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1、别墅项目前期市场调研报告12020 年 5 月 29 日文档仅供参考海湾别 墅项当前期市场调 研报 告目 录第一部分项 目研究背景 3 第二部分市 场 概况了解 4 1、整体情况分析2、 发 展态势综 述3、区位差异分析第三部分区域市场分析 38 1、区域环境简 介2、区域楼市分析第四部分SW OT 分析 43 1、地 环 境调研2、 SWOT 分析第五部分 目定位分析 57 目定位22020 年 5 月 29 日文档仅供参考客源定位 型定位第六部分项 目定位在规 划思想中的体 现 66第一部分、项目研究背景 准确市 定位,我 海湾 目 行了前期的市 研。根据 研性 ,我 采用 地考察与相关人
2、 相 合的方式 ,依托上海商品住宅市 (主要 墅市 )相关的背景信息 施整个 程并形成 ,以期达到如下目 :1、 了解上海市 墅市 的整体状况及 ;2、 了解上海市 墅市 品 的 展 ;3、 了解各个区域市 的分布 状及客 群体构成情况;4、 掌握海湾 目所 地 的基本特征;5、 掌握海湾 目周 房 市 的走 及主要 争楼 的基本特征 ;6、 明确海湾 目与周 主要 争楼 以及其余区 的 、劣 所在 ;32020 年 5 月 29 日文档仅供参考7、 掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知;8、 明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会;9、 提出海湾项目的市场定位( 包括项目定位
3、、目标客户定位、户型定位等)的若干思路 ;10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、上海别墅市场趋向成熟上海别墅市场起步于80 年代后期 ,发展一直较为缓慢,进入 90 年代后期 ,随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速发展,在上海出现了大批外销花园别墅群,形成上海别墅市场的第一次浪潮,但此时别墅的类型、功能及其针正确潜在客户群均较为单一,市场化程度较低 ,因而在随后的几年中再次跌入了谷底。直至 1998 年下半年 ,随着中国经济的持续、高速发展,作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛发展,同时也带动了别墅市场的复苏。地铁1 号线的
4、通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅的开发热潮。经过这三年的发展,上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现,双复式公寓 (叠加式别墅 )的形成以及近年所出现的”里弄式住宅 ”和 ”新独院住宅 ”,均可看作是别墅的衍生产物,表明市场开始真正走向成熟。42020 年 5 月 29 日文档仅供参考近年来 ,上海别墅住宅建筑面积与销售量以持续的幅度递增 ,去年别墅的总体价格水平比前年上涨了 10 ,而伴随着入世及第八次降息等利好消息的刺激 ,能够预见 ,别墅类物业的需求仍将呈放大趋势,别墅市场前景看好。2、市场供应状况分析供应量持续放大据统计 ,当前上海
5、别墅开发用地近2 万亩 ,平均每个项目的占地面积在 10 万平方米左右。以综合容积率0.7 计算 ,则近 23 年内上海别墅市场的供应量将达到940 万平方米 ,这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。另外 ,从年土地出让面积的容积率来看,呈现出大幅度下降趋势 ,去年月平均容积率为,第三季度则为;而前年同期分别为和。进一步反映出今年投放市场的别墅仍将处于较大的上升趋势。区域分布以近郊为主据搜房网别墅数据库统计 ,当前沪上在建别墅有近 100 个,绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区 ,其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。如下所示 :52020 年 5 月 29 日