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1、1,旅游度假目的地新城发展的三种模式,2,Ewa背景及发展预测,ewa,Oahu岛,坎贝尔工业园,Kapolei城,预测 人口：到2020年，人口增长到12.5万人； 住房：到2020年，增加2.8万套新住房； 就业：到2020年，工作岗位超过6.4万个； 区域发展：旅游区Ko Olina resort、Ewa Marina, Kapolei region park；经济区city of Kapolei；工业区Barbers Point、Honouliuli,模式一：增长极模式,背景 Ewa位于oahu岛西南部； Ewa的经济在60年代以前是以制糖和种植业为主，坎贝尔工业园的建立带来了新的产业
2、发展和就业； 70年代， ewa在Makakilo和Ewa Beach 上的居民开始增长； 1977年，在oahu岛新的总体规划中将ewa定位为第二大市镇中心，Kapolei城是ewa的核心区域； Ewa作为第二市镇中心主要集中发展经贸、住宅和政府服务中心； 在ewa大量发展住宅满足了oahu市民的需求。,3,Ewa规划发展的关键理念,规划制定的几个关键要点： 将发展成为第二市镇中心作为目标 确定发展和辐射的边界 总体规划的社区 分阶段发展基建设施,Ewa的总体规划图,4,Ewa用地规划布局定位为市镇中心和增长极,ewa用地规划,5,开发次序沿交通干道扩展城市区域，之后进一步发展腹地区域,沿主
3、干道设置中等密度的商业和住宅 鱼骨状开发，主干道发挥快速路的功能 规划沿主干道延伸，增强连通性和可达性 主干道使社区成为一个整体，而不是割裂社区的统一性 支路注重小镇的尺度感，主要的节点之间步行可以到达,开发阶段,6,新镇核心区Kapolei,Kapolei城是ewa城市的核心； Kapolei城成为第二大就业中心，促进了人口从主城区（puc）向本地的转移； 在Kapolei城周边集中了大量的产业人口、旅游人口、政府服务和高等教育中心，使它成为了办公和零售活动的重要市场； Kapolei 城由6个不同的区域组成，分别是市中心，商业区，市民中心，混合功能区，村中心区和居住区； Kapolei城建
4、立开放城市空间的几个要点： Kapolei区域公园（周边区域中最大的公园） Wai Aniani路 Palaila商场 乡村步行道,7,核心城镇Kapolei,Kapolei的规划理念： 一座夏威夷花园城市 健康的生活 完善的社会服务 易于到达 能够反映过去并适应现在和未来的发展 环境敏感 考虑运输道路和方向,Kapolei各区域密度与高度,8,Ewa住宅的建设强度,低密度住宅区每英亩5-12个单元，建筑不超过两层； 中密度住宅区每英亩10-30个单位，建筑不超过3层； 高密度住宅区每英亩25-90个单元，建筑不超过90英尺,ewa的住宅密度与高度,9,Ewa各功能物业开发建设占地比例,住宅用
5、地比例为79%； 度假区用地比例为1.2%； 商业用地比例为8%； 工业用地比例为12%,10,增长极模式的开发要点,新市镇规划要建立开放的空间网络，通过道路、公园等公共空间的设计增加开放性； 要保存和保护自身自然、历史、文化资源，并建立与周边环境的和谐互动； 社区整体规划，保持社区特征的统一与和谐； 设计集中的主干道，减少社区内的车辆穿行，增加人行道和自行车道； 要分阶段、有步骤地进行开发建设。,模式一：增长极模式,新城开发强调整体协调基础上的功能分区和分期开发； 由于自身产业的发展，中心区新城本身是度假和日常居住的混合功能，二者均不能过分强调和忽略； 新城开发注重混合功能和社区氛围，大力建
6、设社区配套；,国际案例在新城开发上的共同经验,11,汇报内容整体规划的市场评价,项目解析和关键问题的提出 区域竞争关系和新城的发展方向 新城发展的模式选择 本项目的规划评价和建议,度假目的地新城建设模式分析 海坡地区的情境分析 本项目发展的模式选择,12,在“一城五镇”的城镇发展框架中，海坡地区属于主城区向西辐射的唯一的大规模组团，并处于凤凰镇和天涯镇的地理中心,完善“一城五镇”的城镇发展框架。以中心城区为核心、交通干线为依托、周边镇为支点,引导和培育沿海带状城镇群的发展,形成“组团规划、片区发展”的空间格局。 通过加快三亚河出海口片区、海坡片区、阳光海岸、海坡三亚湾新城区、临春片区、红塘湾、
7、六道湾等大的片区改造和开发,推动市区建设,增强中心城区的中心地位和服务功能。 三亚市“十一五”规划纲要及各项专项规划,城市空间体系,海坡,阳光海岸 三亚河口,临春,鹿回头,月川,军事用地,六道湾,海坡,在“十一五”期间，海坡地区是三亚主城区向西部辐射的重要区域。 海坡地区与主城区之间有10公里左右的军事用地组阁，客观上增强了海坡地区的独立性。,阳光海岸地区和三亚河口的改造，增强了旧城区的凝聚力和辐射力，月川、鹿回头、临春等地将作为接受主城区辐射的重要功能区。 三亚西部地区对现有主城区辐射的接受度较差。,13,海坡组团作为三亚城市旅游和集散中心的一部分，具有优越的地理条件和发展空间,海坡区位优势
8、,机场,南山,梅山,旧城区,北部产业区,14,海坡地区具备形成城市增长极和度假新城的产业基础,大旅游产业,海上娱乐项目 游艇经济 高尔夫产业 会议会展旅游 文化旅游 健康休闲旅游产业,1,1,爱心大世界、天涯海角、红塘湾、三美湾、海坡一线度假基地,红塘湾、三美湾、西岛、凤凰岛、阳光海岸和三亚湾新城具备构建游艇穿梭群的条件。,1,1,1,2,2,2,2,2,2,红塘湾、日出观光高尔夫、三美湾、三亚湾新城、鹿回头和半岭温泉疗养度假区初步组成了三亚西部高尔夫网络。,目前主要集中在主城区和亚龙湾，主城西部缺乏相关产业和配套；海坡一线地区初步具备了会议会展功能，本项目需要进一步巩固和加强。,天涯海角国际
9、婚庆节、南山长寿文化节等奠定了初步基础，但未能形成文化旅游项目的集群，需进一步强化娱乐和文化功能。,3,3,3,3,3,3,3,3,产业基础,4,4,15,2,2,3,2,2,热带高效农业和海洋渔业 新型工业 南海资源开发服务,其他相关产业,1,1,凤凰镇和天涯镇作为“一城五镇”的重要组成部分，分别加快发展城郊型农业、旅游产品加工和现代农业。,荔枝沟工业区、南山出口加工区、南山货运港在十一五期间将作为重点工业区开发，就业人口将出现显著增长。,梅山工业区将发展成为三亚油气加工基地，南山港将作为油气运输商贸服务的重要港口，南山修船基地将加快发展修船工业和船用制造业。三亚5年内形成初步的临港工业。,
10、产业基础,海坡地区具备形成城市增长极和度假新城的产业基础,16,汇报内容整体规划的市场评价,项目解析和关键问题的提出 区域竞争关系和新城的发展方向 新城发展的模式选择 本项目的规划评价和建议,度假目的地新城建设模式分析 海坡地区的情境分析 本项目发展的模式选择,17,海坡地区应成为三亚主城区重要的增长极，第二大综合配套服务基地和中心度假城镇（KPI）,规划的任务,资源整合基础上的区域中心化 增长极带动和辐射 复合功能 新市镇开发理念,大旅游产业的发展 新城的系统性和活力 区域土地价值提升，人流聚集 新城的宜居性,鼓励步行，改善街景和步行环境，停车场设置在建筑物背后； 中等密度住宅及商业沿交通走
11、廊开发， 增强连通性，主要节点与交通站点之间可步行抵达； 规划注重邻里关系和街区的氛围； 层高、分区、密度保持小镇的空间尺度，物业类型适当多样化； 居住区设立小型社区公园，开放空间由步行道、慢跑道、单车道连接；,保存和保护自然和历史文化资源 丰富的基础建设、活动和开放空间、就近的工作、宜居环境,尽可能利用、融合和改造原有产业和建成区 规划多种类型的度假娱乐区 高速的交通干道连接社区和外界 强化小镇核心的功能，综合社交、公众活动、商贸等复合功能商业分级,核心区商业和社区商业,KPI,18,三亚西部三镇原有各自规划分散了大三亚湾地区的资源和优势，高端度假居住和核心区在新规划下缺位,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,