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1、1 案例研究 4 4 D1 深圳海岸城 D2 - 2 基本概况基本概况 区域价值区域价值 区域交通区域交通 业态分布业态分布 案例分案例分析析 总结总结 业态分布解析业态分布解析 经营策略分析经营策略分析 SWOTSWOT分析分析 案例案例点点评评 目录 3 0101 基本概况基本概况 区域价区域价值值 区域交通区域交通 案例分案例分析析 4 海岸城基本概况海岸城基本概况 5 项目名称海岸城（coastal city） 开发商海岸地产 物业管理海岸物业 开业时间2007.12.16 占地面积36908 建筑面积约12万 建筑构成 东、西两座写字楼，海岸城购物中心 ，风情街 四至交通 东临文心五
2、路，西至文心三路，南为 海德一道，北至海德二道 周边公交线路J1、K204、K113、305、322等 周边地铁站地铁二号线后海站 停车位1500 停车收费标准 首2个小时5元，超过2个小时，每小时 5元；每天最高收费不超过60元。 扶梯35 垂直电梯21 案例基本概况 6 案例基本概况-建筑构成 写字楼 建筑形态：东、西两座单体写字楼构成 建筑高度：最高155米 建筑面积：14万平方米 购物中心 建筑形态：单体商业建筑 建筑高度：30米 建筑面积：12万平方米 占地面积：3.7万平方米（含广场1.2万平方米） 风情街 建筑形态：写字楼裙楼商业体 建筑面积：4万平方米 （租售） （全部自营）
3、（全部销售） 7 案例基本概况-基本参数 楼层：地下两层，地上五层，楼高30米 层高：地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米 平面结构特点：二层以上，平面呈“L”型。平面动线长达900米，因此海岸城设 有两个中庭；从平面图来看，右边的中庭附近业态分布较难活跃，因此三层以上按 端头规划主力店的原则，规划为影院以及餐饮。 铺型：90%商铺门面大于8.5米；80%铺深小于12米；大于200平方米的品牌专门 店约20个。 8 海岸城海岸城- -区域价值分区域价值分 析析 9 配套分析-南山中心区商业配 套 海岸城 保利 保利剧院 凯宾斯基酒店 海岸写字楼西座 海岸写字楼东座 天利中央商务广场2期 天
4、利中央商务广场1期 长城大厦(在建) 深圳书城(南山城) 广州本田4S店 乐安居 7 u以海岸城为中心的南山中心区包括了海雅百货、深圳书城、保利以及凯 宾斯基酒店等商业配套，打造一站式集中商业 海雅百货 10 配套分析-南山中心区住宅配 套 漾日湾畔 滨海之窗 城市印象 美墅蓝山家园 观海台 海印长城2期 海印长城1期 保利花园 青春家园 天悦园 华彩天成 海珠城花园 海岸明珠 佳嘉豪苑 8 海岸城 海岸写字楼西座 海岸写字楼东座 u围绕海岸城周围居住小区多达14个，海岸城为这些小区提供了一站式的商业配套 11 海岸城海岸城- -区位交通分区位交通分 析析 12 案例区位分析 海德一道海德一道
5、 滨海大道滨海大道 后 海 大 道 文文 心心 五五 路路 海德三道海德三道 海德二道海德二道 后后 海海 滨滨 路路 9 u南山中心区与滨海大道、后海大道、后海滨路三条城市快速干道相邻 13 案例区位分析 海岸城周围公交车线路分布 A：海岸城站121 B：滨海西站76、80、231、305、382、353、322、337 C: 海德三道站J1、229、72 D：后海立交站20、K105、K113、K204、362 E：海雅百货站19、37、70、80、113、 226、230、231、232、328、329 A E B C D 14 0202 海岸城业态分布解析海岸城业态分布解析 海岸城经营
6、策略分析海岸城经营策略分析 业态分布业态分布 15 海岸城业态分布解析海岸城业态分布解析 16 业态分析-主力店铺 商户名称类型位置估算面积()占总面积比(估算) JUSCO吉之岛大型连锁超市L1 1011589912.66% UNIQLO优衣库连锁服装品牌L1 102-1037520.60% 海岸影城影院L3 30138803.09% 江南厨子餐饮L3 331-33210090.80% 英孚教育教育机构L4 4027200.57% 冰FUN海岸滑冰场滑冰场L4 42221781.73% 大饱口福餐饮L5 51336482.90% u 将海岸城以下7间店划分为主力店与次主力店： 主力店：JUS
7、CO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸溜冰场和大饱口福 次主力店：UNIQLO优衣库、江南厨子、英孚教育 17 业态分析-铺数 u海岸城商铺总数为250间，其中服装和童装/玩具的占比超过4成，生活/百货类型占比6%， 餐饮占14%，剩下银行/服务类型占5%，精品/配饰类型占比26%。 服装：男装13间，女装62间，流行便装19 间，运动系列服装4间；占比40%； 童装/玩具：童装玩具类型13间；占比5%； 银行/服务：包括7-11便利店，银行，英孚教 育，欧米勒琴行等9间商铺；占比6%。 生活/百货：包括数码、个人护理 药品以及大 型百货超市吉之岛共22间；占比9%； 餐饮：包括大饱口福，中森明菜
8、等共34间；占比 14%； 精品/配饰：包括鞋、包、珠宝、眼镜等共 66间铺；占比26%； 18 业态分析-面积 u海岸城购物中心总建筑面积为12.56万平方米。其中地下建筑面积为5.67万平方米，占 45%；剩下地面上租户共计建筑面积6.89万平方米 大型租户：面积17620平方米；包括吉之岛，海 岸影城和顺电； 餐饮：面积7675平方米；包括餐厅/酒吧/咖啡厅 ，美食广场/座位区，大型酒楼； 娱乐：面积2345平方米；包括电玩/娱乐，溜冰 场； 其他商店：面积18635平方米。 公共空间与辅助：面积22655平方米； 地下：面积56700平方米；停车场，商店，吉之 岛，装载服务/后勤，公共
9、空间与辅助； 19 业态分布分析-L1 u由于人流动量较密集，因此时装类的店铺占比为32%，海岸城外街多为餐 饮店铺，因此占比为30%，其次为时尚配饰占比为13% 20 L1层商户明细 21 业态分布分析-L2 u海岸城2楼与海德广场相连，众多人群往来为它带来了丰富的人流资源，因 此海岸城2楼并未设置任何主力店，时装(包括女装和男装)的占比高达44%， 鞋包和珠宝/钟表的占比分别为19%和16% 22 L2层商户明细 23 业态分布分析-L3 u海岸城3楼的业态较为丰富，时装仍为首要业态形式，占比为37%；另外增添了 海岸影城、数码电器以及个人护理/药品类的业态形式 24 L3层商户明细 25
10、 业态分布分析-L4 u海岸城4楼业态形式较为丰富，除了时装(包括男装、女装以及休闲运动 等服饰)占比36%之外，海岸城主力店铺之一的溜冰场也在四楼，其占地 面积为2178 26 L4层商户明细 27 业态分布分析-L5 u海岸城5楼总共20间商铺，其中仅有3种业态，而童装/玩具类占比为60%；而餐饮 类店铺占比为30%，其中包括了大饱口福等 28 L5层商户明细 29 海岸城经营策略分析海岸城经营策略分析 30 经营策略分析-L1 u分别有3个停车场入口可以通往海岸城地下停车场。通过文心 四路左右两侧可进入吉之岛或者海岸城购物中心。内街商铺大 多以餐饮为主，吸引人流 u商场内部共设有5部扶手
11、电梯和5部垂直电梯；除此以外，户 外共设有3部扶手电梯可直接前往海岸城购物中心L2层、海德广 场和风情街 P P P 通过扶手电梯 通往海岸城L2 通过扶手电梯 通往海德广场 通过扶手电梯 通往风情街 31 经营策略分析-L2 uL2层共有80间铺，基本以服装业和配饰为主的业态分 布。其中配饰多为中庭周围的小铺，服装和餐饮分布 在外 u图中蓝色箭头为商场最理想流动线，但其长度约为 900米左右，属于较长流动线，设计上并不适合商业 上的运行 u对于大多数人流来说，并不会从蓝色箭头入口进入商 场，更多人会选择分别从图中红色箭头位置进入商场 ，即从海德广场进入购物中心内；因此从红色箭头进 入购物中心
12、后，能有效规避了流动线过长的问题 海德广场 32 经营策略分析-L2 u海德广场露天舞台是聚集人流最多的地方，尤其是周末广场有表演的时候 33 经营策略分析-L3 uL3层共有60间商铺，其中分布了3间主力店铺， 为顺电，江南厨子和海岸影城，面积分别为 2535，1009和3880，除此以外仍以服装 和配饰为主的业态分布 u为了规避动线过长，因此设计了将主力店放在 端头的设计，规划原则为餐饮和电影院 34 经营策略分析-L3 u三楼吸引了非常多人流的主要原因是三大主力店：顺电、江南厨子和海岸影城。 从设计来看，有两部扶梯能够直接到达顺电门口；若要到达海岸影城则要经过众 多服装和配饰为主的店铺
13、35 经营策略分析-L4 uL4层共有39间店铺，并且为主力店分布最多的一 层，分别有海岸溜冰场（2178），英孚教育（ 720），玛花纤体（219），美丽田园（383 ）和生活本色（732）五间店铺。其余业态多 以配饰为主 36 经营策略分析-L4 u反斗乐园和溜冰场是主要聚集人流的 娱乐场所，设计上比较特别的是5楼的 餐厅环绕溜冰场两头位置；直接引进 麦当劳甜品站则迎合了众多儿童 37 经营策略分析-L5 uL5层共有20间商铺，端头3间主力店铺分布 分别为大饱口福（3648），中森明菜（ 3937）和玩具反斗城（507） uL5以餐饮和休闲娱乐为主的业态分布，吸引 了较多的人流。其中60%为儿童童装/玩具类 型，餐饮占比30%