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1、“营改增”扩围改革对房地产企业的税负影响-营改增论文“营改增”扩围改革对房地产企业的税负影响摘要：随着“营改增”试点工作的深入推进，作为国民经济支柱产业之一的房地产行业，一直备受关注。文章通过对房地产行业上市公司的年报数据进行分析，预估“营改增”后税负的变化，并提出了相关的建议。关键词：营改增；房地产企业；税负“营改增”是我国一次重大的税制改革，其主要目的是逐步将增值税征税范围扩大至全部的第二和第三产业，以增值税取代营业税，最终达到避免重复征税，减轻各行业税负的目的。经历2012年到2014年三次“营改增”税制改革，先后将交通运输业，7个现代服务业、邮政业、电信业纳入改革范围。2016年3月，
2、国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案，明确自2016年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。一、文献回顾彭晓洁、王安华、肖 强（2015）通过假设“营改增”之后房地产企业和建筑企业均适用11%增值税率，将房地产企业实际发生的营业税和预测产生的增值税相比较，得出当营业成本与营业收入之比大于44.64%时，“营改增”后房地产行业的税负降低。孙作林（2015）通过公式推算发现，如果房地产企业“营改增”之后，征收率和其他行业相同也定为3%，这样会降低房地产企业流转税税负和总税负，会提高房地产企业净利润。如果税率定为17%，当房地产企业毛利率超过31.5%时，会提
3、高房地产企业总税负，会降低房地产企业净利润；当毛利率超过36.8%时，也会提高流转税税负。二、“营改增”对房地产企业税负的影响预测本文通过构建模型对房地产行业税负的变化作出预测。为简化测算，仅将“营改增”之前实际发生的营业税和“营改增”后预估的增值税进行比较，不考虑其他税费带来的影响。（一）样本的选取本文以沪深两市公开上市的房地产企业为研究对象，样本选取至本文撰写日止已公开披露2015年年报的上市公司，共得53个样本。样本数据来源于公开披露2015年年报，为保证测算出来的增值税数额准确度更高，本文在将53个样本按营业收入金额排名的前提下，进一步按房地产收入占营业收入比率大于90%以上的标准筛选
4、样本，最后选取了20家上市公司，分别是万科A（00002）、阳光城（000671）、金科股份（000656）、中天城投（000540）、世茂股份（600823）、泰禾集团（000732）、中粮地产（000031）、北京城建（600266）、银亿股份（000981）、信达地产（600657）、苏宁环球（000718）、上实发展（600748）、鲁商置业（600223）、栖霞建设（600533）、中洲控股（000042）、美好集团（000667）、深振业A（000006）、宋都股份（600077）、珠江实业（600684）、天地源（600665）。本文所使用数据均来源于巨潮资讯网。（二）模型构建假
5、设房地产企业的营业收入为S，营业成本为C，则“营转增”之前应交营业税为5%S（为简化测算，暂不考虑其他税费）。根据“营转增”后建筑业和房地产业均适用增值税率11%，则增值税销项税额=S/（1+11%）11%，进项税额=C/（1+11%）11%，假设房地产企业预计能够抵扣的进项税额比为N。可得，“营改增”之后房地产企业应交增值税=S/（1+11%）11%-C/（1+11%）11%N。（三）研究假设房地产企业在“营转增”之前属于营业税征税范围销售不动产项目，征税比例为5%，“营改增”改革方案实施后，适用的增值税税率为11%。房地产企业的成本构成项目主要包括：土地成本、建安成本、财务成本。其中，建安
6、成本占可抵扣进项税额的绝大部分，同时，随着上游企业建筑业“营改增”的推行，房地产企业能够取得抵扣的进项税额较多，为简化测算，本文采用建筑业“营改增”后适用的增值税率11%作为房地产企业进项税率。1. 假设样本企业在“营改增”后均为一般纳税人，在理想状态下可抵扣进项税额比例为100%。鉴于此，本文提出假设1：房地产企业适用进项税率11%，设S/（1+11%）11%-C/（1+11%）11%100%49.55%时，“营改增”后房地产企业的税负将下降。2. 在现实情况下，全额抵扣按营业成本计算的进项税额存在着诸多困难，如土地成本，由于地方政府不能开具增值税专用发票等因素，导致土地成本很难取得具有法律
7、依据的进项税额发票。据了解，开发商的平均土地成本约占总成本的30%左右，但该成本也因地域差异有很大不同。因此，本文提出假设2：房地产企业适用进项税率11%，可抵扣进项税额为成本的70%。设S/（1+11%）11%-C/（1+11%）11%70%70.78%时，“营改增”后房地产企业的税负将下降。（四）增值税及税负预算本文将20家样本公司，按照公式“S/（1+11%）11%-C/（1+11%）11%N”测算出“营改增”后的增值税额，并将预算的增值税与“营改增”之前实际产生的营业税相比较，测算出税负增长率。1. 根据假设1，当N=100%时，测算结果如表1所示。财务人员税务筹划能力、会计核算能力、财务管理能力，建立一般纳税人观点，使财务人员认识到进项税额抵扣的重要性。参考文献：1彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测J.财会月刊，2014（11）.2宗式华，周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化J.财会月刊，2013（13）.3孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议J.财会月刊，2015（31）.（作者单位：湖南工程职业技术学院）