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1、项目投资成本测算与收益分析,一、项目概况规划设计要点,备注：2010-9-2地块不列入竞价范围，结算时（挂牌成交确认书）按45.13万元/亩的价格计算,三、项目定位产品定位,主要产品类型：销售型物业双拼别墅、联排别墅，国际高档公寓、商业街、甲级办公楼；持有型物业购物中心、经济型酒店。,项目,双拼别墅,联排别墅,国际高档公寓,商业街,经济型酒店,购物中心,甲级写字楼,四、规划设计,一、B/C/D/E/F地块,四、规划设计,二、A地块,四、规划设计-经济技术指标,第五部分、投资收益分析,五、投资收益分析测算总体思路,测算总体思路及原则描述 6.1 销售物业测算时土地成本按整幅地块考虑土地成本，持有
2、物业部分所能承受最高地价考虑在销售物业税后利润中。 6.2 销售物业开发计划：双拼别墅、联排别墅、写字楼2011年、2012年各开发50%，高层公寓、商业街均由2011年开始开发； 6.3 销售物业销售计划：双拼别墅、联排别墅、高层公寓在2012年、2013年均各销售50% ，商业街、写字楼均在2013年销售； 6.4 持有物业由2011年开始开发，至2013年开发完成，2014年开始营业； 6.5 2010-9-2地块总价2549万元测算时计入销售物业固定土地成本，地块中间沿河绿地（用地面积13.62亩）绿化成本在销售物业测算中已预留； 6.6 双拼别墅、联排别墅成本参照宁波卡纳湖谷一、二期
3、别墅成本，高层公寓（27F）成本参照中央公园三期高层公寓（25F、31F）概算成本； 6.7 销售费用、财务费用、管理费用、不可预见费用均按公司规定比例取费； 6.8 按宁波市土地增值税清算规定及所得税计算规定，土地增值税、所得税计算已按占地面积扣除持有物业部分土地成本。,五、投资收益分析-产品组合,五、投资收益分析-开发分期,五、投资收益分析-销售分期,五、投资收益分析产品定价、年涨幅,从2008年至2010年余姚年均房价涨幅约为18%，本项目年均房价涨幅为10%，年租金涨幅比例为3%。,五、投资收益分析-物业建安/开发成本,六、投资收益分析-项目财务指标,静态测算成果（销售物业）,六、投资收益分析-项目财务指标,主要财务指标（销售物业）,五、投资收益分析-项目财务指标,项目季度现金流量图（销售物业）,五、投资收益分析-项目财务指标,不同地价条件下财务指标（销售物业）,五、投资收益分析-项目财务指标,总成本（持有物业）,五、投资收益分析-项目财务指标,主要财务指标（持有物业）,五、投资收益分析-项目财务指标,税后现金流量图（持有物业）,五、投资收益分析-项目财务指标,EBITDA回报率（持有部分）,五、投资收益分析-项目财务指标,IRR（综合）,五、投资收益分析-项目财务指标,税后现金流量图（综合）,五、投资收益分析-结论,谢谢！,