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1、现在房地产还敢投吗？该怎么投？11月25日，在诺亚财富钻石年会房地产分论坛上，一位特殊的诺亚客户与大家交流了他的看法。他就是曾经在2年内将阳光城的销售额从20多亿做到200多亿的前阳光城CEO陈凯。以下根据陈凯先生现场演讲整理：以前我都是以阳光城CEO相关公司股票走势阳光城的身份参加诺亚财富的钻石年会，因为阳光城跟诺亚有很多合作，今年初我离任了（注：2012年2月，陈凯担任阳光城CEO。2015年1月，陈凯离任CEO一职，改任联席董事长），这次是以诺亚客户的身份参加钻石年会的。我不代表任何组织，仅代表个人，跟大家交流一下我对地产行业的看法。市场现状1市场是好的今天听下来，好像很多人觉得地产有变
2、化，市场有问题，但实际上，2013年房地产行业最好的时候，全国成交额大约是8万亿，2015年到现在，这个数据已经超过了2013年，其实市场成交情况非常好，面积可能比2013年13亿平米要少一点，但价格在涨，这是第一个，我认为市场是好的。2地产开发商很困难2015年上半年报表显示，改革开放以来，现在到了一个开发商“不挣钱”的时候，北京近一年的土地供应的楼面价数据也显示，五环以外楼面价已经到了56万/平米，可是现在北京二手房的成交均价是3.7万/平米，一手房在北京郊区大概2万多/平米，可是楼面价已经拍到了56万/平米，甚至还有更高的，这就是现状，地价贵，开发商开始不挣钱。地产商日子为什么难过？我们
3、来看另外一个数据，现在我们人均拥有0.35套住房，0.35在地产行业是一个很有意思的数据，美国和英国都是在人均拥有0.35套住房时，一手房开发到顶，然后进入下行通道。我认为，一手房开发量在中国市场也到顶了，接下来预计会往下降。3三、四线城市房价上涨无力例如洛阳，2013年1月时，成交价是4900元/平米，2015年10月是5094元/平米，也就是说从2013年到2015年，洛阳的房价几乎没有动过，再看楼面价，当时是900多元，现在大约是700多元，也就是说，三、四线城市的房价没涨，地价还在跌。所以，如果在一些三、四线城市拥有很多套房子，这是有问题的。所以，总结一下，有问题的是：开发商日子难过，
4、三、四线城市房价上涨无力，反过来看，一线城市这一波房价涨得很快，尤其是深圳，涨得最快，北京也在起来，上海今年也涨了30%多，市场还是在的。4地产商开始细分、专业化对于高净值客户来说，需要改变一个认识：过去这20年，开发商怎么着都挣钱，但现在日子难过，对于投资人来说，以前投资买房怎么都赚钱的时代也已经过去了。就像二级市场一样，投资人现在慢慢接受把钱交给专业的投资机构投资二级市场，另外，做PE/VC（私募股权投资/风险投资），大家也很少自己直接去投资一家企业，因为我们不知道哪一家企业挣钱、哪一个行业挣钱。可是在座每一位都觉得买房子我行，而且过去20年我买的房子都赚钱，但现在这个时代已经过去了，已经
5、到了要让专业的投资机构帮我们做地产投资的时候，当然，买房自住除外。地产发展这么快，过去房地产开发商扮演几个角色，一是投资商，向银行借钱，二是开发，三是运营，但现在大家会看到，这些角色开始分化，很多运营商开始出现。上海住宅市场，今年可能会到1万亿的成交量，3000亿是一手房，6000多亿是二手房，北京是2000多亿一手房，5000多亿二手房，二手房的交易额远远超过一手房，这产生了很大的市场机会，比如在上海，大家都知道的“房多多”，发展势头迅猛，原因正是庞大的二手房交易需求。因为大量的存量房，会产生运营这个子行业产生。未来，投资商、开发商、运营商一定是分开的。那么，谁是投资商？地产基金肯定是一个很
6、重要的角色，而开发商会继续存在，大量的运营商也会起来。5去库存是当务之急去库存现在也成为一个重要话题。全国库存量约为6.9亿平米，相对于2013年中国消化了13亿平米，今年可能也有10亿左右，这个数据本身不是太大，但大家要看到，它的分布是不平均的，一线城市是0.64亿平米，二线2亿平米，三线有4.2亿平米，所以真正的库存是在三线城市。去库存这件事，既是一个问题，也是一个机会。未来如果歌斐能发一个去库存的基金，买到很便宜的房子，找一个专业的运营商来运营（现在已经有很多这样的运营商，当然现在过多地集中在一线城市，还没有到二、三线城市），我个人认为这也是一个商机。小结所以说，地产不好，其实是开发商不
7、好，局部地区不好。但大面积地盈利不可能了，就是说买房子到哪儿都盈利，对于开发商来说不可能，对于投资人来说也不可能了。可是，这个行业还是在的，每年68万亿一手房市场，加上2万亿二手房市场，10万亿的市场，2014年的GDP总量大约是64万亿，这还是很大的一块蛋糕，会催生很多的行业市场判断1未来一、二线城市地价比房价涨得快我们有一个数据，北京2011年的地王，到现在都还没解套呢，基本上解套的都是在第四年之后打平，三、四线城市房价比地价跌得快，因为中国的土地还是政府掌握的，它可以不挂，或者它的起拍价可以保持，所以地价不怎么会跌，可是三、四线城市，开发商如果想退出，还是只能降价卖掉，所以一些朋友问我该
8、怎么办，我还是说，三、四线城市的能卖掉的话还是卖掉吧，那里确实供应大于需求。2大部分城市房价不会再线性猛涨如果GDP在往下掉的时候，房价还在往上猛涨，我个人建议要买黄金。中国的周期或许很快会出现，什么时候往下掉，我们以后再研究。中国5万家开发商，好的会留下。未来三大地产投资机会1投周期我认为，面粉比面包贵的时候，那就买面包。未来可能会出现大周期。例如：在地王的附近，买一个二手房，可以重新装修，出租获取收益，等过几年，地王的楼盘高价开盘时，以略低于市场价的价格出售。2地产基金这又有两种方式，一种是“雪中送炭”，很多开发商其实不是专业的地产商，不少其他行业的（如原来做服装的、做贸易的等等）也来做地
9、产，项目出现困难，如果有好的并购基金介入，帮助滚动开发，这些投资机会是不错的；还有一种是“锦上添花”，我一直很看好某个区域的龙头房企，看美国也是这样，各个地区都有区域性的龙头房企，但没有全国性的大房企，因为经济周期的时候都消失了，所以，大家所在城市的龙头房企，未来在中国还是有市场，这些企业需要资金、需要管理的时候，如果地产基金去投，也是有很好的获利空间的。3城市更新中国这么些年的土地开发，一定有一些烂房子，如果有地产基金投这些存量，不用从买土地开始，现在如果从买土地开始，那就相当于是VC（风险投资）了，你从房子接手开始运营，这就相当于PE（私募股权投资），现在要以PE形态进行地产投资，可以重新
10、定位、客户重构、物业改造、提升效率，可以长期出租、收取租金，也可以出售，城市改造。中国地产基金现在还不算太多，截至2014年底，有507只房地产私募基金，管理资金总规模超过4500亿。从基金类型来看，股权类基金约占30%，债权类占19%，股债混合占43%。从回报率来看，2014年受楼市低迷影响，国内房地产基金约40%的退出收益率在10%15%，约20%的基金退出收益率在15%20%。歌斐当时和我们合作的一个基金，属于锦上添花型，这个IRR（内部收益率）是85%，另一个例子是黑石在上海买的一个物业，进行改造翻新，两年后再转手卖出，这是城市更新型。（整理：诺亚财富集团品牌市场中心 徐海慧）sd7jhtf8 理财产品