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1、我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响返【摘要】经济的发展对国家和人民来讲十分重要，为了能够清楚的了解我国经济的发展在房地产行业发展中受到的影响，以及房地产市场供求关系，本文将第三次全国经济普查数据作为参考依据，从不同的角度分析了房地产供求的关系，并从多个方面对房地产市场与宏观经济关系的特征做出了研究。【关键词】房地产市场；宏观经济；供求特征1、宏观经济与房地产市场供求1.1 土地要素市场特征（1）总量特征。以往我国在城镇化发展过程中主要采用的两种常见模式就是外延式与建新区，这两种方式的不合理利用使得城镇化发展模式与该地区的发展及居民手术和福利分配存在明显的不协调，因此在新形势下过去的城镇
2、化模式不能在继续使用。外延式;扩张向内涵式;发展转变将是一大趋势，所以增量建设用地的供给将显著下降，存量用地的高效合理利用将成为城镇化建设的主导。在 2012-2013 年增速有所下降，土地供应数量和增速也开始放缓，且存量用地供应占比和中小城市供应占比逐渐增加，说明由中央政府把控的建设用地指标供应开始收紧，并引导激发中小城市城镇化后发优势。外延式;向内涵式;转变的城镇化发展战略削弱了建设用地指标的供应数量，尤其是特大城市和大城市的土地供应数量将进一步减少。（2）结构特征。由于多个地区在发展中出现了地方债务风险以及土地财政等方面的问题，导致政府部门不得不提高对存量用地利用的重视度。因此，在全新的
3、形势下要以土地要素供给的存量为重点。此外，随着地方政府职能由原本的经营型向着服务型转变，使得住房土地供应结构得到了有效的调整，满足居住需求和提高公共服务水平的供地占比提高。最后，土地要素的需求盆整体呈现下降趋势，一线城市成为开发商要素需求的集聚区。（3）调控政策特征。前几年我国针对房地产进行了很多次的调控，除了几个一线城市之外，我国基本上多数城市都应取消了限购并以第二套房贷款利率优惠等方式鼓励自住和改善型购房需求，从一定层面上反映出短期干预思维被依托宏观经济形式和稳定市场供求的长期思路所替代，取而代之的是以税收和分类调控为主的柔性调控政策。1.2 住房产品市场特征站在国际上宏观经济的发展层面来
4、讲，随着各个国家制造业的稳定发展，以及新能源及互联网技术的快速发展，很可能影响到国外很多国家的经济发展，这种局势下我国的金融市场流动性将会受到相应的影响。加之房地产市场投资回报率的下降和中央对实体经济金融服务的支持，房地产市场的流动性将进一步收紧。为了体现开发企业库存情况，以竣工量与销售量的比值来予以简单反映，比值越高，库存压力越大。无论是总量还是地区，库存率都表现出两阶段;特征，第一阶段是库存率先下降后上升；第二阶段是库存率表现为平稳下降。不同层级的城市所面临的库存压力不同，房价增速相应表现为二线城市最大，三线城市最小，一线和新一线城市基本趋同。当然库存率和房价变动中存在时间趋势和季度影响，
5、可以看出开发企业以低利润率来保障资金链完整的短期举措。2、新形势下房地产开发行业规模情况目前，我国房地产业处于发展迅速阶段，这也使我国房地产在市场中的地位得到了相应的提升，截止到 2013 年期间我国房地产开发企业已经有 13.2 万家。但是我国房地产市场的发展规模并不是很理想，从总体上看规模比较偏小。另外，我国房地产企业发展过程中肯定会面临自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款。我国开发企业资产负债率多数在70%以上，过高的负债必然使企业成本增加，盈利下降，甚至出现亏损。部分自有资金不足的开发企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及
6、时回笼，将会导致工程难以为继，引发连锁反应，隐藏一定的金融风险。如处理不当将影响正常的经济秩序。3、房地产对上下游产业的影响房地产业的快速发展在一定程度上带动了我国多个行业的经济发展，而所谓的我国房地产后向关联也就是房地产上游产业。后向关联其实就是产业通过需求联系与其他产业部门发生的关联，房地产业对于后向关联产业而言有着很重要的推动作用。后向关联度用后向关联系数 - 消耗系数来定量表示，房地产业的消耗系数越大，说明房地产业对其他产业的后向关联度越大，需求越大，带动效应越明显。房地产业对其他产业的后向关联度可按降序进行排列并计算平均消耗系数，将消耗系数高于平均消耗系数的产业作为房地产的后向密切关
7、联产业，消耗系数大于 0 但小于平均消耗系数的产业为房地产业的后向非密切关联产业，消耗系数为 0 时，说明产业间无后向关联关系。4、对策建议4.1 提高对房地产业与国民经济关系的重视度由于房地产本身所具有的强烈的关联性特征，使得其经济的发展与我国整体经济的发展有着非常紧密的联系。可是通过相关数据显示其贡献度与以往相比有所降低。在全新的形势下，房地产业多其他产业的后向拉动与前向推动和总带动效应都有了一定程度的降低，对经济的拉动效应也在逐渐减小。因此，经济增长不能再过度依赖房地产业，应该逐步培育新的经济增长点。4.2 丰富实践创建完善的市场调控机制想要合理的进行调控就要从实际落实，而不只是停留在表
8、现形式上。如果爆发式增长局势下需要在行政上进行全面的调控，那么为了实现稳定增长更要加大多市场的调控力度。尤其是在新常态趋势下调控手段也应该回归市场化的正常状态。进入新常态以后，不少城市先是放松随后取消限购、限贷政策，其实质就是行政手段的逐步退出。市场化的市场调控机制应包括税收、金融、土地、规划等手段，而尽量减少政府对市场的直接千预。不过，建立长效调控机制还要控制好节奏，要和宏观经济转型相协调，避免给经济增长带来过多风险。4.3 结合实际不断对制度进行创新科学合理的制度是保证各项监管工作顺利进行的前提，房地产企业经营开发过程中要对监管加大投入，确保企业的产品及服务质量都能得到提升，向着绿色房地产
9、方向发展，从而促进企业经济效益的提升。此外，还要不断深化改革，提高对房地产市场调控制度创新的重视度，采取措施对各项障碍进行清除。4.4 采取差别化方式对市场进行调控新常态局势下，为了能够快速的适应市场发展的各项要求，针对于房地产市场应采取市场分化，将不同级别城市的发展采用不同的方式进行管控，统一由政府部门结合实际进行调控政策的制定。政府应实施多层设计和宏观决策，而给予地方政府更加灵活的调整权，以实现因地制宜、精准调控。例如本研究发现不同规模城市的土地要素供求呈现差别化特点，只有适合本地的土地供给政策才更有效。4.5 加速房地产行业优化升级，重视预期管理在今后的发展中我国房地产将面临更高的要求与
10、挑战，如果不第一时间结合实际进行创新和转型，那么在市场中的地位将会被综合竞争力强企业代替。当前社会是一个适者生存，强者称霸的时代，企业要顺应社会的发展不断升级。对住房价格下行的预期将进一步延滞有效购房需求。因此，政府应明确认识到预期因素对房地产市场的特殊重要性，通过引导大众舆论，避免出现羊群效应;，造成市场剧烈波动。参考文献：【1】新常态下我国房地产市场的供求关系研究;课题组 , 吕萍 . 我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响 . 调研世界 ,2016,04:8-13.【2】 吕广朋 . 房地产市场对我国经济发展的影响 . 合作经济与科技 ,2010,11:28-29.【3】 王 晓 云 , 张 雪 梅 , 王 胜 强 . 房 地 产供 求 均 衡 关 系 及 发 展 策 略 分 析 . 商 业 时代 ,2010,26:126-127.