 、标杆企业全国拓展后排名变化,富力、合生创展的全国化战略效果不佳； 雅居乐、

27、龙湖、绿城的全国化战略发展稳定。,第一梯队房企，城市扩张时间最早； 增幅最快的房企，城市扩张数量最多，且三四线份额越来越重；,三 、标杆企业城市拓展数量及级别对比,四、标杆企业城市业绩增长与城市进驻小结,标杆企业均经历过在大战略指导下的城市进驻扩张期；大多在2007年前后开始，均以全国二线城市市场作为主要拓展目标。 不同企业扩张步伐、节奏不同；万科、中海全国布局较早，以每年新进入3-4个城市稳健扩张；恒大、万达为代表的在2007年较晚扩张的企业扩展速度更快，在高峰期以年新进入20个左右城市速度快速扩张，也带来了企业的爆发性业绩增长。 扩张初期：作为企业扩张的第一步，有绿地以行政版图核心城市为主

28、导；也有万科以发达经济圈核心城市为主导；也有龙湖以根据地城市和区域为主导；也恒大有以潜力经济圈为主导。,扩张初期大多集中在经济发达、规模较大的长三角、珠三角、川渝经济圈作为主要城市布局。 大多内地企业对进驻珠三角、长三角浙江城市等较为谨慎。 扩张中期：大多集中在经济增长的潜力经济圈：泛长三角、辽中、山东半岛、长江中游同时布局，追求高增长空间。 扩张中后期：集中在三、四线城市，深耕区域和填补空缺城市。,发展比较快的标杆企业一定是强战略型的企业，并立足于自身区域，以区域中心城市为根基，在区域中深耕细作。 标杆企业在拓展时首先是优选区域,再选择核心城市,再选择地块。 异地城市扩张应选择占据区域中心城

29、市，作为影响力制高点，进而向全国次级城市扩张。 异地城市扩张初期应尽量以自身成熟的大众化产品线主打市场，降低创新产品的试错成本与市场接受的风险。,核心结论：强战略导向；城市群聚焦；用成熟的产品开拓核心城市；核心城市向周边辐射,五、主要研究结论,第三部分 新城战略扩张策略探讨,需要解决的核心问题界定 财务资源问题 资源有限，单项目不能占用过多资源，要求资源要均衡分布。 团队培养问题 要解决团队培养问题，必须有足够的项目，但受制于资金约束，项目规模不宜太大； 要招聘、吸引关键人才，要求选择人在聚集的核心城市、中心城市。,风险控制问题 规避管理风险，要求扩张初期管理半径不宜过大； 规避政策风险，要求

30、区域分布要均衡； 规避市场风险，要求选择核心城市、中心城市； 规避开发风险，要求用开发成熟的住宅产品。,一、区域选择,根据标杆企业扩张经验，要在2015年进入第一梯队，公司必须要走全国化扩张之路。 2010年以来，标杆企业新城市扩张速度加快，若不快速全国扩张，公司将错失战略性进入核心城市的机会。 战略性优先布局长三角、珠三角、环渤海、西南、中部核心经济圈是发展较快的标杆企业的成功经验。,长三角经济圈中国最大的经济圈,其经济总量占全国GDP的20%以上,年增长率远高于全国平均水平，长三角拥有数量庞大中产人群，发展潜力大。 新城仍然需要继续巩固并提升在长三角的市场份额及地位；但在内部分工上，新城地

31、产借助在长三角的品牌、资源及开发经验继续区域深耕；新城控股则依托新城多年城市拓展的经验进行全国化扩张。,在全国化布局中，优先选择核心经济圈； 考虑到管理半径以及管理成本因素，公司扩张应按从长三角到泛长三角再到全国顺序扩张，扩张初期管理半径不宜跨度过大。,新城地产：在长三角区域选择有潜力的三、四线城市进行区域深耕； 新城控股：沿长三角向泛长三角扩张，选择城市群核心城市、中心城市进入，建立企业品牌，降低市场风险，利于向周边辐射扩张。,二、城市选择,三、地块选择,用最擅长的成熟产品线开拓新的市场是标杆企业成功的经验。 以公司最擅长的乐居、圆梦产品住宅项目切入，熟悉环境，锻炼团队，积累政府资源，供应商

32、资源降低风险；,尽量通过招牌挂形式选择中小规模的净地，确保资源均衡及开发节奏，降低开发风险。 跨区域在住宅项目开发1-2个后, 再考虑商业项目开发。 考虑到商业资源的积累,长三角区域优先储备商业地块。,四、扩张原则,原则1:区域扩张与区域深耕发生矛盾时,区域扩张优先；泛长三角区域有优先。 原则2:进入区域核心城市、中心城市与一般城市发生矛盾时，核心城市、中心城市优先。 原则3:城市深耕与新城市进入发生矛盾时,新城市进入优先；根据战略目标，平均每年选择4-5个新城市进入。,原则4：成熟区域：住宅与商业地块矛盾时，商业项目优先；新拓展区域：住宅与商业地块矛盾时，住宅项目优先。 原则5：投资中小项目与投资大项目矛盾时，中小项目优先。,五、新城控股与新城地产业务界定建议,新城地产：区域聚焦+住宅专业化 区域聚焦，巩固新城在长三角的根据地； 深入住宅专业化； 新城控股：全国化布局+商业地产 布局全国，拓展有潜力的经济区，开拓全国市场； 在长三角区域实践新城商业地产战略，主要进行商业综合体开发； 在长三角以外区域进行住宅开发。,第四部分 下一阶段工作建议,选择权威研究机构,对全国有潜力的城市进行研究,筛选出30个左右意向进驻城市。 根据意向城市确定进驻策略以及扩张节奏。 根据资源情况，制定拿地策略。,谢 谢！,