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1、目录,第二部分,高房价背后的成因,第三部分,2012房地产市场趋势分析,第一部分,我国房地产市场现状,一、房价收入比,一、房价收入比,假设： 人均收入=5千 每户月收入=1万 每户年收入=12万,联合国 3 : 1 36万 美国 3.5 : 1 42万 中国 10-15 : 1 120万-180万,二、商品房空置率,我国自2002 年起,商品房空置率始终处在 20% 的水平上下。,二、商品房空置率,“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。” 2006年媒体消息 （ 当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性）,三、融资结构单一，过度依赖银行,上市融
2、资 信托融资 债券融资 基金融资,三、融资结构单一，过度依赖银行,“只有房地产信贷，没有房地产金融。” 聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长,Hold不住的房价,加息,提高存款准备金率,增加中小户型和 中低价位商品房供应,征收房屋交易税、 个人所得税,提高契税,全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅,0 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%,2006,2007,2008,2009,2010,5.5%,7.6%,6.5%,1.5%,13.7%,目录,第二部分,高房价背后的成因,第三部分,2012房地产市场趋势分析,第一部分,我国房地产市场现状,高房价背后的成因,人口经济的聚集结构,农
3、村,城市,高房价背后的成因,我国的土地制度,高房价背后的成因,2011胡润财富报告显示 中国千万富豪已达96万人，相比去年增长 9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。 在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选择投资房地产,高房价背后的成因,高房价背后的成因,保障性住房的滞后性 对民营企业投资和发展的限制 城市化进程 独生子女政策拉高,目录,第二部分,高房价背后的成因,第三部分,2012房地产市场趋势分析,第一部分,我国房地产市场现状,2012调控政策重点,房地产税,信贷紧缩,限购,保障性住 房政策,闲置土地 查处,针对房地产的行业政策 限购、限贷以及保障
4、房等调控政策,供求关系,针对宏观经济的货币政策 加息和提高存款准备金率等,政策对市场产生引导式的影响，但价格最终还是由供求关系决定。,市场调控对房地产市场的影响,政策的持续效应 2011年前后调控政策的出台，对楼市的影响明显。 国八条和密集地方限购细则出台，以及银根紧缩的影响,2012年依然会出现几个月的观望期,Page 21,1,限购房对地产市场的影响,2,限贷政策对房地产市场的影响,3,保障房政策对房地产市场的影响,政策的持续效应,（1）限购的影响： 通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上
5、涨，部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大,市场调控对房地产市场的影响,市场调控对房地产市场的影响,（2）限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。,（3）保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加强，将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，
6、但是保障房建设将持续数年，所以对房地产市场在短时期内没有特别大的影响。,市场调控对房地产市场的影响,货币政策对房地产市场的影响,2012年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。,供求关系对房地产价格的影响,2012年楼市供应充足 政策力度和供求关系将决定未来价格走势,近年来房地产价格指数趋势,未来房地产市场的预测,乐观预测：2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，全国销售面积上涨47%。,未来房地产市场的预测,中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2012年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.54.7% ；,悲观预测：假定2012年受政策调控城市商品房销售面积增速与2011年“国十条”后增速保持一致，全国销售面积下降710%。,未来房地产市场的预测,结 论,从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。,补库存,去库存,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,