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1、南京虹悦城项目调研报告,目 录,德盈国际广场,外广场及外立面,位置图,品牌介绍,平面布局,内部设计,项目简介,商业评估,道路及公共交通,总结及借鉴,项目简介,德盈国际广场南京虹悦城位于雨花区赛虹桥立交之畔，占地面积6.35万，项目总建筑面积35万平方米。按功能划分为6栋酒店式公寓5.6万、办公8.2万、商业11.4万，地下10.2万。 虹悦城是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居家为一体的大型Shopping Mall，项目基础定位于国际化、年轻时尚化，亮点为家庭与亲子业态。 德盈集团是一家以房地产业务为核心，同时涉及贸易、投资、高科技领域的跨行大型企业集团。公司成立于1999年6月，已开发
2、的精品项目有：金陵王府、德盈双城等。,德盈国际广场,项目简介,项目名称：虹悦城 地 址：雨花区长虹路222号 项目定位：年轻时尚、家庭亲子 开业时间：2012-9-29 商业建筑面积：11.4万 商业楼层数量：B2-5F 物业构成：购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、配套 项目亮点：家庭与亲子中心 开发商：南京德盈置业有限公司 投资商：德盈集团 项目规划设计：台湾李祖原事务 景观及室内装饰设计：日本竹中工务店事务所 停车位：2400辆,虹悦城,招商运管方：其项目招商手册中有指出上海地慧房地产咨询公司(CCD)，估计虹悦城招商、运营等环节此公司有参与。,德盈国际广场项目有6栋国际公寓，1栋办公楼。公寓
3、户型为3578平米，精装平层与挑高公寓的多种组合； 价格：公寓18000-20000元/平米，办公15000-17000元/平米。,国际公寓及办公楼,1,2,3,4,5,6,8,办公,项目简介,位置图,德盈国际广场,距离地铁中华门站约800米,规划中地铁8号线约100米,润泰市场,距离专业市场约100米,位置图,应天大街,长虹路,赛虹立交,凤台南路辅路,周边道路及交通图,应天大街 双向8车道中间有绿化隔离带及高架桥,虹悦路 双向2车道,长虹路 双向4车道,凤台南路 双向8车道中间有绿化隔离带及高架桥,B 地铁,1号线,86、111、127、21、62、85、110、113、16、39、49、1
4、16、126、东奥线、62、21、110等18条公交线路。,A 公交,8号线,规划中,周边道路及交通图,目 录,德盈国际广场,外广场及外立面,业态分布,各楼层品牌,品牌介绍,平面布局,内部设计,主力品牌,商业评估,总结及借鉴,楼层品牌,1F 国际潮流男女服饰 时尚餐厅 黄金饰品 时尚数码 咖啡西点 ZARA、H&M、Uniqlo、MD、Pull&Bear、BSK、STR、Monki、Oysho、Zara home、Guess、Dkny jeans、Lacoste live、CK jeans、J.Lindeberg、三叶草、Hazzys、Asobio、CK underwear、必胜客、麦当劳、S
5、tarbucks、满记、神汇苹果、I Do、亮视点 2F 国际时尚男女服饰 内衣区 男女鞋区 健康护理用品 ZARA、H&M、Uniqlo、Asobio、Retrogallery、Lowrys farm、Dusty、Selected、GXG、vero moda、Paul frank、Crocs、热风、only、Jack jones、屈臣氏 3F KTV 电玩 家居饰品 儿童早教 美容美体 儿童综合馆 卡通尼乐园、星乐秀KTV、美界、Lock&Lock、香度相生、宝岛、奥格斯格格斯、小小运动馆、新华书店、生活工厂、妈妈好孩子 4F 、5F 电影院 真冰溜冰场 人气餐饮 海上国际影城、世纪星真冰冰
6、场、避风塘、望湘园、豆捞坊、德国花园餐厅、塔可、汉拿山、赤坂亭、多伦多海鲜自助、青柚、川色满园、拿渡、厨娘、润蝶轩、四季兜火锅、串果捞、果燃掂、安娜贝拉、优卡 、 绿茶、辣啡、雪香 B1 沃尔玛超市 中西快餐 悦食汇美食广场 流行饰品 休闲食品 个人护理用品 中心舞台 停车场 H/I/J/K 沃尔玛、KFC、味千拉面、Costa、Coldstone、Vivoplus、The face shop、新石器、汇美舍、巴黎贝甜、Hellokitty、悦食汇,1F 国际潮流男女服饰 时尚餐厅 黄金饰品 时尚数码 咖啡西点,业态分布,项目中端中心中庭周边有休闲餐饮满记甜品、爱西西里、星巴克，以中心中庭为轴
7、东侧为快时尚区，东侧项目入口处为H&M和优衣库；中心中庭西侧为国际时尚牛仔、黄金配饰等，西侧项目入口处为洋快餐必胜客、麦当劳； 业态布局合理。东入口为项目主入口，为公共交通人流主要来向，东侧以快时尚打头，符合项目定位，西端头布局洋快餐合理引导人流聚集消费或休息。,中心中庭,1F主力品牌,品牌名：J.LINDEBERG 成熟系列：高尔夫和滑雪系列 1996年成立于瑞典，2012.9.6大陆第一家店在上海港汇广场，目前由绫致运营此品牌。,品牌名：MONKI（H&M旗下） 首次落地中国， Monki定位为个性潮牌，形象相较H&M更魔幻与叛逆， 10月12日进军成都来福士广场，紧接着于11月18日入驻
8、深圳宝能太古城。,业态分布,2F 国际时尚男女服饰 内衣区 男女鞋区 健康护理用品,零售次主力店ZARA、H&M、优衣库一拖二引导人流流动，且2F端口布局次主力店不仅起引导人流作用，还解决了死角店铺面积大、进深长问题。,2F主力品牌,品牌名：DUSTY 1997年成立于香港，系香港元祖级街头潮流品牌。虹悦城店是该品牌继成都万象城NOVO店、杭州下城银泰百货后，在大陆的第三家门店。,业态分布,3F KTV 电玩 家居饰品 儿童早教 美容美体 儿童综合馆,3F业态组合为项目亮点，将儿童区（Kids park、卡通尼乐园)与生活配套（新华书店、生活工厂、美界美发、启路文具、Lock&lock、星乐秀
9、KTV)放在一层，充分满足家庭式消费的主力客群。,3F主力品牌,业态分布,4F 电影院 真冰溜冰场 人气餐饮,5F 欢聚餐厅 绿茶、辣啡、雪香,上下客流,北京世纪星滑冰俱乐部创建于1999年6月，是我国第一家滑冰俱乐部。建筑面积有3000平方米 ，是我国南方地区唯一保持全年冻冰的标准滑冰馆，内有滑冰区、 800人的观众区、休闲区和健身区。,4F、5F主力品牌,“海上国际影城”是由上海电影集团、美国EPR公司共同组建的超五星级连锁影院，建筑面积5162平方米，拥有9个专业影厅，共1480座。 8个影厅数字3D+1个4D影厅，采用进口数字放映系统，实现全数字、全自动放映，全景视觉创造绝佳影音效果。
10、海上国际影城拥有南京首家16声道全声场还音系统，更是南京首家也是独家4D影院。,4F、5F主力品牌,4F、5F主力品牌,业态分布,B1 沃尔玛超市 中西快餐 悦食汇美食广场 流行饰品 休闲食品 个人护理用品,美食广场（悦食汇）+生活配套（vivoplus)+餐饮（KFCCOSTA)+沃尔玛超市,入口,出口,沃尔玛超市出入口均设在其西端，靠近中心舞台，此动线设计使中心舞台区有聚集客流的作用，主力店沃尔玛客流可被大中庭周边店铺分享。,B1主力品牌,目 录,德盈国际广场,外广场及外立面,内部动线,外部动线,品牌介绍,平面布局,内部设计,商业评估,总结及借鉴,外部动线,主出入口,次出入口,车流动线,人
11、流动线,地下停车场入口,项目的主出入口在东西两侧，临近主入口都有公交站点及出租车停靠点，方便客流导入；东侧临近城市南北向主干道中山路及地铁1号线中华门站，为现项目客流主要方向。,内部动线,目 录,德盈国际广场,外广场及外立面,外立面设计,外广场设计,品牌介绍,平面布局,内部设计,出入口设计,商业评估,总结及借鉴,外广场设计,东侧商业主入口下沉式广场,西侧入口月亮下沉式广场,南侧次入口下沉式广场,北侧的丘陵状小山景观,植物、水自然景观,外广场设计,外部广场设置有项目位置图、停车场入口、出租车停靠点、轮椅通道等多样导示。,人行道上路灯旗杆广告,导示,外立面设计,虹悦城外立面整体色调以暖色调黄色为主
12、，体现其定位年轻时尚、家庭亲子，及愉悦的理念； 外立面设计简洁，材料主要为漆面和玻璃组合，其即可充分发挥玻璃营造通敞空间与制造视觉互动的功能，黄色调漆面又能与其住宅、办公建筑色调相统一；,外立面设计,项目南北面较长，且北侧面临赛虹高架交汇处，展示面较好，故项目南北外立面设有大量广告位。,出入口设计,东侧为商业主入口，人流量大，入口处设有附上项目LOGO的超高玻璃圆柱体，LOGO可视度佳，有很好的宣传效果。 外立面上大型LED可播放项目活动或品牌广告信息，及时保持与顾客互动。,西侧入口处外立面采用大量不透明玻璃，立面上有醒目的品牌LOGO，整体入口处设计醒目、简洁、时尚。,目 录,德盈国际广场,
13、外广场及外立面,吊顶和地面,品牌介绍,平面布局,内部设计,中庭设计,其它设计,商业评估,总结及借鉴,设计理念,设计师将水、大地、风、花和天空的元素完美的分楼层、分区域地融入到室内设计中。,水边,风,花,天空,吊顶和地面,国际二线精品区地面,美轮美奂的吊顶根据不同区域不同设计，让顾客走在每个区域都有焕然一新的感觉。,吊顶和地面,地面材质为大理石，主色调为米白色，辅色调为褐色，褐色地面纹理给人以曲线美感，白色灯光组成的弧线，映射在地面丰富了商场纹路； 醒目的褐色曲线也起到引导顾客视线作用； 不同区域有不同的地面设计，且大量出现“虹”元素圆形设计。,中庭设计,中庭北侧为玻璃幕墙，正对赛虹高架桥交汇处
14、，即自然光足，又空间通敞； 其南侧通过退台设计，一方面使高层商业创造舒适的公共空间，另一方面有利于顶部光线的导入； 负一层中心舞台活动及音乐水景表演使中庭聚集了大量人气； 不同区域的亮化工程。,1,2,3,3,4,4,中庭设计,6m,16m,25m,项目中心中庭直径约25m，中心中庭走道宽度4-6m。各处小中庭宽4-6m，长约14-20m。,6m,中庭的超长扶梯在南京商业设施中史无前例，配以彩灯和昼夜不同的变换，不仅视觉效果极具震撼力，同时对客流向高层直线拉动起到了极佳的效果。,中庭设计,层高及道宽,8m,3.7m,项目层高约3.7m，一边走道3-4m，柱距8m，整体空间感较紧凑。,8m,照明
15、,动线照明：主通道两侧的建设轮廓线，通过间接照明的带光源和列阵组合的点光源照明，即体现了建筑的曲线美，又能从视觉上引起人们对主动线的关注。,圆柱照明：圆柱体上部通过多彩、柔和的装饰照明，体现了水、花等元素设计理念，烘托了商业氛围。,中心中庭处垂吊缤纷亮丽的圣诞树，烘托了圣诞节气氛。,内部导示系统,触摸屏导示,悬挂导示牌,卫生间导示,扶梯导示,广告位设计,液晶触摸屏盘广告位,垂直梯旁广告位,项目广告位较少，视觉干扰少。也无MALL中常见中庭垂吊广告横幅。,景观小品,服务配套,项目提供了哺乳室、休息室、吸烟室、儿童卫生间、化妆室等服务配套。,自处寄存箱,手机充电站,人性化设计,即设计硬朗不锈钢扶手
16、又设计手感柔和的木质扶手，分别高低分布，充分考虑到不同身高、不同年龄顾客所需。,安全警示牌,儿童溜冰场边小座椅,设计缺陷,圆柱显露在主通道上，即遮挡视线又占用面积。,长钢面扶梯在空间感较小的主通道中间，易遮挡视线，影响品牌店展示面。,设计没充分考虑商家物业需求，造成主通道南侧进深较深，铺位较难分割，造成1F零售Monki南侧有3m后场通道，面积浪费。,3m,管理缺陷,项目开业率100%，但正午中餐时间，4F餐饮区中庭花坛有人睡觉，无人管理。,目 录,德盈国际广场,外广场及外立面,品牌介绍,平面布局,内部设计,商业评估,总结及借鉴,人口测算,人流量测算,商业评估,人口测算,水榭华庭,聚宝园,殷高
17、巷小区,皇册家园,胭脂巷,来凤里等,豆腐坊,爱达花园,江南名府,西城映象,鸿仁名居,绮云居,润花园,云河湾,建园小区,龙福花园,君悦城市花园,玻纤院,安德新寓,绿岛华庭,亚东观云国际,锦虹美苑,亚东国际公寓,先锋青年公寓,四季阳光花园,能仁里小区,雨花新村,广厦嘉苑,普德村小区,普德花园,凤凰和美,应天花园,纺织公寓,纺织公寓,怡康新寓,铂领,上表红色字体楼盘为仍在售楼盘，户数按80%计算；考虑到南京为省会城市，人口密度较三线城市大，住宅入住率按100%，每户3人计算人口。,一级商圈人口,7.3万人,人口测算,3公里,1.5公里,二级商圈人口,二级商圈涉及秦淮、白下、建邺、雨花台区。以秦淮区2
18、3平方公里人口为42万人参考，预估二级商圈人口为30万人,30万人,人口测算,3公里,8公里,三级商圈人口,三级商圈主要为鼓楼、玄武、建邺、秦淮、雨花、白下及下关区小部分。以各区人口预估三级商圈人口为317万人,317万人,人流量测算,商业评估,目 录,德盈国际广场,外广场及外立面,品牌介绍,平面布局,内部设计,总结及借鉴,商业评估,总结,建筑设计 自然景观与人性化设施相结合的设计理念，其绿植、水景景观设计给顾客消费带来较好生态体验感； 负一层的水景舞台上丰富活动及音乐喷泉表演吸引了大量客流，聚集了人气； 内装设计各区域不同，让顾客走在每个区域都有焕然一新的感觉； 水、大地、风、花和天空的元素
19、分楼层、分区域地融入到室内设计中。 项目定位 项目定位年轻时尚、家庭亲子，与直线距离约2.6公里的水游城有相同之处也有其自身亮点。水景设计与水游城水景出自同一团队，快时尚品牌大量同质化，其家庭亲子定位是其亮点，符合与其临近的南京河西新城大量年轻家庭定位。,项目优势,总结,动线设计 项目中心部设置舞台和音乐水景表演，两端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游2核1主动线+中心舞台的平面人流组织形式； 业态布局 低层长动线端口布局超市、零售次主力店、快速餐饮，有效引导人流流动； 高层配置影院及娱乐、溜冰场、主题餐厅等，通过这些目的性较强的店铺增加竖向的回游。 3F为项目亮点家庭亲子业态， 如Kids park，较多体验式消费，顾客停留时间较长，增加联动消费的可能性 ；,项目优势,项目弱势,柱网设计、扶梯设置（手扶坡梯，剪刀梯牺牲商家展示面）为虹悦城明显硬伤； Inditex集团旗下95%品牌的入驻对于其租金收益及后期品牌调整会有一定影响； 项目两主干道面临高架桥，临街主干道有绿化隔离带，且临近专业市场。,借鉴,项目邻近南京河西新城，其年轻时尚、家庭与亲子中心定位符合新区年轻家庭需求，儿童业态为其亮点； 美轮美奂的内装设计及多彩的照明设计； 自然景观及出入口广场设计； 缤纷多彩节目的中心舞台及音乐喷泉的运用； 人性化设计，服务细节的体现； 多样的服务配套；,