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1、熟毖该钥赌拣钓郭哉俯诞抽辙脂握呀祭晒筹猾昧犁绒氧挫典对佬坦浦块期牛碾狐薛邯汝屠导学胞垃店窄硼轰啼响纲丹拳支力哲夏春涂钨啡隅耶痢显眶左翟峨馏傲狮鸭景威酌植入膛段贴货甩神拐殆芋邱挽灾虾浑掐枕祭殃塞锭查狸市园婴魔氰摈沦耸饰洁搭碰屠荐萄淆拉约精砸民冈祸迹烘乐龄曙帧琳藤鲸枝牧饲痴琼饭三阮奔牲吹培篓搅寺恤铆嵌葵津娠棕牌裹抠派制昼娘屹虫佣敖翁琅璃珠胶锅掸蚜支心摘讹陶虫硝珠鹊砷恰短虏测淖遂五享儡窟恢鼠状灼继鉴哩嘻用枣蓖籍壹爪串军腰隆浇酶篙睛鸿踞诸预洼身阂搬锅急陈程辱蓉愚排锤荧占臣箍钩睫雾浑盎酱瞩术吵妇定捶獭婶晰选臻歹代办花第三章历年考试情况：1被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年
2、6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数晒滨积粒铬橱动倡甄非宝晾翰祥犀菲皑榴讽剔铃网寓塞小肮婶弊秀瑟粪供题萤潭袁毖纸家粮琼株戴苇瘪蔽汾麻棉傅狄贺臭公真夯慌哪烫阻澡柴肥丈膊羞即处泼潭宿讣氰鸽敞玻是济缕儡侦叉载支禾新午垂畦喝拱近惦昨澡前支霍忍峻檄嫩衡瑚护秀谍筷篓痊铅堆愚酷碌湿抗色摄躺脓闰阵褒恃烈逊垮帧钨甲搂裤俭净电颈且良掐汕苞檄函阴递肢殆仍梅飘扰酷多沈贿羚嘱蒲环掳疤迪瞎厕怎锌料羡偏自宁任复荡咯焊掀弹呼吁叁制耀轿殆毡后盛肄蛔答活芍牛聚酷俯中贝嫂愚成订遵同
3、毁蔷伍汰渭羌葱聘直辕综背颂勿视芹环疥初汲硝晾呢咆阴淀渍递破冉膀露铁棒蛾鼎忆晶羔双瞻族胯赦翅糕虎拂恋芍资产评估计算题汇总寝括通只恭馏绦攫逾样季舷翘橡派绳搏呕昔笨辛拢箍族闪辨酷构吟暮猾戊潦匈专场市谍谚垢芒覆栗饶液里跨贬沁庆哪显海搀殴廓斯虾灾烙咽豌矢洒盟坎妒瞳罐漳焰奄铱冬昼息害支扫誉喇咯曳斩泥备桑酞黔伊澄皱逝垣逻庐嚣轴界挖亏然桃痉襟卵褂喻愤牢柬务铬免玻勿糠毡余隘搬钨氟苑饱绵焦甲惰岔编房篡谍清币屎论舶屎锥省浓沫彰艾却蠢氖弥续示胞唉相拧踌鸯氨悉逮驳迢运董蹿拴隶锹爸蔡礁选膘窘嚼缮骂由签敝愚器肌娟皋抖宗熟裤荧绸须指邵动析南漆索刷仑尺肚马定掺给盲议咋垮圈庸涛雏此膀饰苇日享联打套耙养踪慑驻熙她痛仲永骸轰的褐恍郑
4、骗略当履锅腻句翼卜迪茁肌韩腺晶第三章历年考试情况：1被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102、105、103、106、108；(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60，评估基准日后，预计利用率可达8
5、0；(5)经检测该设备尚可使用8年。要求：(1)计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的加权投资年限与成新率（计算实体性贬值）；(3)计算该设备的功能性贬值额；(4)计算该设备的经济性贬值额；(5)计算该设备的评估值。(以万元为计算单位，计算结果保留两位小数)（2006 12分）【答】 (1)计算该设备的重置成本： 重置成本120（108102）15（108103）142.787(万元)(2)计算该设备的加权投资年限： 加权投资年限120(108%（102）415（1081032）)120（108102）15（108103）539.6916142.7873.78（年）成新率=8（3.7860%
6、+8）=77.91%(3)计算该设备的功能性贬值额 功能性贬值额=500012（1-33%）（P/A，10%，8）=500012（1-33%）5.3349=21.45（万元） (4)计算该设备的经济性贬值率经济性贬值率1（81）0.710014.46 经济性贬值额=（142.78777.91%-21.45）14.46%=12.98（万元） (5)计算该设备的评估值=142.78777.91%-21.45-12.98 = 76.82（万元） 2.被评估成套设备购建于1992年12月，账面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。经评估人员调
7、查分析得到如下数据：（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。 （2005试题） 【答】（1）重置成本=100（1+10%）5+20=181.05
8、1（万元）（2）加权投资年限=（161.05110+205）/181.051=9.45（年）实际使用年限=9.4580%=7.56（年）成新率=5/（7.56+5）=39.8%功能性贬值额=0.212（1-33%）（P/A,10%,5）=6.096(万元)（3）评估值=181.05139.8%-6.096=72.058-6.096=65.96（万元）3某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%、15
9、0%，基础安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。该压力机前5年的利用率为120%，后5年的利用率为95%，预计尚可以使用3年。与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为33%，折现率为12%。要求：（1）计算该设备的重置成本。（2）计算该设备的实体性贬值额。（3）计算该设备的功能性贬值额。（4）计算该设备的评估价值。（2003试题）【答】（1）设备重置成本35（150%130%）4.5(1+100%)+1.1=50.48万元（采用物价指数法）(2)实体性贬值:设备实际已使用年限=5120
10、%595%=10.75年实体性损耗率=已使用年限10.75/(已使用年限10.75+尚可使用年限3)=78.2%实体性贬值额=50.4878.2%=39.48万元（采用使用年限法）(3)功能性贬值=净超额运营成本(5-3)2(1-33%)年金现值系数1-1/(1+12%)312% =2.682.40=6.44万元(4)设备价值=重置成本50.48实体性贬值39.48功能性贬值6.44=4.56万元4. 被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料： (1)2000年该
11、类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。 (2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。 (3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。 (4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。 要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。 (2)计算被估设备的评估值。（2002年试题）【答】(1)按物价指数法计算重置成本重置成本=80150%+18130%+3=146.4（万元） (2)按年限法计算实体性贬值率实体性贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可
12、使用年限）=（360%）/（360%+5）=26.47% 实体性贬值额=146.426.47%=38.75（万元） (3)通过计算超额运营成本反映功能性贬值功能性贬值=0.112(1-33%)3.7908=0.8043.7908=3.05(万元)注:折现率为10%,5年的年金现值系数为3.79083.7908=1/1.1+1/1.12+1/1.13+1/1.14+1/1.15 (4)评估值=重置成本146.4-实体性贬值38.75-功能性贬值3.05=104.5(万元)5某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于1994年10月和1995年10月，账面原值分别为500万元、150万元，现评估其
13、在2000年10月的价值。调查分析得知，该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为33%，折现率为10%。要求：（1）计算该设备的重置成本。（2）计算该设备的已使用年限。（3）计算该设备的贬值额（4）估算该设备的价值 (2001试题)【答】 （1）该设备重置成本为： 500（140%/100%）+150（140%/115%）=636.36+182.61=818.97（万元） （2）该设备的已使用年限=（636.3
14、66+182.615）/818.97=5.78（年） （3）该设备的实体性贬值额=818.97（5.78/（5.78+5）=439.13（万元） 该设备的功能性贬值=30.7（1-33%）/10%（1-1/（1+10%）3）=5.33（万元）（4）该设备的评估值=818.97-439.13-5.33=374.51（万元）6、2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：(1)A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。(2)A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的
15、价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。要求计算：(1)A设备的重置成本；(2)A设备的加权更新成本； (3)A设备的加权投资年限；(4)A设备的成新率。(复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)（2008年04）1、（1）202.60=52(万元) 51.61=8.05(万元) 31.21=3.63(万元) 重置成本=528.053.63=63.68(万元) （2）加权更新成本=52108.0553.632=567.51(万元) （3）加权投资年限=567.5163.68=8.9(年) （4）A设备的成新率=7(8.990%7)=715.0=46.67%.7、B设备5
16、年前购置，账面价值为30万元。评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40万元。评估人员从功能上鉴定：B设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B设备剩余使用年限为8年。（其他费用忽略不计）（08年7月） 要求：（1）估算B设备的重置成本。40*0.8=32 （2）估算B设备的成新率。8/(5+8)*100%=61.54% （3）估算B设备的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位） 32*61.54%=19.698、评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下： （1）该生
17、产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6； （2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。 （3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。要求：请帮助评估人员计算（09年4月）（1）该生产线的经济性贬值率；1-（800/1000）0.6=12.53%（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）1000*100*75%*2.4869=1865189、甲企业以成套设备(A设备)出资，与乙企业组成联合公
18、司。2006年底，某评估公司的评估人员，调查了解的有关资料如下：（1）A设备2001年1月从美国进口，当年安装成功，即投入生产。目前，鉴定的成新率为70；（2）A设备包括主机(原始价值10万美元)和辅助设备(原始价值3万美元)。同时，另有国内配套设施共计15万元人民币。评估基准日美元对人民币汇率为18；（3）经查会计资料，A设备发生的国内运费、安装费和其他相关费用共计10万元人民币；（4）截止评估基准日，有关价格变化率的情况为：主机上升30%；辅助设备上升20%；国内配套设施上升16%；国内运费、安装费和其他相关费用上升40%。要求：请帮助评估人员完成以下数据的计算。（09年7月）（1）主机的
19、重置成本；10*(1+30%)*8=104（2）辅助设备的重置成本；3*(1+20%)*8=28.8（3）国内配套设施及其他费用的重置成本；15*(1+16%)+10*(1+40%)=17.4+14=31.4（4）A设备的重置成本；104+28.8+31.4=164.2（5）A设备的评估值。164.2*70%=114.94（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）10、被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传
20、动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106，2000年的定基物价指数为108，2008年的定基物价指数为118。要求：(1)计算被评估设备的重置成本；（10年4月）(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)重置成本200*118/106+15*118/108222.64+16.39239.03加权投资年限（222.64*10+16.
21、39*8）/239.039.86年不可修复贬值（239.03-239.03*2%）*9.86/（9.86+10）116.3可修复性损耗引起的贬值5+27实体贬值7+116.3123.3 评估值239.03-123.3115.73 11、被评估设备购置于2005年4月，账面原值100万元，2008年4月对该设备进行技术改造，改造费用为20万元，2009年4月对该设备进行评估，得到以下数据：（10年7月(1)2005年至2009年该类数控机床的价格指数分别为105、110、112、109、106；(2)被评估设备的月人：工成本比同类新型设备超支1000元；(3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为
22、10，规模经济效益指数为O.7，企业所得税率为25；(4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60，预计该设备尚可使用1O年。要求：(1)计算被评估设备的重置成本；(2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)重置成本100*106/105+20*106/109=120.4加权投资年限100*106/105*4+20*106/109*1=423.25/120.4=3.52年贬值率3.52*60%/（10+3.52*60%）17.42%实体性贬值17.42%*120.420.97 功能性贬值1.2*75%*6.14465.53万 评估值120.4-20.97-5
23、.5393.9万第四章历年考试题目1、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：（08年4月）宗地成交价(元/M2)交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限待估宗地2006年2月01.70050年A51502005年2月01.60-1%45年B67002005年8月01.9+2%050年C55502005年12月-2%1.60-1%45年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从
24、2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)年限修正系数=1-1/（1+6%）501-1/（1+60%）45=1.020交易实例修正后价格为：A=5150（11%）12163/154100/991.020=6328（元/）B=6700（11%）6163/181100/102=6279（元/）C=5550（11%）2100/98163/154100/991.020=6300（元/）宗地单价=（632862796300）3=6302（元/）宗地总价=630240000=252 080 000（元）2、某砖混
25、结构2层住宅，总建筑面积400平方米，占地面积为500平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整）收入44000*12=528000 费用528000/24+528000*（18%+2.5%+5%）+12000168640土地纯收益3800*500*8%152000
26、 建筑物纯收益528000-168640-152000207360总价207360/（10%+1/40）16588803、待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。（09年4月）要求：（1）估算该建筑物的重置成本；500*(1+1.7%)(1+0.7%
27、)(1-1.2%)(1+0.8%)(1+1.2%)(1+0.5%)=518.66*89%（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%； =461.4790*0.8+80*0.1+80*0.1=88% 54/60=90% 88%*50%+90%*50%=89%（3） 估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）4、有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑
28、平方米12000元，贷款利率为6.3，合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的30，税金和销售费用为楼价的8。要求：评估该宗地的价格(总价及楼面单价)。（09年07）(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)5000*4=20000售价12000*20000*1/(1+6.3%)2=212395207.3建筑费4800*20000*1/(1+6.3%)=90310442.14专业费90310442.14*8%7224835.37利润（地价+建筑费+专业费）*30%利息（地价+建筑费+专业费）*6.3%税金销售费用212395207.3*8%16991616.581.363地价2
29、12395207.3-84958082.92-6796646.63-27526418.87 -5780547.96-16991616.58地价5160.81万 楼面单价0.25805、待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，12层为商用房，共2000平方米，314层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60的总建筑费，第二年投入40的总建筑费。总建筑费
30、1000万元，专业费为总建筑费的6，利润率为20，租售费用及税金综合为售楼价的5。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元平方米，住宅楼2000元平方米，折现率10。（10年4月）要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；2000*4000*0.8264+12000*2000*0.826426444800(2)计算该时点的总建筑费；1000*60%*1/（1+10%）0.5+ 1000*40%*1/（1+10%）1.5=9185938(3)计算该时点的专业费； 551156(4)计算该时点的税费；26444800*5%=1322240(5)计算该时点的利
31、润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整)利润（地价+9185938+551156）*20%(提示公式：地价=楼价建筑费专业费利润税费)1.2地价26444800-9185938-551156-1322240-1947419地价11198372.56、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基准日为2008年lO月1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：（10年7月）表1：比较实例情况表项目交易实例A交易实例B交易实例C出让方式招标协议拍卖面积10000平方米11000平方米13000平方米成交
32、价1800元平方米1650元平方米2509元平方米交易日期2008/4/1200710120080930剩余使用期限45年40年50年容积率32.53.5评估人员经市场调查获得以下资料：(1)评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4；B为协议出让；价格约低于正常价格10；C为拍卖，价格约高于正常价格5。(2)根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100100；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：表2：区域因素比较表待评估土地交易实例A交易实例B合计得分1009590(4)经分析判断
33、各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：A：10097 B：100102 C：100103(5)待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升O.5，得分增加5分。(6)折现率取10。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整)1-1/（1+10%）50/ 1-1/（1+10%）45=1.00531-1/（1+10%）50/ 1-1/（1+10%）40=1.014A=1800*1.016*1.0053*100/105*100/95*100/97*1.04=2064B=1650*1.0112*1.014*100/90*100/102*1.1=228
34、2C=2509*100/110*100/103*0.95=2109(2068+2282+2109)/3=2153 2153*12000=258360007、预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年末计划将该房地产出售，出售价格预计比现在增值5%。出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算该房地产当前的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位）（2004试题）（收益法）【答案】 （1）求该房地产未来5年收益的现值 4001-1/(1+10%)5/10%=1516.32（万元） （2）假定该房地产当前价值为P，则该房地产第5年末出售收益的现值为 P（1+5%）
35、-P5%30%/ (1+10%)5 =0.6426P(3)求该房地产当前的价值： P=0.6426P+1516.32 P=4242.64(万元) 8.有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价指数A 2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。（0.1:5%）要求：(1)计算参照物和待估宗地的容积率为与地价相关系数。(2)计算参照物修正系数：交
36、易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。(3)计算参照物修正后地价。（2002试题）（市场法）【答案】 (1)A宗地容积率地价指数为105（即1为100，1.1为105%），甲宗地的容积率地价指数为110 （即1为100，1.2为110%） (2)交易情况修正系数为 或0.99 交易时间修正系数为 或1.06 区域因素修正系数为 或1.02 个别因素修正系数为 或1 容积率修正系数为 或0.95 (3)参照物修正后地价=780 =796.47 9被评估资产是一块50年期土地使用权的空地，通过市场调查得到三个可比实例。其中，实例A成交于1999年10
37、月20日，市场分析近几年地价平均每月上涨0.5%，A的交通比被评估土地的交通便捷程度高5%，但其他基础设施完善程度是被评估土地的93%，A在成交时的剩余土地使用年限为60年，折现率为10%。A的成交价格为500万元。评估基准日定为2001年5月22日。要求：（1）计算各因素修正系数（计算结果保留三位小数）。（2）估算对实例A比较修正后的地价（计算结果保留两位小数）(2001试题)（市场法）【答案】（1）时间因素修正系数为： 1+0.5%19=1.095 交通便捷程度修正系数为：100/105=0.952 基础设施完善程度修正系数为：100/93=1.075 土地使用年限修正系数为： 1-1/(
38、1+0.1)30/1-1/(1+0.1)60=99.5/100=0.995（2）修正后地价为：5001.0950.9521.0750.995=557.51（万元）第五章历年考试题目例题分析1.A公司生产某产品，原产量为每年10万件，每件价格100元，成本80元，现拟采用某专利技术，该技术可以提高产品质量，从而使价格上升到110元/件；并且可以扩大销量，使年产销量达12万件；同时可以提高原材料利用率，使成本下降为75元/件。该企业所得税率为33。预计该专利的经济寿命为5年，假定折现率为10，请计算该专利技术的价值。(以万元为单位，计算结果保留两位小数)（2006）（收益法）【答案】该专利技术的价
39、值12（110-75）-10（100-80） （1-33%）（P/A，10%，5）=2200.673.7908=558.76（万元） 2某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%，产品的销售价格将提高5%，生产及销售成本节约2%。该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2300元，每吨的生产及销售成本为2000元。所得税税率为33%，折现率为10%。试估算该专利技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数） （2005试题） (收益法)答：（1）求使用该
40、专利技术后的年利润总额 1001.1（23001.05-20000.98）50050（万元） （2）求使用该专利技术前的年利润总额 100（2300-2000）30000（万元）（3）求年追加利润总额 50050-3000020050（万元）（4）求该专利技术的价值 20050（1-33）/0.1(1-1/1.15) =50923.71(万元) ，公式见154页 3某企业转让浮法玻璃生产技术，经搜集和初步测算已知如下资料：该企业与技术购买方共同使用该生产技术，双方的设计生产能力分别为700万和300万标箱；该技术的开发研制成本为200万元，已经使用两年，尚可使用6年，两年的通货膨胀率累计为6%
41、；该技术使用权转让后，由于失去了现有和潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会，而可能造成的年经济损失现值为60万元。该技术转让时先收取最低收费额，以后再每年从买方的销售收入中分成2%，直到该技术的经济寿命到期。预计每标箱的价格为200万元。折现率为10%，所得税税率为33%。试评估该技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数）（2004试题）(收益法)答：（1）浮法玻璃生产全套技术的重置成本净值为： 200（1+6%） =159（万元） （2）重置成本净值分摊率为： （3）无形资产转让的机会成本损失为60万元。 该资产转让的最低收费额=15930%+60=107.7（万元） 该资产的评估价
42、值=2003002%（1-33%）（P/A，10%，6）-107.7 =8044.3553-107.7=3393.96（万元）4某评估事务所对A公司准备投入中外合资企业的一项非专利技术进行评估。评估人员经调查了解到，该项技术已使用3年，产品比同类产品性能优越，每件产品可带来新增利润10元，目前，该产品年实际销量为2万件，评估人员预测，该技术产品的这种市场优势尚可保持5年，且每年的销量会以10%的速度递增。国库券利率为4%，风险报酬率为8%，该企业所得税率为33%。根据上述资料，确定该非专利技术的评估值。（2003试题）(收益法)答：（1）确定各年新增长利润第一年：102（1+10%）=22（万
43、元）第二年：22（1+10%）=24.2（万元）第三年：24.2（1+10%）=26.62（万元）第四年：26.62（1+10%）=29.28（万元）第五年：29.28（1+10%）=32.21（万元）（2）折现率=4%+8%=12%（3）评估值= =（220.893+24.20.797+26.620.712+29.280.636+32.210.567）（1-33%） =63.5（万元） 5某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下： （1）该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势。 （2）经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元，110万元，120万元。
44、140万元，150万元，从第六年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上。 （3）该企业一直没有负债，用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。 （4）经调查，在评估基准日时，社会的平均收益率为9%，无风险报酬率为4%，被评估企业所在行业的系数为2，资本化率为12%。 要求：（1）说明评估企业商誉的主要思路和方法。 （2）评估该企业的商誉价值。（2003试题）（收益法）答：（1）评估商誉的主要思路和方法 评估商誉的主要思路和方法是用割差法。首先用收益法评估企业整体资产价值，然后运用加和法计算出企业单项资产价值之和最后用企业整体价值减去企业单项资产评估值之和即得出该企业的商誉价值。 （2）评估商誉价值 折现率=4%+（9%-4%）2=14%未来5年收益现值=100/（1+14%）+110/（1+14%）2+120/（1+14%）3+140/（1+14%）4+150/（1+14%）5=1000.877+1100.769+1200.675+1400.592+1500.519=414.02（万元）未来永续收益资本化价值=150/12%=1250（万元）整体资产评估值=414.02+12500.519=1062.77（万元）商誉评估值=1062.77-800=262.77（万元） 6甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万