实业公司财务管理手册.doc

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1、-关于佳华实业总公司财务管理的经验和体会内容摘要：佳华实业总公司是在社会主义市场经济体制下国有企业改制的产物。1999年玛纳斯发电厂改制为有限责任公司,实行主副分离，将原来劳动服务公司等副业剥离出来成立了多经公司。多经公司行业广，人员多，经济和技术实力弱，管理难度大，经过几年来的改革和加强管理，已初步走上了正轨。本文总结了该公司的改革和管理经验，并着重分析了其存在的问题，提出了加强企业财务管理的措施。关键词企业改革财务管理经济效益20世纪90年代，我国经济管理体制实现了从计划经济向市场经济的重大转轨。为适应市场经济体制，国有企业必须建立现代企业制度，转换经营机制，同时必须坚持以财务管理为中心加

2、强企业管理，使企业逐步转向以经济效益为中心的轨道。财务管理涵盖了资金运动的全过程，其内容涉及筹资、投资、各类资产的管理和成本、利润的管理以及财务预算、和报表分析评价等。本文以佳华实业总公司为例，对当前市场经济体制下的财务改革与建设进行一些探讨。一、佳华实业总公司加强财务管理的做法和效果理顺企业管理体制玛纳斯发电有限责任公司是国家电力公司直属的大一型企业，是新疆最大的火力发电厂，总装机容量为630MW。目前是新疆主电网的骨干电源之一，年发电量在35亿千瓦时以上。佳华实业总公司是该企业的多种经营企业，已逐步实现了与主业剥离。1999年，玛纳斯发电有限责任公司成立，为适应电力体制“主副分离”的改革，

3、原属玛电多经三产的劳动服务公司等经营实体发展壮大为多经佳华实业总公司。迄今为止，佳华实业总公司已发展壮大为资产总额6500万元，固定资产净值2227万元，年利润320万元的大型企业，下属2个子公司，12个分公司和直属单位，资产负债率54%。在主业的支持下，多经从业人员由2001年的432人减至345人，全员劳动生产率3万元/人年（按增加值计算）。玛电多经成立之初，由于多经经营项目多，涉及面广，业务复杂，加之机制不活，管理水平不高，以及两个安置形成人员结构复杂，员工队伍整体素质不高，企业经济实力薄弱，资金缺乏，设备落后，开发新产品、新项目的能力差，因而困难重重，矛盾很多，发展缓慢。1999年公司

4、抓住玛电改制的机遇，根据实际情况建立起适应市场机制的现代企业制度，使核算重心下移，明确权、责、利关系，克服大锅饭，在对部分亏损的分公司进行合并与重组地基础上，将多经机构一分为二，总公司为母公司，下设2个业务不同的子公司，子公司又下设分公司。成立了以劳务输出、绿化、修缮、饮食服务业、物业管理、子校、医务所、托儿所等占领内部市场为主体的“玛纳斯佳园公用事业物业有限责任公司”，以运输业、商业、建筑业、粉煤灰综合利用、纯净水生产等对外开拓市场为主的“新疆华翔工贸有限责任公司”。建立起了以占领内部市场为依托、扩大优势产业规模、逐步加快开拓外部市场的经营管理理念。对各分公司赋予经营自主权，自主经营、自负盈

5、亏，形成人人肩上有压力、经营重担大家挑的局面。2000年4月公司又实行了产业结构调整，采取了双文明责任制层层承包的经营策略后，当年取得了内部营业利润279万元的好成绩。2002年又按照电力公司三项责任制的要求，制定了三项责任制指标分解责任书，又圆满完成了经营目标，当年完成产值6350万元，取得了内部营业利润288.5万元的好成绩，对外实现利润32万元。建立新体制下的财务管理制度为适应佳华实业总公司改制后经营管理工作的需要，加强财务管理和经济核算工作，进一步理顺母、子公司的财务关系，明确双方的资产、债权债务、税收、成本费用、经营利润等财务核算渠道和管理权限等。以确保佳华实业总公司对子公司财务成本

6、控制管理到位，职责明确，同时又保证子公司拥有相对独立的经营自主权，鼓励其强化管理，增收节支，拓宽市场，不断提高经济效益。提出了母公司拥有财务总控制权，子公司拥有相对独立经营自主权，总公司经营管理以最少的资金投入，获取最大的产出的原则。总公司享有资产所有权，子公司享有资产经营权，负责经营资产的完整及保值增值。子公司对外是独立法人，拥有相对独立的自主经营权。子公司单独建帐，单独办理法人营业执照及办理税务登记关系。总公司设立财务总帐，汇总财务报表，对三个会计帐户实行集中管理，独立核算，负责总公司的汇总财务报表及向各级领导、部门上报各种财务资料，协调好子公司之间的税务关系，做好税收的交纳。所有的经营收

7、入由总公司按照所属子公司分别记帐，成本与之配比进行核算，实施会计监督职能。从严从紧加强财务管理和成本控制，拓展财务预算的管理层面，把财务预算和经济活动分析作为寻求利润增长的重要手段。加强预算管理，压缩成本费用，彻底避免资金的无序使用和乱花钱现象，提高资金的使用率。制定企业经营目标和措施子公司是总公司下属的全资子公司，是总公司的内部承包经营单位，因此在经营目标上实施具有“钢”性的管理制度。为使多经产业向集团化、实力化、规范化的方面发展，2002年总公司总体推行经济效益与工资挂钩的考核办法，改变以往与分公司直接签订内部承包合同方式为仅和两大子公司签订经营承包责任书，给两大子公司下达了年度承包任务和

8、指标。由两大子公司再分别和分公司签订经营承包责任书。为规范母子公司管理行为，确保总公司的年度经营目标的完成，还根据两大子公司不同的经营方式分别制定了经营承包奖罚办法，并按月进行考核。为了做到考核的公正、公平、公开，总公司每季度召开经济活动分析会，将各子公司经营状况予以公布，具体分析各分公司盈利及亏损的原因，纳入经营考核评定中。在分配机制上,打破“大锅饭”，推行职工收入与经营业绩挂钩的分配机制。多年来，企业形成了干多干少、能力高低报酬一样的局面，大大伤害了员工的积极性。为此，公司领导改变了以往的管理模式，利用制度管理企业，用制度激励和约束员工，用企业文化感染员工，用企业活力调动员工积极性及能动性

9、，使全体员工真正明白市场经济的内涵，充分认识到优胜劣汰，靠知识致富，凭本事吃饭，用劳动发家，是改革之必然。如汽车运输公司首先打破“大锅饭”，实行效益工资，使部分职工的工资翻了一番。切实加强内部控制加强内部会计控制是加强企业管理，提高经济效益，以满足利益相关者的迫切需要。第十二界国际审计会议上发表的总声明中赋予内部控制以新的涵义：“内部控制作为完整的财务和其他控制体系，包括组织结构、方法程序和内部审计。它是由管理者根据总体目标而建立的，目的在于帮助企业的经营活动合理化，具有经济性、效率性、效果性；保证管理决策的贯彻；维护资产和资源的安全；保证会计记录的准确和完整，并提供及时、可靠的财务和管理信息

10、”。可见内部控制的涵义较以前更为明晰和规范，涵盖范围更广了。在现代企业管理过程中，企业可以采取很多不同的控制形式，事前控制、事中控制、事后控制等。控制贯穿于整个经营管理活动的全过程，它不仅可以维持其他职能的正常活动，而且在必要时，还可以通过采取纠正偏差的行动来改变其他管理职能的活动。但控制本身不是目的，它只是保证目标实现的手段之一。为此，我们制定了一系列控制措施：一是加强内部资金控制。各分公司单独核算，将银行的基本职能与管理方法引入公司内部建立内部资金管理机构，模拟银行的结算、信贷机制和监督机制，用于处理公司内部日常的往来结算、资金的调拨、运筹。使各分公司负责人能掌握本公司资金收支动态，控制本

11、公司资金开支，及时回笼资金占用与沉淀，提高资金利用率。二是将利润目标同口径分解落实到各直管单位和公司，制定相应的经营承包考核兑现办法，加大考核监督力度。三是加强成本管理，深入基层调研，合理修订超高压局成本定额，严格控制各单位固定成本。四是加强管理费用的管理，对报刊、手机话费、电话费和上网费用进行了清理整顿，并制定了有关财务报销规定。取得初步效果在对多经企业进行改制改组，对资源和业务进行整合的过程中，不断完善财务管理体系，以建立经营分配激励机制为手段，推行经济效益与工资挂钩的考核办法，初步取得了令人可喜的成绩，开辟了一批新的效益增长点。如粉煤灰公司开发研制出的新型建筑防水粉及各类型的路面砖。金铸

12、耐磨材料公司以质量为本，市场份额不断扩大，目前已占领了鄯善、铜镍矿、喀什、独山子等地的钢球市场。今年投入的新项目金属衬板，前景也比较乐观。百清纯净水目前已形成东到乌鲁木齐西至沙湾县的销售网络。物业管理取得国家二级资质等级，并获自治区级优秀物业小区称号。多种产业呈现良好的发展势头，经济效益较往年有所改善。佳华总公司在主业领导的大力支持下，在总公司和子公司领导班子的带领下，积极开拓，走出了一条适合多经公司发展的道路，使多经总公司渡过了难关，走上可持续发展的道路。二、财务管理中存在的问题和改进措施存在的问题在新的形势下，尤其是近几年来，玛电多经与其他兄弟单位比较差距较大。企业管理中存在的问题和困难归

13、纳起来主要有五点：一是投资发展思路不清；二是总公司缺乏技术含量高、在市场上有竞争力的“拳头”产品，缺乏优势产业，市场竞争能力较弱；三是各分公司规模小、人员多，工资性成本较高，效益较差，没有规模效应，发展后劲严重不足；四是财务机制不活；五是不良资产率高。针对存在的问题，确立正确的发展思路十分重要。多经要踏进主副分开、推向市场的门槛，必须依靠加速资本积累。有了积累资本，就能调整产业结构，就能到市场经济的大海里去搏击，就能达到主业、多经同步发展，真正实现主副分开、推向市场。具体到财务管理上主要存在以下问题：1、没有将各项财务规章制度上升到全公司的统一高度，建立起内部的标准化管理体系。必须加强各项财务

14、标准的落实工作，使目前的“人治”逐步过渡到“法治”的轨道上来。2、资信及货款回收管理还有些混乱。我公司有好多产品销售出后货款拿不回来，应收帐款挂帐多，帐龄长，如钢球、纯净水等。我公司必须强化法律意识，要及时了解和掌握客户信誉状况，建立客户资信档案。对资信下降的客户应及时采取减少发货，实行担保和加强货款催收等措施，对资信差、长期拖欠货款的客户停止发货。应建立健全赊销制度，明确赊销审批权限，严格对客户进行信用调查，信用好的客户方可进行赊销，赊销款项与经办人员挂钩，明确责任，加大货款回收力度。3、没有开展目标成本管理。没有依据市场价格、目标利润和原材料、能源、人工消耗定额等确定目标成本，没有把目标成

15、本分解到生产经营的各个环节上，目标成本没有落实到人，严格考核成本指标，奖罚兑现。对占我公司成本比重较大的可控成本项目（材料、人工成本等）的分析和控制力度不够，没有建立期中检查制度，发现问题及时制定具体措施加以改进。没有通过实施节能降耗，采用新技术、新材料、新工艺等技术措施，以及实行比质比价，招标采购设备、材料等管理措施，降低成本费用，以达到预期目标成本。没有以市场价格倒推成本，分解指标，层层落实，分部门、班组制定成本计划，严格执行和考核，把责任落实到人。4、没有完善财务预算管理制度。没有以财务预算为突破口，建立完善的财务会计控制系统，没有将财务预算、会计核算、成本资金控制有机地融合为一体，对生

16、产和销售进行整体计划和控制。应以现金流量为重点，对生产经营各个环节实施预算的编制、执行、分析、考核，杜绝无预算资金支出，减少资金占用率。没有对预算内资金支出实行责任人限额审批制，对限额以上的资金支出实行集体审议联签制。改进措施1、加强全面预算管理，确保效益稳定增长。一是财务收支纳入预算管理，将应分摊费用纳入预算。严格控制预算外支出，健全各项费用定额，确保各种取费的合理合法性。二是整章建制，制定现金流量管理、财务收支预算管理、控股公司预算管理、控股公司财务管理等办法，进一步规范预算管理。三是履行预算初审职能，监督公司预算执行情况。2、加强资产资金管理一是加强价格、产量管理，把货款回收作为经营工作

17、的重中之重。认真执行政策，堵塞营销工作中的跑、冒、滴、漏。从根本上消除制约和困扰回收的症结，保证企业资金运转的流畅，为企业经营管理提供有力的保障。二是针对资本金来源不足的困难，千方百计筹措资金。根据轻重缓急原则，合理提出资本金收支预算，着重解决改造项目的资本金和重点技改项目所需资金，经总经理办公会议讨论通过并严格贯彻执行。三是加强银行账户管理，盘活存量资金。利用银行存款浮动利率政策，优化存款结构，增加利息收入。努力争取对外投资、借款担保的授权权限，在严格规范投资、借款担保行为，防范风险的前提下，充分发挥投融资功能，不断增强公司经济实力。四是合理调度现金流量，压缩短期贷款，减少财务费用支出。3、

18、健全内控制度，防范经营风险。建立和完善内部控制体系，保证资产安全完整，确保会计信息质量，努力实现过程控制与结果控制的统一，全面防范和化解公司经营风险。建立责任追究制度，规范内控制度有效运转的落实机制,充分发挥财务监控职能。4、加强投资管理，提高投资效益。在投资决策上要认真作好市场调研，优化资金投向。要严格资金审批权限，建立投资风险责任制。在投资项目或联营项目上作好可行性研究，坚持集体讨论，确保投资效益落实。5、抓好财务管理信息化建设。统一组织开发和应用财务管理软件，具体包括操作系统、数据库系统和应用软件。要建立严格的控制制度，避免重复开发，浪费资源。统一各单位的会计科目核算内容，确保科目体系的

19、设置高度一致。6、增强依法理财观念，完善财务监督机制。单位一把手要对本单位守法执法切实负起责任。财会人员自觉依法办事，依法经营，进一步更新依法理财观念，防范各类经营风险。建立和完善监督约束机制，探索和试行财务负责人委派制，严格执行财务负责人任前报告制度和财会人员回避制度。7、加强财务培训，提高财务人员素质。制定中长期培训规划，全面提升公司整体财务管理水平。8、加强精神文明建设，提高财务服务水平。所有会计人员必须以诚信为本，操守为重，遵循准则，不做假账，保证会计信息的真实、可靠。要进一步增强服务意识，规范服务准则，正确处理好财务监督与服务的关系，建设优质服务窗口，为实现财务管理现代化奠定基础。三

20、、几点体会经过以上对佳华实业总公司的分析，我深深的体会到佳华实业总公司要想在社会上立于不败之地，必须做到：1、坚持以经济效益为中心是财务管理的永恒主题和根本任务。企业在生产经营过程中，既要为社会提供工质量和高水平的服务，以满足社会需要，改善人民群众生活质量，同时企业自身必须精打细算，作好投入产出分析，以最少的人力、物力消耗来取得最大的经济效益，不断增加企业自我发展的经济实力，用现代管理理念和管理方式来管理企业，才能在市场竞争中立于不败之地。2、改革企业管理体制，是增强企业活力和提高经济效益的动力源泉。改革不适应生产力发展的管理体制，是充分调动 经营者和劳动者的积极性，发挥其聪明才智的动力。在市

21、场经济体制下，企业要按照现代企业制度进行改制，真正转变企业经营机制，使企业真正成为市场主体，既有外部压力，又有内部动力。企业要建立与现代企业制度相适应的人事劳动制度、分配制度和社会保障制度，实现竞争上岗，多劳多得，按劳动态度、工作业绩、岗位规范、技术要求，对员工进行考核，使在岗员工有紧迫感，激励员工努力学习，提高素质。3、“产权多元化、经营市场化、管理科学化、发展产业化”是多种经营产业今后发展的趋势和方向。公司的多产业发展、多元化经营必须遵循市场经济发展的客观规律，坚持以市场为导向，以效益为中心，不断解放思想，找准和调整好自身的定位及发展方向，努力实现“两个效益”的最大化。同时要积极探索多经企

22、业生产经营和资本经营相结合的新路，以坚定的态度、良好的精神状态，得力有效的措施，去实现新疆电力多种经营产业的新发展。4、建立健全科学的财务管理制度，正确处理各方面的财务关系，是经济效益稳定增长的保障。市场经济是竞争经济也是法制经济。管理企业财务，要靠规章制度，不是靠行政命令。没有规矩，不能成方圆，首先企业要多方筹措资金既要千方百计增加自有资金，又要善于利用介入资金，但负债经营要掌握好“度”，要避免过度负债，要有风险意识。其次要运用好资金，科学决策，规范理财，要做好可行性研究，充分论证。要民主理财，发挥财务人员的作用和集体智慧。再次要对资金运动的各种环节加强监管，防止资产流失和浪费，防止各种舞弊

23、发生，而这一切都必须依靠建章立制，用制度来约束企业行为和个人行为。5、领导重视、理解和支持，是加强财务财务管理的前提。企业管理以财务管理为中心，财务管理以资金为中心，这是我国在20世纪90年代进行企业改革总结出的宝贵经验。不重视财务管理的企业领导不是合格的领导，不懂得财务管理的领导不是称职的领导。企业领导必须深入生产第一线调查研究，倾听群众意见，集思广益。企业领导必须不断学习中央的方针政策、法律法规、企业管理知识，特别是努力学习财务管理知识，更新观念，更新知识。要把一批懂经营、会管理、专业化、知识化的人才提高到重要的管理和领导岗位。江泽民同志曾反复强调：搞好国有企业要有一个好机制、一个好产品、

24、一个好班子，关键要有一个好的领导班子。以上是笔者对佳华公司财务管理调查研究的体会，也是三年来在电大学习财会理论知识的收获。物业管理企业财务管理的概述一、财务管理的演变1、财务管理的概念（1） 财务管理是指以企业资金运动全过程为内容，对企业的财务活动，即资金、成本和利润所进行的计划、决策、控制、考核、监督等管理工作的总称。（2） 物业管理企业的财务管理是对物业管理企业组织财务活动、处理与各方面财务关系的一项经济管理工作。2、 财务管理的发展（1） 筹资财务管理阶段：19世纪末到20世纪30年代，财务管理主要是预计企业资金的需要量和筹集公司所需要的资金。重点是筹集资金。（2） 内部财务管理阶段：2

25、0世纪30年代到50年代，财务管理主要是进行有效的内部控制，管好用好资金。重点是研究公司资金如何有效地运用。（3） 综合财务管理阶段：从20世纪50年代到现在，财务管理主要是注重投资财务管理、协调收益分配关系。重点是研究投资、报酬和企业价值的评估等问题。4、财务管理的趋势（1） 财务管理内容复杂化（2） 财务管理范围国际化（3） 财务管理手段现代化二、财务管理的环境3、 财务管理环境的概念财务管理环境是指影响公司财务管理工作的一系列因素的总和。4、 公司内部财务管理环境（1） 企业形态：指物业管理企业在创建之初向政府有关部门登记时就确定下来的资产所有权关系。（2） 企业文化：指物业管理企业在长

26、期发展过程中逐步形成的一种氛围，它有着丰富而又很实在的内容，其精华是体现在深入企业广大职工心目中的企业精神。（3） 财务管理能力：指物业管理企业聚财、用财和生财的能力。（4） 经营管理：指物业管理企业对物资采购与供应、物业经营出租、出售以及维修、养护等方面的管理。（5） 组织结构：指物业管理企业组织、领导财务管理工作的职能部门的组成情况，它包括各职能部门的设置及其相互间的财务管理职责的分工和组织程序。（6） 人员素质：指物业管理企业财务管理人员在业务上所掌握的财务管理知识、有关法律法规和政策的水平，以及具备财务管理决策的能力和应付企业内外财务管理环境变化的能力。5、 公司外部财务管理环境（1）

27、 政治环境：指社会制度、政治体制、政府的政策倾向和人民群众的政治要求等。（2） 经济环境：指国家经济形势和经济发展趋势、产业政策、金融市场状况等因素，它是影响公司经营和财务管理活动的最主要的因素。（3） 法律环境：指影响企业财务管理活动的法律、法规的总和。（企业组织形式、税法等）二、 财务管理的目标财务管理目标就是物业管理公司进行财务管理所要达到的目标，是评价财务管理活动是否合理的标准。在物业财务管理实践中，最具有代表性的财务管理目标主要有以下几种观点：（1） 利润最大化：指企业的利润额在尽可能短时间内达到最大。这是一般物业管理企业较普遍的理财目标。其优点在于经济效益容易衡量、财务数据直观，在

28、一定程度上反映出企业经济效益的高低。其缺点在于：A、 导致企业的短期行为，为了片面追求利润最大化，某些物业管理公司会放弃一些保养维护性的成本支出项目，或者在管理过程中，不注重物业的保值增值目标而在服务内容上把费用低作为唯一的选择。B、 没有反映所获利润与投入资本之间的关系，不利于经营成果的横向和纵向的比较。（2） 每股利润最大化：与目标（1）相比，其优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利水平，可以在不同资本规模的企业或同一企业不同时期之间进行比较。其缺点与目标（1）相同。（3） 管理层报酬最大化：指企业管理层的福利和利益最大化。管理层报酬最大化的缺点：并不强调

29、企业利润、股票市场价格，或者其他财务管理目标的最大化。虽然满足了企业管理层的欲望，但企业管理层可能因此而作出错误的筹资、投资或利润分配等方面的决策，从而影响公司的利润和股东财富的最大化。（4） 企业价值最大化：指企业在考虑资金时间价值和从企业长远发展的的角度合理经营，采用最优的财务管理政策不断增加公司财富，使企业价值达到最大化。企业价值不是指帐面资产的总价值，而是企业全部财产的市场价值。其中包括企业品牌、资信等无形资产。因此，企业价值最大化的管理目标在对企业价值的评价中，所重视的不是企业已经获得的利润水平，而是企业在市场上的综合竞争能力和潜在的获利能力。优点：A、有利于克服企业在管理上的片面性

30、和短期行为B、反映了对企业资产的保值增值的要求缺点：A、 企业价值不易认定。对于上市公司，即期市场上的股价不一定能够直接揭示企业的获利能力；对于非上市公司，其企业价值的评价由于受评估标准和评估方式的影响不易做到客观和准确。四、财务管理的环节（1） 财务预测主要任务：测算各项物业管理方案和经营方案的经济效益，为决策提供可靠的依据；预计财务收支的发展变化情况，以确定管理目标；测定各项定额和标准，为编制财务计划、分解各项计划指标服务。（2） 财务决策管理人员在财务目标的总体要求下，通过专门的方法，分析、评价各种方案的经济效益，进行综合平衡，从各个备选方案中筛选出最佳方案。（3） 财务预算是以财务决策

31、确立的方案和财务预测提供的信息为基础，制定主要的计划指标。财务预算是财务预测和财务决策的具体化，是控制财务活动的依据。（一） 财务预算的编制方法1、 固定预算含义：固定预算是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。也称为增量预算或减量预算编制法。优点：编制简单，预算的编制成本较低；此外，由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。缺点：没有结合预算期的情况,重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战

32、性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。2、 零基预算含义：零基预算是指一切从零开始，通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。零基预算的编制程序：A、 由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额，而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少；B、 将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类；C、 对各费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析，并按照成本效益率的大小进行排序；D、 将预算期内可动用的经济资源在各费用支出项目之间进行分配。优点：有助于提高管理收费的使用效益，改善企业与业主之间的关系，从而增强物

33、业管理企业的市场竞争能力。缺点：编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据。（二）财务预算的主要内容1、 收入预算：物业管理企业的收入来自物业管理服务和多种经营两个方面。管理服务收入是物业管理企业的主营业务收入，主要分为管理收入（包括公共性服务、公众代办性服务和特约服务三部分）、经营收入和大修收入等。2、 营业成本预算：营业成本是物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。营业成本预算包括：（1） 直接人工费预算：企业在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出；（2） 直接材料费预算：物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、

34、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。3、 管理费用预算：是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。包括物业管理企业管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。4、 财务费用预算：是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。5、 资本预算：也称设备维修更新计划，是物业管理企业为实现物业的保值和增值，根据设备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产（固定资产等）购入和更新改造支出的预算。6、 现金预算：也称现金流量表，

35、是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。7、 预计损益表：又称年度利润计划，是在经营决策（包括财务决策）基础上，综合反映物业管理企业预算期（通常为一年）内收入、成本费用和净利润的预算。8、 预计资产负债表：或称预计财务状况表，是揭示物业管理企业资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。物业管理企业财务预算的编制（三）财务预算的编制程序1、 编制方式：“二下一上式”一下：首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标；一上：各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的预算草案，并上报物业管理企业财务部门；二下：财务部门对各部门的预算

36、草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算，并报物业管理企业管理层，然后再由管理层交业主在奉讨论批准后，正式下达给各部门执行。2、 财务预算的编制程序（1） 根据相关法规和管理服务合同的要求，编制资本预算及年度收入预算；（2） 以收入预算为基础，制订营业成本预算，即直接材料费和直接人工费预算；（3） 依据收入预算，编制管理费用预算；（4） 根据收入预算、营业成本和管理费用预算等，并进而结合物业管理企业的收付款政策和资本预算，编制现金预算；（5） 综合所有各项预算，编制利润预算（预计损益表）和预计资产负债表。（四）财务预算的编制过程1、 收入预算2、 营业成本预算3、 管理费用预算4、 现金预

37、算5、 预计损益表（4） 财务控制是在财务管理过程中，利用特定的手段，对企业财务活动施加影响或调节，以便实现预算指标。财务控制的目的：1、 落实财务预算或财务计划；2、 及明纠正偏差；3、 提供决策依据。财务预算控制的内容：1、 将财务计划的各项预算指标分配落实到企业各部门；2、 通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的实际完成情况；3、 定期（按年或月）把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，并分析产生偏差的原因，提出降低成本费用的途径，制定纠偏的有效措施；4、 对责任部门和责任人进行评价和考核；5、 根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚；6、 调整预算。财务控制系统的构

38、成要素1、 组织系统实施财务预算控制的基本要求是实行责任中心制，即在企业内部划小预算单位，各预算单位（企业内部有特定责任的单位或部门）成为责任中心，每个责任中心都有明确的责任和控制范围。根据所负责任和控制范围的不同，责任中心分为成本中心、费用中心、利润中心和投2、 信息系统（1） 内部信息：财务预算数据和实际执行结果的数据（2） 外部信息：市场预测、市场行情、政策法规变动等。3、 考核制度考核的一般做法：根据财务预算数据，找出实际发生的结果与财务计划（或财务预算）要求之间的差异，分析产生这种差异的原因，落实责任人，并提出补救办法，最后形成财务报告，并作为企业决策和采取行动的依据。4、 奖惩制度

39、奖惩是根据业绩考核结果，对业绩突出者给予奖励，对造成严重损失的责任者给予处罚的行为。财务控制的步骤1、 建立财务预算控制系统（1） 建立财务预算控制的组织系统A、 专门机构的设立B、 人员的配置C、 岗位责任的确立D、 责任中心、利润中心与投资中心的建立（2） 建立财务预算控制的信息系统A、 建立各种量化的控制标准（指标）B、 信息反馈系统（3） 建立考核制度和奖惩制度2、 检查监督：根据信息系统确立的标准，实行监督、检查，比较实际执行结果与标准之间的差异；3、 分析原因：实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差，那么，到底是什么原因产生这些偏差，责任者是谁，应该予以明确；4、 纠正偏差：提出纠正偏差的对策，并组织实施，尽最大努力减少损失；5、 奖惩兑现：根据监督检查结果，落实责任，兑现奖惩办法。（5）财务分析运用特定的方法，对企业财务活动过程及结果进行分析评价，通过财务分析，掌握企业各项财务计划的完成情况，评价财务状况，研究和掌握企业财务活动的规律性，改善财务预测、决策、预算和控制，提高企业经济效益。