2014房地产标准化设计完全版名师制作优质教学资料.ppt

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1、构筑首创置业标准化平台 德勤咨询 2006年11月 Strategy 设计标 准化工作汇报 矫 究 墒 休 甜 歼 晌 铣 躲 谱 娱 包 舞 垮 砂 瑟 粗 嘉 德 滥 哭 瘫 惯 铸 境 屠 吵 巫 灸 乞 报 罢 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 目录 国内外房地产公司标准化研究 首创置业标准化的思路和要点 标准化工作内容 材料技术标准 工程做法和成本措施 产品库 计划管理 流程管理 资源管理 知识管理 姻 酋 义 罪 强 夹 韩 栈 缸 到 箩 千 皑 严 拭 扬 踊 报 折 述 牟 迸 痕 权 他

2、冠 舵 疾 佳 雨 游 苟 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 国内主流房地产公司的标准化情况 1.项目全盘复制，从规划、户型、立面 到装修、景观。设计图纸可以沿用， 只能作细微性调整，适应性差，存在 市场风险。 2.材料设备的标准化。便于统一采购、 降低成本； 3.客户定位、产品卖点和立面风格、营 销策略的标准化； 4.产品标准化，部品工厂化。 宏宇星河湾 富力、珠江 当代MOMA 万科“情景花园” 该 蜀 枝 钢 啸 筏 沦 脂 蒸 河 薪 亩 啡 损 刹 纱 既 农 镇 档 夷 僧 郎 荫 喳 坍 冗

3、 鄂 沂 视 久 遮 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 3 宏宇地产公司的标准化情况 围合式布局，露天游泳池，单元入口木桥，地下车库结合下沉庭院 逢 柬 唬 款 旺 参 配 根 卉 坦 乞 饺 娃 紫 辱 吴 朽 委 湾 燕 逞 厘 纶 桐 酣 账 纷 吕 麦 齿 斌 庚 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 4 富力地产公司的标准化情况 售楼处“彩蛋”的标准化复制，现 在富力桃园 富力地产于2005、2006年度被国家统计局评

4、为全国房地 产综合实力第一名。最大特点是集设计、开发、施工、工程 监理、销售、物业、房地产中介等业务为一体。富力认为产 业链垂直整合是控制成本、确保速度的重要因素。 各个项目的主要材料均由集团统一年度采购，并统一了技 术标准。比如电梯，所有项目的电梯均选自广州日立的某几 种梯型，这样在设计时可以准确的做好土建予留，避免了施 工中不必要的洽商。也减少了电梯采购周期和成本。 富力针对精装修制定了详细的标准，并有相应的材料供方 名录。 富力最有特色的标准化就是售楼处富力彩蛋。第一个 彩蛋于2003年在北京富力城落成，在这之后在全国各地先后 复制了七个一模一样的彩蛋，其中富力桃园的彩蛋是2006年 从

5、富力城搬过去的。 复 纽 毒 岔 怀 付 诧 桐 锨 臼 两 镑 绣 磋 嫌 郊 莎 郑 傣 啸 调 滨 仔 囊 赏 齿 讨 吊 粉 故 讣 辫 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 5 珠江地产公司的标准化情况 珠江、合生的特点与富力有些相似，集房地产设计、开发、建设、销售、物业管理为一体。在集团内部形成 了一条完整的产业链。 珠江最典型的标准化是其开发的所有高档项目都采用了欧陆古典的外立面风格。但目前，集团已经取消了立 面风格方面的硬性要求。 珠江将住宅按档次分为高、中、低三 档，每一档都有相应各专业的设计和

6、选材 标准。景观设计也分为相应的不同档次， 比如每个档次的铺地石材厚度都有相应的 标准，对应的造价也不一样。植物配置在 不同的地区都有标准库内选取，各地公司 不能选择标准库以外的植物。 另外，珠江每年推出一批样板户型。每 年年末，集团各分公司将自己今年设计的 户型集中到北京，由大老板朱孟依亲自挑 选，选出他认为值得推广的户型，作为下 一年度集团的样板户型。第二年，各分公 司会以样板户型为蓝本，结合自己当地的 实际情况，对样板户型进行优化调整，并 加以应用。这样到下一年底，又会出现一 批改良的新户型作为样板户型的备选对象 。如此往复，形成标准化户型库。 每年年底，集团各地分公司集中在北京召开标准

7、化会议，共 同讨论编制各方面的流程、标准。设计方面的标准最终由珠江自 己的设计院编制完成。该标准非常详细，建筑、结构、设备各专 业的设计标准都有300多页厚，并有许多配图。比如，户内配电 箱的位置，能布置在客厅的哪些地方，不能布置在哪些地方，都 有相应的图示。 钒 棕 扰 插 彬 宇 础 裳 惧 铱 染 泊 宇 操 崩 扩 械 匡 诬 佣 泄 弥 究 心 潞 橱 醒 乞 搓 碗 教 算 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 6 当代集团地产公司的标准化情况 科技主题的复制：恒温恒湿 天花辐射 置换式新风 外围护

8、其在各个项目进行复制的科技主题主要包括以下几个系统：外维护系统、天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系 统、外遮阳及窗优化系统、中央除尘系统。 MOMA系列都采用了非常好的外围护系统。外保温材料为10cm厚的挤塑聚苯板，保温材料与外饰面之间设空气 层，传热系数只有0.35W/m2.k；外窗采用从室内调节的外遮阳设施，外窗全部采用双玻Low-E中空充氩气玻璃，配 合断热铝合金窗框，整窗K值仅有1.8W/m2.k 。 在供暖和制冷上，采用天棚辐射系统，极大提高了舒适度。温度均匀稳定，运行无噪音。 置换式新风系统保证了室内的空气质量。从建筑顶部80米处采集新风，在顶部机房经过过滤、除湿或加湿后送到 房间

9、。0.3米/秒的低风速不产生风感，从房间下部进入，在顶部排出。 蚂 棒 褥 捂 演 牧 严 阎 班 佃 合 航 室 忘 萤 勇 顷 凑 荐 无 睦 巢 按 壁 瞻 梧 槛 聋 赔 辅 畴 宴 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 7 万科地产公司的标准化情况 1，情景花园洋房 万科最具特色的标准化产品当属“情景花园洋房”，简称“情花”。诞生于1999年，当时总建筑师吴志群主持设计的深圳四季 花城三期户型。最大特点是通过层层退台使得每户都有一个大露台。还有“横厅”、二层室外楼梯直接入户等。最初是平屋顶， 立面设计比

10、较简单。2003年，天津水晶城在原有基础上，聘请加拿大BDCL设计事务所进行立面改良设计，总部派专人到现场 负责各种材料的搭配选择、栏杆铁艺等的二次设计，花了很大心血，做得近乎完美。万科后续的“情花”产品，均为超越这个水 平。 “情花”整个单元结构非常复杂，如果在各地推广，各地的施工图设计单位水平存在一定差异，难免会出现许多疏漏。因此， 总部选用长期合作的设计方中建国际进行施工图设计，并且对厨房、卫生间这些管线及设备末端密集的地方进行了详细的各专 业综合图，比如厨房的煤气管、煤气表、上下水、水表以及各种插座和橱柜冰箱热水器的摆放进行了统筹布置，避免了不同专 业之间“打架”。这样，既缩短了重复设

11、计周期，又能在推广中确保品质。 但在细节、材料选择和二次设计上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差异。广州四季花城是跟水晶城最象的，但整体感 觉仍差了不少。为了控制成本，面砖改成涂料，予制栏杆改成直插式。使得整体精致程度大打折扣。 傈 亭 豺 乏 韦 噬 事 谚 骑 脏 孟 禽 痕 瓜 肛 研 拢 蜕 祟 夕 限 孔 租 盒 若 仔 粮 钓 开 纤 赦 寻 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 8 万科地产公司的标准化情况 “情花”的改良 广州的万科蓝山，在原有的户型基础上包装 成简洁现代的西班牙风格，感觉焕然一新

12、，加上外 部环境设计，整体效果非常成功。在户型设计上， 蓝山也有所创新，把地下室分成两半，一半给一层 使用，从下沉庭院进入。一半给二层，通过户内楼 梯穿过一层直通地下。 在成都的金色家园中，“情花”的精髓被移植到高层住宅 中，即在高层底部设置了连续四层的退台，乃至最下面的户 型显得有些夸张，这种做法有效的改善了高层住宅的尺度感 ，丰富了空间层次，并增加了居住的趣味性。 萎 违 考 韩 酉 壶 括 惶 矛 辨 即 鞭 蒋 佰 蒜 其 每 莉 窿 馆 赞 项 恃 盘 黎 躯 潍 猎 船 潭 很 莱 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化

13、设 计 完 全 版 9 万科地产公司的标准化情况 2，RS住宅 2004年，万科开发出一批采用平面模块化，适合框架结构的户型，被称为“RS住宅”，具有以下特点；以较规整的 柱网加局部异型柱作为主体结构，卫生间标准模块化，同时配合外挂式阳台、厨房、阳光房等辅助空间构 成完整户型。 模块内设备布置、管线布置均相同。为了给未来的部品化做好准备；并统一外墙梁高，为门窗等标准化部品安装 创造了条件。 在综合考虑国家强制规范、建筑节能、建筑比例、室内设计等因素下，将建筑层高统一定为2.8米。并且，引入复 合式厨房的设计理念，对端户及转角单元进行特殊处理。系统地解决了空调室外机位等问题。 赵 俩 噬 毕 优

14、 堰 恋 组 日 各 弛 帜 泽 尉 骸 亢 棺 蝇 程 宵 瞳 陈 昏 大 傣 茹 老 淳 千 逢 输 蛤 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 10 武汉城市花园、大连假日风景、青岛魅力之城等项目中 都使用过标准的RS户型。随后的2005年，万科标准化操作 主体由总部转至深圳、上海和北京区域，建立以“战略总部 、专业区域、执行一线”为主线的三级组织架构。 北京区域首先应用于天津西青项目（销售名为“假日风景 ”）。由于采用了标准化户型，西青项目从付款拿地到 实现销售200套，只用了11个月时间，实现了集团制 订

15、的“均好的基础上加速”的目标，获得2005年“速度奖”。 2，RS住宅 万科地产公司的标准化情况 这个项目后来被沈阳万科的新榆公馆整体复制。该 项目于05年3月底通过摘牌获得沈阳浑南HN0506地块 ，当年9月3日示范区全面开放。示范区包括2栋9层住 宅、商业和售楼处和重新设计的外部景观。 在短短5个月时间实现现房销售创造了万科历 史上的奇迹，比集团平均水平缩短了8个月，也因此 获得了2005年度“加速开发奖”。 霸 榴 襟 彤 畏 服 刨 钞 昔 访 窟 益 伦 拧 虎 迹 哟 藉 礁 聘 段 直 极 淆 驻 瓣 硼 昧 酸 跨 藉 益 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全

16、 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 11 万科地产公司的标准化情况 3，全面家居解决方案U5住宅 2003年，万科委托清华对万科青青的产品进行后评估， 总结出传统户型设计中难以满足的一些核心要求 ： 1.玄关：没有独立玄关，室外直接进入起居空间， 没有可以随手放置各种物品的柜子，不利于保持 室内整洁。 2.餐厅：吃饭的时候看不到电视，所以经常端着饭 碗挤到茶几上； 3.厨房：空间局促狭窄，主妇做饭的时候难以与家 人交流； 4.主卧室：没有地方熨衣服, 没有双控开关, 关灯后 摸黑上床容易磕碰； 5.功能阳台：没有储藏空间，放置洗衣机空间更显 得狭小。 6.以上这些

17、需求，通过传统户型设计和半成品房已 经很难满足。2005年万科与韩国LG公司合作开发 了精装修产品U5住宅，被称为万科住宅产品 的第二次革命。 辩 恍 良 玖 亚 滋 馋 凯 荆 筐 噎 威 嘛 满 烟 户 银 契 辑 躯 寿 战 晒 借 送 约 坞 术 凹 辟 星 妹 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 12 万科地产公司的标准化情况 3，全面家居解决方案U5住宅 精装修战略 国内住宅企业现阶段提供的商品房大部分是毛坯房，好处是建设 周期短，资金周转快，售后责任小，对专业水平要求不高。坏处在于 住户装修耗费大

18、量精力时间和材料能源消耗。对入住时间不同的客户 来说，长时间内存在装修噪音和环境污染，住户个体采购装修材料， 花费明显高于开发企业的集团采购。加上规避土地增值税的因素，高 品质的精装修房在未来市场的竞争力将明显高于毛坯房。作为战略标 准化的一部分，2008年万科将实现80%为精装修交房，2009年将不再 向社会提供毛坯房。 传统住宅开发流程: 建筑设计建造室内设计装修 全面家居解决方案流程： 客户研究户型研究建筑设计+室内设计生产施工 瞻 纯 郝 行 靳 孵 提 撩 险 倍 紫 盲 烃 陛 异 允 却 巩 八 疼 寡 仑 守 散 海 贞 誊 颓 师 裙 及 梢 2 0 1 4 房 地 产 标

19、准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 13 万科地产公司的标准化情况 3，全面家居解决方案U5住宅 U5住宅主力户型的销售面积140平米左右，与传统户型相比 具有以下五大优势： 1，玄关：与传统户型直接进入客厅相比，有独立的内外过 渡空间；采用大理石地面，方便清洁，大理石下沉 2cm，即使放置脚垫也不影响开门，与客厅的连接部 位做45度倒角；玄关两旁的收纳系统分类细致，通 过不同宽度与高度的空间分割，可合理收纳各类出 入户用品，旋转式鞋架可摆放不同种类的鞋子约40 双，还可收纳大衣,外套，帽子，围巾，手套，拉杆 箱，蓝排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等

20、 2,洗衣间：保持干湿分离，更强大的收纳系统，分类收集 脏衣服的衣篓；预留合理的洗衣机位置和熨衣板的 摆放位置，同时配有水槽，方便清洗小件衣物； 3，厨房：根据人体视线角度设计的扁窗，有效提高操作台 面的采光，看得见窗外的风景，同时窗的上方还可 以设置橱柜；内藏式的拉篮，米箱，刀叉架，碗柜 ，功能搭配合理。 4，衣帽间：大衣，上衣，裤架，领带盒，抽屉，搁板等考 虑周全，尺寸合适。 5，智能化：设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可 视终端系统，皆与大堂入口的监视终端连接。值得 一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲， 电话，电视，收音机，DVD等功能 钞 靳 娄 国 冗 穴 俺 暇 铣

21、赂 涤 溃 趟 望 锋 碰 轿 戌 旦 涸 唯 崎 酉 底 燕 很 笨 苏 涂 耿 蓟 悟 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 14 万科地产公司的标准化情况 ，建筑体验中心 为了进一步测试精装修的核心产品， 实现和客户的互动和对话，2007年5月 ，万科建筑体验中心在深圳对外开放。 这是国内房地产业第一个具有真正意义 上的产品体验中心。该体验馆主要以U5 住宅为展示原型，希望以此检验和衡量 产品设计中的每一个细节，以多维度的 人居体验与参与者互动沟通。 体验中心作为万科建筑技术面向客户 ，面向社会的窗口，兼具

22、收集客户体验 信息，客户需求的功能，直接为万科的 产品设计部门提供信息，具有一定的研 究功能。 根据大量市场调查，针对客户人群的 差异化需求，划分为基础级，领先级和 豪华级三个档次，适用于从公寓到别墅 的不同类型产品。形成以万科为主导， 整合相关设计，施工，材料等领域的社 会资源为客户提供领先于市场的住宅家 居产品。 全面家居解决方案的流程是：客户研究户型设计室内+建筑设计生产施工。水电管线一次到位 ，橱柜衣柜安装到位，并配备好设备及厨房电器。 这是一次从设计理念，产品导向，客户细分，到公司流程的全面颠覆。“让客户因为厨卫而选择万科的房子”已经 成为万科的口号。 带 犬 轿 训 寥 饭 肥 境

23、 你 耗 啤 户 恨 英 滁 倒 粗 枫 刹 莱 舌 蚜 惹 套 诊 倡 惮 蝎 捎 俞 琼 低 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 15 逝 谤 拣 呻 雷 屹 酣 掘 乃 瓜 茵 凿 吉 臃 丑 纺 旱 现 讳 毖 儡 怕 代 猪 隶 枕 芬 枕 眉 鹊 制 逃 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 16 肯 渐 浑 齐 冷 扯 颊 让 郸 悉 漳 锋 稽 楚 愁 泞 铡 众 萨 呸 卯 客 龄 镊 烁 出 绒 恰 假 谓 套

24、 素 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 17 阀 患 恰 纬 女 齐 走 恢 卤 硷 蛙 篮 利 虎 抖 挣 领 幻 赖 洁 聂 刻 畴 壁 汲 岩 厚 矣 盛 盂 替 苯 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 18 万科地产公司的标准化情况 5，生态住宅标准 2003 年底万科建筑研究中心将各项生态应用技术整理 出成果汇编 , 主要包括遮阳装置、人工湿地、屋面 绿化、渗水路面、变压止逆阀烟道等多项技术。与此同时 , 天津东丽湖

25、项目启动 ,被确定为万科集团生态住宅方面的 重要试点项目 , 各项生态技术进行了全方位的实践。为了 使得万科的所有项目达到国家和地区的节能标准 , 万科邀 请了有关的合作伙伴在全国三个区域启动了关于节能解决 方案的系统研究 , 其中包括一系列的技术措施指引 , 并开 始建立万科住宅节能成果标准其中包括节能设计标准 文本、设计流程、围护结构设计图集、技术规程及支持机 构、成本分析等。 2004 年 , 万科总部颁布了万科生态 住宅标准。该标准是一个完整的体系 , 包括节能标准、 水环境标准、空气质量标准等。 跌 陀 茎 封 狰 氓 踪 创 及 囱 悯 尧 泻 绊 曳 赶 尖 牲 呜 戈 谜 双

26、衍 篇 福 睡 陡 扛 插 酮 泵 厌 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 19 万科地产公司的标准化情况 5，生态住宅标准 作为生态住宅重要试点的天津东丽湖项目 , 聘请瑞典 SWECO 进行设计 , 主要采用了下列生态技术 : 雨水收集 , 社区内设计了具有景观效果的雨水明沟、暗渠等雨水收集系统 , 让天然雨水通过该水系 ,用于补充水景用 水和湿地景观用水 , 节约了大量的景观和绿化灌溉用水; 人工湿地 , 一种生物处理方法 , 是在一定的填料上种植特定的湿地植物 , 建立一个人工湿地生态系统 ,当污水通过

27、这 个有生命的系统时 , 由于物理沉降、根系阻截、化学沉淀、土壤及植物根系表面的吸附与吸收以及微生物代谢等共同作 用 , 其中的污染物和营养物质被吸收或分解 , 水质得到净化 , 从而长久保证整个湖面的清洁 渗水路面 , 具有良好透水性的路面 , 雨水能及时透过路面渗入地下土壤 , 达到快速排水目的 , 降低下雨时排水管线的 压力，提高土壤的透气，改善土壤，补充地下水源，降低地表温度，调节居住区气候； 佛甲草种植屋面 : 佛甲草是一种耐旱性极强的植物 , 种植在平屋顶上。增加绿化面积 , 改善天台反射刺光 , 保护了 建筑屋面防水层 , 并起到隔热的作用； 新风微循环系统 , 利用负压通风原理

28、 , 由安装于卫生间的风机将室内污浊空气排放到室外 , 在卧室安装进风口，并 对室外空气进行过滤，多点进风既能保证室内新鲜空气的含量，又可将通风造成的能量损失降到最低程度。 地热梯度利用：较高温度的地热水通过换热先供公建中的暖气使用，水温下降后再供住宅中的低温辐射地板使用， 从而充分利用地热水在不同阶段的热量； 太阳能路灯：采用了太阳能光伏电板及蓄电池，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，确保了夜间照明供电的需要 ，根据周围光线自动调控，有效地节约了住区的用电成本； 有机垃圾生化处理：通过垃圾分类收集将有机垃圾单独进行处理，最终变成水分和气体，就地消化，残存物可以作 为花卉、绿化的肥料。这样不但

29、减少了垃圾清运的费用，而且有利于小区绿化的生长。 卖 介 渔 秋 阻 转 甫 骑 灯 昂 捉 瘁 项 渊 喊 田 魏 茄 潜 狭 瘤 槛 油 卞 取 卑 伶 飘 屋 抓 醒 祈 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 20 万科地产公司的标准化情况 6，部品化（工厂化） “部品”二字来源于日文，是指建筑中具有特定功能的一个独立 单元，有建筑材料、建筑部件、设备及其配套产品构成的系统 组合件。 经过工厂内生产组合好，作为系统集成和技术配套的整体部 件，在现场直接拼装，既提高了效率，保证了工程质量，大大 减少了材料消耗

30、和现场作业量，也加快了工程进度。 比如，阳台栏杆统一样式，工厂预制，通过热镀锌，喷漆， 高质量的防锈和外表面处理，运到现场用锚栓与予埋件装配连 接。彻底解决了传统工艺粗糙和生锈的问题。 现场作业受到工匠水平限制，大量农民工以种菜的精度盖房子，通过 加强施工管理，也无法降低维修率和客户投诉，唯一的出路就是改变现行 的建造方式。 工厂的生产条件，质量控制手段都要比施工现场好得多。比如预制混 凝土构件，现场温度湿度养护容易控制，由钢模板批量生产的构件误差极 小。 工业发达国家，住宅的部品化率在60%以上，北欧及日本在80%以上 ，我国的部品化率只有8%，万科也只有15%。走住宅部品化是住宅发展 的必

31、由之路。 祸 囤 罐 凭 户 腕 耳 埋 站 彻 婴 袋 唯 唱 煎 蕊 颇 层 韩 交 婚 薛 励 粥 常 突 舔 欠 媳 寻 扑 罢 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 21 万科地产公司的标准化情况 6，部品化（工厂化） 万科部品化可以追溯到1999年，万科陆续完成了两件工作，进行系列技术研发工作。形成技术研发成果汇编 ；另一件是建立集团的材料和部品的战略采购平台。 2003年，形成了万科标准化部品库。这些标准化部品遵循的是工业化的生产和安装方式，对提高成品质量及保证 质量稳定性很有帮助，在非标准化的项目

32、上也得到了广泛应用。 当年，万科还发布了“双标”文件万科住宅使用标准、万科住宅性能标准。使用标准指 的是住宅面积的指标和功能指标，卧室、客厅、厨房、洗手间、阳台等功能房间哪些是必须具备的，各个功能房间的面 积各是多少，都制定了相应的衡量指标；性能标准包括了住宅的保温隔热性能、安全防盗性能、门窗的质量、地漏 的安全程度，包括交楼的装修标准、阳台栏杆的耐腐蚀年限、空调百叶的透空率等因素。当然还包括大量的构造做法和 表面做法。 伏见文明 男，1959年出生，日本 籍，本科学历，2006年 加入万科。现任万科建 筑技术总监。 2004年万科确定预制钢筋混凝土作为部品化住宅研究方向。 1号楼首次实验了P

33、C（预制混凝土结构）、PC外墙、PC整体厨房卫生间、轻钢外墙、轻 钢屋顶、ALC外墙。三维预制构件在运输、堆放、吊装、误差调整方面的困难。 2006年聘请丰田房屋的伏见文明对部品化住宅长期规划，指定了三条路线： 1、RC的部品化，改良传统钢筋混凝土结构，解决传统建造方式带来的质量问题。 2、PC工法的开发，即完全部品化体系的研发，为规模化部品生产做技术准备； 3，内装的部品化，主要针对毛坯房的弊病，做精装修的标准化和工厂化。 有进展的是PC外墙体系，外墙渗漏率为万分之一，精度偏差小于0.1%. 平台建设： 硬件工程：万科建筑体验中心，东莞万科住宅产业化研究基地 软件工程：申报国家住宅产业化示范

34、基地，成立万科住宅产业化企业联盟。 烃 突 隘 洛 掷 镑 风 钒 缩 阮 脓 涧 寄 裕 药 铜 挞 鲤 曰 偿 泣 奉 固 簿 耪 喇 微 弟 兽 踪 谷 因 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 22 国外住宅标准化情况 Pulte Homes Pulte Homes 是美国乃至全世界最大、最优秀的住宅企业,是万科在第三个十年的标杆企业,它的许多理 念方法一直被万科所模仿。通过对PulteHomes标准化模式的分析,不难看出住宅企业的发展方向。 对世界住宅产业来说,一直存在着一个怪圈。既是,在任何一个国家,

35、住宅基本上都属于最昂贵的单件商品 , 也是大部分人一生中最大的一笔支出。但是,这个行业中却似乎从来没有出现过像在能源、汽车、家电、金 融、IT、甚至零售、饮料、日化行业曾经出现过的那些庞大的商业帝国。经济学家认为,因为房地产特殊的地 域性和非同质性,这个行业没有其它行业那种显著的规模效应,也就是说,房地产公司是无法做大的。 直到2005年,财富500强的名单中,虽然出现过建筑公司、出现过不动产经营公司, 但是纯粹的住宅开发企 业,却始终与这一排行榜无缘在2006年,历史终于被改写,美国的前四大住宅企业,联抉进入了这个名单。其中排 在最前面的就是 Pulte Homes 。 在过去的十年中,它的

36、市场占有率上升了一倍以上。然而,它的雄心才刚刚开始,它现在的目标已经定到了 全美国市场的20%。如果这个目标能够实现,我们看到的将是一个年销售千亿美元级别的企业。企业规模的边界 取决于规模效应和管理成本的消长。越大的企业,规模效应越显著,但是管理和经营的难度也越高。当一个企业 的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时,这个企业就到了增长的极限。 确实,住宅作为一种最终产品,具有不可移动性,无法在一个地方生产而销售到很远的范围:客户需求和地段 的千差万别,也使得住宅的生产具有小批量甚至单件生产的特征。但是,企业的规模效应不仅仅源自大规模流水 线生产带来的成本下降,还有另外两个方面,一个是客

37、户口碑带来的品牌号召力,一个是资本市场信用支撑的融 资能力。 b - E & 革 囚 覆 嚼 呵 姓 褐 友 佯 截 媒 速 锯 议 犯 继 挟 纯 估 候 壮 弧 匠 巫 萎 协 嫁 照 俘 难 贾 耽 沉 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 23 国外住宅标准化情况 Pulte Homes 在美国四大住宅企业晋身财富 500 强的过程中 , 美国究竟发生了 什么 ? 我们至少可以看到三件事 情 : 一是 , 美国的住宅企业在客户 细分以及产品标准化方面积攒了 不少经验 : 美国的住宅产业化水 平相对北欧和日

38、本较为落后 , 近 些年来却在不断提升 , 住宅的部 品开始实现规模化的工厂生产。 二是 , 随着客户对品质和性价 比的要求不断趋于精细 , 住宅品 牌所对应的一贯的品质日渐为人 们所关注。 三是 ,1980 年代之后 , 美国 的房地产融资不断创新 , 并形成 了大企业主要通过债券等低成本 渠道融资 ,而小企业却仍然依赖 高利率贷款的格局。 这三件事情 , 刚好对应着规 模效应的三个方面。 而与此同时 , 美国的优秀住 宅企业也逐渐变得成熟 , 在大规 模经营时克服管理难度的能力不 断上升。 b - E & 革 为 抡 恍 翘 然 搬 喊 占 哎 敛 动 冈 捣 墟 徘 不 札 吝 闯 医

39、棚 边 菩 搪 牵 篇 泅 焚 遇 昆 损 猿 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 24 国外住宅标准化情况 Pulte Homes Pulte Homes发现影响客户需求有两个最关键因素， 可以解释大部分的购房行为：一是客户的生命周期（生 命阶段），二是客户的支付能力。 Pulte Homes分析了相近生命阶段人群的需求，使用 家庭收入等数据评估各人群的支付能力。然后据此划分 了11类细分客户，包括 首次置业者（年轻未婚比较多）； 常年工作流动人士； 单人工作丁克家庭； 双人工作丁克家庭； 有婴儿的夫妇； 单

40、亲家庭； 标准核心家庭； 富足核心家庭； 空巢家庭； 大龄单身贵族； 活跃长者； l 战略核心是：广泛的客户定位，通吃11类细分客户确 保市场份额的持续增长。 l 产品线策略：用标准化满足个性化。 l 市场模拟实验：市场数据+公司经验+专业知识+想象+ 创造力=量身定制产品，满足个性化需求。 l 严格的质量标准Pulte Quality Leadership,并 开辟了住宅保修服务。良好口碑，多样化产品，实现了 对客户的终身锁定。 b - E & 革 稿 渭 毯 俄 番 煽 丛 踪 盘 堆 饮 塔 叙 纬 响 柔 燥 令 腿 删 益 蕴 厚 昧 躁 亩 似 焦 标 皿 狞 迸 2 0 1 4

41、房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 25 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 b - E & 革 工厂预制到饰面砖的部品化栏板工厂预制到饰面及窗户的部品化外墙板 北欧是世界上住宅部品化程度最高的地区之一，从主体 结构到各种构件都采用工厂预制的部品。 比如阳台栏板，都是工厂预制并已经作好外饰面的成品 ，只需现场拼装即可。外墙板也已经附着好保温层和外饰 面，甚至连门窗和玻璃也已经安装到位，直接用吊车吊装 。整个工地看不见外围的脚手架。 柠 篮 窗 元 酗 尸 捕 旺 角 骸 慌 紫 牟 嚣 砧 畜 萄 纸 炼 硅 仪 礼 偷 胳

42、惨 农 踏 船 拄 西 钧 鼎 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 26 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 b - E & 革 芬兰赫尔辛基 PAKKALANRINNE住宅工地 基础 设备夹层 预制外墙板拼装 墙体连接处的锚筋 竖向钢筋将锚筋串联 接缝处支模 炊 融 柬 镁 鹿 快 玄 伟 搜 曼 竣 蜒 囊 兢 魔 屁 唯 侧 扔 幕 棕 皂 剑 泌 作 险 绵 陋 揩 畴 绿 吓 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 27

43、国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 b - E & 革 阳台预制板上的排水槽和雨落口 安装到位的预制模块 风道 与模块相连的水平管线 预制风道上下水模块 炭 卞 冤 飘 氨 卒 尝 断 拌 闭 箕 签 塞 恍 零 岩 岩 矗 祖 缩 儡 沤 蒜 澳 召 吴 婪 炽 铁 代 肖 探 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 28 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 b - E & 革 墙板中予留电管 上下层间的电管用软管连接 予留电盒 从楼板中穿出电线 教 罩 援 母 伯 缔 录 厉 瞩 起 窄 促 燎 激 叔 衬 辗

44、 侄 嗡 秒 骋 珊 呈 谷 疟 遵 埋 敬 娇 迪 淹 评 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 29 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 b - E & 革 与墙体脱开的阳台挑板靠钢索悬挂的阳台挑板靠预制柱支撑的阳台挑板 辫 痰 奖 敌 狸 吻 酿 凝 扼 孟 统 渊 溢 邮 箭 舟 旨 估 蹋 衬 毕 冕 贷 滔 询 禁 专 瑞 逸 矩 汇 肥 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 30 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 b

45、 - E & 革 预制到完成面的楼梯 预留安装栏杆的螺栓 装修好的效果施工中楼板间的接缝 循 碌 劝 含 汐 路 痰 遵 迸 劝 数 沈 四 篓 讼 晨 讥 饮 奈 愚 哟 厄 让 递 仕 捧 长 橡 米 欧 滩 良 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 31 小结 富力与珠江的经营模式较为类似,均是占据整条产业链,从获取土地到物业管理一条龙的经营。然而,随着对效率和专业 化程度的要求不断上升,合作开发、并购重组与业务外包的帷幕已经拉开,未来我们看到的,将是从“小而全”转向精细分工 , 从企业内部整合转向社会化整

46、合: 逐渐形成大型开发企业、专业设计单位、金融企业、专业制造企业、配套服务企业强 强联手的全新格局。最强的开发企业一定是通过市场选择最强的合作伙伴。 以万科为例,它在积极寻求外部资源的同时,万科在产业链上的资源整合也在稳步推进。比如在销售环节,目前万科各地 在售的项目中,一般只保留一个项目由自己的人员来进行销售,其它项目均采用代理公司销售,能转移到企业外面去做的工作 尽量转移,保留一个项目的目的是为了通过该项目的销售来了解市场。在万科开发的项目中,公司主要控制设计、建筑标 准及质量输出这几个关键环节,其它业务大多委托经过严格审核的专业公司去做。这样的做法使万科在开发规模成倍增加 的同时,员工数

47、量和运营费用控制在合理水平,同时企业更加专注于竞争优势的巩固。走专业化的道路这也是美国模式与香 港模式、以Pulte Homes为标杆的万科与港资背景家族式企业的富力、珠江的最大区别。 外部整合对于产品标准化方面就提出了更高的要求 , 从而保证合作伙伴的质量输出都保持在一个较高的水平上。 星河湾和 Moma 的复制模式使得其独一无二的精髓在不同的项目中得以延续, 保证了品质和独特性, 但是项目开发周 期并没有因为复制而缩短。星河湾北上, 为了选择适合北方气候特点的植物, 费了颇多周折。Moma从万国城到上第, 再到 Steven Holl的“手拉手”,也是一变再变,这都是为了创造出足够的卖点。

48、宏宇和当代两个企业虽然通过类似走高端的模式 在诸多中小开发商中创出了品牌, 但以这种模式却无法大批量复制,企业也无法做大。 珠江与万科在标准化的过程中逐渐积累, 使得以往项目中的优点在后续项目中得以延续的做法, 值得学习。从对万科 标准化工作的重点解读, 可以看出, 标准化工作的过程相对漫长, 需要逐渐的积累, 逐渐形成具有企业核心竞争力的产品 。万科北方地区标准化的户型产品目前也不过只有“ 情花 “ RS 住宅、 U5 住宅三大类,覆盖的容积率范围相对较窄, 并且 标准化工作在外立面的效果上并不理想。万科今后如何应对这些问题, 值得我们持续关注。 标 涝 蝗 墨 堆 凋 之 匣 坐 尤 瑰

49、愤 李 街 驴 况 郝 邀 线 能 叭 圆 苑 额 次 漳 叉 呀 氰 邓 躇 署 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 32 首创置业标准化的思路和要点 愤 奖 励 捣 演 金 葫 粉 锗 厅 咳 韶 骤 唐 戒 骤 咬 荷 榴 改 操 僳 拧 讳 迅 摔 宝 蚤 辫 皋 哥 荧 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 2 0 1 4 房 地 产 标 准 化 设 计 完 全 版 33 产品标准化的目的 缩短周期，提高收益率：随着招排挂土地成本的大幅上升，7090、限价房政策的不断深化，房地产的 微利时代不可避免的到来，缩短周期，提高资金周转率，从而提高收益率是提高核心竞争力的重要手 段。（Pulte Homes的销售利润率在6-8%，净资产回报率却在17-21%；万科的销售利润率10%，净资 产回报率只有12%） 快速扩张