成都市房地产市场调研报告.docx

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1、成都市房地产市场调研报告目 录一、成都概况21.1.地理区位21.2.行政划分21.3.交通优势31.4.支柱产业41.5.房产相关政策4二、成都宏观经济分析62.1.经济总量分析62.3.居民消费力分析6三、成都城市战略与规划93.1.成都市“十二五”发展目标93.2.城市规划布局93.3.交通规划113.4.成渝经济区13四、成都房地产市场分析154.1.房地产开发投资情况154.2.成都市商品住宅供求关系分析16五、成都土地市场分析195.1 土地供应分析195.2 土地成交分析19六、成都品牌开发商分析226.1.品牌开发商现状和特点22七、龙泉驿区简介237.1 龙泉驿区概况237.

2、2 龙泉驿区产业发展257.3 龙泉驿区规划26政府负责人简介29一、成都概况1.1.地理区位成都：四川省省会，简称“蓉” ，别称“锦城”、“锦官城”，自古被誉为“天府之国”，位于四川省中部，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南面与眉山市相连，西南与雅安市、 西北与阿坝藏族羌族自治州接壤。成都市是中西部地区重要的中心城市、西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽，全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。1.2.行政划分截至 2012 年 3 月 31 日，成都市管辖 9 个区（青羊区、锦江区、金牛区、成华区、武侯区、温江区、新都区、龙泉驿区、青白江区

3、） 、1 个开发区（高新区）、 6 个县（郫县、双流县、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县） ，代管 4 个县级市（邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰市） 。其中主城区包括：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区。成都市总面积 12390 平方公里（主城区面积 843 平方公里（仅次于北京、上海），截至 2011 年末，成都市常住人口 1407.1 万人，户籍人口 1163.3 万人。1.3.交通优势铁路：成都是西南最大的铁路枢纽，位于宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路四条电气化干线铁路的交会处， 城际铁路成灌快速铁路也自成都枢纽引出。成都铁路局是全国 18 个铁路局之一， 营业里程超过

4、5000 公里。主要火车站有成都站、成都东站、成都南站。航空：成都双流国际机场位于双流县境内，距离成都主城区约10KM。是全国重要的航空枢纽。已开通航线可直达全国近百个城市， 同时也已开通直达东京、新加坡、曼谷、东京、首尔 、阿姆斯特丹、阿布扎比等国际大城市的航班。公路：成都是 108、213、318、319、321 国道的交汇点， 同时也是京昆（G5）、沪蓉（ G42）、厦蓉（ G76）、成彭、成安渝（在建） 、成灌、成渝环线（ G93）、机场、绕城（ G4201）等高速公路的交汇点。水运：成都港位于乐山境内，属于成都经济区出海码头，现正在建设之中。地铁：成都地铁一号线已于 2010 年 9

5、 月 27 日正式开通，全长约 18KM，经停站点：升仙湖、火车北站、人民北路、文殊院、骡马市、天府广场、锦江宾馆、华西坝、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、高新、金融城、孵化园、海洋公园、世纪城，主色调为蓝色。二号线将于2012 年国庆节开通，呈西北 -东南走向，主色调为黄色。三号线已开始进行前期工作。四号线将于2011年 10 月开工。 七号线将于 2012 年开工。 五号线、 六号线等项目已纳入十二五规划。1.4.支柱产业2011 年全年电子通讯产品制造业、 医药工业、食品饮料及烟草业、 机械工业、石油化学工业和建材冶金工业六大重点行业完成增加值1614.8 亿元，比上年增长 21.8

6、%，占全市规模以上工业的比重为73.9%。截至 2011 年底，落户成都的世界 500 强企业已达 207 家，其中境外企业 160 家，境内企业 47 家。目前，成都国际汽车城已具雏形，这里聚集有“十车七机”1项目集群。已引进工业项目 360 多个，其中包括世界 500 强企业 30 余家、国内上市公司 43 家， 240 余家企业已建成投产。年产 100 万辆整车生产平台初步形成，预计今年整车产量将达 50 万辆，到 2017 年，有望达到 120 万辆。1.5.房产相关政策1.5.1限购令2011 年 2 月 25 日，成都市政府颁发了成都市城乡房产管理局关于执行居民家庭在本市主城区限购

7、住房政策几个具体问题的通知 ，该通知规定从 2011年 2 月 15 日起，在主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）暂时实行住房限购措施。 新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。 本市户籍居民家庭在主城区已拥有 1 套住房的，可以再购买第 2 套住房（含新建商品住房和二手住房） ，暂停购买第 3 套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的， 可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买 1 套住房，暂停购买第 2 套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。1.5.2优惠政策成

8、都市城乡房产管理局关于2012 年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知, 根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，我市中心城区（五城区，含高新区）享受优惠政策普通住房平均交易价格如下：成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为；二环以内11000 元/ 平方米；二环至三环之间8000 元 / 平方米；1 “十车七机”项目集群： “十车”为一汽大众、一汽丰田、吉利汽车、沃尔沃、大运汽车、川汽集团、一汽专用、一汽客车、一汽商用车、瑞华特； “七机”包括神钢挖掘机、神钢大吨位起重机、卡特彼勒、德国海瑞克、普什重机、南车集团、三一重工。

9、三环以外 7600 元/ 平方米，交易价在上述均价的1.4 倍内的契税可优惠50%。此标准有效期限为2012 年 4 月 1 日起至下次标准调整为止。成都宏观经济分析2.1.经济总量分析成都市近年来 GDP及增长率单位：亿元800015.3%15.0%6854.618.0%700016.0%13.8%12.1%14.7%5551.315.2%14.0%6000500039014502.612.0%400010.0%3324.48.0%275030006.0%20004.0%10002.0%00.0%2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年GDP增长率从成都市历年

10、 GDP 来看，成都市经济一直保持快速增长， 经济发展迅速，2011年 GDP 达到 6854.6 亿元，同比增长 15.2%。在 15 个副省级城市中排名第4，而且强势进入全国城市前十强。 经过多年发展， 成都已成为内外资企业投资中国西部的首选之地， 是中国西部吸引外资最多、出口规模最大、 跨国公司投资最多的城市。2.2.固定资产投资分析成都市近年来固定资产投资及增长率单位：亿元600034.0%40.0%500630.9%35.0%50004255.426.1%25.8%4025.930.0%400025.0%3012.9300020.0%2394.71899.619.2%15.0%200

11、05.7%10.0%10005.0%00.0%2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年固定资产投资增长率2011 年成都市固定资产投资完成5006 亿元，比上年增长 19.2%，全年新增固定资产 3076.9 亿元。其中制造业完成投资1421.5 亿元，增长 20.1%；交通运输仓储邮政通信业完成投资425.5 亿元，增长 22.8%；水利环境公共设施管理业完成投资 579.4 亿元，下降 6.1%。2.3.居民消费力分析成都市历年消费品零售总额及增长率单位：亿元350018.8%25.0%300020.3%2861.317.5%20.0%250014.9%19

12、.5%19502417.618.4%20001621.915.0%1357.215001155.310.0%10005.0%50000.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年社会消费品零售总额增长率2011 年，成都市社会消费品零售总额为2861.3 亿元，同比上涨18.4%，较 2010 年全年增速的 18.8%有所下降。成都市近几年商贸物流业迅猛发展，定位于休闲都市的成都， 中心城区即拥有 260 万平方米的卖场营业面积， 成都市消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。成都市居民储蓄存款余额入及增长率单位：亿元700032.40%594535.00%600030.00

13、%25.40%50715000423425.00%16.30%4000326519.80%17.40%20.00%30002411.515.00%2466200010.00%10007.20%5.00%00.00%2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年城乡居民储蓄存款余额增长率成都市近年来城镇居民人均可支配收入及增长率300002500020000150001000050000单位：亿元16.10%14.10%2393212.60%2083514.9%1865916943127891484911.7%10.10%2006 年2007 年2008 年2009 年

14、2010 年2011 年城镇人均可支配收入增长率18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%成都市城乡居民储蓄存款余额继续增长，2011 年达到 5945 亿元，同比增长 17.4%。城镇居民人均可支配收入为23932 元，与 10 年相比增长 14.9%。一方面城乡居民潜在购买能力增强，另一方面通胀持续，在通胀预期下，房地产投资成了居民货币保值的理财手段之一。二、 成都城市战略与规划3.1.成都市“十二五”发展目标按照建设世界现代田园城市“三步走”战略步骤，今后五年，把成都建成中西部地区创业环境最优、 人居环境最佳、 综合竞争

15、力最强的现代特大中心城市。具体目标是：综合经济实力显著增强，年均增长12%左右，人均地区生产总值达到上万美元；结构调整取得明显成效，三次产业结构优化为3:45:52 ；户籍人口控制在1260 万人以内；人民生活水平大幅提高，农村居民人均纯收入年均增长 12%以上，城镇居民人均可支配收入年均增长12%左右，城乡居民收入差距进一步缩小，城镇保障性安居工程建设31.9 万套。3.2.城市规划布局3.2.1总体功能区规划分布以市域生态本底及现实条件为依据，在充分保护和尊重生态本底的基础上，将市域划分为提升型发展区、 优化型发展区、 扩展型发展区、 两带生态及旅游发展区四大总体功能区。 提升型发展区：

16、包括中心城区的锦江区、 青羊区、金牛区、武侯区、成华区。以现代服务业为主导，优化调整产业结构，提高城市承载能力，提升城市功能和品质，改善人居环境。优化型发展区：包括市域西部的彭州、都江堰、郫县、温江、崇州、大邑、邛崃和蒲江以平原为主的地区。 以现代农业为基础， 促进现代服务业与先进制造业协调发展，城镇布局要注重显山露水。扩展型发展区：包括市域东部的新都、青白江、金堂、龙泉驿、双流和新津以丘陵为主的地区。以先进制造业为主导，促进现代服务业与现代农业协调发展，城镇布局要保护生态。两带生态及旅游发展区： 包括彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江、双流、龙泉驿、青白江、金堂的山区。是成都市的生态屏障，

17、也是旅游产业的重点发展区。3.2.2四大新城区规划分布成都未来数年重点打造天府新城 （中央商务区）、东部新城文博综合功能区、北部新城现代商贸综合功能区、西部新城现代服务业综合功能区。3.2.3基于总体功能分区，规划13 个市级战略功能区：1、天府新城高新技术产业区；2、金融总部商务区； 3、东部新城文化创意产业综合功能区； 4、北部新城现代商贸综合功能区；5、西部新城现代服务业综合功能区； 6、“ 198”生态及现代服务业综合功能区；7、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区； 8、汽车产业综合功能区（本项目所在区）；9、新能源产业功能区； 10、新材料产业功能区； 11、石化产业功能区； 12、国

18、际航空枢纽综合功能区； 13、国际铁路物流枢纽功能区。3.3.交通规划“十二五”时期重点交通建设工程：建设地铁1、2、7 号线和 3、 4 号线一期、机场快线，以及成彭铁路、成蒲铁路、青白江至金堂铁路、成绵乐客专等服务成都市域公共交通出行的快速铁路。建设成新蒲、成简、成仁、大件路外绕线等市域快速通道。形成机场、沙河堡、火车北站3 大综合客运枢纽。中心城区路网密度提升工程：建设三环路至四环路之间的“117”和“ 198”区域路网，新增骨干道路资源，在发挥既有城市路网基础设施承载能力的基础上，推进快速路网系统建设和重要节点立交化改造。成都地铁起止站点规划：1 号线北起大丰镇、红花堰、火车北站、人民

19、北路、文武路、骡马市、天府广场、锦江宾馆、小天竺、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、南三环、新益州、高新区孵化园，南止于新会展中心；2 号线西起郫县郫筒镇、老成灌路、三环路、羊西线、中医药大学、蜀都大道、天府广场、东大街，东止于龙泉镇；3 号线起点为新都，往西南方向最终至双流；4 号线东西走向，起点十陵、终点温江；5 号线起点火车北站豆腐堰附近，往西走一段后，南至华阳；6 号线规划起点位于一环路西北桥附近，南下出三环后分为两支线，分别到达双流机场和华阳；7 号线规划为环状走向，起点在三环路沙湾北延线附近，最终到达龙潭。3.4.成渝经济区贯彻落实国家成渝经济区区域开发战略的总体部署，发挥核心城

20、市的辐射带动作用，加强与重庆的协作与联系， 合力将成渝经济区建设成为西部地区经济增长极、我国内陆开放示范区、 全国统筹城乡发展先行区、国家生态安全保障区和国家重要的现代产业基地。成渝经济区包括四川成都、德阳、绵阳、眉山、资阳、遂宁、乐山、雅安、自贡、泸州、内江、南充、宜宾、达州、广安 15 个市以及重庆市的31 个区县（自治县），区域面积 20.6 万平方公里，总人口约10163 万。是我国重要的人口、城镇、产业聚集区，是引领西部地区加快发展、提升内陆开放水平、增强国家综合实力的重要支撑，在我国经济社会发展中具有重要的战略地位。三、成都房地产市场分析4.1.房地产开发投资情况成都市历年房地产开

21、发投资及增长率单位：亿元180047.0%1595.6050.0%160037.4%40.0%14001278.30120035.3%909.90912.50945.1030.0%100024.8%800619.2020.0%6004002.4%10.0%2000.3%00.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年房地产投资增长率成都房地产开发投资11 年比 06 年翻了一番，开发投资额呈上扬趋势，房地产开发投资增长率近年来得到突飞猛进发展。房地产投资占 GDP比重变化情况30.0%25.0%23.4%23.0%22.5%27.4%20.0%23.3%21.0%15.0

22、%10.0%5.0%0.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年从 06 年开始，成都市房地产投资占 GDP 的比例保持在 20%以上，按国际惯例该比例在 10%-14%为合理区间。4.2.成都市商品住宅供求关系分析成都市历年商品住宅供求情况单位：万平方米单位：元 /平方米3000700025002303253258276310600048694875212821021943500020001885186422901588.240004190150011913000100020005001000002007 年2008 年2009 年2010 年2011 年供应面积成交

23、面积成交楼面均价从 10 年到 11 年的成交量价走势可以明显的看出， 成都楼市受到严厉的政策打击，价升量跌。4.2.1商品住宅供应区域分析2010年商品住宅供应情况（按套数计）龙泉, 10%城东, 11%城西, 14%郫县, 11%双流, 17%城中, 2%城南, 12%温江, 6%新都, 12%城北, 5%2011年商品住宅供应情况（按套数计）城东, 11%新都, 10%城西, 13%龙泉, 11%城中, 2%郫县, 11%城南, 14%双流, 18%城北, 4%温江, 6%从图可以看出， 2011 年成都市商品住宅市场区域供应较2010 年而言分布有新的变化：城南供应套数占比上升幅度最大

24、，上涨了 2%，龙泉上涨了 1%；新都和城西、城北供应套数占比分别降低了 2%和 1%。近两年成都市商品住宅成交量区域分布占比结构与供应区域分布占比结构基本保持一致。供应和成交套数占比排行前三的为双流、城西及城南区域，双流区近 2 年一直保持供应第一。双流楼市的发展态势良好；城西区域作为传统的高尚居住区，人文氛围浓厚， 配套相对完善， 达到了相对充足的供应量； 城南区域属于高端住宅区，受地铁二号线开通影响，带动周边区域加快开发改造力度。4.2.2商品住宅成交套面分析10年成交情况（按套计） 250, 2%200-250, 1%50, 3%150-200, 3%130-150, 7%50-70,

25、 11%110-130, 14%70-90, 41%90-110, 18%11年成交情况（按套计）200-250, 2%250, 2%150-200, 3%50-70, 10%130-150, 8%110-130, 15%70-90, 40%90-110, 17%2011年成都市各面积段商品住宅成交套数占比结构情况与10 年相比，变化甚微，从图中可以看到，70-90m2 面积段户型产品构成绝对成交主力，环比下降1%，90-110m2 占比下降 1 个百分点，在“限购、限价、限贷”压力下，购房者在户型选择上倾向于舒适型的较大户型房源。4.2.3房价走势分析2011年成都市主城区郊区商品住宅供应成

26、交量价走势单位：万平方米单位：元/平方米300277120002509523938895419672904094669203916892431000087082009141214 5865166800015055265792 562258625835 58381315656 565757366000955745118110110841101008586646359647040006850451838532000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月主城区郊区主城区均价郊区均价2011年 2 月限购令之后的月份成都市商品住宅均呈现出供大于求态势，商品住宅供应以郊

27、区供应为主，郊区商品住宅供应在全年均超过了主城区供应量，郊区都已成为了供应主力。数据显示， 2011 年商品住宅成交情况和供应情况相对应，成都商品住宅市场以郊区成交为主。 从成交均价上看， 成交价格随成交量的波动有小幅波动，不过郊区商品住宅市场价格整体相对稳定，而主城区成交价格则受政策和市场影响较大，并在 2 月份主城区成交均价达到全年最低，仅为8708 元/ 平方米。四、成都土地市场分析5.1 土地供应分析单位：万平方米成都市历年土地推出情况5000442645004172387736974000350030002500188620001500700100045123917950012202

28、007年2008年2009年2010年2011年总用地住宅用地2011 年，成都市共推出土地440 宗，其中住宅用地56 宗，从建面上看，住宅用地占总用地比例为15.8%。2011 年住宅用地推出量是10 年的 1.5 倍。5.2 土地成交分析成都市历年土地成交情况单位：万平方米单位：元 /平方米40002,0003500314233901,592300027551,533250020561,21220001,000150093259610002543605175001368162002007年2008年2009年2010年2011年总用地住宅用地住宅用地楼面单价2011 年成都市推出的住宅用

29、地成交42 宗，流拍率为 25%，主要集中在下半年。从住宅用地成交价来看，成都市土地价格呈V 型变化，经历了08 年的低谷后，近两年土地价格直线飙升，11 年土地楼面均价高达1533 元 /平方米。5.2.1土地成交性质分析2011年成都市成交土地用地性质分配图其他用地 , 0.82住宅用地 , 11.51综合用地 , 17.26商业/ 办公用地,工业用地 , 57.8112.62011 年，成都市共成交用地365 宗，其中工业用地成交宗数最多高达211宗，商业用地成交46 宗，住宅用地成交42 宗，占总成交土地的11.5%。5.2.2住宅用地成交区域分析2010年成都住宅用地区域分布图都江堰

30、 , 4%城东 , 7%城西 , 6%城中 , 0%龙泉 , 3%城南 , 5%郫县 , 14%城北 , 7%双流 , 34%温江 , 4%新津 , 16%2010 年成都住宅用地成交面积最大的区域是双流，占总成交面积的34%，其次为郫县， 占 14%。10 年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达3：1，在 10 年上半年主城区成交了29 宗，下半年只成交1宗。成都市住宅用地成交情况单位：万平方米604,5004,004504,0003,66040533,5003020173,000102,50002,000武侯区成华区建面成交楼面均价（元 / 平米）2011 年前 7 月，成都共成交 10 宗住宅用地， 其中 2 宗在武侯区， 8 宗在成华区。武侯区成交楼面均价为3660 元 / 平方米，成华区成交楼面均价为4004 元/平方米。成交区域集中在主城区。5.2.3住宅用地成交价格分析成都市住宅用地成交情况单位：元 /平方米单位：万平方米40036045003503921400030035002503000250020020001501500701212811006210005965025450