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1、基于社会网络分析的房地产总承包商工程管理评价体系研究第一章 绪论1.1 研究背景与意义1.1.1 研究背景2015 年，我国全年国内生产总值为 68.55 万亿元人民币，其中第三产业 34.41万亿元，占国内生产总值的 50.20%。2015 年全国房地产开发投资 9.60 万亿元1。房地产业关联度高，带动力强，是我国国民经济支柱产业。国家对于房地产市场的调控政策频频发布，完善供应政策、调整供应结构、改革住房制度、健全市场体系等内容指导着房地产市场的需求侧改革方向。在供给侧，房地产商选择总承包商的相关制约条件和依据却并不完善。开发商往往通过简单的现场考察等方式匆忙决定总承包商，这对于开发过程进
2、度管控、成本管控、质量管控等极其不利。房地产项目中，一般存在着业主（建设单位）、施工单位、勘察设计单位、监理单位、咨询单位等类别的参建主体。根据他们在项目实施过程中考虑问题的出发点和扮演的角色，可以将这些单位分为业主方和承包商方两大类，这里的方;是Side;的意思，而非通常所说的施工方、监理方、设计方等具体单位类别，如图 1.1 所示2。我们概括地将在项目建设中承担具体施工任务或提供材料和基础劳务、服务，而较少承担业主在进行项目管理中某一环节的专业管理功能的单位，如总承包、勘察设计单位、材料设备供应商等单位的总和称为承包商方。由此可见，本文讨论的承包商方是承担具体施工任务或提供材料和基础劳务、
3、服务的承包商和供应商的总和，其中不包括工程咨询、监理单位、造价咨询等为业主提供专业管理功能的单位。为便于讨论，本文以下所指承包商和供应商均不包括为业主提供专业管理功能的咨询、监理、造价咨询等单位，有特殊说明的除外。总承包商是承包商方中的核心主体，不仅承担着项目建设过程中基础、主体等重要工作环节，更是联系业主方和其他分包单位的重要桥梁和纽带，因此总承包商的选择在项目实施中至关重要。.1.2 研究目标与方法1.2.1 研究目标本文研究目的是通过对房地产项目总承包商在项目建设过程中所处的社会网络结构，得到一个系统的总承包商评价体系，解决目前房地产商选择总承包商时存在的主观性太强、缺乏科学依据、评价结
4、果无法量化等问题。希望总承包商所面对的所有的评价主体都能参与到总承包商评价的工作中，从而为后续项目，甚至是地区内的、全国的总承包商评价平台的建立提供理论基础，进而推进全民参与的总承包商评价模式在工程建设领域的应用，对建设单位选择总承包商带来更多依据，使得评价结果更加可靠、科学、实用和量化。1.2.2 研究方法本文在研究过程中采用多种研究方法:(1)理论与实践相结合的方法。房地产总承包商评价的根本，在于其强大的实践性，不论理论工具何其强大，最终都是为实际房地产项目建设服务。这充分体现了理论与实践相结合的方法。（2）将定性分析转化为定量分析。运用社会网络分析的突出贡献，在于将复杂的社会网络进行分解
5、和定量，并运用定量分析得出在社会网络中各个主体之间的联系强度和点度中心度，为评定各评价主体在总承包商评价中的重要性提供依据。（3）跨学科的研究方法。社会网络分析是社会学、人类学的重要研究工具，在工程项目招标管理这一领域中使用甚少。人是社会关系的总和，同样的，对一个总承包商的更加全面的评价也应该是各种评价主体对于其评价的总和。.第二章 相关概念及研究综述2.1 相关概念房地产项目中，一般存在着业主（建设单位）、施工单位、勘察设计单位、监理单位、咨询单位等类别的参建主体。工程项目都是以合同关系作为纽带，根据他们在项目实施过程中考虑问题的出发点和扮演的角色，可以将这些单位概括为业主方（Owner S
6、ide）和承包商方(Contractor Side)2。业主方主要参建主体包括一般包括业主、监理单位、项目管理单位、造价咨询单位、招标代理单位等，其中造价咨询单位和招标代理单位相对负责的都是业主方项目管理中某一环节的专业性工作，而真正需要对全生命周期和全要素项目管理进行负责的主要包括三类：业主、监理单位、项目管理单位。在房地产项目的建设过程中，业主方主要包括建设单位、监理单位、造价咨询单位、招标代理单位、房屋建成交付之后的购房业主，甚至在项目建设、使用和维护过程中，物业公司也充当了部分业主方的功能，为项目建设提供专业化的建设管理服务。房地产项目的建设单位，往往存在聘用专业项目管理公司和自行管理
7、两种方式，大部分是自行管理。两种不同的管理方式发挥作用的性质是相同的。在项目建设阶段，建设单位是业主方所有管理功能的统筹者，是项目建设的组织者、投资方，在项目建设过程中，起到主导作用。监理单位的监理管理权限源于国家法律法规、监理规范、委托监理合同和业主的授权，作为独立的第三方，为更好的履行委托监理合同，对工程项目采取组织协调和控制，以实现工程项目的质量安全、进度、投资目标。既不同于建设单位的投资活动，又不同于承建商的直接生产活动，也因为不参与项目建设的利益分成，监理单位在项目过程中所负责的技术服务和监督在项目建设中更加客观和公正。而相对于业主方中的其他组成单位来说，监理单位存在于项目建设的整个
8、过程，对项目整体建设进度、质量、安全等方面进行严格把关并为建设单位提供完整的咨询服务，其发挥的作用比招标代理单位、造价咨询单位更加重要。造价咨询单位和招标代理单位，就项目建设的部分专业性功能发挥作用。造价咨询单位专业从事工程造价预算、结算有完善的管理制度和工作程序，完备的各类建筑工程成本数据、建材价格动态数据、招投标动态数据库等，为建设单位在造价预算、工程量和工程价格审核、工程结算等方面提供专业服务。.2.2 社会网络分析方法介绍社会网络分析是社会学的分析方法，它将网络作为一种分析工具，凭借这种工具可以理清行动者之间、行动者与其环境之间的关系，同时将网络视为由行动者之间的关系所构成的社会结构，
9、此时关系本身称谓研究的对象6。在应用社会网络分析方法的过程中，网络既是工具，又是研究对象，而这些特点使其称谓分析复杂关系的重要方法。社会网络分析分为整体网络分析和个体网络分析两种不同的研究取向7。在这里，本文着重分析不同的评价主体之于评价客体的重要程度，因此，主要分析评价主体的个体中心度。社会网络分析的社会学属性，决定了其特点。第一, 它注重个人和社会之间的关系、微观和宏观之间的关系等, 它反对靠只用行动者的绝对特征来片面的诠释社会现象。它在分析问题时，以关系为基础，剖析构成社会结构的原因。对于房地产项目总承包商评价来说，总承包商所面对的利益相关者具有不同的特点，并且相互关系特点明确，因此，使
10、用社会网络分析方法来进行关系剖析，十分必要。第二, 社会网络分析注重客观规律。强调客观存在的社会关系，社会网络分析的基础是真实客体见的互动和互锁，而非主观臆想出来的虚假关系。第三,社会网络分析与传统意义中的定量研究不同，它更关注系统中各个主体之间的关系互动。.第三章 社会网络分析过程.183.1 利益相关者识别及强弱关系力量分析. 183.1.1 利益相关者识别.183.1.2 强弱关系维度下的评价主体类型划分.203.2 不同评价主体的评价指标. 22第四章 中心度分析及体系构建.314.1 六类评价主体的社会网络结构构建. 314.1.1 六大评价主体社会网络结构.314.1.2 网络密度
11、分析.314.1.3 点度中心度分析.324.2 加权分析. 32第五章 QB 项目总承包商评价案例.365.1 QB 项目概况. 365.1.1 项目背景.365.1.2 项目建设情况简介.365.1.3 项目总承包商情况简介.365.2 承包商方评价现状. 365.2.1 评价主体简介.365.2.2 具体评价指标.375.2.3 总承包商评价现状评价.375.3 基于社会网络分析的总承包商评价体系运用. 37第五章 QB 项目总承包商评价案例5.1 QB 项目概况5.1.1 项目背景QB 项目是国内名列前茅的房地产开发企业在某市开发建设的第一个项目。该项目于 2014 年 12 月获取土
12、地，同月注册项目公司并开展土地整理和相关审批手续办理工作，2015 年 3 月份完成总承包商招标工作。非政府投资的房地产项目不需进行公开招标，建设单位可自行委托招标代理公司，采用邀请招标的方式确定总承包商。因此，如何科学的确定受邀请单位，以及专家评标时，如何从邀请的总承包单位中选择最终施工单位，变得尤为重要。5.1.2 项目建设情况简介QB 项目一期计划总投资约人民币 20 亿，建设高层住宅 25 栋，多层住宅 1 栋，低层住宅 16 栋，商业楼等 6 栋，建筑面积合计 46.00 万平方米。规划建设周期为25 个月，从 2015 年 4 月至 2017 年 5 月。现项目二期已进入筹备阶段，
13、计划总投资约人民币 16 亿元，计划全部建设高层住宅，预计建筑面积近 40 万平。具体开竣工时间待定。目前，项目二期规划基本确定，已进入考察总承包商阶段。.结论相对于总承包商评价现状来说，基于社会网络分析的总承包商评价体系有很大改进：（1）放弃了主观臆断的判断方式。基于社会网络分析的总承包商评价体系采用量表式的评判方式，使得评价过程更加客观，避免了现状评价方式依靠考察人员主观评判来进行判断的盲目性。（2）将量表分数具体化，评判标准更加明确，避免因考察人员主观性太强导致的评判结果不准确。（3）对总承包商进行区别对待。建立此总承包商评价体系的重要目的，就是在于将其与其他材料设备供应商和其他分包商进
14、行区别对待。运用不同的评价指标，深入分析总承包商在综合实力、技术能力、项目管理经验等方面的实际状况，并提供切实可操作性的评价建议。在评价其他承包商时，本文建立的此评价体系并不适用。（4）纳入其他评价主体的评价结果。在基于社会网络分析的总承包商评价体系中，所有与总承包商有接触的主体，以及与总承包商无接触的社会民众，他们对于总承包商的评价数据，都将影响到总承包商最终结果。在案例分析中，我们顺利得到了总承包商 B 在社会网络分析方法下的评价结果，这是一个可量化和比较的结果，在 QB 项目二期选择总承包商时，可以对更多的总承包单位进行考察，并参照以上表格，邀请不同类的评价主体，对总承包商进行评价，可以得到更加量化的数据。根据最终的评价结果，按照从高到低的顺序，选择得分最高的三位总承包商，参与最终的投标工作。.参考文献（略）