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1、第五章 资产评估的成本法,成本法,市场法,收益法,三种评估法,目录,第一节 成本法概述 第二节 成本法中的主要评估方法 第三节 成本法的具体应用及优缺点 第四节 评估方法的比较与选择,第一节 成本法概述,一、成本法的概念及前提条件 （一）概念 重置成本法又称成本法 是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣除各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。,评估思路及基本计算公式,资产评估价值=资产的重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值 评估值=重置成本*成新率 评估值=重置成本*（1各种贬值率之和）,成本法基本原理图示,确定重置成本,扣除各种损耗,资产评估价值,实体性贬值 功能
2、性贬值 经济性贬值,（二）成本法运用的前提条件,1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估资产不改变使用用途。 2.应当具备可利用的历史资料。即参照物资产在实体上、功能上和经济上与被评估资产具有相同性或可比性。 3.可以再生或可以复制 4. 被估资产具有随时间推移而贬损的特征。随时间推移而增值的资产不宜采用本法。,资产的重置成本 资产的实体性贬值 资产的功能性贬值 资产的经济性贬值,二、成本法的基本参数,（一）资产的重置成本,重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新的资产所支付的全部货币总额 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本 理论依据：（1）资产的购置成本与价值成
3、正相关；（2）资产价值随着时间的推移会贬值.,重置成本与历史成本,思考：重置成本（重置全价）与历史成本的关系？ 引出下面的分类 重置成本分为复原重置成本和更新重置成本,复原重置成本和更新重置成本：区别和联系,复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。,复原重置成本和更新重置成本：区别和联系,联系： A、功能相同； B、全新； C、在现行市场条件下。 区别： A、概念不同； B、构成实体不同； C、成本大小不同
4、,如何选择？,一般地，复原重置成本更新重置成本,资产的实体性贬值即有形损耗 是资产由于使用及自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。 计算公式可表示为： 实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本,（二）资产的实体性贬值 P130,（三）资产的功能性贬值,资产的功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失 包括由于新工艺、新材料和新技术采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额等 例子：汽车、彩电、手机,（四）资产的经济性贬值,资产的经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而造成的资产贬值 原因：由于外部条件的变化引起资产闲置、收益
5、下降等而造成的,思考：三种贬值和固定资产折旧的区别与联系？（P130）,三、运用成本法评估资产的基本程序,1.收集与被评估资产有关的重置成本与历史成本资料; 2.确定被评估资产,并估算重置成本; 3.估算被评估资产的损耗或贬值; 4.确定被评估资产的成新率; 5.计算确定被评估资产的价值。,第二节 成本法中的主要具体评估方法,重置核算法,物价指数法,一、重置成本的估算,市场询价法,综合比例法,功能价值法,重置成本的估算（续）,（一）重置核算法,也称细节分析法、直接估算法。 是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，按现行市价逐项计算购建支出，然后累加得到资产成本的重置成本。 其成本
6、又分为直接成本和间接成本 可按购买方式重置与自行建造方式重置来测算,重置核算法 ：重置成本的估算,重置核算法,直接成本,间接成本,单位价格法,人工成本比例法,直接成本百分率法,重置核算法计算公式,重置成本 直接成本间接成本 直接成本直接成本间接成本占直接成本的比率 间接成本有几种计算方法？,间接成本计算方法,1.按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额X分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额 2.按单位价格法计算： 间接成本= 工作量（按工日或工时）*单位价格工日或工时又称单位工作量价格 3.按间接成本百分率法计算： 间接成本=直接成本*间接成本占直接成本百分比,例题： 重置设备一台
7、，现行市价每台6万元，运杂费0l万元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。 根据统计分析计算，安装成本中每元人工成本的间接成本为08元。 该机器设备重置成本为多少？,答案：直接成本 61 800 元 其中：买价 60 000 元 运杂费 1000 元 安装成本 800元 其中：原材料 300元 人工 500元 间接成本（安装成本） 400元 重置成本合计 62 200元,重置成本（600001000800）40062200,CASE 1 某企业重置购建设备一台，现行市场价格每台8万元，运杂费2000元，直接安装成本1000元，其中原材料200元，人工成本800元。根据统
8、计分析知，该企业当期总人工成本为4000元，总间接成本为3000元，则该机器的重置成本为多少？,重置核算法举例,间接成本（安装成本=总间接成本*该资产人工成本/总人工成本）,直接成本=80000+2000+1000=83000（元） 其中：买价80000元 运杂费2000元 安装成本1000元 （其中：原材料200元；人工800元） 间接成本（安装成本=总间接成本*该资产人工成本/总人工成本） =3000*800/4000=600元 故重置成本合计83600元,参考答案：,1、重置核算法的类型 购买型 自建型要考虑建造方的合理收益 2、划分细节即按成本归集的原理划分若干成本项目,重置核算法注意
9、事项,（二）市场询价法,（三）物价指数法,这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，计算公式为： 重置成本=被估资产的账面原值*物价变动指数 物价变动指数，可从物价指数推算，物价指数分为定基物价指数、环比物价指数,（三）物价指数法 （续）,1. 定基物价变动指数是评估时点的物价指数与资产购建时点的物价指数之比，即： 定基物价变动指数 =评估时点的定基物价指数/资产购建时点的定基物价指数 重置成本=被估资产的账面原值*定基物价变动指数,2.环比物价变动指数 =（1+a1）（1+a2）（1+a3）（1+an）100% 式中：an第n年环比价格
10、指数，n=1、2、3、4、5n 重置成本=被估资产的账面原值*环比物价变动指数,应用价格指数法的注意事项,1、价格变动指数尽量使用个别价格变动指数。 2、价格指数法计算的成本是复原重置成本。 3、价格指数法适用于数量多、价值低的大宗资产。 4、公式中，价格变动指数可以是定基价格指数或环比价格指数,物价指数法举例,CASE 某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基物价指数为95%， 评估时该类资产的定基物价指数为160%，被评估资产的重置成本为多少？,被评估资产重置成本 =50000*（160%/95%）=84210元,物价指数法与重置核算法的比较（补）,物价指数法
11、和重置核算法都是建立在利用历史资料基础上，但两者存在以下不同： （1） 计价基础不同：物价指数法建立历史成本基础上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 （2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了物价变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。,思考：,一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会（ ） A、偏高 B、偏低 C、与实际一致,A,（四）功能价值法,也称生产能力比例法或功能成本法 这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似
12、的资产为参照物，计算参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。 包括两种情况： A、功能与价值呈线性关系：功能价值法 B、功能与价值呈非线性关系：规模经济效益指数法,功能成本法,基本原理： 性能与成本之间的关系可用某一确定的 关系式（称为功能成本函数）加以描述。 注意：这种方法要寻找参照物 一个与被评估资产相同或相似的资产,A、线性关系：功能价值法 前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本越高，而且是成正比例变化。计算公式为： 被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）参照物重置成本,功能价值法,被评估资产年
13、产量* 参照物重置成本 参照物年产量,A、确定被估资产的年产量；B、寻找参照物；C、确定参照物的重置成本重置成本及年产量；D、按公式计算被估资产的重置成本。,功能成本法的估算步骤：,CASE 已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本应为（ ）。 A、4万元 B、5万元 C、45万元 D、无法确定,功能成本法,A,B、非线性关系：规模经济效益指数法,规模经济 效益指数法,被评估资产年产量 * 参照物重置成本 参照物年产量,资产的成本与 其生产能力不成线形关系,x,由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，即功能
14、与成本成非线性正相关。,x 是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.41之间。,（五）综合比例法,利用某类资产中有代表性资产的重置成本与历史成本的比例确定调整系数，来调整被评估资产的历史成本,二、实体性贬值及其成新率的估算,观察法,使用年限法（重）,修复费用法,（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度，从而估算实体性贬值的方法。计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本实体性贬值率 注意：成新率与实体性贬值率含义、计算公式及关系,观察法-重置成本*（1成新率）,实体性贬值的估算,（二）使用年限法,该方法通过确定已使用年限占资
15、产总使用年限的比值来确定实体性贬值的一种方法。,公式计算法,实体性贬值额=重置成本* 实际已使用年限/总使用年限,实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率,截至评估日资产累计实际利用时间 截至评估日资产累计法定利用时间,总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。 实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。,注：,资产利用率计算公式为： 资产利用率=截至评估日资产累计实际利用
16、时间/截至评估日资产累计法定利用时间100%（时间换算为小时）,当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长； 当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限； 当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限 CASE,（三）修复费用法,该方法是将被评估资产修复成全新状况资产所需要的成本费用来确定资产实体性贬值的一种方法。 成新率=1-（不可修复性损耗+可修复性损耗）/重置成本 修复费用法适用于预计使用年限难以估测的资产，如大坝、水库,三、功能性贬值估算,功能性贬值额的估算,功能性贬值率的估算,A、超额投资成本
17、引起的功能性贬值 B、超额运营成本引起的功能性贬值 C、利润减少额引起的功能性贬值,功能性贬值估算（重难点）,（一）功能性贬值的分类 A、超额投资成本引起的功能性贬值 超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低。 超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本。,B、超额运营成本引起的功能性贬值 是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用低于老设备。如人耗、能耗、物耗、维修费、生产的产品质量。 超额运营成本引起的功能性贬值是设备未来超额运营成本的折现值。 或 被评估资产功能性贬值=年净超额运营成本（P/A,i,n）,1.将被评估资产的年运营成本C0与
18、功能相同但性能更好的新资产的年运营成本C1进行超额因素比较 2.计算二者的差别，确定年超额运营成本=C0-C1。 3.确定净超额运营成本-超额运营成本扣除所得税以后的余额（C0-C1）*(1-T) 。 T-企业所得税税率 4.估计被评估资产的剩余寿命n,（三）超额运营成本引起的功能性 贬值的估算程序-重,5.以适当的折现率i将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值） 被评估资产功能性贬值= （C0-C1）*(1-T) （P/A,i,n） CASE,C、利润减少额,被评估资产功能性贬值=年净利润减少额（P/A,i,n）,四、经济性贬值的估算,经
19、济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。 产生的原因有： （1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足； （2）材料供应不畅，导致开工不足； （3）材料成本增加，导致企业费用直线上升，从而减少了收益；,（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,估算方法： （一）间接法；（二）直接法） （一） 经济性贬值率=1（实际使用生产能力/额定生产能力）X100% 经济性贬值额=（重置成本-实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率 （二） 经济性贬值资产在尚可使
20、用年限内可预见的经济收益损失额（1所得税 率）现值系数 如书例216,例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。 评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，要求估算经济性贬值率，如果已知该电视机生产线的全新重置成本为2000万元，实体性贬值率为15，功能性贬值额为重置成本的10，则经济性贬值额为多少？该生产线最终的成本价格为多少？,设备的经济性贬值率为： =1-（70000/10
21、0000）0.6100%=19% 实体性贬值额为200015300万元 功能性贬值额为200010200万元 经济贬值额为（2000300200）19285万元 设备的成本价值20003002002851215万元,例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值额。,计算过程如下： 经济性贬值额 =(100100000)（1-33%）（P/A，r，n） =166
22、62230(元),参考答案,经济性贬值率=1-（实际产量/设计产量） =1 =1- 经济性贬值额= 500 经济性贬值率,特别提示,不是所有的被评估资产都需要计算经济学贬值 一般，只有单独计算收益的资产才计算，如一条生产线，一个车间等,重置成本法的评估程序,确定被评估资产,确定已使用年限、尚可使用年限、总使用年限,确定重置成本,确定有形、无形损耗,评估初步结果,无错误?,评估结果,第三节 成本法的具体应用及优缺点,某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下： 该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析
23、确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业计录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。,CASE,一、成本法的具体应用,又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为33%，假定折现率为10%）。,根据上述资料，采用成本法评估该资产 （1）资产利用率、实际使用年限 （2）成新率、实体性贬值率 （3）功能性贬值 （4）资产评估值 （不考虑资产的经济性贬值，已知（P/A，10
24、%，8）= 5.3349 ）,（1） 资产利用率：50400/57600100%=87.5% 实际使用年限： 2087.5%=17.5年 （2）确定成新率： 成新率=8/（2087.5%+8）100%=31.37% 实体性贬值率=1- 31.37% =68.63% （3）确定功能性贬值： 功能性贬值=3（1-33%）（P/A，10%，8）=2.015.3349=10.72（万元） （4）评估值=48031.37%-10.72=139.856,参考答案：,某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史总成本为300万元，其他数据包括：（1） 通过细节分析，如重置该
25、生产线，需材料费14万元，人工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费1.1万元，临时设施费1.2万元，机器设备费581万元。（2）该生产线10年前购建，预计还可使用15年，自动化程度较低，与普遍使用的同类设备相比，多用20名工人，每人每年工资2500元，所得税率为55%，折现率取10%。由于市场疲软，该生产线产品处于萧条状况，生产能力只能达到80% (取x=0.7，已知0.80.7 =0.85， （P/A，10%，15）=7.6061) 。,Case,求： 该生产线的重置成本、功能性损耗、经济性损耗和无形损耗和现行市价。,A重置成本=14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602万元
26、 B功能性损耗R=（1-55%）0.2520 （P/A，10%，15） =17.1万元。 C经济性损耗=6021-（80/100）x=90.3万元。(取x=0.7) D无形损耗=功能性损耗+经济性损耗=17.1+90.3=107.4万元 E有形损耗=60210/（10+15）=240.8万元 （2） 现行市价=重置成本有形损耗功能性损耗经济性损耗：=602240.817.190.3=253.8万元,参考答案,综合习题,例1：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行
27、在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。,计算过程如下： （1）更新重置成本=1000000元 （2）实体性贬值=100000015%=150000(元) （3）功能性贬值=0 （4）经济性贬值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.5% （5）经济性贬值 =(1000000-150000)18.5%=154.700(元) 资产评估价值 =1000000-150000-154700=695300(元),例2：被评估设备建于1986年，帐面价值10
28、0000元，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据： （1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%； （2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%； （4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。,要求：估算被评估设备1996年的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。 （1）计算重置成本 重置成本=100000（1+10）10 =259374.25（元） （2）计算实
29、体性贬值 实体性贬值率=1050%（1050%+5）=50% 实体性贬值=259374.2550% =1296870.125（元）,（3）计算功能性贬值 年超额运营成本=121000=12000（元） 年超额运营成本净额=12000（1-33%）=8040 功能性贬值 =8040(P/A，10%，5) =80403.7908=30478.03 （4）计算经济性贬值 经济性贬值=0 （5）计算被评估设备评估值 评估值=339894.75-159291.81-30478.03 =150124.91,二、成本法的优缺点,优点,缺点,考虑了资产损耗,工作量大,历史资料局限,经济性贬值的不准确性,公平真
30、实：单项资产；应用广泛,成本法的优点,很强的适应性 可广泛运用于单项资产评估 可对不同性质的贬值因素分别计算,成本法的缺点,较大的工作量 贬值额的估算中主观因素较大 对未来的经济条件未作分析，也不能充分估测资产的经济性贬值 不适用下列资产评估：资产的性质不满足重置假设；价值不取决于成本以及随着时间推移不具有贬值因素的资产,下列资产不宜应用重置成本法进行价值评估,1.资产的 市场价值不主要取决于其成本的 资产 2.不可再生、不可复制的资产（耕地、煤） 3.不随时间推移而贬值的资产（古董、文物）,第四节 评估方法的比较与选择,一、评估方法之间的关系,（一）资产评估方法之间的联系 理论上说，当不同评
31、估方法的评估目的、评估前提、被评估对象状态以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数保持一致或者合理，则多种方法对于同一资产的评估结果应该趋于一致。 因而，评估人员经常运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证。 当多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有五个方面,如书P159。,一、评估方法之间的关系,（二）资产评估方法之间的区别 每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从各个不同的角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。 由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产
32、价值类型也是有区别的。评估人员应该针对特定的价值类型，选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务。 结果：教材P160 表54,二、资产评估方法的选择,选择的过程，即三个层面的选择：其一是关于资产评估基本技术思路的选择；其二是选择实现各种评估技术思路的具体评估方法；其三是对运用各种具体方法涉及的经济技术参数进行选择。 要注意几个问题： 评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及资产的价值类型相适应。 评估方法的选择要受评估对象的类型、物理状态等因素制约,二、资产评估方法的选择（续）,评估方法的选择受所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。 如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较，分析差异的原因，做相应的调整，确定最终的评估结果。 总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。,