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1、安平.瑞泰商业广场项目 市场调研报告,2012年3月,项目背景与调研目的-项目背景,瑞泰商业广场位于安平城市中心，北临为民街，南临网都路，西临育才路，东临金土地巷，正南与安平公园隔街相望，环境优雅，地理位置十分优越。 瑞泰商业广场是一座集酒店、商场、超市、主题商街、娱乐、餐饮、影院及空中院馆式复式公寓的城市综合体。 本次调研通过对安平宏观环境、商业环境、竞品、经营商户、商铺投资者、居民消费者的分析，为本项目档次定位、客群定位、业态定位等提供参考依据。,竞品分布,惠祥超市,诚信 购物中心,居民消费者样本小区分布,注：一个红块代表一个居民消费者采样地点，约15个样本。,800-4,000US$,4
2、000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,【人均GDP与房地产发展关系】,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主，提升居住品质,追求品质生活享受,根据人均GDP与房地产发展关系判断：安平县房地产市场处在快速发展期，生存、改善需求兼有。,约3264美元,市场环境分析-近几年宏观经济发展,注：人均GDP及增速由计算而得（人均GDP=GDP/全县总人口) 2006-2009年原始数据来自2007-2010年河北经济年鉴 2010年原始数据来自安平县2011年政府工作报告、衡水市2010年第六次全国人口普查主要数据公报,2010年安平县城市化率为33%，2015年将
3、达到45%。未来城市化进程的上升空间将会对房地产开发产生巨大的推动作用。,市场环境分析-近几年宏观经济发展,【安平县城市化率】,【城市发展“纳瑟姆曲线”】,注：城市化率数据来自安平县2011年政府工作报告,市场环境分析-近几年宏观经济发展,安平县消费总量保持高速增长。 人均社会消费品零售总额占城镇居民人均可支配收入的占比在逐年增长，商业需求潜力大。,注：人均社会消费品零售总额由计算而得（人均社会消费品零售总额=社会消费品零售总额/全县总人口) 原始数据来自2007-2010年河北经济年鉴 、2007-2011年安平县政府工作报告,市场环境分析-安平县城商业分析,安平县城已建成商业数量达2949
4、家，建筑面积25万。,经营业态面积占比,注：经营丝网店铺共252家，建筑面积共17.1万，其中1家专业市场丝网大世界建筑面积16万。,市场环境分析-安平县城商业分析,不同类型商业面积占比（%）,大型商业15家，6.3万。 百货和超市总占比为62%，在一定程度上满足了当地人的购物需求。此外，家居/家装用品占比也较高。 其他品类占比均较低，说明安平县城大型商业的品类不够齐全。,大型商业,品牌商业160家，1.5万，其中零售占到了90%。 零售以服装和家居/家装用品为主，如贵人鸟服装和光明家具商场。,品牌商业,市场环境分析-居民购物场所选择,过去一年光顾的购物场所，%,最常光顾的购物场所，%,安平县
5、城的居民通常在安平县内购物，说明本地是主要竞争市场。 惠祥超市和诚信购物中心是安平县城内的两个主要竞争对手。,市场环境分析-竞品,消费者对惠祥超市的满意度（68%）低于诚信购物中心（79%）。,商场满意度评价,68,79,市场环境分析-消费者竞品评价,优 势,劣 势,地理位置好，客流量大。 在安平知名度高。 客群收入水平较高。,价格较高。 商品不齐全。 缺乏餐饮、休闲娱乐和服务设施，不能满足消费者多方面需求。,惠祥超市,很高的知名度，吸引客流。 客群收入水平较高。,缺乏餐饮、休闲娱乐和服务设施，不能满足消费者多方面需求。,诚信 购物中心,本项目应业态丰富，种类齐全，做到全方面满足消费者需求。,
6、学历：29%大专/电大及以上 工作情况：57%全职工作 单位性质：37%私营企业/民营企业； 34%个体户/自由职业者； 27%政府/事业单位 职位：57%职员；34%老板/股东/董事,家庭月收入：30%2001-4000元，29%4001-6000元，19%6001-8000元，平均6883元 私家车：46%有私家车；41%购置价10万元以下，33%10-20万元，20%20-30万元，平均15万元,年龄：平均年龄33岁 性别：男女比例48:52,居民消费者分析-居民消费者特征,居民消费者分析-居民消费者消费水平与习惯,市场环境,近几年宏观经济发展 安平县城商业情况 竞品,GDP（万元）,人
7、均GDP（元）,近几年宏观经济发展-GDP与人均GDP,2009年，安平县GDP为62.3亿元，人均GDP为19160元。 近几年，安平县GDP、人均GDP均与正定县的有一定差距，并差距进一步扩大。,产业结构-安平县（%）,产业结构-正定县（%）,注：安平县2008年数据和正定县2009年数据是经计算得来。,近几年宏观经济发展-产业结构,近几年，安平县第三产业占比为三成左右，低于正定。,全县总人口（万人）,城镇总人口（万人）,近几年宏观经济发展-人口,截止到2009年末，安平县总人口32万左右，城镇人口6万左右。 与正定一样，近几年人口比较稳定。,在岗职工平均工资（元）,近几年宏观经济发展-在岗职工平均工资,2009年，安平县在岗职工平均工资为20130元，大约是正定的九成。,社会消费品零售总额（万元）,近几年宏观经济发展-社会消费品零售总额,2009年，安平县社会消费品零售总额为22.7亿元，远低于正定的52.6亿元。,全社会固定资产投资额（万元）,近几年宏观经济发展-全社会固定资产总额,2009年，安平县全社会固定资产投资额达到19.3亿元，占到正定的二成左右。,