1、第六章 住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理什 么 是 管 理?6-1 住宅工程竣工备案制度一、建设工程质量管理办法的改革历史过程及模式1、1984年前，由参与工程建设各方自我控制的传统模式；2、19842000年，政府建立专门的工程质量监督机构；3、2000年以后，实行建设工程竣工备案管理模式。建设工程竣工备案管理的模式特点：1、建设单位即是投资者，又是工程质量的责任主体；2、质量监督管理机构，转变为程序性检查为主；3、政府建设行政主管部门，转变为事后发生质量问题的追索为主。二、住宅工程竣工备案管理的特点（一）住宅建设工程竣工备案往往不能一次完成，需要分期分批地进行；（二）住宅建设工程竣工
2、备案后，需要完成相应的配套设施，经审核许可后方能交付使用。三、住宅工程竣工备案制度的实施（一）主管部门和验收条件1、主管部门 市建设和管理委员会是市建设工程竣工验收备案主管部门，市建筑业管理办公室负责本市建设工程竣工验收备案管理工作。各区、县建设行政主管部门负责本区、县立项工程的竣工验收备案管理工作。市建设工程质量监督总站和各区、县建设工程质量监督站，分别受市和区、县建设行政主管部门委托，具体实施建设工程竣工验收备案工作。2、竣工验收主体 由建设单位组织实施。3、竣工验收条件（1）完成工程设计和合同约定的各项内容，达到竣工标准；（2）施工单位完成对工程质量自检，并提出工程竣工报告；（3）勘察、
3、设计单位确认施工单位的工程质量达到设计要求，并提出工程质量检查报告；（4）监理单位对工程质量完成检查并确定合格，提出工程质量评估报告；（5）有完整的竣工档案资料（分期分批建设的住宅，除最后一批外，可暂不作要求；）（6）建设单位已按合同约定支付工程款，有证明；（7）施工单位与建设单位签订了工程质量保修书；（8）规划部门对工程是否符合规划设计要求进行了检查，出具认可文件（分 期分批建设的住宅，除最后一批外，可暂不作要求）；（9）公安消防、环保等部门出具许可文件（分期分批建设的住宅，除最后一批外，可暂不作要求）；（10）要求整顿的质量问题全部整改完毕。（二）竣工验收程序和方法1 1、竣工验收程序（1
4、建设单位收到施工单位报告、勘察设计报告、监理单位报告，组织施工单位、勘察设计单位、监理单位、其他单位的专家组成验收组，制定验收方案；（2）在竣工验收7日前，向备案管理部门（质量监督站）申领建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收报告，并书面通知质监站验收时间、验收地点、验收组名单；（3）备案管理部门（质量监督站）审查，符合要求的，发给两表；不符合要求的，通知整改，重新确定验收时间。2 2、建设单位组织竣工验收方法（1）由参与各方汇报介绍工程合同履约情况和标准、规范执行情况；（2）验收组审阅档案资料；（3）验收组实地查验；（4）验收组形成验收意见。意见不一致时，协商解决；否则由建设行政主管部门
5、或质监站裁决。3 3、建设单位编写工程竣工验收报告（1）按照建设工程竣工验收报告（样本）填写；（2）应附文件；4 4、备案（1）自竣工验收合格之日起15日内，向备案部门（质量监督站）备案。（2）提交备案文件（3）备案部门收到建设单位备案文件和质量监督报告后，在备案表上签署文件收讫。备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份由备案部门存档。6-2 住宅项目竣工交付使用许可制度一、住宅项目竣工交付使用许可制度的基本涵义和作用（一）住宅项目竣工交付使用许可制度的有关概念1 1、住宅项目竣工 住宅项目按照批准的规划设计图纸和文件的内容全部建成，达到入住居民使用的条件，经过竣工验收合格的，称为住宅项目竣工
6、只有住宅项目达到入住居民的使用条件，才可以申办交付使用许可手续。2 2、住宅工程竣工验收 住宅一项或数项工程已按照规划设计要求建成，在施工单位预先完成自检自验并认为符合正式验收条件的基础上，向建设单位办理正式验收并移交手续，建设单位组织设计、施工、工程监理等各有关方面对住宅项目技术资料和实物进行检查验收，称为住宅工程竣工验收。3 3住宅项目竣工交付使用许可 住宅工程竣工验收合格后，相应的市政、公用、公建配套项目也已完成，达到入住居民的使用条件，建设单位就可向政府住宅建设主管部门提出交付使用许可审核申请，住宅建设管理部门在规定的期限内按照确定的标准进行综合检验。经审核符合交付使用条件的住宅，按
7、幢颁发住宅交付使用许可证，称为住宅项目竣工交付使用许可。二、新建住宅交付使用许可制度的主要内容（一）交付使用管理办法实施的适用范围及主管和协调部门1、适用范围2、主管部门和协管部门 新建住宅交付使用审核及发证的主管部门是市房地局和各区（县）房地局。协同管理部门是各级计划规划、市政、电力、环卫、环保、水务、工商、公安、财贸、邮电、教育、卫生、民政和园林等部门。（二）住宅竣工交付使用申请的条件和管理原则 新建住宅工程竣工验收合格并备案后，已达到入住居民生活基本条件，可以交付使用的，住宅建设单位应当向市或区（县）住宅建设管理部门提出交付使用许可审核的申请。这里提出了两个申请交付使用的前提条件：一是住
8、宅工程项目包括的各个单体及相应的配套设施已经竣工，并经验收合格；二是已达到满足入住居民生活基本条件需要。新建住宅经审核合格，取得住宅交付使用许可证后，方可交付使用。（五）审核时间的规定及限制措施 新建住宅交付使用许可证是住宅开发建设单位交付使用住宅项目的依据，有了该证，方可到房地产管理部门办理商品房注册登记、入户手续，居民才能入住。三、住宅竣工交付使用许可证的申办 （一）三个熟悉；建设单位提建设单位提交资料提出交资料提出申请申请经办人员审经办人员审核提交的文核提交的文件和资料件和资料请建设单位填请建设单位填写交付使用申写交付使用申请表请表发出受理通知书发出受理通知书与建设单位确定与建设单位确定
9、现场踏勘时间现场踏勘时间发整改通发整改通知知开具交付使开具交付使用验收意见用验收意见表表部门负责人部门负责人审核审核主管局长审主管局长审核核核发许可核发许可证证登记归登记归档档分送房分送房地局、地局、公安局公安局符合交付使用标准符合交付使用标准不符不符合合不符合不符合不不符符合合图6-1 办理新建住宅交付使用许可证审核程序流程 （二）做好交付使用申请的准备工作 1、合理划分分期分批建设项目，协调建设进度；2、做好交付使用审核需要提交的有关文件、资料的准备工作。（三）做好住宅交付使用许可申办手续 1、不要寄希望于降低标准获取“新建住宅交付使用许可证”；2、不要制作假证明；（四）要留出一定的办理交
10、付使用许可申请手续的时间 1、在签订住房预售合同时，交房时间的承诺要留有余地；2、要积极配合审核；（五）运用交付使用管理办法维护自己的利益6-3 住宅交付时的“两书”提供 一、“两书”制度的含义与特征（一）新建住宅质量保证书的含义与特征 新建住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅建设质量以书面的形式承担质量责任的承诺。1、承担质量责任的主体是经批准的有行为能力的开发企业，有法律规定的对自己生产的产品质量负责的责任、能力和资格。2、“新建住宅质量保证书”具备法律效力的书面承诺3、承担保修责任（二）住宅使用说明书的含义与特征 住宅使用说明书是房地产开发企业对建设的住宅结构、性能和各部位（部
11、件）的类型、性能、标准等，以书面形式向购房者作出的使用说明和注意事项。具有以下特点：1、编制和提交住宅使用说明书的主体是建设单位，不是设计、施工或物业管理公司。2、住宅使用说明书既是建设单位为方便住户安全使用住宅而编制提交的指导性文书，也是向住户发出的建设单位承担质量保证责任的前置条件的详细说明，是住宅质量保证书的配套性文件。3、建设单位对住宅使用说明书介绍和说明的真实性、正确性和科学性负责。二、“新建住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”主要内容1、“新建住宅质量保证书”的主要内容2、“住宅使用说明书”的主要内容四、执行“两书”制度应注意的问题6-4 物业的交接与前期物业管理一、物业管理早期介
12、入 （一）早期介入的含义1、物业管理服务 物业管理服务是物业管理企业接受业主、开发商和业主委员会委托，对已建成并经竣工验收投入使用的房屋建筑物及其相关的公共设施进行全面管理服务的经营活动。2、物业管理早期介入的概念 物业管理的早期介入是指在住宅项目开始设计时起，由拟在竣工验收后接管物业进行管理的企业主要管理人员、工程人员、维修人员参与介入，或请有关的物业管理企业上述人员对规划设计、环境布局、市政配套、设备安装等方面，就质量和使用功能从物业管理角度提出意见和建议，为今后用好、管好物业打下基础。项目设计启动 项目竣工验收出售 业委会成立 早期介入 前期物业管理 物业管理（二）早期介入内容1、设计阶
13、段2、基础验收之前3、建筑结构封顶前4、设备安装5、竣工验收时 二、竣工验收后物业交接 （一）竣工验收后物业交接的概念1、住宅项目物业交接的概念 住宅项目的物业交接是指开发单位在住宅经竣工验收并交付使用许可后进行选聘物业管理公司，并签订委托管理服务合同，将物业交给物业管理企业进行管理服务的活动。（二）组建物业管理公司的形式三、前期物业管理服务（一）前期物业管理的含义 前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理，它是物业全过程管理的重要一环。一般情况下，符合下列条件之一，住宅开发单位就应会同所在区县房地产管理部门召开业主大会或业主代表大会，成立业主委员会：（1）公有住宅出售建筑面积达
14、到30%以上；（2）新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；（3）住宅出售已满两年。在业主委员会成立前，房地产开发企业与物业管理公司签定的委托合同，称为前期物业管理服务合同；而在业主委员会成立后所签定的合同称为物业管理服务合同，前者签订合同的主体是开发商与物业管理公司，后者是业主委员会与物业管理公司。（二）前期物业管理与物业管理早期介入的区别 “前期物业管理”与“物业管理早期介入”的区别主要有以下两点：1、早期介入的物业管理公司不一定与房地产开发企业确定物业管理的委托关系，可以咨询、顾问等服务形式提出建议和意见；而前期物业管理活动必须在与房地产开发企业确定了委托关系后方可进行，此时，物业管理公
15、司已依约拥有该物业的管理服务权。2、早期介入的物业管理公司是从物业管理者的思维角度，从是否有利于日后物业管理服务等具体细节上提出改进意见或建议，是否接受提出的意见或建议进行改进，还有待开发商决定。早期介入能否进行，介入的时机、介入的程度均取决于开发商，因而物业管理的早期介入仅有辅助功能；而在前期物业管理中，物业管理公司被开发商全权委托，进行物业管理服务，承担相应民事法律责任。（三）前期物业管理的主要内容 经理室财务室办公室项目1项目2项目3项目1项目2项目3办公室工程部维修部经营部财务部保安部保洁部经理图6-4 物业管理机构的形式之一大产证销售合同入伙通知业主使用人验看物业业主与装修队签订合同
16、合同经物业公司备案交付钥匙，业主交管理费物业公司、业主监督检查装修，装修竣工业主入住图6-7 楼宇入伙的主要步骤四、房地产产权产籍管理（一）房地产产权产籍管理的内涵1 1、房地产产权、产籍的概念 以房地产为标的产权，统称为房地产产权。产籍是记载财产权属关系的各种簿册资料的总称。房地产产籍是记载房地产权属关系和历史情况的各种簿册资料。房地产产籍资料包括在房地产权属申请登记、调查、测绘、确权及发证上等过程中获得的各种图、档、卡、册及相关资料。这些档案资料集中反映了房地产的权属、座落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积、结构、层数、建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利、是否受到限定等基本状况。
17、3 3、房地产产权产籍管理的原则（1）房屋、土地权利主体一致原则（2）房地产产权产籍属地管理原则 （二）房地产权属登记发证制度 城市房地产管理法规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记六种。1、总登记 总登记也称静态登记，是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记。2、初始登记 初始登记分为土地使用权的初始登记和房屋所有权的初始登记。3、转移登记 转移登记是指房地产权利主体因买卖、赠与等原因发生房地产权利转移而进行的登记。4、变更登记 房地产变更登记是指房地产权
18、权利人名称变更或房屋现状发生变化等进行的登记。5、房地产其它权利登记 6、注销登记 注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止而进行的登记。（三）产籍资料的业务管理 一般产籍资料的业务管理内容包括产籍资料的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用六项工作，通常称为产籍资料工作的六个业务环节，也可将“检索”、“编研”从“利用”中分离出来，“异动管理”从“整理”中分离出来，称为九个业务环节。复习思考题复习思考题 1、比较建设工程质量管理“三种”模式的优缺点。2、住宅工程竣工备案管理有哪些特点。3、建设工程竣工验收程序？4、实行住宅项目竣工交付使用许可制度有何重要意义？5、办理住宅竣工交付使用审核申请手续时应提交哪些文件和资料？6、住宅竣工交付使用许可证申办程序？7、“新建住宅质量保证书”的法律特征有哪些？8、“新建住宅使用说明书”有哪些特点？复习思考题复习思考题9、了解“新建住宅质量保证书”和“新建住宅使用说明书”的主要内容。10、物业管理的早期介入有哪些方式？11、了解组建成立物业管理有限责任公司的条件和程序。12、开发单位选聘物业管理企业有哪些方式？13、了解开发单位与物业管理企业交接物业的内容和程序？14、前期物业管理的主要内容有哪些？15、什么是房地产权产籍管理？16、房地产权属登记的种类有哪些？
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