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1、赢商网 9 月福利活动：上传 3 份，即可马上下载 1 份 VIP 资料；上传达到 5 份，可开通 干货之运营宝典 专题 一键下载 功能。活动时间： 2014 年 9 月 11 日 10 月 10 日资料上传地址： http:/ 币资料实时推送）御品中央春节前营销推广计划一、项目现状项目于 2013 年 10 月 1 日启动认筹蓄客，通过“中心极御品级”的大形象对外推广，同时以“ 10000 抵 30000”的认筹优惠对外蓄客，在认筹主要阶段又通过“两房变五房，赠惊全城”的产品信息继续深化项目市场影响，迅速完成客户积累，并在开盘前期通过海报和短信的形式释放项目开盘在即的信息，为开盘奠定坚实的客
2、户基础。同时为了在开盘前最大程度把握客户诚意度，了解客户对房源楼栋、楼层、户型及价格的需求度及接受度，项目于2013 年 11 月中旬开始对 VIP 客户进行升级，并对升级情况进行统计分析，对客户第一意向选择的楼栋、楼层及接受价格进行分析，且通过 VIP 客户升级分析的结果，为价格制定提供一定依据。项目在 2013 年 12 月 1 日对外来盘，推出 1、2、3、4 栋洋房及 10、13 栋高层，共计房源 404 套（含两套样板房），开盘当天去化 279 套，其中洋房 51 套，高层 226 套。注：以上销售数据为开盘当天销控表统计数据，后续因不可抗力因素导致的数据差异不在此数据内。截止 20
3、13 年 12 月 23 日，共下定 255 套，其中洋房47 套，高层 208 套！二、营销推广计划1. 整体营销策略策略思考项目整体开盘去化情况较好， 从项目目前剩余房源上看， 高层部分 10 栋剩余部分较少，高层主要剩余房源集中在 13 栋，洋房部分主要剩余房源集中在 1、 2 栋，其次为 3 栋。同时由于本项目目前仅有 1、2 栋取得预售许可证，其他房源尚未有预售许可证，为了规避市场风险， 在 1 月份初期，通过对外释放项目整体热销信息，营造热销氛围，同时带出产品价值信息，销售现场主要对外推介 1、2 栋剩余房源，对其他剩余房源进行暂时销控，并对需求其他房源的客户进行登记 。同时， 1
4、 月下旬春节临近，本地市场返乡客户较多，项目因利用春节返乡，亲人朋友都在身边， 利于客户购买决策的机会， 且项目在此阶段预计可取得高层部分的预售许可证，故在 1 月下旬可通过对年底购房优惠进行多重豪礼的方式包装，配合项目热销形象信息进行释放，在年前实现剩余产品的全面去化。即： 1 月第一阶段，根据目前取得 1、 2 栋预售的情况，对洋房产品进行再包装，重点对外推售，第二阶段，预计高层部分可取得预售，故通过年底购房优惠进行多重豪礼的方式包装，全面推外推广销售。推售策略由于项目部分住宅房源尚未取得预售许可证，在现场推售时，根据取得预售情况，销售现场针对性对外推介，即取得哪栋预售就对外主推哪栋，如客
5、户需求尚未取得预售的房源，则先登记，待取得预售后进行销售。目前项目已经取得 1、2 栋的预售蓄客证，根据目前工期推测，后续取得预售的先后顺序大致为： 3、 4 栋 10 栋 13 栋，故整体推售策略上，根据预售取得情况，推售上依次为： 1、2 栋 3、4 栋 10 栋 13 栋的剩余房源。重点：优惠策略：自开盘2013 年 12 月 1 日起至 2014 年 1 月 1 日止，在此期间所有下定御品中央的客户、均享受每套3000 元（购物卡）的额外优惠，此优惠在客户签约后方可享受。营销铺排1月份营销推广铺排1 月 1日第一阶段1 月 17日第二阶段1 月 31日1、2 栋洋房为主根据预售取得情况
6、， 依次推售推售房源热销氛围带动洋房销售年底多重购房优惠带动整体销售营销策略热销信息全面释放，营造市场年底多重购房优惠包装，全面促氛围，再度引发市场关注销，实现剩余货量整体去化推广策略户外、短信、海报、网站、横幅户外、短信、海报、网站、横幅推广安排派单 +外展点老带新 +派单 + 公交车拓客渠道2. 推广策略1) 第一阶段：推广策略： 以整体热销为主，营造火爆销售氛围，同时带出项目产品信息，以整体热销带动 1、2 栋洋房去化，再度打开市场局面。推广主题首开劲销御领全城110-130 电梯洋墅80-120瞰景高层珍稀房源火爆销售中推广铺排御品中央春节前媒体计划表第一阶段推广计划媒体节点 / 主题
7、投放时间备注户外热销信息 +产品信息1 月份建议：高速路口、永修县繁华地段以及主干道等电视台项目 3D 片1 月 1 日 -1月 15 日字幕放热销信息白莲广场项目 3D 片1 月 1 日 -1月 15 日LED字幕放热销信息1 月 1 日 -1 月 17 日，每周海报派发热销信息 +产品信息周五、周六、周日，有重大县城主要人流集中地点，进行海报的派发，增加来访来电活动可适当增加派单时间1 月1 日 -1月 17 日，每周短信热销信息 +产品信息活动信息+一次，有重大活动可适当增每次投放 100000 条，对全城进行覆盖。 主要进行产品信息 +认筹信息 +活动信息的释放加发送日期横幅热销信息
8、+产品信息1 月 1 日 -1 月 17 日建议在县城及周边乡镇的主干道及人流密集处短信首开劲销御领全城 【御品中央】稀世奢品，开盘劲销，110-130 电梯洋墅， 80-120 瞰景高层，御席不多3199999房空警报：匠心御质，稀世奢品【御品中央】110-130电梯洋墅， 80-120 瞰景高层火热销售中，注意房空3199999横幅首开劲销御领全城【御品中央】奢品豪宅火爆销售中3199999渠道策略派单1 月 1 日-1 月 17 日（视天气情况） ,周五、周六、周日在永修县城及周边乡镇，派发本项目住宅海报，同时释放活动信息、销售信息；外展点（暂定）依实际情况而定12 月 30 日-1 月
9、 2 日（视山湖湾开盘时间调整）,在山湖湾开盘期间在期项目主要出入口位置设置 1-2 个外展点截客，释放项目优惠信息、销售信息，同时配合派单及客户接送车提高外展点效果；事项具体内容人员销售人员2 名、派单人员4 人销售物料横幅、海报（ 2000 ）、登记表、笔车辆2 辆（活动工作人员接送车、客户看房）活动策略暖场活动（依销售实际情况，单独以活动方案报批）为了在项目促销期提升案场销售氛围，持续制作火爆氛围，建议在项目临时营销中心举办暖场活动，将前期成交客户、诚意客户邀约到现场，以互动性较强的 DIY 活动提升现场销售氛围，同时利用活动信息有效释放销售信息，提高活动来访来电量，促进项目认筹。2)
10、第二阶段临近年底，本地市场返乡客户较多，同时在此阶段项目逐步取得预售许可证，故在此阶段可利用年底多重的购房优惠进行促销，实现剩余房源的整体去化。推广主题五重钜惠千载难“御”110-130 电梯洋墅， 80-120 瞰景高层珍稀房源火爆销售中注：具体五重钜惠内容根据现场销售折扣，另行制定推广铺排御品中央春节前媒体计划表第二阶段推广计划媒体节点 / 主题投放时间备注户外优惠信息 +产品信息1 月份建议：高速路口、永修县繁华地段以及主干道等电视台项目 3D片1 月 16 日 -1 月 31 日字幕放促销信息白莲广场 LED项目3D片1 月16 日 -1月 31日字幕放促销信息1 月18 日 -1月3
11、1 日，海报派发优惠信息+产品信息每周末2 天，有重大活县城主要人流集中地点，进行海报的派发，增加来访来电动可适当增加派单时间1 月18 日 -1月31 日，短信优惠信息 +产品信息活动信息+每周一次，有重大活动每次投放 200000 条，对全城进行覆盖。主要进行产品信息 +认筹信息 +活动信息的释放可适当增加发送日期横幅优惠信息 +产品信息1 月 18 日 -1 月 31 日建议在县城及周边乡镇的主干道及人流密集处短信千载难遇【御品中央】 五重豪礼钜惠110-130电梯洋墅， 80-120 瞰景高层 ，现场刮刮乐 100%中奖 3199999+活动信息【御品中央】数不完的惊喜，110-130
12、 电梯洋墅， 80-120 瞰景高层火热销售中3199999横幅五重钜惠千载难“御”【御品中央】多重惊喜惠全城3199999渠道策略公交车包车1 月 25 日-1 月 31 日，对南昌至永修的 139 路公交车进行包车， 并对公交车进行包装，放置项目销售物料，即所有往返南昌和永修的客户均可免费乘坐由新子欣地产专门提供的免费巴士服务，制造事件营销，再度提高项目及公司在永修的市场影响力，实现对年底返乡客户的全方位覆盖；派单1 月 1 日-1 月 17 日（视天气情况） ,周五、周六、周日在永修县城及周边乡镇，派发本项目住宅海报，同时释放活动信息、销售信息；活动策略幸运刮刮乐 100%中奖（需采购部
13、核实执行并暂定2014 年 1 月 18 日开始至 1 月 31 日）为了在促销期吸引客户上门，在现场设置福彩刮刮乐活动，每日到场登记客户均可免费获得一张刮刮卡，客户自行刮开，到相应单位领取奖品；周末暖场活动（根据具体销售情况而定，活动方案单独报审批）为了在项目促销期提升案场销售氛围，持续制作火爆氛围，建议在项目临时营销中心举办暖场活动，将前期成交客户、诚意客户邀约到现场，以互动性较强的DIY 活动提升现场销售氛围，同时利用活动信息有效释放销售信息，提高活动来访来电量，促进项目认筹。客户策略（依实际销售情况而定，单独报审批）启动老带新（成交）活动，为了扩大本次老带新活动的效果，可考虑对业主进行
14、奖励，提高老客户带新客户的积极性，同时提高老带新成交率，建议此次老带新活动中，对老客户介绍带新客户上门，且新业主在规定时间内成交，对老业主奖励，即每成交一套高层对老客户奖励 3000 元的礼品 ，每成交一套洋房对老客户奖励4000 元的礼品 成交此奖励可根据介绍成交数量累加。a) 新老客户界定老业主界定标准：御品中央成交客户，客户提供本人身份证由销售现场相关负责人进行核定；新客户界定标准：新客户认定：以老业主带新客户上门为准，只要老业主带新客户上门即可界定为老带新活动的新客户。营销部二一三年十二月二十日营销预算：媒体名称数量时间单价总价备注浙江宾馆三面翻 （大）1 月 17 日制作费3588更
15、换形象画面为新年促销信息浙江宾馆三面翻 （小）元月 1 日制作费2484更换 2 房变 5 房为洋房热销信息桃苑宾馆三面翻（1）1 月 17 日制作费3900更换形象画面为新年促销信息户外桃苑宾馆三面翻（2）元月 1 日制作费3900更换 2 房变 5 房为洋房热销信息立新高速户外（1）1 月 17 日制作费2160更换 2 房变 5 房为新年促销信息立新高速户外（2）1 月 1 日制作费2160更换 2 房变 5 房为洋房热销信息开发大道灯箱1 月 17 日制作费10000更换形象画面为新年促销信息永修电视台1 月 1 日 -1月 31 日31 天3 万左右电视媒体白莲广场 LED屏1 月
16、1 日 -1月 31 日1 月 1 日 -1 月 31 日3 万左右预估、以采购部咨询后为准20 万 / 次0.0448000年前一周 2 次，其他时间段短信共 6 次 120 万条每周六一次一周一次海报印刷 12 万份1 月 1 日0.357000热销海报海报印刷 22 万份1 月 17 日0.357000促销海报海报派发 16 人 / 天共 4 天每周末100 元 / 人 / 天2400每天 5000 份（含乡镇）海报派发 26 人 / 天共 4 天每周末100 元 / 人 / 天2400每天 5000 份（含乡镇）乡镇横幅 1100 条1 月 1 日80 元 / 面8000热销信息乡镇横幅 2100 条1 月 17 日80 元 / 面8000促销信息1 月 25 日 -31 日360 元 *132=47520两天约按 1 天 11 小时运行，每小时一天 132 趟单行 6 趟，双行 12 趟，每天共 132一周（待定）元 / 天100000公交车包趟，每趟 360 元车海报 1-2 万份1 月 24 日0.357000条幅 48 条1 月 24 日1004800按 24 辆车计算活动费用暖场活动 2 场1000020000不 可 预 见费：30000总计约：332796 元