《人口结构对房地产价格的影响doc.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《人口结构对房地产价格的影响doc.doc（6页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、人口结构对房地产价格的影响摘要：本文论述了人口结构对房地产市场价格的影响，认为这方面因素短期内仍将推动房地产市场需求的增长，“人口红利”和刘易斯拐点，都将成为未来5年中国房地产市场乃至整个中国经济最重要的拐点，将显著影响房地产业的发展。关键词：房地产；人口结构；房地产价格；影响房地产业界流行着一句话：“看懂了人口也就看懂了房地产”。所以研究城镇化和房地产业景气问题，必须关注人口的各种变动因素对未来城市发展及房地产业的影响。没错，从我国国情出发，对于人口大国的中国，人口结构变化确实对房价影响是相当大的。人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。其中，人口年
2、龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的比例表示。人口家庭构成反映家庭人口数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。其中的家庭人口规模(家庭平均人口数)发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。国家统计局近日发布了第六次全国人口普查主要数据。公布的数据
3、揭示了我国人口结构变化的一些大的趋势：1、 过去十年，我国人口年均增长率比上世纪九十年代明显放缓；2、 劳动年龄人口比重增加，但老龄人口比重上升，少儿人口比重降低，老龄化趋势初现；3、 全社会受教育程度明显提升，人口素质提高；4、 城镇化进程比预期的快，城镇人口占总人口的比重接近50%；5、 沿海发达省份的常住人口占的比重增加，内陆欠发达地区的比重下降。第六次人口普查公报显示，0-14岁人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29个百分点；60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点
4、。过去十几年大步迈进的城市化和飞速发展的房地产市场，莫不得益于中国的人口红利。计划生育政策使出生率迅速下降,总人口中劳动适龄人口比重上升，形成的一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展有利的时期。然而极端严格的计划生育政策也起到了负面的效果，任何人都不能否认。在东南沿海地区出现的“用工荒”现象，让诸多经济学家纷纷警示中国已经出现“刘易斯拐点”，即劳动力由过剩向短缺的转折点。老龄化与资产价格密切相关，国际清算银行2010年8月发布了一份报告，研究了22个发达国家1970-2009年之间的房地产价格走势，其结论是老龄化的确会对资产价格产生负面影响。不管是征兆，还是已经到来，老龄化导致的人口红利衰
5、失和刘易斯拐点，都将成为未来5年中国房地产市场乃至整个中国经济最重要的拐点。从人口数据推算，到2015年，65岁及以上老年人口大致将达到13.26%。因此悲观估计，或许只要5年，因房地产需求衰减的拐点的出现，中国房地产业将从根本意义上由盛转衰！随着时间的改变,我国的人口结构呈现明显的趋势性特征,19491964年少儿抚养比迅速增长,但老年抚养比增加不多,少儿抚养比与老年抚养比之和从60%增加到80%,对应的是劳动人口占总人口的比例由40%下降到20%。60年代以后至80年代初,中国的少儿抚养比快速下降,而老年抚养比变化不大,使劳动人口占总人口的比例快速上升,由20%上升到40%以上。1982年
6、代以后,中国的少儿抚养比继续下降,劳动人口占总人口的比例增加到50%以上,峰值将出现在2015年左右,超过70%。随后,老年抚养比出现快速上升,但一直到2021年中国的劳动人口占总人口的比例都处在50%以上。显然,在19822021年期间,中国的劳动人口占总人口的比例处在最佳状态,整个社会的负担较轻,有利于经济的发展,被人口学家称之为“人口红利”。人口红利的存在有利于房地产市场处在繁荣状态。(如图1)从美国的统计规律看,人口与房地产市场之间有很强的相关性,每个人的一生中一般会出现里次购房行为,首次置业出现在31岁前后,二次置业一般在42岁左右,因此,人口出生率的波动就会导致对房地产的需求波动。
7、中国的第一个人口出生高峰是19621969年,第二个高峰是19841987年（如图2）在第一个高峰里,出生率一直高于3%,第二个高峰的出生率为2%左右。第一个人口出生高峰对应的住房需求高峰应该在19932000年,二次置业高峰应该出现在20042011年。但1998年之前中国还没有进行住房制度改革,因此,第一个人口高峰对应的住房需求无法得到满足（由此也可以理解为什么在1998年政府决心进行住房制度改革）,使一次置业高峰被推后至19992006,到2004年时,一次置业的高峰还没有过,而二次置业高峰已经来临（主要表现为房改时分得公房的人开始有改善型需求）,两个高峰叠加在一起,二者重叠的区间在20
8、042006年,这可能是2005年前后房价暴涨的原因。尽管中央出台的一系列政策调控房地产,但效果甚微,被市场嘲讽为“越调越涨”。这是根据美国的统计规律对中国的住房需求的推测,中国也有机构作过小样本的统计调查,得出的中国人的购房置业规律与美国基本一致。如果该结论成立,则意味着中国第一个人口高峰期（60后）出生的人的住房需求高峰在2007年将过去。但从2010年开始,第二次人口高峰出生的人（即80后）的第一次置业高峰将出现,该需求高峰又和60后的二次置业高峰出现重叠。但2011年后的住房需求高峰无法与之前相比。最高峰应该已经过去了。由于60后是中国改革开放最大的收益者,当前的中国社会财富主要集中在
9、他们手里,他们是推高房价的主要力量。对于80后而言,他们的购买力取决于他们的父辈购买力,由此导致城市出生的青年与农村出生的青年的命运截然不同,高昂的房价使大量的农村青年被永远隔离在城市大门之外。于是,80后出生的农村青年成为当前中国社会的一个危险的、绝望的群体!富士康出现的连续自杀事件就是一个信号,应该引起有关决策者高度关注。从日本的历史经验看,人口红利不仅对应中国经济的快速发展,还刺激了房地产市场的快速发展,甚至是房地产泡沫。而人口结构的老化和人口红利的结束则对应着经济增长速度的下降和房地产市场的衰弱,乃至房地产泡沫的破灭。如图3所示,日本的人口结构拐点出现在1990年,而房地产泡沫破灭的时
10、间与此高度吻合,1990年以后,日本进入快速老年化的时代,不仅经济增长陷入泥潭,房地产市场更是一蹶不振。假如日本的经验在中国同样适用的话,意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。房地产的最终属性是居住,与人口密不可分,人口存量结构中的房地产购买力人口,人口的迁移和变动、以及住房自有率和居住条件的变化都会影响房地产。报告的主要结论及逻辑如下:房地产购买力人口变化将推动房地产在2020 年左右出现下一个增长的高点。除了存量人口的结构对房地产影响较大外,人口的迁移、流动及社会家庭数量的变化,也会对房地产市场产生影响。首先,国际人口的迁移影响房地产市场。美国在90 年代初出现的移民潮推动房地产市
11、场的繁荣,带动房价的上涨。其次,人口内部的流动,提升房地产的住房需求。突出表现为农村人口向城市的转移,城镇化率的提高。美国和日本的情况表明,随着城镇人口的增加,新建住宅销售及房屋新开工面积都会相应提高。最后,存量人口间的组合,表现为家庭数的变化,对房地产市场的影响也会产生影响。 随着我国经济发展，建设小康社会全面推向深入，引起了住房需求的持续高涨。特别是城市化的不断推进将带来住房需求的不断上涨：据国家统计局数字显示，2020年我国城市化水平将达到5560，在此期间将有2.2 亿2.3 亿人从农村转移到城市，这些人居住所需的住房将是未来的刚性需求。又据各种信息预计，我国人口增长的速度在减缓，但人口的总数还是在增加。随着大量新增人口的增加，住房的需求将持续保持。参考文献：1 李朋.冯玉梅. 对房地产价格影响因素的分析J. 河北工程大学学报(社会科学版) 2007年02期 2 张继彤.蓝昊. 房地产价格影响因素的实证分析J. 中国物价 2007年11期 3 李文. 人口与经济可持续发展. 中国社会科学院研究生院 2002-12-4 2002 （注：素材和资料部分来自网络，供参考。请预览后才下载，期待你的好评与关注！）