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1、第九章 其他税种检查方法本章主要介绍资源税、城市维护建设税、土地增值税、城镇土地使用税、车船税、房产税、印花税、车辆购置税等常见涉税问题及检查方法，重点内容包括各税的具体特点和稽查技巧。第一节 资源税检查方法一、纳税义务人、扣缴义务人和征税范围的检查(一)政策依据在中华人民共和国境内开采应税矿产品或生产盐的单位和个人为资源税的纳税义务人。（资源税暂行条例第一条）收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。（资源税暂行条例第十一条）资源税征税范围有矿产品和盐两大类。其中矿产品包括：原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿。盐包括：固体盐和液体盐。（资源税暂行条例第二条）
2、(二)会计核算会计制度规定，资源税通过“应交税费应交资源税”科目核算。计提资源税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交资源税”科目；上缴时，借记“应交税费应交资源税”科目，贷记“银行存款”科目。(三)常见涉税问题1.临时开采、不定期作业、零散隐蔽的纳税人未按规定进行申报纳税。2.扣缴义务人未按规定全面履行代扣代缴义务。3.纳税人开采矿产品或生产盐的过程中伴生、伴采矿未按规定申报纳税。(四)主要检查方法1.首先到矿产资源管理部门调查，摸清辖区内开采矿产品或生产盐的企业经营者名单，掌握其采矿许可证的颁发情况，；其次，实地检查经营者的具体经营内容，核实是否属于资源税的应税范围，以此确认经
3、营者是否为资源税的纳税义务人。2.检查经常性发生收购未税矿产品业务的单位时，从检查“原材料”、“应付帐款”、“其他应付款”、“银行存款”、“应交税费”等账户入手，并结合实地查看，确定购进耗用的原材料是否为资源税应税产品，以发现是否存在收购未税矿产品行为，同时也便于及时从中发现不定期开采、临时开采或零散开采的资源税纳税人。3.征税范围检查，应深入车间、仓库，通过实地观察生产场所，了解生产经营流程、耗材和产品，查询与纳税人有经营往来关系的单位及个人，检查纳税人的“原材料”、“产成品”、“其他应付款”、“管理费用”、“应交税费”等账户，核对入库单、货物运输发票等原始资料，查核纳税人是否有在开采、生产
4、、购进等环节隐匿属于某一特定应税资源范围的行为。二、计税依据的检查(一)政策依据资源税的应纳税额，按照应税产品的课税数量和规定的单位税额计算。（资源税暂行条例第五条）煤炭，对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用数量的，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量作为课税数量；金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量作为课税数量。（国税发1994015号文第三条）(二)常见涉税问题1.纳税人应税产品的销售数量、自用数量以及收购的未税矿产品数量不真实。2.自产、自用应税产品，在使用时直接出库结转成本而未作销售处理。3.将
5、加工精、选煤实际销售量折算成原煤耗用量作为课税数量的纳税人，故意加大损耗数量比，不按规定的加工产品综合回收率折算，少计耗用原煤数量。4.将精矿按选矿比折算成原矿数量作为课税数量的，不按规定的选矿比进行折算，少计耗用原矿数量。5.以应税产品的产量为课税数量的，少计开采或生产的应税产品数量。(三)主要检查方法1.自产、自用应税产品数量的检查。企业在生产、生活过程中消耗自用产品，数量操控性强，难以核准。如煤炭企业的食堂、浴室、职工学校耗用的生活用煤，下属商店、服务公司等耗用的取暖用煤等，检查时可直接审查“库存商品”明细账的贷方发生额和“生产成本”的借方发生额，对照产品实物账及“产品出库单”或“领料单
6、”，核实企业是否按当期应税产品的实际消耗数量作为资源税的计税数量。如果当期有产品损耗，还应认真审查“待处理财产损溢”明细账及“账存实存对比表”和“盘存单”，以便核实损耗的具体原因及真实数量，报经有关部门审批后，再从计税数量中予以剔除。将核实数量与企业纳税申报表上的申报数量相核对，如不相符，应按核实的数量计算应纳税款，确定应补税数额。还应审查“生产成本”总账及明细账，特别是涉及“生产成本”贷方发生额的，要根据记账凭证上的科目对应关系逐笔查对，核实纳税人是否有将生产的应税产品自用后直接冲减“生产成本”，不作库存商品增加和减少的账务处理，进而少申报缴纳税款。2.煤矿以自产原煤连续加工洗煤、选煤或用于
7、炼焦、发电以及生活用煤的检查。对于连续加工前无法计算耗用量，按产品综合回收率计算的，检查时需从“库存商品”明细账入手，先核实加工后的入库产品数量，再核实企业还原计算的原煤数量和资源税纳税申报表，验证企业使用的折算比是否符合规定，折算使用的加工后产品数量是否真实，折算的原煤课税数量是否准确。对于机车发电使用量没有健全使用记录的，可以采取技术测算的方法，先审查发电车间的生产记录、工作量和生产量(产电度数)，再根据有关的配比消耗技术资料，按单位工作量和单位产品消耗量推算出耗用原煤的数量。3.按选矿比将精矿折算为原矿数量作为课税数量的检查。首先应审查“库存商品精矿”明细账，查看原始入库单据，并实地监测
8、，核实车间精矿数量是否账实相符，并按规定的选矿比计算出原矿数量，再与企业申报的原矿数量相比较，核实是否少申报缴纳税款。4.以应税产品产量为课税数量的检查。检查时可先审查“生产成本”账户的贷方结转数量，并与产品成本计算表上的“完工产品数量”、“库存商品”账户借方当期增加数量相核对，核实当期增加数量，确定当期实际产量，再与纳税申报表上的申报数量进行核对，从中发现企业申报课税数量小于实际生产数量，或“产成品”帐面数量小于实际生产数量的问题。5.扣缴义务人收购未税矿产品数量的检查。扣缴义务人属于商品流通企业的，应审查“库存商品”明细账的借方发生额，并结合审查“商品入库单”和购货发票等原始凭证，核实购进
9、未税矿产品的数量。扣缴义务人属工矿企业的，应审查其“原材料”账户，结合“材料入库单”、“发货票”、“货物运输发票“等原始资料的审核，查实购进未税矿产品的数量，再与企业申报纳税的课税数量相核对，若申报数量小于核实的数量，说明扣缴义务人少扣缴了税款。三、适用税目和适用税额的检查(一)政策依据资源税的税目、税额，依照本条例所附的资源税税目税额幅度表及财政部的有关规定执行。（资源税暂行条例第二条）纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的课税数量；未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用税额。（资源税暂行条例第四条）扣缴义务人适用的税额按如下规定执行：
10、独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税矿产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税矿产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。 (国税发1994015号第三条)(二)常见涉税问题1.降低或混淆应税产品的等级，按低等级的单位税额计算缴纳资源税；2.将稀油记入稠油、高凝油，按低等级的单位税额计算缴纳资源税；3.液体盐加工成固体盐进行销售，却按液体盐的单位税额申报纳税。(三)主要检查方法1.降低或混淆应税产品等级的检查。检查时，先审查“生产成本”、“库存商品”等账户，核实生产入库和销售结转应税产品的等级数量确定是否正确；再审查“银
11、行存款”、“主营业务成本”、“主营业务收入”等账户，核实结转的应税产品的销售成本和销售价格，佐证应税产品的等级数量认定是否无误；然后按核实认定的等级，确定适用的单位税额；最后根据各等级数量、适用的单位税额计算应纳税额，与企业“应交税费应交资源税”账户的贷方发生额以及纳税申报表上的应纳税额核对，从中发现企业是否存在降低或混淆产品等级少申报缴纳税款的行为。2.油田的稠油、高凝油与稀油的纳税检查。首先检查“生产成本”、“库存商品”等明细账以及油田的生产记录，核实企业稠油、高凝油及稀油的产量；其次检查“银行存款”、“主营业务成本”、“主营业务收入”等账户以及销售发票等资料，对照销售价格，掌握企业稠油、
12、高凝油及稀油的实际销售数量，推算企业稠油、高凝油及稀油的实际产量，进而查实企业有无混记、混销稠油、高凝油与稀油的情况。其中对划分不清的，一律按原油的数量课税。3.液体盐加工成固体盐进行销售的纳税检查。对盐场(厂)检查时，可以采取倒推计算法，即先从企业的销售环节入手，根据开具销售发票上记载的销售数量和单位价格，确定销售盐的种类和数量；再检查企业的生产加工环节，按照盐的生产加工流程，核实液体盐和固体盐的生产、加工、结转数量；将检查掌握的有关数据资料对比分析，核实数量上、分类上是否一致，同时对照税金计算表，发现企业是否存在将固体盐当作液体盐进行申报以降低适用税额、减少应税数量的问题。四、税收优惠的检
13、查(一)政策依据1.有下列情形之一的，减征或者免征资源税。(1)开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。(2)纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。（资源税暂行条例第七条）2.对地面抽采煤层气暂不征收资源税。 （财税 2007 16号第五条）(二)常见涉税问题1.未按规定履行报批手续擅自享受减免税优惠。2.免税项目未按规定单独核算。(三)主要检查方法1.使用原油免税情况的检查。检查与原油免税有关的会计资料，使用审批手续，出库、入库记录，核实免税原油的使用数量。并通过询问调查有关人员，掌握原油的实际流向和
14、用途，并根据使用单位的工作计划、生产记录和有关的技术资料，验证开采过程中用于加热、修井使用原油的真实性，核查有无以加热、修井名义领取原油但实际改变用途的情况。对不能准确提供使用数量或不单独核算的，不得享受免税待遇。2.纳税人损失数量减免税的检查。在检查中可采取账实对照的方法进行检查，即以各种资产账目为基础，核对企业的报损清单，对部分损失较大的资产或贵重资产进行实地清查，以核实企业损失的真实数量，看企业有无多报、虚报损失的情况。第二节 城市维护建设税检查方法一、纳税义务人和征税范围的检查(一)政策依据1.凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，都应当依照本条例的
15、规定缴纳城市维护建设税。（城市维护建设税暂行条例第二条）2.对外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。（国税发199438号）3.海关对进口产品代征的增值税、消费税不征收城市维护建设税。（85财税字第69号）(二)会计核算会计制度规定，城市维护建设税通过“应交税费应交城市维护建设税”科目核算。计提城市维护建设税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交城市维护建设税”科目；上缴时，借记“应交税费应交城市维护建设税”科目，贷记“银行存款”科目。(三)常见涉税问题 符合纳税人确认条件未申报纳税。(四)主要检查方法 1.检查纳税申报表和完税凭证，核实被查对象是否是缴纳增值税、消费税、营
16、业税的(除三资企业)单位和个人，以此确定为城市维护建设税的纳税义务人。2.除“三资”企业和海关进口产品代征的增值税、消费税以外，对其他的减免税的检查，主要审查其相关的审批手续是否符合规定，对不符合规定而擅自减免的税款应及时补征入库。二、计税依据和适用税率的检查(一)政策依据1.城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据。（城市维护建设税暂行条例第三条）2.关于城市维护建设税，鉴于新条例一时尚不能出台，从1994年1月1日起，可暂按原税率和新颁布实施的增值税、消费税、营业税三税为依据计算征收，待新条例公布实施后，再予调整。（国税发1994051号）3.自2005年1月
17、1日起，经国家税务局正式审核批准的当期免抵的增值税税额应纳入城市维护建设税和教育费附加的计征范围，分别按规定的税（费）率征收城市维护建设税和教育费附加。 (财税200525号)4.城市维护建设税按纳税人所在地的不同分别设置了不同的比例税率，共分三档，即：(1)纳税人所在地为市区的，税率为7；(2)纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5；(3)纳税人所在地不在市区、县城或建制镇的，税率为1。（城市维护建设税暂行条例第四条）5.纳税人所在地为工矿区的，应根据行政区划分别按照7、5、l的税率缴纳城市维护建设税。（85财税字第69号第九条）(二)常见涉税问题 1.城市维护建设税时适用税率错误。2.国税
18、机关查补增值税、消费税后，纳税人未向地税机关申报相应的城市维护建设税。(三)主要检查方法 1.检查时将增值税、消费税、营业税“三税”纳税申报表、生产企业出口货物免、抵、退税申报汇总表第25行的“当期免抵税额”与城市维护建设税纳税申报表进行核对，查实是否相符。2.检查“三税”应税行为的发生地，核实城市维护建设税的适用税率是否正确。三、纳税地点与纳税期限的检查(一)政策依据1代收代扣“三税”的单位和个人，其城市维护建设税的纳税地点在代收代扣地。具体情况如下：委托加工应税消费品，规定由受托方企业代收代缴“消费税”的单位，同时按当地适用税率代扣城市维护建设税。2对流动经营等无固定纳税地点的单位和个人，
19、应随同“三税”在经营地按适用税率缴纳。财税字1985第143号文件 (二)检查方法城市维护建设税纳税地点、纳税期限的检查与“三税” 纳税地点、纳税期限的检查一致。如：某农机销售中心营业地点在城郊结合部，2006年12月缴纳增值税20万元，缴纳城市维护建设税1万元。2007年3月，稽查人员对其检查时，认为城市维护建设税的税率使用有误，经到建委等有关部门调查核实，确认该中心营业所在地点属市区范围，应按7的税率征收城市维护建设税。第三节 土地增值税检查方法一、纳税义务人的检查(一)法律依据转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人
20、(以下简称纳税人)，应当依照本条例交纳土地增值税。（土地增值税暂行条例第二条）(二)会计核算会计制度规定，土地增值税通过“应交税费应交土地增值税”科目核算。计提土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目；上缴时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。(三)常见涉税问题转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物时，未按规定履行纳税义务。(四)主要检查方法1.检查单位“固定资产”和“无形资产”明细账，了解其拥有的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物发生增减变化的情况，发生减少的，要通过土地、房产等管理部门核实被查单位拥有的国有土地使用权、地上建筑
21、物及其附着物的变化，进一步确定是否转让了其拥有的房地产和土地并取得收入，转让并取得收入的单位或个人为土地增值税纳税义务人。2.对不设置账簿或账簿记录不完整的单位和个人，应当深入实际进行调查，通过走访、询问土地、房产、受让方等部门和单位了解被查单位是否发生了有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为，发生转让行为并取得收入的单位或个人为土地增值税纳税义务人。3.对未办理土地使用权证而转让土地的单位和个人，结合“营业外收入”、“其他业务收入”、“资本公积”和“银行存款”等账户，确定是否有未办理土地使用证而转让土地的情况。根据国税函2007645号文件的规定：只要土地使用者享有占有、使用、
22、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。二、征税范围的检查(一)政策依据土地增值税的征税范围为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。(土地增值税暂行条例第二条)。征税范围的具体划分，详见表9-1、9-2、9-3。9-1 土地增值税征税范围经济行为征税范围1以转让方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物1转让国有土地使用权的。2取得国有土地使用权进行房屋开发、建造，并出售的。3出售存量房地产的。2以房地产进行投资、联营以土地(房地产)作价入股进行投资或联
23、营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资联营企业将上述房地产再转让。3开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。4合作建房一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的。9-2 土地增值税不征税的范围经济行为不征税范围1以继承、赠与方式转让房地产1房地产的继承。2房地产的赠与。2房地产的出租1房地产出租，产权不变更。
24、2房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的。3房地产的抵押抵押期间的房地产。4房地产的交换对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核定的。5房地产的代建房行为虽有收入取得，但没有发生房地产权属的转移的。6房地产的重新评估不发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用人也未取得收入的 。9-3 土地增值税免征范围 经济行为免征范围1以房地产进行投资、联营非从事房地产开发的单位以房地产进行投资、联营。即投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资，或作为联营条件将房地产转让到所投资、联营的企业中。这种行为具有投资的性质，与房地产的出售不同，没有取
25、得转让房地产的收入，按有关规定暂免征收土地增值税。 2合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分配自用的，暂免征收土地增值税。3国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的。4企业兼并转让房地产对企业在兼并行为中发生的转让房地产行为暂免征收土地增值税 (二)常见涉税问题混淆土地增值税的征免税范围。(三)主要检查方法1.征税范围确认的检查。检查“固定资产”、“无形资产”、“银行存款”等账户，核查单位有无转让国有土地使用权、地上建筑物等行为的发生。如果发生土地使用权的转移，还应进一步确定转让土地的
26、权属是否为国家所拥有。转让国有土地使用权取得收入的行为应征收土地增值税；转让农村集体所有的土地使用权所取得的收入，不征收土地增值税。 2.土地使用权转让与出让区分的检查。土地使用权属转移包括两种方式：转让与出让。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，属于土地增值税的征税范围。国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，不属于土地增值税的征税范围。3.房地产开发企业与非房地产开发企业投资和联营的检查。对于房地产开发企业，检查企业“长期
27、股权投资”等账户，发现企业有对外投资和联营行为，应进一步检查“开发产品”和“投资性房地产”账户，确定企业对外投资和联营的形式，对于以其建造的商品房对外投资或联营的，属于土地增值税的征税范围。对于非房地产开发企业，检查企业“长期股权投资”、“固定资产”、“无形资产”等明细账，如果发现以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,应属于土地增值税的征税范围；凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的,则不属于土地增值税的征税范围。4.被兼并企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的检查。通过合同、协议、批文等资料和“固定资产”、“无形资产”等账户，重点查实国有土地
28、使用权、地上建筑物及其附着物等转让行为发生的时间、形式，如果属于被兼并企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转让到兼并企业的，暂免征收土地增值税，其他行为应属于土地增值税的征税范围。 5.搬迁企业土地、房产的检查。对于有搬迁行为的企业，要询问企业负责人、财务人员，掌握具体的搬迁情况，查看当地的城市规划，查实是否因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，对于符合免税条件的免征土地增值税。达不到以上条件的，属于土地增值税的征税范围。三、应税收入的检查(一)政策依据1纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。（土地增值税暂行条例第五条）2纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投
29、资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认： (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。(2)由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。（国税发2006187号第三条）(二)常见涉税问题1.转让收入长期挂账不及时结转，延迟纳税。2.少报转让价格少申报纳税。3.视同销售行为未申报纳税。4.取得非货币收入未按规定计量少申报纳税。 5.部分房地产销售收入不入账，形成账外资金少申报纳税。(三)主要检查方法1.检查“银行存款”、“其他应收款”、“应付帐款”、“预收
30、账款”等账户，核实实现的收入是否长期挂帐不及时结转收入，未按税法规定的时间申报纳税。2.查阅有关的转让合同、协议、评估报告，检查“主营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“银行存款”等账户，查询房产、土地管理部门及购买方，核实取得的收入是否真实、准确、完整，有无少报收入的情况；在审查核实房地产转让收入时，成交价格明显低于评估价格，又无正当理由的，可以用评估价格来计算征税。3.视同销售行为的检查。主要通过检查“开发产品”、“固定资产”、“无形资产土地使用权”等明细账，结合对合同协议的审查，核实企业是否发生了视同销售行为；对发生视同销售行为的，主要检查账务处理和收入核算是否准确，是否按
31、规定申报纳税。4.非货币收入的检查。主要查阅销售合同、转让协议，了解取得非货币性项目的市场价格，核实非货币收入是否全额记入“主营业务收入”、“其他业务收入”等账户，入帐的评估价格是否合理。5.房地产转让收入完整性的检查，要从“主营业务收入”、“产成品”、“固定资产清理”等明细账入手，认真核对合同协议书、评估报告等关联资料，同时对已售商品房实地查看，登记造册，逐项帐实核对，分别从数量上、金额上核实商品房销售收入的准确性。 四、扣除项目的检查(一)政策依据计算增值额的扣除项目：1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4
32、与转让房地产有关的税金；5财政部规定的其他扣除项目。（土地增值税暂行条例第六条）(二)常见涉税问题1.虚列开发成本，多计扣除项目金额。2.旧房的重置成本确定不准确，多计扣除项目金额。3.自行扩大加计扣除的适用范围。(三)主要检查方法1.取得土地使用权支付金额的检查 （1）重点审查“开发成本”账户，查阅和土地交易有关的证明文件及原始凭证，核实土地坐落位置和开发项目是否相符。到财政、土地部门了解国家有关收费政策，正确计算开发项目的缴费金额，核实土地成本归集项目是否真实、完整。如有返还土地出让金政策的，应检查企业“银行存款”、“开发成本” 等明细账户，确定是否存在不入账加大扣除金额的情况。(2)对分
33、期开发的房地产项目，要结合总体开发规划实地查看，准确计算总体开发面积。通过检查“产成品”、“开发成本-土地成本”、“银行存款”、“主营业务收入”、“主营业务成本”等账户，核查已销房产土地成本的分摊金额是否正确。2.开发土地和新建房及配套设施成本的检查 (1)结合“拆迁协议书”到拆迁户实地确定拆迁政策和面积，检查“银行存款”、“开发成本”明细账户，查实有无虚假拆迁、虚报拆迁价格和面积的情况。(2)到统计部门了解开发项目所在地的建安成本单位价格，与开发单位建安成本进行对比，成本差异较大的，要审查建筑合同，查清承建形式、面积、付款方式和时间，查实有无虚报建安成本的情况。(3)检查房地产转让合同，确认
34、公共配套设施的使用方式，如果建成后有偿转让的，应查看收入账户，通过计算收入核实准予扣除的成本、费用。 (4)检查“开发成本”明细账，并与有关会计凭证核对，核实有无将不属于开发产品的基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用计入了开发费用的问题，已发生开发费用的分配与结转是否合理、准确。 3.开发土地和新建房及配套设施费用的检查(1)检查“开发成本”明细账和“管理费用”、“销售费用”账户，核实有无加大加计扣除基数的问题。(2)对财务费用中利息支出检查，要查阅所提供金融机构证明的可靠性，利息是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，超过部分和罚息不能扣除。(3)对属于多个房地产项目共同的成本费用
35、，应核实成本费用分割方法是否正确，已售出房产项目的费用扣除是否准确。4.旧房及建筑物评估价格的检查(1)重点审核评估文书是否由政府批准设立的房地产评估机构出具，审核房产评估价格是否经税务部门确认。(2)对旧房重置成本价和成新度的确认。重点核实评估报告中是否包含了土地的评估价值，对包括在内的，应予以剔除，以取得土地使用权的实际支付价款(即历史成本)计算土地的价值。(3)对纳税人转让旧房扣除额的检查，应确定其土地的受让价格。审核向土地管理部门补缴土地出让金金额或取得土地使用权的支付金额，对不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。5.与转让房地产有关税金的检查 (1)结合售
36、房合同，检查企业“开发成本”和“管理费用”账户，检查有无将非转让房地产环节的印花税计入开发成本重复扣除的情况。(2)检查“应交税费”和“其他业务收入”、“营业外收入”等账户，核实企业有无将转让房地产以外的营业税应税项目实现的营业税金及附加重复扣除。6.财政部规定的其他扣除项目的检查(1)检查营业执照，确定企业是否为房地产开发企业，非房地产开发企业不能享受加计扣除。(2)检查“应交税费”明细账和土地增值税申报表，审查在加计20扣除时是否将代收费用从计算的基数中剔除。(3)检查企业的预提费用是否加计扣除，没有特殊规定的，预提费用不能税前扣除。五、适用税率和应纳税额的检查(一)政策依据1土地增值税实
37、行四级超率累进税率。（土地增值税暂行条例第七条）（见表9-4）表9-4 土地增值税税率、税额表档次级 距税率速算扣除系数税额计算公式说 明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额40%扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额50%扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增
38、值额60%扣除项目金额35%2开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发2006187号第一条）(二)常见涉税问题1.增值额和扣除项目的计算不正确，导致适用税率和速算扣除系数错误。2.未准确划分普通住宅和非普通住宅，导致土地增值税计算错误。(三)主要检查方法1.在核实纳税人增值额与扣除项目金额的基础上，计算出增值率，并据以确定适用税率、速算扣除系数，与企业申报的增值率、适用税率和速算扣除系数进行核对，检查申报土地增值税适用税率和税额是否正确。2.对照财税2006141号文件中规定的普通住房标准，实地核实普通住宅和非普通住宅划分的真实性，有无把非普通住宅按照普通住宅申报
39、土地增值税。六、土地增值税的预缴及清算条件的检查(一)政策依据1纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（土地增值税暂行条例实施细则第十六条）2国税发2006187号文件第二条的相关规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体清算条件为：(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未
40、竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。(二)常见涉税问题1.房地产开发公司取得预售收入，不预缴土地增值税。2.项目竣工结算以后，未及时进行土地增值税清算。3.项目滚动开发，不及时清算已经完工的项目。(三)主要检查方法1.对土地增值税预缴的检查(
41、1)检查“预收账款”、“应交税费-土地增值税”等账户，与当期土地增值税纳税申报表进行核对，核实取得的预售收入是否及时、全额预缴了土地增值税。(2)结合“预收账款”明细账和销售合同，核实住宅、办公和土地使用权转让取得的收入金额，审核适用不同预征率项目间的收入是否分别核算，分别预缴。(3)检查“其他业务收入”、“营业外收入”和往来账户，查实有无把收取的各种定金、订金、合同保证金计入以上账户，不做预售收入，不计算预缴土地增值税。 2.对土地增值税清算条件的检查(1)检查房地产开发企业开发项目的预售许可证期限是否已满三年，满三年的开发项目是否按税务机关的要求进行土地增值税清算。(2)检查房地产开发企业
42、已整体转让房地产项目或转让的房地产建筑面积是否占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，超过85%以上是否按税务机关的要求进行土地增值税清算。(3)检查“无形资产”、“银行存款”、“应交税费”等账户，核查有无直接转让土地使用权行为，直接转让土地使用权行为是否按规定进行土地增值税清算。(4)结合审批的房地产开发项目，检查“预收账款”、“开发成本”明细账，核实房地产开发项目是否分期开发，并分别核算收入成本，是否以分期项目进行土地增值税清算。 第四节 城镇土地使用税检查方法一、纳税义务人和征税范围的检查(一)政策依据1.在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人
43、，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。（城镇土地使用税暂行条例第二条）2.下列土地免缴土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税五年至十年；（7）由财政部另行
44、规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。（土地使用税暂行条例第六条）3.对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑物，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。 (国税地1989140号)4.土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
45、（国税地198815号）第四条）5.在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。（财税200656号）(二)会计核算会计制度规定，城镇土地使用税通过“应交税费应交城镇土地使用税”科目核算。计提城镇土地使用税时，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费应交城镇土地使用税”科目；上缴时，借记“应交税费应交城镇土地使用税”科目，贷记“银行存款”科目。(三)常见涉税问题1.纳税单位使用免税单位的土地，未履行纳税义务。2.征免界限划分不清。(四)主要检查方法1.纳税义务人的检查。通过实地检查土地的具体使用情况及
46、用途，根据纳税义务人确认的规定，审核确定纳税人。检查拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，或者土地使用权未确定的以及权属纠纷未解决的纳税人，实际使用人或代管人是否按规定申报纳税。同时注意检查纳税人有无使用免税单位的土地，是否按照规定履行纳税义务。2.征税区域的检查。城镇土地使用税的征税范围限于城市、县城、建制镇和工矿区。在检查时，要查看纳税人的实际经营场所用地是否属于确定的城镇土地使用税征税区域。如在征税区域之内则征城镇土地使用税，否则不征城镇土地使用税。同时注意检查土地是否用于农业种植、养殖等，如果核实为农业生产等用地，免征土地使用税。二、计税依据和适用税额的检查(一)政策依据1.土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 (土地使用税暂行条例第三条)2.纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积，尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。 (国税地198815号第六条)3.土地使用税每平方米年税额如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。