《桂林市基准地价.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《桂林市基准地价.doc（8页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、1、基准地价内涵（1）基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。（2）估价期日：2015年10月1日。（3）土地使用年限：按各类用地的法定最高出让年限设定，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。（4）容积率：设定商服用地标准容积率为2.0，住宅用地标准容积率为2.0，工业用地标准容积率为1.0。（5）基准地价对应的土地开发程度：宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、通排水、通讯），宗地红线内“场地平整”。2、
2、基准地价更新成果桂林市城区基准地价更新成果，基准地价体系包含下几个组成部分：（1）级别基准地价，包括商服、住宅、工业用地级别基准地价三种形式，地价结果见表1-2-1-1。表1-2-1-1 桂林市城区土地级别基准地价表 单位：元/平方米 级别 地价用途级级级级V级VI级商服用地61754701322319881106696住宅用地38853050231616051013627工业用地11759056755103823012、使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商服用地法定最高出让年期为40年。使用年期修正系数计算公式如下：式中： 有限年期出让地价 最高出让年期的土地使用权价
3、格 m 宗地实际可使用年期n 该用途土地最高出让年期r 土地还原率（6.5%）表2-6-3-2 桂林市城区商服用地容积率修正系数表容积率0.81.01.21.41.61.82.02.2修正系数0.6790.7320.7760.8370.8940.9481.0001.047容积率2.42.62.83.03.23.43.5修正系数1.0921.1331.1711.2061.2381.2671.2804、土地开发程度修正本次基准地价更新的基准地价内涵定义中界定了商服用地所对应的土地开发程度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系
4、数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定，各项费用明细详见表2-6-3-3。表2-6-3-3 土地开发程度修正表单位：元/平方米 开发费用通路通电通供水通排水通讯场地平整合计平均值2512131581588变化范围15-3510-1510-1510-205-1010-2060-115（二）住宅用地基准地价其他因素修正1、估价期日修正土地价格是经常变化的，其变动幅度往往大于总体物价变动的水平，估价期日修正可采用地价指数或地价监测指数修正。计算公式为：tQt/Q0式中：t某类土地用途基准地价估价期日数据修正到第t年宗地评估年的时间修正系数；Qt某类土地用途第t年交易平均价格或地价指数；Q0某类
5、土地用途基准地价估价期日交易平均价格或地价指数。将宗地的级别基准地价从估价期日修正到评估年份的计算公式为：V=tV0式中：V 修正到评估日的宗地价格；V0 宗地级别基准地价；t 同上。2、使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，住宅用地法定最高出让年期为70年。住宅用地出让年期修正系数计算公式如下：式中： 有限年期出让地价 最高出让年期的土地使用权价格 m 宗地实际可使用年期n 该用途土地最高出让年期r 土地还原率（6.3%）表2-6-3-4 住宅用地使用年期修正系数表使用年期123456修正系数0.06010.11660.16980.21990.26690.3112使用年期
6、789101112修正系数0.35290.39210.42890.46360.49620.5269使用年期131415161718修正系数0.55580.5830.60850.63250.65520.6764使用年期192021222324修正系数0.69640.71530.7330.74960.76530.7801使用年期252627282930修正系数0.79390.8070.81920.83080.84170.8519使用年期313233343536修正系数0.86150.87050.8790.8870.89460.9017使用年期373839404142修正系数0.90830.9146
7、0.92050.9260.93130.9362使用年期434445464748修正系数0.94080.94510.94920.95310.95670.9601使用年期495051525354修正系数0.96330.96630.96910.97180.97430.9766使用年期555657585960修正系数0.97890.9810.98290.98480.98650.9881使用年期616263646566修正系数0.98970.99110.99250.99380.9950.9961使用年期67686970修正系数0.99720.99820.999113、容积率修正容积率的大小对地价存在一定
8、的影响，一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，在容积率合理范围内，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此要通过容积率修正，来对不同容积率下的地价修正到统一容积率状态下，使地价比较更具有可比性。在住宅用地容积率修正系数的测算中，我们抽取具有代表性的商服、住宅房地产调查样点，运用剩余法技术，分别计算出样点在实际容积率下的单位面积地价，并通过数据拟合容积率变化曲线，结合本次基准地价内涵中容积率标准，经过最后修正得出住宅用地的容积率修正系数表，详见表2-6-3-5。表2-6-3-5 桂林市城区住宅用地容积率修正系数表容积率11.21.41.61.822.22.4修正系数0.7250.8080.
9、8640.9220.9711.0451.089容积率2.62.833.23.43.5修正系数1.1291.1651.2011.2261.2521.265 4、土地开发程度修正 本次基准地价更新的基准地价内涵定义中界定了住宅用地所对应的土地开发程度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定，各项费用明细详见表2-6-3-6。表2-6-3-6 土地开发程度修正表单位：元/平方米 开发费用通路通电通供水通排水通讯场地平整合计平均值2512131581588变化范围15-3510-1510
10、-1510-205-1010-2060-115桂林市城区六级住宅用地基准地价修正因素说明表修正因素优较优一般较劣劣区域因素住宅区类型中、高档商品住宅小区普通商品住宅小区、单位集资房住宅区沿街住宅、独立住宅楼旧居民区、散居民点工厂宿舍区区域商服繁华程度周边900米内有购物中心或农贸市场周边1600米内有购物中心或农贸市场周边2300米内有购物中心或农贸市场周边3000米内有购物中心或农贸市场周边3000米内无购物中心或农贸市场道路类型混合型主干道或生活型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路巷道或小路距公交站点距离(m)R500500R800800R11001100R1500R1500
11、距火车、汽车站距离(m)R70007000R83008300R96009600R11000R11000人口密度人口稠密人口较稠密一般人口较稀疏人口稀疏区基础设施完备度水电综合保证率100%水电综合保证率90-99%水电综合保证率80-89%水电综合保证率60-79%水电综合保证率60%公用设施完备度公用服务设施齐全，能很好满足居民生活公用服务设施较齐全，能较好满足居民生活公用服务设施基本齐全，基本能满足居民生活公用服务设施不够齐全, 对居民生活有一定影响仅有零星公用设施分布环境质量优劣度无污染，绿化率高，环境状况好绿化较好、基本无污染有轻度噪音粉尘污染，绿化率基本达标有较大生活污染，绿化率较低
12、有较大工业及生活污染，绿化率低个别因素宗地临路状况生活型主干道混合型主干道或交通型主干道次干道支路巷道或小路宗地自然条件地势高、平坦，地质承载力大，无不良地质现象地势平坦，承载力较大，无不良地质现象地势较平坦，无不良地质现象，但需稍作处理地势不平坦、有一定坡度，承载力较小，有一定地质状况地势低、坡度较大，承载力小，有不良地质状况,需特殊处理宗地形状规则矩形,对土地利用极为有利近似矩形,对土地利用较为有利基本规则,对土地利用有一定影响不规则,对土地利用有较大影响极不规则,对土地利用有严重影响宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利
13、用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响周围用地类型文教、科研办公、住宅综合商服工业桂林市城区六级住宅用地基准地价修正系数表（%）修正因素优较优一般较劣劣区域因素住宅区类型2.721.360-1.32-2.63区域商服繁华程度3.061.530-1.48-2.96道路类型2.041.020-0.99-1.98距公交站点距离1.360.680-0.66-1.32距火车、汽车站距离1.700.850-0.83-1.65人口密度1.360.680-0.66-1.32基础设施完备度1.700.850-0.83-1.65公用设施完备度1.360.680-0.66-1.32环境质量优劣度1.7
14、00.850-0.83-1.65个别因素宗地临路状况1.460.730-0.71-1.41宗地自然条件1.820.910-0.88-1.76宗地形状1.380.690-0.67-1.34宗地面积1.160.580-0.57-1.13周围用地类型1.460.730-0.71-1.41桂林市城区六级商服用地基准地价修正因素说明表修正因素优较优一般较劣劣区域因素距市区商服中心距离(m)R65006500R80008000R95009500R11000R11000距区级商服中心距离(m)R40004000R55005500R70007000R8500R8500区域商服繁华程度周边900米内有购物中心或
15、农贸市场周边1600米内有购物中心或农贸市场周边2300米内有购物中心或农贸市场周边3000米内有购物中心或农贸市场周边3000米内无购物中心或农贸市场道路类型混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路、巷道距公交站点距离(m)R150150R300300R450450R600R600距火车、汽车站距离(m)R70007000R83008300R96009600R11000R11000基础设施完备度水电综合保证率100%水电综合保证率90-99%水电综合保证率80-89%水电综合保证率60-79%水电综合保证率60%车流、人流量大较大一般较少少环境质量优劣度无污染，街区整洁，公共卫生
16、好无明显污染，街区较整洁，公共卫生较好有轻微污染，公共卫生一般有明显污染，街区较杂乱，公共卫生较差有重污染，街区杂乱，公共卫生差个别因素宗地临路条件两面临主街一面临主街，一面临次街一面临主街一面临次街不临街宗地形状规则矩形,对土地利用极为有利近似矩形,对土地利用较为有利基本规则,对土地利用有一定影响不规则,对土地利用有较大影响极不规则,对土地利用有严重影响临街深度(m)X1010X1515X2525X35X35临街宽深比Y1.51.2Y1.50.8Y1.20.5Y0.8Y0.5宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响
17、面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响周围用地类型商服用地住宅用地公共事业、教育、行政机关用地工业、交通用地其它用地桂林市城区六级商服用地基准地价修正系数表（%）修正因素优较优一般较劣劣区域因素距市区商服中心距离1.9910-1.09-2.17距区级商服中心距离1.9910-1.09-2.17区域商服繁华程度2.981.490-1.63-3.26道路类型2.151.080-1.18-2.35距公交站点距离1.650.830-0.91-1.81距火车、汽车站距离1.650.830-0.91-1.81基础设施完备度1.320.660-0.73-1.45车流、人流量1.9910-1.09-2.17环境质量优劣度0.830.420-0.46-0.91个别因素宗地临路条件2.231.120-1.22-2.44宗地形状1.340.670-0.73-1.46临街深度1.430.720-0.78-1.56临街宽深比1.430.720-0.78-1.56宗地面积1.340.670-0.73-1.46周围用地类型1.160.580-0.64-1.27